Как защитить право жить в доме родителей, если мы вложили в ремонт свои деньги, а мать хочет вселить постороннего человека?

На каком праве Ольга, её муж и сын живут в доме отца и что решает собственник

Дом принадлежит отцу — единоличному собственнику. Именно ему принадлежат владение, пользование и распоряжение домом, и он вправе передавать другим лицам права пользования имуществом, оставаясь собственником.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
— п. 1 ст. 209 ГК РФ

Для Ольги, её мужа и сына проживание в этом доме — производное от воли собственника право пользования членами семьи собственника: ГК РФ прямо отсылает к жилищному законодательству, а ЖК РФ определяет их круг и объём прав. Важно: право пользования членов семьи «привязано» не к регистрации (прописке), а к статусу члена семьи собственника и его воле.

Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 15.05.2001 № 54-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. (В редакции федеральных законов от 15.05.2001 № 54-ФЗ; от 30.12.2004 № 213-ФЗ) 3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. 4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ)
— п. 1 ст. 292 ГК РФ

К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.
— ч. 1 ст. 31 ЖК РФ

Поскольку Ольга — дочь собственника, а её несовершеннолетний сын — внук, они относятся к членам семьи собственника (дети, родители, супруг; несовершеннолетние внуки — через совместное проживание и вселение собственником). Это подтверждается и подзаконным актом — Правилами пользования жилыми помещениями, которые дословно воспроизводят норму ЖК РФ:

В соответствии с частью 2 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, № 1, ст. 14) члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.
— п. 17 Правил, утв. Приказом Минстроя России от 14.05.2021 № 292/пр

Для сравнения — правовое положение самого собственника:

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. 1 1 . Собственник жилого помещения не вправе совершать действия, влекущие возникновение долей в праве собственности на это помещение, а обладатель доли в праве общей собственности на жилое помещение не вправе совершать действия, влекущие разделение этой доли в праве общей собственности, если в результате таких действий площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из сособственников, составит менее шести квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого сособственника. Сделки, заключенные с нарушением правил, предусмотренных настоящей частью, являются ничтожными. Положения настоящей части не применяются при возникновении права общей долевой собственности на жилое помещение в силу закона, в том числе в результате наследования по любому из оснований, а также в случаях приватизации жилых помещений. (Дополнение частью - Федеральный закон от 14.07.2022 № 310-ФЗ ) 2.
— ч. 1 ст. 30 ЖК РФ

Вывод: Ольга, её муж и сын сохраняют право пользования домом как члены семьи собственника; регистрация лишь подтверждает их проживание и не создаёт и не заменяет права собственности. Однако это право производно от воли отца-собственника — он не утратил правомочия владения и распоряжения домом, и именно с ним (а не с матерью) необходимо выстраивать юридические договорённости. Мать, не будучи собственником, юридически не вправе ни выселить их, ни запретить им жить; распоряжаться домом может только отец.

Может ли собственник выселить Ольгу и её семью и какое значение имеет «прекращение семейных отношений»

Даже члены семьи собственника не защищены от прекращения права пользования: если семейные отношения с собственником прекращены, право пользования за бывшим членом семьи не сохраняется, если иное не установлено соглашением.

Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность. 3. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ ) 4. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда.
— ч. 2 ст. 31 ЖК РФ

Однако Пленум ВС РФ прямо разъясняет, что понимать под прекращением семейных отношений: сам по себе конфликт, отказ от ведения общего хозяйства или отсутствие общего бюджета ≠ прекращение семейных отношений — это оценивается судом в совокупности доказательств. Между Ольгой и её отцом (собственником) брак не расторгался, они продолжают быть близкими родственниками, живут одним домом, содержат его и несут общие расходы.

По смыслу частей 1 и 4 статьи 31 ЖК РФ, к бывшим членам семьи собственника жилого помещения относятся лица, с которыми у собственника прекращены семейные отношения. Под прекращением семейных отношений между супругами следует понимать расторжение брака в органах записи актов гражданского состояния, в суде, признание брака недействительным. Отказ от ведения общего хозяйства иных лиц с собственником жилого помещения, отсутствие у них с собственником общего бюджета, общих предметов быта, неоказание взаимной поддержки друг другу и т.п., а также выезд в другое место жительства могут свидетельствовать о прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения, но должны оцениваться в совокупности с другими доказательствами, представленными сторонами. Вопрос о признании лица бывшим членом семьи собственника жилого помещения при возникновении спора решается судом с учетом конкретных обстоятельств каждого дела. При этом, учитывая положения части 1 статьи 31 ЖК РФ, следует иметь в виду, что поскольку ведение общего хозяйства между собственником жилого помещения и лицом, вселенным им в данное жилое помещение, не является обязательным условием признания его членом семьи собственника жилого помещения, то и отсутствие ведения общего хозяйства собственником жилого помещения с указанным лицом либо прекращение ими ведения общего хозяйства (например, по взаимному согласию) само по себе не может свидетельствовать о прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения.
— п. 13 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14

