Как правильно замеряется машино-место для кадастрового учета: по каким точкам, входит ли разметка и колонны, что делать при расхождении площади с договором и можно ли оспорить замеры

Как правильно замеряется машино-место и по каким точкам определяются его границы

Мерить «по разметке на полу» инженер мог только в одном смысле — как способ обозначения границ, но сами границы и площадь определяются не разметкой, а проектной документацией дома. Ключевая норма — ч. 6.2 ст. 24 ФЗ № 218-ФЗ:

6 2 . Границы машино-места определяются проектной документацией здания, сооружения и обозначаются или закрепляются лицом, осуществляющим строительство или эксплуатацию здания, сооружения, либо обладателем права на машино-место, в том числе путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки (краской, с использованием наклеек или иными способами). Границы машино-места на этаже (при отсутствии этажности - в здании или сооружении) устанавливаются либо восстанавливаются путем определения расстояния от не менее двух точек, находящихся в прямой видимости и закрепленных долговременными специальными метками на внутренней поверхности строительных конструкций этажа (стенах, перегородках, колоннах, на поверхности пола (далее - специальные метки), до характерных точек границ машино-места (точек деления границ на части), а также расстояний между характерными точками границ машино-места. Площадь машино-места в пределах установленных границ должна соответствовать минимально допустимым размерам машино-места, установленным органом нормативно-правового регулирования. Максимально допустимый размер машино-места не ограничивается.
— ч. 6.2 ст. 24 ФЗ № 218-ФЗ

Из неё для вашей ситуации следует главное: (1) границы машино-места задаются проектной документацией паркинга, а разметка на полу (краской, наклейками) — лишь один из допустимых способов их обозначения/закрепления, не источник замера; (2) в проект заложены характерные точки границ, расстояние от которых до специальных меток на строительных конструкциях (стенах, перегородках, колоннах, полу) и замеряется инженером. Замер «по разметке» допустим только если сама разметка соответствует проектной границе.

О том, что именно фиксируется в техплане, говорит ч. 6.1 ст. 24 218-ФЗ и форма технического плана (Приказ Росреестра № П/0082):

6 1 . Местоположение машино-места устанавливается посредством графического отображения на плане этажа или части этажа здания либо сооружения (при отсутствии этажности у здания либо сооружения - на плане здания либо сооружения) плоскостной геометрической фигуры , соответствующей границам машино-места.
— ч. 6.1 ст. 24 ФЗ № 218-ФЗ

1. Описание местоположения машино-места Обозначение машино-места (номер) 2.1. Сведения о расстояниях 2.1.1. Сведения о расстояниях от специальных меток до характерных точек границ машино-места № п/п специальной метки № п/п характерной точки границы машино-места Расстояние, м 1 2 3 2.1.2. Сведения о расстояниях между характерными точками границ машино-места № п/п характерной точки границы машино-места № п/п характерной точки границы машино-места Расстояние, м 1 2 3 2.2. Сведения о координатах специальных меток (при наличии) № п/п специальной метки Координаты, м Формулы, примененные для расчета средней квадратической погрешности определения координат специальных меток (Mt), м Средняя квадратическая погрешность определения координат (M t ), м X Y 1 2 3 4 5 2.3. Сведения о характерных точках границ помещения, в котором расположено машино-место
   — разд. «Описание местоположения машино-места», форма техплана (Приказ Росреестра № П/0082), п. 2

Практически это значит: в техплане местоположение машино-места — это плоскостная геометрическая фигура (контур) на плане этажа, привязанная к характерным точкам, а расстояние может измеряться от специальных меток на конструкциях. Если инженер «привязал» фигуру к разметке краски, а не к проектным точкам, и получил почти 15 кв. м против проектных 13,8 кв. м — он, скорее всего, обмерил неверный контур.

