Как подтвердить участие в оплате ипотеки и ремонта квартиры в гражданском браке при разделе имущества и защитить свои права?

Является ли квартира, купленная в «гражданском браке», совместно нажитым имуществом

Режим совместной собственности супругов возникает исключительно из факта государственной регистрации брака. Незарегистрированное сожительство («гражданский брак» в бытовом смысле) таких последствий не порождает.

Брак заключается в органах записи актов гражданского состояния. 2. Права и обязанности супругов возникают со дня государственной регистрации заключения брака в органах записи актов гражданского состояния.
— п. 1, 2 ст. 10 СК РФ

Поскольку ваш брак в органах ЗАГС не зарегистрирован, нормы о совместной собственности супругов к вашим отношениям не применяются. Имущество, нажитое в незарегистрированном сожительстве, режима «совместно нажитого» не образует — сожители не становятся сособственниками по факту ведения общего хозяйства.

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
— п. 1, 2 ст. 34 СК РФ

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества. (В редакции Федерального закона от 19.07.2018 № 217-ФЗ) 2. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и т.п.), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные во время брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.). Настоящее правило не применяется, если брачным договором между супругами предусмотрено иное. (В редакции федеральных законов от 30.12.2015 № 457-ФЗ, от 19.07.2018 № 217-ФЗ) Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, принадлежащее автору такого результата (статья 1228), не входит в общее имущество супругов. Однако доходы, полученные от использования такого результата, являются совместной собственностью супругов, если брачным договором между ними не предусмотрено иное.
— п. 1 ст. 256 ГК РФ

Здесь прямо сказано, что совместная собственность возникает у «супругов во время брака». Следовательно, отсутствие записи о браке исключает применение и ст. 34 СК РФ, и п. 1 ст. 256 ГК РФ.

Для наглядности — что потребовалось бы, будь вы супругами: раздел общего имущества по соглашению между супругами требует нотариального удостоверения именно потому, что это имущество супругов.

Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.
— п. 2 ст. 38 СК РФ

К вам это не относится: вы не супруги, и раздел «по правилам супругов» (поровну) не применяется. Зато на квартиру распространяется режим общей долевой собственности — в силу того, что право зарегистрировано на двоих.

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. 2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). 3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. 4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. 5. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
— п. 2, 3 ст. 244 ГК РФ

Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными. 2. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. 3. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.
— п. 2, 3 ст. 245 ГК РФ

Доли в ЕГРН определены как 50/50, а по ст. 245 ГК РФ доли, установленные соглашением, являются именно такими (и считаются равными, если не установлено иное). Поэтому судьбу долей решает запись в реестре, а не «кто платил». Запись в ЕГРН имеет приоритет до её изменения.

Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином. При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные. Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ) 7. В отношении зарегистрированного права в государственный реестр может быть внесена в порядке, установленном законом, отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее. Если в течение трех месяцев со дня внесения в государственный реестр отметки о возражении в отношении зарегистрированного права лицо, по заявлению которого она внесена, не оспорило зарегистрированное право в суде, отметка о возражении аннулируется. В этом случае повторное внесение отметки о возражении указанного лица не допускается.
— п. 6 ст. 8.1 ГК РФ

Более того, раздел имущества в долевой собственности регулируется ст. 252 ГК РФ.

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. 2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. 3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. 4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
— п. 1–4 ст. 252 ГК РФ

Вывод: квартира не является совместно нажитым имуществом супругов — брак не зарегистрирован. Она принадлежит вам и партнёру на праве общей долевой собственности, по 1/2 каждому согласно ЕГРН. Раздел при споре пойдёт по правилам ГК РФ о долевой собственности (раздел/выдел доли, ст. 252 ГК РФ), а не по ст. 38–39 СК РФ. Зарегистрированное право (ваши 1/2) может быть оспорено только в суде (п. 6 ст. 8.1 ГК РФ).

Правовая природа ваших платежей по ипотеке и расходов на содержание квартиры

По кредитному договору вы — солидарный созаёмщик; это означает, что банк вправе потребовать исполнения от любого из вас.

Солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства. 2. Обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, равно как и требования нескольких кредиторов в таком обязательстве, являются солидарными, если законом, иными правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.
— п. 1 ст. 322 ГК РФ

Одновременно между вами как сособственниками действует правило о бремени расходов на имущество: каждый участвует в расходах соразмерно своей доле.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению. (В редакции Федерального закона от 24.07.2023 № 351-ФЗ)
— ст. 249 ГК РФ

Так как доли равны (50/50), по ст. 249 ГК РФ на каждого приходится половина расходов по содержанию и сохранению общего имущества, включая обслуживание ипотечного кредита, оформленного на квартиру (кредит — это способ оплаты общего имущества). То есть ваш регулярный перевод половины платежа (около 24 000 руб. ежемесячно) — это исполнение вашей собственной законной обязанности как сособственника, а не благотворительность и не безвозмездная помощь партнёру. Это принципиально для доказывания: вам не нужно доказывать, что вы «заплатили за него», — достаточно подтвердить несение собственных расходов.

Далее — механизм: если фактически платил только один, он вправе взыскать с другого его долю.

Исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения кредитору. 2. Если иное не вытекает из отношений между солидарными должниками: 1) должник, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным должникам в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого; 2) неуплаченное одним из солидарных должников должнику, исполнившему солидарную обязанность, падает в равной доле на этого должника и на остальных должников. 3. Правила настоящей статьи применяются соответственно при прекращении солидарного обязательства зачетом встречного требования одного из должников.
— п. 1, 2 ст. 325 ГК РФ

Применительно к вам есть две рабочие ситуации. Первая (ваша платёжеспособность подтверждена): вы исполняли обязанность за себя — доказывать регресс не требуется, вы подтверждаете собственные расходы. Вторая (если партнёр платил больше своей доли, а вы — меньше): у него возникает право регресса к вам в равной доле, и ваши недоплаты могут быть с вас взысканы. Обратная защитная ветка — если вы переплатили (внесли больше половины), излишек вы вправе требовать от партнёра по ст. 325 ГК РФ. Когда суммарно вы вносили ровно половину, регрессных требований друг к другу не возникает.

Если платёж фактически вносил один, а второй не доплатил, излишне уплаченное также может быть истребовано как неосновательное обогащение.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1, 2 ст. 1102 ГК РФ

Не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения: 1) имущество, переданное во исполнение обязательства до наступления срока исполнения, если обязательством не предусмотрено иное; 2) имущество, переданное во исполнение обязательства по истечении срока исковой давности; 3) заработная плата и приравненные к ней платежи, пенсии, пособия, стипендии, возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью, алименты и иные денежные суммы, предоставленные гражданину в качестве средства к существованию, при отсутствии недобросовестности с его стороны и счетной ошибки; 4) денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства
— подп. 4 ст. 1109 ГК РФ

Здесь важно: возврат по неосновательному обогащению не полагается, если вы знали об отсутствии обязательства (подп. 4 ст. 1109 ГК РФ). Но у вас обязательство существует — ваша обязанность как сособственника по ст. 249 ГК РФ. Это снимает риск квалификации ваших платежей как «безвозмездной передачи» и защищает право на их учёт.

Вывод: ваши платежи — исполнение собственной обязанности сособственника за свою долю (ст. 249 ГК РФ). При равенстве долей регресс друг к другу по ст. 325 ГК РФ не возникает; при внесении вами более половины возникает право требовать излишек, при внесении менее половины — риск регресса к вам. Расходы на ремонт, улучшающие имущество, подчиняются правилам ст. 245 ГК РФ.

Ремонт и неотделимые улучшения: как учитываются вложения каждого

Ремонт квартиры без отделки — это вложения в общее имущество. Здесь ГК РФ различает неотделимые и отделимые улучшения.

Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными. 2. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. 3. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.
— п. 2, 3 ст. 245 ГК РФ

Отсюда: если ремонт (отделка) — это неотделимые улучшения, произведённые за свой счёт с соблюдением установленного порядка, участник, их осуществивший, вправе требовать увеличения своей доли в праве на имущество. То есть, если вы вложили в ремонт существенно больше партнёра, вы можете ставить вопрос об увеличении вашей доли пропорционально вкладу — но только при доказанности суммы вложений и их неотделимого характера. Отделимые улучшения (мебель, техника) остаются в собственности того, кто их произвёл.

Подтверждение вложений в улучшения строится на общих правилах доказывания по ГПК РФ.

Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов. Объяснения сторон и третьих лиц, показания свидетелей могут быть получены путем использования систем видеоконференц-связи в порядке, установленном статьей 155 1 настоящего Кодекса , либо путем использования системы веб-конференции в порядке, установленном статьей 155 2 настоящего Кодекса . (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 26.04.2013 № 66-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 440-ФЗ ) 2. Доказательства, полученные с нарушением закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда.
— ч. 1 ст. 55 ГПК РФ

К доказательствам относятся объяснения сторон, показания свидетелей, письменные и вещественные доказательства, аудио- и видеозаписи. Значит, для ремонта подойдут: сохранившиеся чеки и кассовые документы, выписки по вашей карте об оплате строительных материалов, скриншоты переписок с бригадой в мессенджере, расписки о передаче наличных, фотографии выполненного ремонта, свидетельские показания. Но есть ограничение по форме сделки.

Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. 2. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность. 3. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 162 ГК РФ

Поэтому если вы вступали с партнёром в устную договорённость о том, что вложения в ремонт увеличивают вашу долю, и она не оформлена письменно, — ссылаться в подтверждение этой договорённости на одни лишь свидетельские показания нельзя. Однако факт фактического несения расходов (оплаты) подтверждается письменными доказательствами: банковскими выписками, чеками, кассовыми ордерами, перепиской, расписками.

Вывод: неотделимые улучшения (отделка) дают вложившемуся право на увеличение доли (п. 3 ст. 245 ГК РФ), но требуют письменного подтверждения суммы и характера вложений. Устная договорённость о долях при споре не подтверждается только свидетельскими показаниями (п. 1 ст. 162 ГК РФ), а подтверждается письменными и иными доказательствами (чеки, выписки, переписка). Практический выход — заранее оформить письменное соглашение о распределении расходов и о влиянии вложений на доли.

Что оформить сейчас, чтобы не доказывать платежи в будущем (соглашение о расходах / расписки)

Свобода договора позволяет вам с партнёром оформить любую не запрещённую законом договорённость, в том числе о порядке несения общих расходов.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. 2. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе. 4. К договорам, заключаемым более чем двумя сторонами, общие положения о договоре применяются, если это не противоречит многостороннему характеру таких договоров.
— п. 1, 2 ст. 420 ГК РФ

Пункт 2 ст. 245 ГК РФ прямо разрешает участникам долевой собственности установить соглашением порядок определения и изменения долей в зависимости от вклада каждого. Это и есть законная основа вашего соглашения о расходах.

Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными. 2. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. 3. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.
— п. 2, 3 ст. 245 ГК РФ

Оптимальная конструкция — письменное соглашение между сособственниками о порядке участия в расходах, в котором фиксируются: (1) подтверждение, что квартира принадлежит вам по 1/2; (2) что ипотечный кредит погашается в размере половины каждым; (3) конкретный способ подтверждения платежей (перевод на карту партнёра со назначением платежа «в счёт ипотеки» — с указанием реквизитов кредитного договора); (4) порядок подтверждения расходов на ремонт и их влияние на доли; (5) периодичность сверки. Нотариальное удостоверение такого соглашения не требуется — нотариальная форма обязательна только в случаях, указанных в законе, либо по соглашению сторон (п. 2 ст. 163 ГК РФ), а соглашение о расходах сособственников к таким случаям не относится.

Альтернативно/дополнительно — расписка о получении денег. Её доказательственная сила вытекает из правил о займе.

Договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает десять тысяч рублей, а в случае, когда займодавцем является юридическое лицо, - независимо от суммы. (В редакции Федерального закона от 26.07.2017 № 212-ФЗ ) 2. В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.
— п. 1, 2 ст. 808 ГК РФ

Расписка — универсальный документ, удостоверяющий передачу денежной суммы. Она не обязательно должна оформлять заём: расписка, из которой следует, что партнёр получил от вас конкретную сумму именно в счёт платежа по ипотеке (с указанием даты и реквизитов кредита), фиксирует фактическое несение вами расходов. Такую расписку можно брать периодически — по каждому платежу либо ежемесячной/квартальной сверкой. Нотариальное удостоверение расписки также не обязательно.

Вывод: безопаснее всего заключить письменное соглашение сособственников о порядке несения общих расходов по квартире (на ипотеку — по 1/2 каждый, на содержание и ремонт) и дополнительно брать расписки о передаче вашей доли платежа либо вести регулярную сверку «кто сколько внёс». Нотариус для этого не нужен. Изменение самих долей в ЕГРН при ипотеке потребует согласия банка — это можно отложить. Такие документы переносят бремя доказывания: при споре вы предъявляете письменное соглашение и расписки, а не пытаетесь восстановить утраченные чеки.

Какие документы подтвердят фактическую оплату и как распределяется бремя доказывания

Перечень допустимых доказательств открыт и прямо определён процессуальным законом.

Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов. Объяснения сторон и третьих лиц, показания свидетелей могут быть получены путем использования систем видеоконференц-связи в порядке, установленном статьей 155 1 настоящего Кодекса , либо путем использования системы веб-конференции в порядке, установленном статьей 155 2 настоящего Кодекса . (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 26.04.2013 № 66-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 440-ФЗ ) 2. Доказательства, полученные с нарушением закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда.
— ч. 1 ст. 55 ГПК РФ

Значит, подтвердить ваши расходы можно любыми законными средствами: выписками по вашей банковской карте/счёту о переводах партнёру (даже без чека банковский перевод отражается в выписке и поддаётся истребованию в банке), скриншотами приложений и переписки в мессенджерах, чеками и кассовыми чеками на материалы, расписками, показаниями свидетелей (по факту передачи наличных — с учётом ограничения п. 1 ст. 162 ГК РФ), аудио-, видеозаписями. Утрата бумажных чеков от первого взноса не критична: банковский перевод (даже трёхлетней давности) всегда оставляет след в выписке, которую можно получить в банке.

Оценка доказательств — прерогатива суда, а их достаточность определяется по внутреннему убеждению суда на основании всестороннего, полного и объективного исследования (ст. 67 ГПК РФ). Для вас практически важно не «количество чеков», а совокупность письменных следов, из которых видна регулярность ваших платежей.

Отдельно о сроках. Если бы вы заявляли требование о взыскании с партнёра переплаченных сумм (регресс, неосновательное обогащение), применяется общий срок исковой давности.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года № 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" . (В редакции федеральных законов от 02.11.2013 № 302-ФЗ, от 10.06.2026 № 167-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 196 ГК РФ

Трёхлетний срок течёт с момента, когда вы узнали о нарушении права (ст. 200 ГК РФ). Поэтому регулярные платежи, по которым возможен спор, важно документировать своевременно, а требования заявлять в пределах трёх лет по каждому платежу.

Вывод: факт оплаты подтверждается, в порядке убывания надёжности: выписками по банковскому счёту о переводах (доступны через банк), письменным соглашением о расходах и расписками, чеками на материалы, перепиской с подрядчиками и скриншотами, показаниями свидетелей. Утраченные бумажные чеки восполняются банковскими выписками. Требования о взыскании денег ограничены трёхлетним сроком исковой давности (п. 1 ст. 196 ГК РФ), поэтому документы следует собирать и хранить непрерывно, а при споре — обращаться в суд в пределах трёх лет по каждому спорному платежу.

Требуется ли нотариус и согласие банка для соглашения о расходах и для изменения долей

Нотариальная форма обязательна только тогда, когда она прямо предусмотрена законом или соглашением сторон.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.
— п. 2 ст. 163 ГК РФ

Соглашение двух сособственников о порядке участия в расходах по общему имуществу и о подтверждении платежей в этом перечне не значится, поэтому нотариус для него не требуется. Нотариальная форма понадобится, только если вы сами решите её установить либо если будете оформлять сделку, для которой закон её требует (например, соглашение о разделе имущества супругов по п. 2 ст. 38 СК РФ — но вы не супруги).

Иная ситуация — если вы захотите изменить сами доли в отношении ипотечной квартиры (например, увеличить свою долю за счёт вложений в ремонт по п. 3 ст. 245 ГК РФ). Здесь вступает запрет на распоряжение предметом залога без согласия банка.

Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.
— п. 2 ст. 346 ГК РФ

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
— п. 1 ст. 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Значит, изменение долей или отчуждение части доли в заложенной квартире без письменного согласия банка-залогодержателя не допускается; сделка без такого согласия может быть оспорена залогодержателем. При этом само соглашение об участии в расходах отчуждения предмета залога не содержит и согласия банка не требует — оно лишь фиксирует денежные обязательства между вами.

Вывод: письменное соглашение сособственников о порядке несения общих расходов не требует ни нотариального удостоверения, ни согласия банка — его можно заключить в простой письменной форме. Расписки о передаче денег нотариуса также не требуют. А вот любое изменение размера долей в отношении заложенной квартиры (перераспределение в пользу вложившегося в ремонт) потребует письменного согласия банка-залогодержателя (п. 2 ст. 346 ГК РФ, п. 1 ст. 37 ФЗ «Об ипотеке»); до снятия обременения такое перераспределение безопаснее отложить, ограничившись фиксацией обязательств по расходам.