Если отец (собственник) всё же потребует прекращения их права пользования и выселения — сделать это можно только через суд, после направления требования освободить помещение:

В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
— ч. 1 ст. 35 ЖК РФ

Тогда при возражении Ольги суд обязан рассмотреть вопрос о сохранении за ней и её семьёй права пользования на определённый срок — тем более что у них нет другого пригодного жилья (квартира Ольги как объект у неё есть, но фактически они живут в доме, вкладывались в него и имеют ребёнка-школьника):

При рассмотрении иска собственника жилого помещения к бывшему члену семьи о прекращении права пользования жилым помещением и 10 выселении суду в случае возражения ответчика против удовлетворения иска в целях обеспечения баланса интересов сторон спорного правоотношения надлежит исходя из положений части 4 статьи 31 ЖК РФ решить вопрос о возможности сохранения за бывшим членом семьи права пользования жилым помещением на определенный срок независимо от предъявления им встречного иска об этом. Принятие судом решения о сохранении права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи на определенный срок допускается частью 4 статьи 31 ЖК РФ при установлении следующих обстоятельств: а) отсутствие у бывшего члена семьи собственника жилого помещения оснований приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением (то есть у бывшего члена семьи собственника не имеется другого жилого помещения в собственности, отсутствует право пользования другим жилым помещением по договору найма; бывший член семьи не является участником договора долевого участия в строительстве жилого дома, квартиры или иного гражданского правового договора на приобретение жилья и др.); б) отсутствие у бывшего члена семьи собственника возможности обеспечить себя иным жилым помещением (купить квартиру, заключить договор найма жилого помещения и др.)
— п. 15 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14

Вывод: мать как не-собственник выселить Ольгу и её семью не может вообще — такими полномочиями обладает только отец-собственник, причём исключительно путём предъявления иска в суд; «просто выставить» их нельзя. Формально право пользования членов семьи производно от воли собственника и может быть прекращено, но конфликт и отказ от совместного хозяйства сами по себе семейные отношения не прекращают — решающее значение имеет позиция и иск отца. Если отец такой иск заявит, суд вправе сохранить за Ольгой и её сыном право пользования на определённый срок (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ), учитывая отсутствие другого жилья и вложения в дом. Если же отец иск не заявляет — сейчас у семьи есть полноценное право жить в доме, а позиция матери юридически безосновательна.

Как закрепить проживание и вложения: соглашение о порядке пользования (ключевой инструмент защиты)

Главный практический вывод для Ольги: право пользования членов семьи прямо «подстраивается» под соглашение с собственником — ЖК РФ предусматривает, что оно действует, «если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи».

Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность. 3. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ ) 4. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда.
— ч. 2 ст. 31 ЖК РФ

Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. 4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ)
— п. 3 ст. 292 ГК РФ

Пленум ВС РФ разъясняет, что можно (и нужно) включить в такое соглашение и в какой форме его заключать: ЖК РФ специальных требований не устанавливает, значит применяются правила ГК РФ о сделках — в том числе письменная форма.

соглашением, в частности, в пользование членам семьи собственника могут быть предоставлены отдельные комнаты в квартире собственника, установлен порядок пользования общими помещениями в квартире, определен размер расходов члена семьи собственника на оплату жилого помещения и коммунальных услуг и т.д. В связи с тем, что Жилищный кодекс Российской Федерации не устанавливает специальных требований к порядку заключения такого соглашения, а также к его форме и условиям, то исходя из норм части 1 статьи 7 ЖК РФ к таким соглашениям применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации о гражданско-правовых сделках (статьи 153–181 ГК РФ). Эти же правила следует применять и к соглашению собственника жилого помещения с членами его семьи об ответственности по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, возможность заключения которого предусмотрена частью 3 статьи 31 ЖК РФ, а также к соглашению между собственником жилого помещения и бывшим членом его семьи о сохранении права пользования жилым помещением (часть 4 статьи 31 ЖК РФ). Разрешая споры, связанные с осуществлением членами семьи собственника жилого помещения права пользования жилым помещением, необходимо иметь в виду, что часть 2 статьи 31 ЖК РФ не наделяет их правом на вселение в данное жилое помещение других лиц.
— п. 12 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14

Правила пользования жилыми помещениями также воспроизводят этот принцип и не запрещают собственнику установить условия пользования соглашением. Право требовать устранения нарушений своих прав предоставлено и члену семьи — «от любых лиц, включая собственника».

Вывод: Ольга может заключить с отцом-собственником письменное соглашение о порядке пользования домом (форма свободная, но лучше письменная и нотариально заверенная либо составленная в присутствии свидетелей). В нём закрепить: право Ольги, мужа и сына бессрочно (или на длительный срок) проживать в доме; порядок пользования помещениями; размер их расходов на содержание и коммуналку; условие о том, что вложения в газ, воду, фундамент, баню являются неотделимыми улучшениями и возмещаются при прекращении пользования; запрет на вселение посторонних лиц (в т.ч. двоюродной сестры матери) без письменного согласия Ольги; компенсацию, если дом будет отчуждён. Такое соглашение напрямую преодолевает норму о том, что право пользования прекращается, — судя по тексту ч. 4 ст. 31 ЖК РФ и п. 12 Пленума № 14, оно является тем самым «иным», что сохраняет право. Если отец на соглашение не идёт — фиксируйте его отказ письменно, это доказательство для суда.