О статусе объекта, площади и допустимых размерах:

6 3 . По желанию заказчика кадастровых работ могут быть дополнительно определены координаты специальных меток. По желанию обладателя права на машино-место характерные точки границ машино-места могут быть дополнительно закреплены специальными метками на поверхности пола.
— ч. 6.3 ст. 24 ФЗ № 218-ФЗ

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе. Статья 131. Государственная регистрация недвижимости 1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. (В редакции Федерального закона от 29.06.2004 № 58-ФЗ) 2. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества. 3.
— абз. 3 п. 1 ст. 130 ГК РФ

Отсюда прямой ответ на «входит ли разметка, колонны, проезд»: разметка в площадь не входит — она лишь обозначает границу; колонны — это точки привязки (специальные метки), а не часть площади самого места; проезд/место маневрирования — это общее имущество паркинга, в площадь конкретного машино-места не включается. Площадь считается в пределах установленных проектом границ, при этом закон прямо запрещает превышение лишь минимально допустимых размеров и не ограничивает максимальный размер — то есть сама по себе «побольше» площадь не запрещена, вопрос в том, совпадает ли она с проектной границей.

О расхождении площади с ДДУ и прежними документами

Машино-место — недвижимая вещь только при условии, что его границы описаны в порядке кадастрового учёта (абз. 3 п. 1 ст. 130 ГК РФ), поэтому юридически значима именно проектная площадь, а не «намеренная рулеткой». Сведения о площади в техплане указываются на основании разрешения на ввод и проектной документации дома (ч. 10 ст. 24 218-ФЗ), т.е. первичный источник площади — проект, а не обмер по факту. Расхождение результата обмера с ДДУ и прежней выпиской (13,8 кв. м) — это сигнал о том, что инженер вышел за проектный контур; такие сведения не следует принимать как «правильные» только потому, что они новее.

Оспаривание и повторный замер уже внесённых сведений

Если выяснится, что в ЕГРН или в техплане площадь/границы внесены неверно, применяется ст. 61 ФЗ № 218-ФЗ. Техническая ошибка (несоответствие записи ЕГРН документам-основаниям) исправляется по заявлению заинтересованного лица:

1. Техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - техническая ошибка в записях), исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении технической ошибки в записях. Орган регистрации прав в течение трех рабочих дней со дня исправления технической ошибки в записях уведомляет соответствующих участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав, об исправлении технической ошибки в записях. Исправление технической ошибки в записях осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.
   — ч. 1 ст. 61 ФЗ № 218-ФЗ

Реестровая ошибка (воспроизведённая в ЕГРН ошибка техплана, допущенная кадастровым инженером) исправляется по документам, свидетельствующим об ошибке, либо по решению суда:

1. Воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы или комплексные кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке межведомственного информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом, либо в порядке, установленном до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (далее - реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке межведомственного информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки
   — ч. 3 ст. 61 ФЗ № 218-ФЗ

Ключевая развилка — затрагивает ли исправление интересы третьих лиц (смежных машино-мест, застройщика):

1. В случаях, если исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, такое исправление производится только по решению суда.
   — ч. 4 ст. 61 ФЗ № 218-ФЗ

Вывод

Правильный замер машино-места ведётся не по разметке на полу, а по границам, заданным проектной документацией: инженер определяет характерные точки границ и расстояния до них от специальных меток на колоннах, стенах, перегородках, полу (ч. 6.1 и 6.2 ст. 24 218-ФЗ). Разметка площадь не образует, колонны и проезд в площадь не входят, площадь считается в пределах проектного контура, а максимум размера законом не ограничен. Расхождение обмера с ДДУ/прежними данными означает, что контур, вероятно, замерен неверно, и такой техплан не должен приниматься за истину. Уже внесённые неверные сведения о площади исправляются как техническая (по заявлению, ч. 1 ст. 61 218-ФЗ) или реестровая (по документам об ошибке либо по суду, ч. 3 ст. 61 218-ФЗ) ошибка; если исправление затрагивает интересы третьих лиц — только по решению суда (ч. 4 ст. 61 218-ФЗ).

