Что делать, если доля гаража арестована приставами до сделки: апелляция или возврат денег и можно ли взыскать неустойку

Вопрос 1. Перспективность апелляции: правильно ли выбран иск об освобождении доли от ареста и надлежащие ли ответчики

Иск об освобождении имущества от наложения ареста предъявляется, когда спор связан с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание. В вашей ситуации доля должником не является — её собственник Галина, а вы претендуете лишь на будущий переход права по предварительному договору. Поэтому требование о «снятии обременения» к приставу и налоговой по существу не могло быть удовлетворено: арест наложен на имущество самого должника (Галины) в рамках её налогового долга, а не на ваше имущество.

1. В случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи. 2. Заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков, причиненных им в результате совершения исполнительных действий и (или) применения мер принудительного исполнения.
   — ст. 119 ФЗ № 229-ФЗ, п. 1

Для вас эта норма означает: иск по ст. 119 ФЗ № 229-ФЗ — не ваш инструмент, поскольку спора о принадлежности доли вам как собственнику нет (собственник — Галина, вы — лишь покупатель по неисполненному предварительному договору). Проигрыш в первой инстанции закономерен: судья правильно указал, что исполнительное производство возбуждено 18.07.2024 — до подписания предварительного договора 12.08.2024, то есть арест не был «внезапным» для сделки, а сама сделка не породила у вас вещного права.

1. Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. Вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом определяются судебным приставом-исполнителем в каждом случае с учетом свойств имущества, его значимости для собственника или владельца, характера использования, о чем судебный пристав-исполнитель делает отметку в постановлении о наложении ареста на имущество должника и (или) акте о наложении ареста (описи имущества).
   — ч. 4 ст. 80 ФЗ № 229-ФЗ

Арест по ч. 4 ст. 80 ФЗ № 229-ФЗ включает запрет распоряжаться имуществом. Именно поэтому регистрирующий орган не мог зарегистрировать переход права: арест — самостоятельное основание для приостановления регистрации.

1. в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации , за исключением случаев, установленных федеральными законами
   — п. 37 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ

Это подтверждает: пока арест не снят, ни основной договор, ни регистрация невозможны. Оспорить постановление пристава вы вправе — закон прямо допускает это для лиц, чьи права нарушены:

Постановления Федеральной службы судебных приставов, а также постановления судебного пристава-исполнителя и других должностных лиц службы судебных приставов, их действия (бездействие) по исполнению исполнительного документа могут быть обжалованы сторонами исполнительного производства, иными лицами, чьи права и интересы нарушены такими действиями (бездействием), в порядке подчиненности и оспорены в суде.
— ч. 1 ст. 121 ФЗ № 229-ФЗ

Ветвление: если вы хотите оспорить именно постановление о наложении ареста — это делается жалобой в порядке подчинённости либо оспариванием в суде (ст. 121 ФЗ № 229-ФЗ), а не иском об освобождении имущества; если цель — защитить себя как покупателя, то иска об освобождении от ареста при сохраняющемся праве собственности должника недостаточно. Срок на жалобу в порядке подчинённости — десять дней:

Жалоба на постановление Федеральной службы судебных приставов, а также на постановление должностного лица службы судебных приставов, его действия (бездействие) подается в течение десяти дней со дня вынесения Федеральной службой судебных приставов, судебным приставом-исполнителем или иным должностным лицом постановления, совершения действия, установления факта его бездействия либо отказа в отводе. Лицом, не извещенным о времени и месте совершения действий, жалоба подается в течение десяти дней со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о вынесении постановления, совершении действий (бездействии).
— ст. 122 ФЗ № 229-ФЗ

Вывод по вопросу 1: апелляцию подавать можно, но перспектива «добиться снятия ареста» через обжалование решения первой инстанции низкая — нормы ст. 119 и ч. 4 ст. 80 ФЗ № 229-ФЗ не дают покупателю по предварительному договору права освободить долю должника от ареста. Оспаривание ареста строится не через иск об освобождении, а через жалобу в порядке подчинённости либо оспаривание в суде (ст. 121–122 ФЗ № 229-ФЗ), при этом продуктивнее параллельно заявить требования к Галине (возврат денег, убытки, проценты).

Вопрос 2. Можно ли вернуть уплаченные Галине деньги и как это обосновать

Ключ — в судьбе вашего предварительного договора. Если в нём был указан срок заключения основного договора, и до него основной договор не заключён, а предложение его заключить не направлено, — обязательства сторон прекращаются, и удержание уплаченного аванса теряет основание.

1. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
   — п. 6 ст. 429 ГК РФ

Для ваших фактов это значит: раз сделка не состоялась не из-за вашего уклонения, а из-за обременения у продавца, полученные Галиной суммы удерживаются без правового основания. То же вытекает из специальных правил о предварительной оплате:

1. В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом. 4. В случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы. Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя.
   — п. 3, 4 ст. 487 ГК РФ

Применению подлежит возврат: вы не получили товар (долю) из-за обстоятельства, за которое отвечает продавец, и вправе требовать возврата всей уплаченной суммы. Дополнительно возврат обосновывается нормой о неосновательном обогащении:

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
   — п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Что касается квалификации платежей как задатка или аванса:

1. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. 4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
   — п. 3, 4 ст. 380 ГК РФ

Для вас это важно: если в договоре прямо не указано, что уплаченная сумма — задаток, она по умолчанию считается авансом и подлежит возврату в полном объёме (никакой «двойной» суммы задатка при этом не возникает). Если же стороны прямо оформили задаток в письменной форме, при уклонении продавца с него взыскивается двойная сумма задатка; при невыполнении — возврат одинарной суммы. Но по вашим фактам обязанность вернуть уплаченное есть в любом случае.

Вывод по вопросу 2: вы вправе истребовать у Галины всю фактически уплаченную сумму — как возврат предварительной оплаты по п. 3, 4 ст. 487 ГК РФ и как неосновательное обогащение по п. 1 ст. 1102 ГК РФ. Поскольку договором задаток прямо не оформлен, уплаченное считается авансом и возвращается полностью (п. 3 ст. 380 ГК РФ); последний платёж (60 000 руб.) вы правомерно удерживаете, так как он привязан к оформлению сделки, не состоявшейся по обстоятельству на стороне продавца.

Вопрос 3. Проценты и неустойка: можно ли требовать и с какого момента

Проценты по ст. 395 ГК РФ — обычная мера за неправомерное удержание денег. Они начисляются, пока сумма не возвращена.

1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.
   — п. 1, 3 ст. 395 ГК РФ

Применительно к вашим фактам: правовое основание для удержания у Галины отпало после прекращения обязательств по предварительному договору (или после отказа продавца от исполнения), и с этого момента на уплаченную сумму подлежат начислению проценты.

Для случая, когда требование заявляется как неосновательное обогащение, начало начисления определяется по правилам ниже:

неосновательного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 Кодекса) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств. В тех случаях, когда денежные средства передаются приобретателю в безналичной форме (путем зачисления их на его банковский счет), следует исходить из того, что приобретатель должен узнать о неосновательном получении средств при представлении ему банком выписки о проведенных по счету операциях или иной информации о движении средств по счету в порядке, предусмотренном банковскими правилами и договором банковского счета. При представлении приобретателем доказательств, свидетельствующих о невозможности установления факта ошибочного зачисления по переданным ему данным, обязанность уплаты процентов возлагается на него с момента, когда он мог получить сведения об ошибочном получении средств. На основании подпункта 3 статьи 1103 Кодекса положения о возмещении потерпевшему неполученных доходов (статья 1107 Кодекса) применяются и в отношении требований одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством, в частности при повторной или излишней оплате товара, работ, услуг и т. д.
— п. 26 Постановления Пленума ВС РФ от 08.10.1998 № 13

Это означает: если предъявлять иск как неосновательное обогащение, проценты начисляются не автоматически с последнего платежа, а с того дня, когда Галина узнала (должна была узнать) о неосновательности сбережения денег — например, с даты получения вашей претензии о возврате. Поэтому выгоднее строить требование на специальной норме купли-продажи, где срок привязан к дате, когда передача товара должна была состояться.

Отдельно — неустойка: она взыскивается только если прямо согласована договором.

1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.
   — п. 1, 3 ст. 395 ГК РФ

Ветвление по неизвестному факту: если в предварительном договоре стороны согласовали неустойку за просрочку оформления/уклонение — взыскивайте именно её (или, если условие позволяет, сочетайте с убытками); если условия о неустойке нет — взыскиваются только проценты по ст. 395 ГК РФ. Одновременно и неустойка, и проценты за одно и то же нарушение по общему правилу не начисляются.

