Может ли председатель садоводческого товарищества самостоятельно выделять и продавать участки, оставшиеся после выхода членов, без решения общего собрания, и можно ли оспорить такую сделку?

Вправе ли председатель единолично распоряжаться участками и продавать их без решения общего собрания

Нет. Председатель товарищества — лишь единоличный исполнительный орган, а высшим органом является общее собрание членов товарищества.

1. Высшим органом товарищества является общее собрание членов товарищества. 2. Количество членов товарищества не может быть менее семи. 3. В товариществе создаются единоличный исполнительный орган (председатель товарищества) и постоянно действующий коллегиальный исполнительный орган (правление товарищества). 4. Наряду с исполнительными органами, указанными в части 3 настоящей статьи, в порядке и для целей, которые предусмотрены уставом товарищества, должна быть образована ревизионная комиссия (ревизор). 5. Председатель товарищества, члены правления товарищества, ревизионная комиссия (ревизор) избираются на общем собрании членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на пять лет из числа членов товарищества тайным или открытым голосованием. Решение о порядке голосования (тайное или открытое) по вопросам, указанным в настоящей части, принимается общим собранием членов товарищества простым большинством голосов от общего числа членов товарищества, принявших участие в таком собрании . Одно и то же лицо может переизбираться неограниченное количество раз на должности в органах товарищества. (В редакции Федерального закона от 22.07.2024 № 211-ФЗ ) 6. Лица, избранные в исполнительные органы товарищества, продолжают осуществлять свои полномочия до избрания новых исполнительных органов товарищества. 7. Решения органов товарищества, принятые в пределах компетенции таких органов, являются обязательными для исполнения всеми членами товарищества.
   — ч. 1, 3, 7 ст. 16 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ

Для вашей ситуации это означает: председатель не является «хозяином» участков и не может по своему усмотрению выделять и продавать их. Его роль строго служебная — исполнять решения собрания и правления.

Закон прямо делит компетенцию. Председатель вправе действовать без доверенности от имени товарищества, но его полномочия замыкаются на исполнение решений вышестоящих органов:

1. Председатель товарищества действует без доверенности от имени товарищества, в том числе: 1) председательствует на заседаниях правления товарищества; 2) имеет право первой подписи под финансовыми документами, которые в соответствии с уставом товарищества не подлежат обязательному одобрению правлением товарищества или общим собранием членов товарищества; 3) подписывает документы товарищества, в том числе одобренные решением общего собрания членов товарищества, а также подписывает протоколы заседания правления товарищества; 4) заключает сделки, открывает и закрывает банковские счета, совершает иные операции по банковским счетам, в том числе на основании решений общего собрания членов товарищества и правления товарищества, в случаях, если принятие решений о совершении таких действий относится к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества или правления товарищества; 5) принимает на работу в товарищество работников по трудовым договорам, осуществляет права и исполняет обязанности товарищества как работодателя по этим договорам; 6) выдает доверенности без права передоверия; 7) осуществляет представительство от имени товарищества в органах государственной власти, органах местного самоуправления, а также в отношениях с иными лицами; 8) рассматривает заявления членов товарищества. 1 1 . Отчет председателя товарищества об открытии и (или) о закрытии банковского счета (банковских счетов) товарищества, содержащий в том числе информацию об условиях договора банковского счета (банковских счетов), включается в повестку ближайшего после открытия и (или) закрытия такого счета (таких счетов) общего собрания членов товарищества. (Дополнение частью - Федеральный закон от 25.05.2020 № 162-ФЗ ) 2. Председатель товарищества в соответствии с уставом товарищества исполняет другие необходимые для обеспечения деятельности товарищества обязанности, за исключением обязанностей, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом и исполнение которых является полномочием иных органов товарищества.
   — ч. 1, 2 ст. 19 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ

Обратите внимание на пункты 2 и 4 части 1 статьи 19: председатель имеет право первой подписи только под «финансовыми документами, которые не подлежат обязательному одобрению» собранием или правлением, а сделки заключает, «в том числе на основании решений общего собрания и правления, в случаях, если принятие решений о совершении таких действий относится к их исключительной компетенции». Иными словами, там, где решение отнесено к компетенции собрания или правления, председатель лишь подписывает уже принятое решение, а не решает сам.