Процедура постановки на кадастровый учёт, привязка техплана и приостановление/отказ

Технический план — документ, воспроизводящий сведения для кадастрового учёта машино-места (ч. 1 ст. 24 218-ФЗ), и он готовится кадастровым инженером на основании проектной документации и разрешения на ввод (ч. 10 ст. 24 218-ФЗ), заверяется его электронной подписью (ч. 12 ст. 24 218-ФЗ). Именно поэтому спор «по какой точке мерить» решается не инженером на глаз, а проектом дома: если инженер не имеет проекта и мерит по разметке, техплан рискует оказаться недостоверным.

Следствие — административные риски. Если содержание техплана не соответствует требованиям, учёт приостанавливается:

1. форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; 8) представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами; 9) не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам; 10) представлена (поступила) информация об отсутствии документов (сведений, содержащихся в них), запрошенных органом регистрации прав по межведомственным запросам; 11) ранее представлены документы на государственную регистрацию права иного лица на этот же объект недвижимости или сделки с ним, ограничения права либо обременения объекта недвижимости и по данным документам решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации не принято (за исключением случая, если государственная регистрация прав обоих заявителей может быть осуществлена одновременно (последовательно) и (или) независимо друг от друга, либо если документ, на основании которого ранее заявлена государственная регистрация права, признан судом недействительным, либо если судом признано недействительным (отсутствующим) право, заявление о государственной регистрации которого представлено ранее);
   — п. 7 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ

Если вы не согласны с приостановкой — её можно снять, устранив причину либо обжаловав; при неустранении следует отказ:

1. В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.
   — ч. 1 ст. 27 ФЗ № 218-ФЗ

Грамотный путь: получить у застройщика (или в архиве) проектную документацию паркинга с границами машино-места, передать её инженеру, чтобы он привязал контур к проектным характерным точкам, и уже на её основе готовить корректный техплан. Если расхождение вызвано в том числе действиями/бездействием застройщика (нет проекта, передан объект с иной площадью, чем в ДДУ), это самостоятельное основание для требований к нему.

Вывод

Постановка машино-места на кадастровый учёт идёт через технический план кадастрового инженера, который должен строиться на проектной документации и разрешении на ввод (ч. 10 ст. 24 218-ФЗ) и заверяться его ЭП (ч. 12 ст. 24 218-ФЗ). При несоответствии техплана требованиям учёт приостанавливается (п. 7 ч. 1 ст. 26 218-ФЗ), а при неустранении причин — отказывается (ч. 1 ст. 27 218-ФЗ). Действие, которое снимет спор: истребовать у застройщика проектную документацию паркинга с проектными границами вашего машино-места и поручить повторный техплан инженеру именно по ней.

Денежные и налоговые последствия расхождения площади

Машино-место — самостоятельный объект налогообложения:

1. Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя , федеральной территории "Сириус" ) следующее имущество: (В редакции Федерального закона от 11.06.2021 № 199-ФЗ) 1) жилой дом; 2) квартира, комната; (В редакции Федерального закона от 30.09.2017 № 286-ФЗ) 3) гараж, машино-место;
   — п. 1 ст. 401 НК РФ

Налог на имущество физлиц считается от кадастровой стоимости, которая зависит в том числе от площади; поэтому «литешняя» площадь в документах напрямую увеличит налоговую базу. Это тот «налог», о котором предупреждал ваш сосед. Пока в ЕГРН стоит одна площадь (13,8 кв. м), а вы намерены внести другую, важно, чтобы сведения были юридически достоверными и опирались на проект, иначе вы рискуете закрепить в реестре площадь больше фактически принадлежащей.