Вывод по вопросу 3: вы вправе требовать проценты по п. 1 ст. 395 ГК РФ на всю сумму предварительной оплаты с момента, когда сделка должна была состояться / обязательство по возврату возникло, до дня фактического возврата; неустойку — только если она предусмотрена вашим договором. При заявлении требования как неосновательного обогащения проценты считаются с дня, когда продавец узнала о неосновательности удержания.

Вопрос 4. Ответственность продавца за непередачу «чистой» доли, убытки и подсудность спора с ней

Продавец по закону обязан передать товар свободным от прав третьих лиц, а арест — прямое ограничение распоряжения, то есть обременение, о котором покупатель не знал.

1. Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. 2. Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.
   — п. 1, 2 ст. 460 ГК РФ

По вашим фактам это ключевая норма вины продавца: Галина знала и о долге, и об исполнительном производстве с 18.07.2024, но скрыла это, когда 12.08.2024 предлагала вам выкуп доли. Её поведение не охватывается случаем «покупатель согласился принять обременённый товар» — вы приняли чистую долю по выписке ЕГРН. Средствами защиты закон называет уменьшение цены либо расторжение; ваш фактический отказ от сделки равнозначен расторжению, а уплаченное — реальному ущербу.

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
   — п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ

Применение к вашим фактам: реальный ущерб — уплаченные суммы, расходы на выписки ЕГРН, расходы на оформление и юридическую помощь; упущенная выгода — при доказанности утраченного дохода. Убытки от задержки регистрации прямо названы в норме о регистрации перехода права:

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
   — п. 1–3 ст. 551 ГК РФ

Подсудность иска к Галине: он подаётся по месту жительства ответчика.

Иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика. Иск к организации предъявляется в суд по адресу организации. (Статья в редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) Статья 29. Подсудность по выбору истца 1. Иск к ответчику, место жительства которого неизвестно или который не имеет места жительства в Российской Федерации, может быть предъявлен в суд по месту нахождения его имущества или по его последнему известному месту жительства в Российской Федерации. 2. Иск к организации, вытекающий из деятельности ее филиала или представительства, может быть предъявлен также в суд по адресу ее филиала или представительства. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 3. Иски о взыскании алиментов и об установлении отцовства могут быть предъявлены истцом также в суд по месту его жительства. 4. Иски о расторжении брака могут предъявляться также в суд по месту жительства истца в случаях, если при нем находится несовершеннолетний или по состоянию здоровья выезд истца к месту жительства ответчика представляется для него затруднительным. 5. Иски о возмещении вреда, причиненного увечьем, иным повреждением здоровья или в результате смерти кормильца, могут предъявляться истцом также в суд по месту его жительства или месту причинения вреда. 6.
— ст. 28 ГПК РФ; п. 4, 5 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ

При цене иска до 50 000 руб. дело рассматривает мировой судья, свыше — районный суд (п. 4, 5 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ); поскольку общая уплаченная сумма (~320 000 руб.) превышает этот порог, иск подаётся в районный суд по месту жительства Галины.

Вывод по вопросу 4: Галина нарушила обязанность передать долю свободной от обременений (п. 1 ст. 460 ГК РФ), поэтому наряду с возвратом денег вы вправе требовать возмещения подтверждённых убытков по ст. 15 ГК РФ (реальный ущерб, при доказуемости — упущенная выгода). Иск о возврате денег, процентах и убытках предъявляется к Галине в районный суд по её месту жительства (ст. 28 ГПК РФ), так как цена иска превышает 50 000 руб. (ст. 23 ГПК РФ).

Вопрос 5. Сроки: апелляция, исковая давность и восстановление срока

Срок на апелляцию — один месяц:

1. Апелляционные жалоба, представление могут быть поданы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, если иные сроки не установлены настоящим Кодексом. 2. Апелляционные жалоба, представление подаются через суд, принявший решение, на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа. Лица, участвующие в деле, до истечения срока обжалования вправе представить в суд первой инстанции возражения в письменной форме относительно апелляционных жалобы, представления с приложением документов, подтверждающих эти возражения и направление или вручение их копий другим лицам, участвующим в деле, и вправе ознакомиться с материалами дела, с поступившими апелляционными жалобой, представлением и возражениями относительно них. 3. До истечения срока обжалования дело не может быть направлено в суд апелляционной инстанции. 4. Суд первой инстанции направляет дело с апелляционными жалобой, представлением и поступившими возражениями относительно них в суд апелляционной инстанции в трехдневный срок со дня истечения срока, установленного настоящим Кодексом для подачи апелляционных жалобы, представления. 5.
   — ч. 1 ст. 321 ГПК РФ