Кроме того, часть 2 той же статьи прямо ограничивает председателя:

1. Председатель товарищества в соответствии с уставом товарищества исполняет другие необходимые для обеспечения деятельности товарищества обязанности, за исключением обязанностей, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом и исполнение которых является полномочием иных органов товарищества.

— ч. 2 ст. 19 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ

Аналогично ограничено и правление: оно принимает только решения, не отнесённые законом и уставом к полномочиям иных органов.

1. Правление товарищества в соответствии с его уставом имеет право принимать решения, необходимые для достижения целей деятельности товарищества, за исключением решений, отнесенных настоящим Федеральным законом и уставом товарищества к полномочиям иных органов товарищества.
   — п. 8 ст. 18 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ

Распоряжение земельными участками общего назначения, их передача и отчуждение отнесены законом к исключительной компетенции общего собрания:

1. принятие решения о создании или приобретении имущества общего пользования, в том числе земельных участков общего назначения, и о порядке его использования; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 353-ФЗ ) 5 1 ) принятие решения о передаче земельных участков и (или) находящихся на них объектов недвижимости, относящихся к имуществу общего пользования, гражданам или организациям в аренду либо в безвозмездное пользование или об установлении сервитута в отношении такого имущества, а также определение условий использования такого имущества для целей, предусмотренных настоящим Федеральным законом;
   — п. 5 и 5.1 ч. 1 ст. 17 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ

1. распределение образованных на основании утвержденного проекта межевания территории садовых или огородных земельных участков между членами товарищества с указанием условных номеров земельных участков для их последующего предоставления в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации ;
   — п. 10 ч. 1 ст. 17 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ

Причём по этим вопросам (пункты 5, 10 части 1) решения принимаются квалифицированным большинством не менее двух третей голосов:

1. По вопросам, указанным в пунктах 1 - 6, 10, 17, 21 - 26 части 1 настоящей статьи, решения общего собрания членов товарищества принимаются квалифицированным большинством не менее двух третей голосов от общего числа участвующих в общем собрании членов товарищества.
   — ч. 2 ст. 17 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ

А для правомочности собрания требуется присутствие более 50% членов:

1. Общее собрание членов товарищества правомочно, если на указанном собрании присутствует более чем пятьдесят процентов членов товарищества или их представителей.
   — ч. 19 ст. 17 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ

Вывод. Председатель в принципе не наделён правом единолично выделять, продавать участки и брать за них деньги. Такие действия возможны только на основании решения общего собрания, принятого квалифицированным большинством 2/3 голосов при надлежащем кворуме (более 50% членов). Старая запись в протоколе «про земельные вопросы» без конкретики, без указания конкретных участков, условий и цены, а также без соблюдения порядка созыва и голосования — таким решением не является и полномочий председателю не даёт.

Правовой режим спорных участков: можно ли их вообще продавать садоводам

Здесь ключевая правовая развилка зависит от того, что это за участки. Вы указываете, что они «стоят на кадастре как земли общего назначения или вообще без границ». Это меняет ответ.

Если участки действительно являются имуществом общего пользования (земельными участками общего назначения), то их целевое назначение жёстко ограничено законом:

1. Земельные участки общего назначения используются для газоснабжения, теплоснабжения, электроснабжения, водоснабжения, водоотведения, накопления и сбора твердых коммунальных отходов, благоустройства и охраны территории садоводства или огородничества, а также для занятий физической культурой и спортом, отдыха и укрепления здоровья граждан.
   — ч. 7 ст. 24 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ

1. Образование земельных участков общего назначения осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории. Для образования таких земельных участков подготовка и утверждение проекта планировки не требуются. (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 312-ФЗ ) 2. Управление имуществом общего пользования в границах территории садоводства или огородничества может осуществлять только одно товарищество в соответствии с настоящим Федеральным законом. 3. (Часть утратила силу - Федеральный закон от 14.07.2022 № 312-ФЗ ) 4. Земельный участок общего назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности и расположенный в границах территории садоводства или огородничества, подлежит предоставлению в общую долевую собственность лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, пропорционально площади этих участков. Предоставление земельного участка общего назначения в указанном случае может осуществляться по заявлению лица, уполномоченного на подачу соответствующего заявления решением общего собрания членов товарищества. 5. Правообладатели земельных участков
   — ч. 1, 2, 4 ст. 24 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ

Из этих норм следует два принципиальных момента. Во-первых, земельные участки общего назначения имеют строго ограниченное целевое использование — для проходов, проездов, инженерной инфраструктуры и т.п., и продажа их садоводам в частную собственность как индивидуальных участков законом не предусмотрена. Для общего имущества закон допускает лишь передачу в аренду, безвозмездное пользование или установление сервитута, и то по решению общего собрания (п. 5.1 ч. 1 ст. 17).

Во-вторых, если участок общего назначения находится в государственной или муниципальной собственности, он подлежит предоставлению не кому-то персонально, а в общую долевую собственность всех собственников садовых участков пропорционально их площади — и только по заявлению лица, уполномоченного решением общего собрания.

Если же это садовые (индивидуальные) участки, освободившиеся после выхода членов из товарищества, то их образование и распределение также подчинены решению общего собрания и земельному законодательству:

1. Образование садовых земельных участков и огородных земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории. В целях образования таких земельных участков подготовка и утверждение проекта планировки не требуются. Образование находящихся в государственной или муниципальной собственности садовых земельных участков или огородных земельных участков осуществляется в результате раздела земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу для их распределения между членами такого товарищества.
   — ч. 2 ст. 23 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ

1. распределение образованных на основании утвержденного проекта межевания территории садовых или огородных земельных участков между членами товарищества с указанием условных номеров земельных участков для их последующего предоставления в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации ;
   — п. 10 ч. 1 ст. 17 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ

При этом процедура образования и предоставления садового участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, урегулирована Земельным кодексом (распределение по утверждённому проекту межевания, предоставление в установленном порядке), а не усмотрением председателя. Участок «без границ» (без межевания, без кадастрового учёта) в принципе не является сформированным объектом недвижимости и не может быть предметом действительной сделки купли-продажи земельного участка.

Вывод. В зависимости от статуса участков: если это земли общего назначения — их продажа в частные руки садоводам вообще не допускается (возможны только аренда/безвозмездное пользование/сервитут по решению собрания); если это освободившиеся садовые участки — их образование и распределение должны идти через проект межевания и решение общего собрания, а не через «бумаги» председателя. Несформированный участок «без границ» не может быть продан как объект недвижимости. В любом случае председатель не вправе действовать единолично.

Можно ли оспорить такую сделку и как она квалифицируется

Да, сделку можно оспорить; при определённых условиях она ничтожна. Квалификация зависит от того, как именно председатель «оформил» передачу участка.

Председатель — орган юридического лица, действующий без доверенности, а его полномочия ограничены законом и уставом. Выход за эти ограничения регулируется специальной нормой:

1. Если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором или положением о филиале или представительстве юридического лица либо полномочия действующего от имени юридического лица без доверенности органа юридического лица ограничены учредительными документами юридического лица или иными регулирующими его деятельность документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или такой орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об этих ограничениях. 2.
   — п. 1 ст. 174 ГК РФ

Это означает: сделка по продаже участка, совершённая председателем при отсутствии решения общего собрания, является оспоримой и может быть признана судом недействительной по иску товарищества (или его членов, выступающих в интересах товарищества), если другая сторона знала или должна была знать об отсутствии полномочий (а участники товарищества, покупающие участок, заведомо знают, что общее собрание не созывалось).