Гражданско-правовые последствия ошибки инженера/застройщика

Кадастровый инженер при наличии вины отвечает за недостоверность техплана:

1. Кадастровый инженер при наличии вины несет ответственность за несоблюдение требований настоящего Федерального закона, других федеральных законов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области кадастровых отношений, в том числе за недостоверность сведений межевого плана, технического плана, акта обследования или карты-плана территории, на основании которых в Единый государственный реестр недвижимости вносятся сведения об объектах недвижимости и которые подготовлены таким кадастровым инженером.
   — ч. 1 ст. 29.2 ФЗ № 221-ФЗ

1. Убытки, причиненные действиями (бездействием) кадастрового инженера заказчику кадастровых работ и (или) третьим лицам, подлежат возмещению за счет страхового возмещения по договору обязательного страхования гражданской ответственности кадастрового инженера.
   — ч. 2 ст. 29.2 ФЗ № 221-ФЗ

То есть если из-за неверного замера вам придётся нести расходы (повторные кадастровые работы, исправление сведений, доплата налога, невозможность продажи), эти убытки по общему правилу взыскиваются с инженера, страховое покрытие по его договору — не менее 2,5 млн руб. на каждого инженера (ч. 6 ст. 29.2 221-ФЗ). Денежные потери взыскиваются по ГК РФ:

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
   — п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ

1. Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.
   — п. 1, 2 ст. 393 ГК РФ

Вывод

Машино-место облагается налогом на имущество (п. 1 ст. 401 НК РФ), и завышенная площадь увеличит налоговую базу по кадастровой стоимости — поэтому фиксировать в ЕГРН надо проектную, а не случайно измеренную площадь. За недостоверность техплана кадастровый инженер отвечает при наличии вины (ч. 1 ст. 29.2 221-ФЗ), а причинённые убытки возмещаются в том числе за счёт его обязательного страхования (ч. 2, 6 ст. 29.2 221-ФЗ); объём возмещения определяется по ст. 15 и 393 ГК РФ.

Развилка: в каком статусе объект уже висит в ЕГРН и что она меняет

Исход зависит от решающего неизвестного факта — как именно объект отражён в реестре сейчас.

Ветка 1 — объект уже учтён как самостоятельное машино-место. Тогда у вас есть кадастровый номер и запись с площадью 13,8 кв. м, и вопрос сводится к изменению характеристики (площади/границ). Это делается через подготовку нового техплана и государственный кадастровый учёт изменений; при расхождении с проектом — либо по заявлению (если это техническая ошибка, ч. 1 ст. 61 218-ФЗ), либо как реестровая ошибка (ч. 3 ст. 61 218-ФЗ).

Ветка 2 — объект в реестре отражён «мутно» (помещение, доля, объект незавершённого строительства либо запись с неясными характеристиками). Тогда сначала нужно установить, является ли объект именно машино-местом: недвижимой вещью он становится лишь при описании границ в порядке кадастрового учёта (абз. 3 п. 1 ст. 130 ГК РФ). Если границы не описывались, объект юридически мог и не быть полноценным машино-местом, и тогда потребуется постановка на учёт как нового объекта с корректным техпланом, а не «исправление площади».

Различие принципиально и по процедуре, и по рискам: в ветке 1 спор идёт о характеристике существующего объекта (административный порядок исправления либо суд, если затронуты третьи лица — ч. 4 ст. 61 218-ФЗ), в ветке 2 — об образовании объекта и первичной постановке на учёт (ст. 24 218-ФЗ, техплан по проекту). В обеих ветках одинаково верно то, что площадь должна следовать проекту, а не обмеру по разметке.

Вывод

Выбор процедуры зависит от того, что записано в ЕГРН: если это учтённое машино-место — исправляем характеристику через новый техплан и ст. 61 218-ФЗ (в спорных случаях — через суд); если объект отражён не как машино-место — сначала ставим его на учёт как машино-место с техпланом по проектной документации (ст. 24 218-ФЗ), поскольку недвижимостью машино-место признаётся лишь при описании границ в порядке кадастрового учёта (ст. 130 ГК РФ). До выбора ветки нужно точно установить текущий статус записи в ЕГРН.