Для вас это означает: если срок с даты принятия решения в окончательной форме не истёк — подавайте апелляционную жалобу через суд первой инстанции (в том числе в электронном виде). Восстановление пропущенного срока возможно:

1. Лицам, пропустившим установленный федеральным законом процессуальный срок по причинам, признанным судом уважительными, пропущенный срок может быть восстановлен. 2. Заявление о восстановлении пропущенного процессуального срока подается в суд, в котором надлежало совершить процессуальное действие. В заявлении указываются причины пропуска процессуального срока, к заявлению прилагаются документы или иные доказательства, подтверждающие уважительность этих причин. (В редакции Федерального закона от 01.04.2025 № 49-ФЗ ) 3. Одновременно с подачей заявления о восстановлении пропущенного процессуального срока должно быть совершено необходимое процессуальное действие (поданы жалоба, представление, представлены документы), в отношении которого пропущен срок.
   — ч. 1–3 ст. 112 ГПК РФ

По требованию о возврате денег действует трёхлетний срок:

1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года № 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" . (В редакции федеральных законов от 02.11.2013 № 302-ФЗ, от 10.06.2026 № 167-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 197. Специальные сроки исковой давности 1. Для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком. 2. Правила статьи 195, пункта 2 статьи 196 и статей 198 - 207 настоящего Кодекса распространяются также на специальные сроки давности, если законом не установлено иное. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 198. Недействительность соглашения об изменении сроков исковой давности Сроки исковой давности и порядок их исчисления не могут быть изменены соглашением сторон. Основания приостановления и перерыва течения сроков исковой давности устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами. Статья 199. Применение исковой давности 1.
   — п. 1 ст. 196 ГК РФ

Начало течения срока определяется моментом, когда вы узнали о нарушении права:

1. Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. 2. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
   — п. 1, 2 ст. 200 ГК РФ

Применительно к вашим фактам: о невозможности оформления доли вы узнали, получив выписку ЕГРН с арестом; с этой даты (или с даты отказа Галины вернуть деньги) и течёт срок; он не истёк.

Обжалование постановлений пристава имеет короткий срок — десять дней:

Жалоба на постановление Федеральной службы судебных приставов, а также на постановление должностного лица службы судебных приставов, его действия (бездействие) подается в течение десяти дней со дня вынесения Федеральной службой судебных приставов, судебным приставом-исполнителем или иным должностным лицом постановления, совершения действия, установления факта его бездействия либо отказа в отводе. Лицом, не извещенным о времени и месте совершения действий, жалоба подается в течение десяти дней со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о вынесении постановления, совершении действий (бездействии).
— ст. 122 ФЗ № 229-ФЗ

Ветвление при отказе: если вы хотите оспаривать действия пристава — только жалоба в порядке подчинённости или оспаривание в суде в течение десяти дней с момента, когда узнали о постановлении; если срок по апелляции истёк — сосредоточьтесь на самостоятельном иске к Галине: он не зависит от результата обжалования и защищает ваши деньги.

Вывод по вопросу 5: апелляционную жалобу подавайте не позднее месяца со дня принятия решения в окончательной форме; при пропуске срока он восстанавливается по ч. 1–3 ст. 112 ГПК РФ при уважительных причинах (с одновременной подачей самой жалобы). Жалобу на постановление пристава — в течение десяти дней (ст. 122 ФЗ № 229-ФЗ). Иск о возврате уплаченного и взыскании процентов ограничен трёхлетним сроком исковой давности, который по вашим фактам не истёк.

Вопрос 6. Альтернативный путь: самозащита через погашение долга продавца и понуждение к сделке

Пока долг Галины перед бюджетом не погашен, арест не снимется и регистрация не пройдёт. Закон даёт вам право — не обязанность — погасить это обязательство за должника, чтобы защитить свой интерес в имуществе.

1. Кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо. 2. Если должник не возлагал исполнение обязательства на третье лицо, кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника таким третьим лицом, в следующих случаях: 1) должником допущена просрочка исполнения денежного обязательства; 2) такое третье лицо подвергается опасности утратить свое право на имущество должника вследствие обращения взыскания на это имущество. 3. Кредитор не обязан принимать исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично. 4. В случаях, если в соответствии с настоящей статьей допускается исполнение обязательства третьим лицом, оно вправе исполнить обязательство также посредством внесения долга в депозит нотариуса или произвести зачет с соблюдением правил, установленных настоящим Кодексом для должника. 5. К третьему лицу, исполнившему обязательство должника, переходят права кредитора по обязательству в соответствии со статьей 387 настоящего Кодекса.
   — п. 1, 2, 5 ст. 313 ГК РФ

Для ваших фактов это означает: вы как лицо, подвергающееся опасности утратить право на имущество должника вследствие обращения взыскания (доля может уйти с торгов), вправе исполнить налоговое обязательство Галины за неё, после чего арест по этому исполнительному производству должен быть снят, а к вам перейдут права кредитора в исполненной части — эти суммы вы сможете взыскать с Галины. Это реальная альтернатива долгому обжалованию: пристав обязан принять исполнение, а вы получаете и снятие препятствия для регистрации, и право регресса.

Альтернативный путь — понуждение к заключению основного договора, если продавец уклоняется:

1. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
   — п. 5 ст. 429 ГК РФ

Ветвление: если вам принципиально важно получить саму долю, а арест снимется (например, после погашения долга) — заявляйте иск о понуждении к заключению основного договора и о государственной регистрации перехода права (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445, п. 3 ст. 551 ГК РФ), срок на такое требование — шесть месяцев с момента неисполнения. Если интерес к доле утрачен — требуйте возврата денег, процентов и убытков. Выбор влияет на предмет иска и на то, к кому он предъявляется.

Вывод по вопросу 6: вы вправе самостоятельно погасить налоговый долг Галины по ст. 313 ГК РФ (с последующим взысканием уплаченного с неё), что устраняет арест, либо при сохранении интереса к доле — в течение шести месяцев требовать понуждения Галины к заключению основного договора и регистрации перехода права. Оба пути не исключают одновременного предъявления к продавцу требования о процентах и убытках.

Вопрос 7. Депозит нотариуса, кассация при проигрыше апелляции и доказательства уплаты

Если продавец уклоняется от получения денег (отказывается возвращать аванс либо оспаривает расчёт), вы можете защититься через внесение долга в депозит нотариуса — это считается надлежащим исполнением.

1. Внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства. Нотариус или суд, в депозит которого внесены деньги или ценные бумаги, извещает об этом кредитора. 3. Во всякое время до получения кредитором денег или ценных бумаг из депозита нотариуса либо суда должник вправе потребовать возврата ему таких денег или ценных бумаг, а также дохода по ним. В случае возврата должнику исполненного по обязательству должник не считается исполнившим обязательство. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 4. В случае передачи нотариусу на депонирование движимых вещей (включая наличные деньги, документарные ценные бумаги и документы), безналичных денежных средств или бездокументарных ценных бумаг на основании совместного заявления кредитора и должника к таким отношениям подлежат применению правила о договоре условного депонирования (эскроу), поскольку иное не предусмотрено законодательством о нотариате и нотариальной деятельности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 23.05.2018 № 120-ФЗ)
   — п. 2 ст. 327 ГК РФ

Для ваших фактов это означает: если Галина отказывается принимать возврат или уклоняется от расчётов, вы вправе внести причитающееся в депозит нотариуса, и с этого момента ваша обязанность считается исполненной (это же снимает риск начисления процентов на вас, если такая обязанность появится). Обратите внимание: право на возврат внесённого сохраняется у вас до получения денег кредитором.

Если апелляция проиграна, следующий уровень — кассация:

1. Кассационные жалоба, представление подаются в кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции. Суд первой инстанции обязан направить кассационные жалобу, представление вместе с делом в соответствующий суд кассационной инстанции в трехдневный срок со дня поступления жалобы в суд. 2. Кассационные жалоба, представление подаются: 1) на вступившие в законную силу решения и определения районных судов, решения и определения верховных судов республик, краевых, областных судов, судов городов федерального значения, суда автономной области, судов автономных округов, принятые ими по первой инстанции, на апелляционные и иные определения верховных судов республик, краевых, областных судов, судов городов федерального значения, суда автономной области, судов автономных округов, апелляционных судов общей юрисдикции, принятые ими в качестве суда апелляционной инстанции, - в кассационный суд общей юрисдикции; (В редакции Федерального закона от 09.04.2026 № 79-ФЗ) 2) на вступившие в законную силу решения и определения гарнизонных военных судов, окружных (флотских) военных судов, принятые ими по первой инстанции, на апелляционные и иные определения окружных (флотских) военных судов, апелляционного военного суда, принятые ими в качестве суда апелляционной инстанции, - в кассационный военный суд. 3.
   — ч. 1 ст. 377 ГПК РФ