Кроме того, такая сделка нарушает императивные требования закона о компетенции общего собрания. Поэтому возможна и более сильная квалификация:

1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
   — ст. 168 ГК РФ, п. 1

1. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — п. 2 ст. 168 ГК РФ

А если председатель составил некий протокол или «решение» без реального собрания — такое решение ничтожно по ГК:

Если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в заседании или заочном голосовании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; (В редакции Федерального закона от 28.06.2021 № 225-ФЗ) 2) принято при отсутствии необходимого кворума; 3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; 4) противоречит основам правопорядка или нравственности. Глава 10. Представительство. Доверенность Статья 182. Представительство 1. Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.). 2. Не являются представителями лица, действующие хотя и в чужих интересах, но от собственного имени, лица, лишь передающие выраженную в надлежащей форме волю другого лица, а также лица, уполномоченные на вступление в переговоры относительно возможных в будущем сделок. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3.
— ст. 181.5 ГК РФ, п. 7

Ключевое последствие недействительности сделки — двусторонняя реституция (всё полученное возвращается):

1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
   — п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ

Поэтому при признании сделки недействительной покупатель обязан вернуть участок, а товарищество (или председатель) — вернуть полученные деньги. Право на иск:

1. Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли. 3. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
   — п. 1, 3 ст. 166 ГК РФ

Вывод. Сделка, совершённая председателем без решения общего собрания, является оспоримой (ст. 174 ГК) и подлежит признанию недействительной; при посягательстве на права третьих лиц и публичные интересы — ничтожна (ст. 168 ГК). «Решение» без реального собрания ничтожно (ст. 181.5 ГК). Последствие — возврат сторон в первоначальное положение (ст. 167 ГК). Любая такая сделка может и должна быть оспорена в суде.

Ответственность председателя: возврат денег, убытки, проценты и уголовно-правовые риски

Противоправное поведение председателя создаёт для него несколько видов ответственности.

Гражданско-правовая ответственность перед товариществом. Председатель как лицо, уполномоченное выступать от имени юридического лица, обязан возместить убытки, причинённые по его вине:

1. Лицо, которое в силу закона, иного правового акта или учредительного документа юридического лица уполномочено выступать от его имени (пункт 3 статьи 53), обязано возместить по требованию юридического лица, его учредителей (участников), выступающих в интересах юридического лица, убытки, причиненные по его вине юридическому лицу. Лицо, которое в силу закона, иного правового акта или учредительного документа юридического лица уполномочено выступать от его имени, несет ответственность, если будет доказано, что при осуществлении своих прав и исполнении своих обязанностей оно действовало недобросовестно или неразумно, в том числе если его действия (бездействие) не соответствовали обычным условиям гражданского оборота или обычному предпринимательскому риску.
   — п. 1 ст. 53.1 ГК РФ

Если он сам получил деньги от «продажи» участков и не внёс их на счёт товарищества (либо распорядился незаконно), у него возникает неосновательное обогащение перед товариществом:

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
   — п. 1 ст. 1102 ГК РФ

А на сумму незаконно удерживаемых денег начисляются проценты по ключевой ставке Банка России:

1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
   — п. 1 ст. 395 ГК РФ

Уголовно-правовые риски. Самовольное, вопреки установленному законом порядку, совершение действий, правомерность которых оспаривается, влечёт ответственность по ст. 330 УК РФ (самоуправство), если причинён существенный вред:

1. Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред, - наказывается штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до шести месяцев. (В редакции федеральных законов от 08.12.2003 № 162-ФЗ; от 07.03.2011 № 26-ФЗ; от 07.12.2011 № 420-ФЗ) 2. То же деяние, совершенное с применением насилия или с угрозой его применения, - наказывается принудительными работами на срок до пяти лет, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до пяти лет. (В редакции Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ)
   — ст. 330 УК РФ, ч. 1

Эта норма прямо применима, поскольку председатель действует «вопреки установленному законом порядку» (распоряжается имуществом без решения общего собрания), а правомерность его действий оспаривается членами товарищества. При присвоении денежных средств товарищества возможна и квалификация по ст. 160 УК РФ (присвоение или растрата), если будет доказан корыстный умысел, — это уже вопрос следствия.