Применительно к вам: если апелляционный суд оставит решение в силе, кассационную жалобу подавайте через суд первой инстанции в кассационный суд общей юрисдикции; срок на кассацию — три месяца со дня вступления в законную силу обжалуемого акта. Но важнее: проигрыш по иску о снятии ареста НЕ лишает вас права предъявить самостоятельный иск к Галине о возврате денег, процентов и убытков — это другое основание и другой предмет, и по нему нет тождества иска.

По доказательствам уплаты действует принцип относимости, а спорные обстоятельства подтверждаются допустимыми средствами:

Статья 59. Относимость доказательств Суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела. Статья 60. Допустимость доказательств Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами. Статья 61. Основания для освобождения от доказывания 1. Обстоятельства, признанные судом общеизвестными, не нуждаются в доказывании. 2. Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица , а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом . (В редакции Федерального закона от 18.07.2019 № 191-ФЗ ) 3. При рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом. 4. Вступившие в законную силу приговор суда по уголовному делу, иные постановления суда по этому делу и постановления суда по делу об административном правонарушении обязательны для суда, рассматривающего дело о гражданско-правовых последствиях действий лица, в отношении которого они вынесены, по вопросам, имели ли место эти действия и совершены ли они данным лицом.
— ст. 59 ГПК РФ, п. 3

Для вас это означает: расписки Галины и банковские переводы с назначением платежа («оплата доли гаража по предварительному договору…») — допустимые и относимые доказательства, подтверждающие как факт, так и размер исполнения по договору; график платежей, подписанный в договоре, дополнительно подтверждает согласованный порядок. Если часть наличных передавалась без расписок — такие суммы доказывать сложнее, но их можно подтвердить перепиской, свидетелями и последующей перепиской о зачёте.

Вывод по вопросу 7: при уклонении продавца вы вправе исполнить/возвратить деньги через депозит нотариуса (п. 2 ст. 327 ГК РФ); при проигрыше апелляции кассационная жалоба подаётся через суд первой инстанции в кассационный суд общей юрисдикции, а иск к Галине о возврате уплаченного и взыскании процентов может быть заявлен независимо от результата оспаривания ареста. Ваши расписки и банковские переводы — надлежащие доказательства уплаты (ст. 59, 60 ГПК РФ).

Вопрос 8. Влияние возможного залога (ипотеки) на долю продавца

Помимо ареста, на долю может быть зарегистрирована ипотека в пользу банка или иного залогодержателя. Это самостоятельное обременение, которое могло возникнуть позже полученной вами выписки или быть в составе записей, не отражённых в ней. Продавец обязан передать товар свободным от любых прав третьих лиц:

1. Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. 2. Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.
   — п. 1, 2 ст. 460 ГК РФ

Это значит: залог (ипотека) — такое же «право третьего лица», как и арест. Если на долю Галины установлен залог и он не снят — вы не обязаны принимать такую долю, вправе требовать уменьшения цены либо расторжения договора, а также возврата уплаченного и убытков; заложенная доля может быть реализована залогодержателем, и риск утраты доли сохраняется даже после снятия налогового ареста. Если доля не заложена, а препятствие исчерпывается налоговым арестом — после его снятия (в том числе погашением долга по ст. 313 ГК РФ) вы сможете завершить сделку или ограничиться возвратом денег, процентов и убытков.

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
   — п. 1–3 ст. 551 ГК РФ

Дополнительно: удержание обременения не создаёт для вас обязанности платить оставшиеся 60 000 руб. — этот платёж был привязан к оформлению, которое не состоялось по обстоятельству на стороне продавца.

Вывод по вопросу 8: уточните актуальную выписку ЕГРН на долю. Наличие залога — самостоятельное основание для отказа от сделки, расторжения договора и взыскания убытков (п. 1 ст. 460 ГК РФ); при отсутствии залога всё сводится к аресту и требованиям к Галине (возврат уплаченного, проценты по ст. 395 ГК РФ, убытки по ст. 15 ГК РФ), изложенным в блоках 2–4, с подсудностью районному суду по месту жительства ответчика (ст. 28, 23 ГПК РФ).