Сроки защиты. Общий срок исковой давности — три года (ст. 196 ГК); по требованию о признании ничтожной сделки недействительной и применении последствий — три года со дня начала исполнения (ст. 181 ГК). Решения собрания оспариваются в течение шести месяцев (п. 5 ст. 181.4 ГК), как указано выше.

Вывод. Помимо оспаривания сделки, товарищество вправе взыскать с председателя убытки (ст. 53.1 ГК) и неосновательно полученные деньги с процентами (ст. 1102, 1107, 395 ГК). Его действия содержат признаки ст. 330 УК РФ (самоуправство), а при присвоении денег — ст. 160 УК РФ, о чём можно заявить в прокуратуру или полицию.

Как правильно действовать: порядок защиты и ветки в зависимости от обстоятельств

Правильная последовательность действий зависит от того, состоится ли уже сделка. Разберу обе ветки.

Если сделка ещё не совершена (участки только «предлагаются»). Достаточно заявить председателю и правлению о незаконности планируемых действий, потребовать созвать общее собрание для рассмотрения земельного вопроса. Внеочередное собрание должно быть созвано по требованию более 1/5 членов товарищества или ревизионной комиссии (ст. 17 Закона № 217-ФЗ). Только общее собрание вправе принять решение о судьбе участков (п. 5, 5.1, 10 ч. 1 ст. 17). Одновременно целесообразно запросить в Росреестре выписки из ЕГРН по спорным участкам — это публичная информация, и отказ «не давать выписки» правового значения не имеет: выписку можно заказать самостоятельно через МФЦ или онлайн.

Если сделка уже совершена или деньги переданы. Член товарищества вправе:

1. Оспорить в суде решение собрания (если оно было оформлено с нарушениями) — ст. 181.4, 181.5 ГК, в течение 6 месяцев;
2. Потребовать признания сделки недействительной и применения последствий — ст. 174, 168, 167 ГК, срок 1 год (оспоримая) / 3 года (ничтожная);
3. Предъявить иск к председателю о взыскании убытков в интересах товарищества — ст. 53.1 ГК;
4. Обратиться в прокуратуру/полицию о самоуправстве или присвоении.

Споры о недействительности сделки с недвижимостью и о правах на недвижимость рассматриваются районным (городским) судом по месту нахождения имущества — это исковое производство в порядке ГПК РФ, а не мировой судья, поскольку требования связаны с недвижимостью и носят неимущественный характер.

Что зависит от неизвестных обстоятельств. Ответ на вопрос «можно ли вернуть участки/деньги» зависит от того: (а) состоится ли сделка в действительности — если она подписана, но переход права не зарегистрирован в ЕГРН, права покупателя ещё не возникли (ст. 551 ГК, ст. 8.1 ГК), что упрощает защиту; (б) являются ли спорные участки землями общего назначения или садовыми участками — от этого зависит, возможно ли их отчуждение в принципе или только через процедуру межевания и решения собрания; (в) зарегистрировано ли право собственности на участки за товариществом как юридическим лицом либо это неразграниченная государственная/муниципальная собственность — если право не зарегистрировано, председатель вообще не является лицом, управомоченным их отчуждать (ст. 209 ГК — распоряжаться вправе только собственник).

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
   — п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ

Вывод. Председатель действовать единолично не вправе ни в одной из веток. Если сделка ещё не заключена — требовать решения общего собрания; если заключена — оспаривать её в районном суде по месту нахождения земли, взыскивать с председателя убытки и неосновательное обогащение с процентами, при необходимости обращаться в прокуратуру/полицию. Все иски подаются в районный суд в исковом порядке.