Можно ли вернуть вложенные средства (газ, вода, фундамент, баня)

Вложения сделаны за счёт Ольги и мужа в чужой дом (дом отца) — это неосновательное обогащение собственника, если он получил улучшения, не возместив затраты. Общая норма:

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Поскольку провести в дом новую систему и фундамент «обратно» нельзя, применяется денежная компенсация — действительная стоимость улучшений:

В случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения. 2. Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
— п. 1 ст. 1105 ГК РФ

Эта же логика закреплена для случая улучшения чужого имущества по договору: неотделимые улучшения, созданные с согласия собственника, дают право на возмещение; без согласия — не возмещаются. Здесь важно, что всё оформлено на отца как собственника и он был в курсе работ (не возражал), поэтому согласие презюмируется:

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. 3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом . 4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя
— п. 2 ст. 623 ГК РФ

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом . 4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя
— п. 3 ст. 623 ГК РФ

Добросовестность и запрет извлекать преимущество из своего поведения (в т.ч. из конфликта) — общий принцип, на который можно опираться, если отец откажется возмещать, пользуясь созданными улучшениями:

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. 4. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. 5. Товары, услуги и финансовые средства свободно перемещаются на всей территории Российской Федерации. Ограничения перемещения товаров и услуг могут вводиться в соответствии с федеральным законом, если это необходимо для обеспечения безопасности, защиты жизни и здоровья людей, охраны природы и культурных ценностей. (Статья в редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ)
— п. 3 ст. 1 ГК РФ

Вывод: Ольга и муж вправе требовать от отца-собственника возмещения стоимости неотделимых улучшений дома (газ, вода, фундамент, затраты по бане) как неосновательного обогащения (ст. 1102, 1105 ГК РФ) с применением по аналогии правил о неотделимых улучшениях (ст. 623 ГК РФ). Наличие чеков и договоров, оформленных на имя собственника, работает в их пользу: оно подтверждает, что работы велись на принадлежащем ему объекте и с его ведома. Уязвимость — оформление части документов на отца и отсутствие письменного соглашения; поэтому к иску нужно готовить доказательства несения расходов именно ими (выписки по карте, переводы подрядчикам, переписка, свидетельские показания). Деньги можно взыскать как в отдельном иске, так и встречным требованием, если отец подаст иск о выселении.

Что будет с домом после смерти отца-собственника и на что может рассчитывать Ольга

Дом (и земельный участок) после смерти отца войдёт в наследство. Ольга как дочь наследодателя — наследник первой очереди наравне с матерью (супругой) и другими детьми; доля в доме перейдёт в том числе ей.

Наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя. 2. Внуки наследодателя и их потомки наследуют по праву представления.
— п. 1 ст. 1142 ГК РФ

К наследованию могут призываться граждане, находящиеся в живых в момент открытия наследства, — то есть право на долю возникает у Ольги и её братьев/сестёр (если есть) уже по факту. Это подкрепляет слова матери «всё равно всё достанется вам», но срок наступления — неопределённый и зависит от жизни отца:

К наследованию могут призываться граждане, находящиеся в живых в момент открытия наследства, а также зачатые при жизни наследодателя и родившиеся живыми после открытия наследства. (В редакции Федерального закона от 30.03.2016 № 79-ФЗ) К наследованию по завещанию могут призываться также указанные в нем юридические лица, существующие на день открытия наследства, и наследственный фонд, учрежденный во исполнение последней воли наследодателя, выраженной в завещании. (В редакции Федерального закона от 29.07.2017 № 259-ФЗ) 2. К наследованию по завещанию могут призываться Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, иностранные государства и международные организации, а к наследованию по закону - Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования в соответствии со статьей 1151 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 29.11.2007 № 281-ФЗ)
— п. 1 ст. 1116 ГК РФ

Вывод: если иное не установлено завещанием, Ольга после смерти отца станет собственницей доли в доме как наследник первой очереди — но только в порядке наследования и в неопределённый момент («через двадцать лет»), а не сейчас. Именно поэтому рассчитывать на наследство как на способ решить текущую жилищную проблему нельзя: сегодня право пользования домом (см. блоки 1–3), а не право собственности. Дополнительно надлежит учесть: если дом приобретён отцом в браке с матерью, мать как пережившая супруга имеет право на супружескую долю — это уменьшит наследственную массу; если отец оформит завещание, доли распределятся иначе; несовершеннолетние и нетрудоспособные иждивенцы могут иметь право на обязательную долю. Для Ольги практически важно выяснить у отца статус имущества (единоличное или совместное с матерью) и наличие завещания.

Может ли Ольга признать за собой долю в доме и что делать при отказе от соглашения

Ольга считает, что вложила «почти все деньги» в дом, но право собственности оформлено на отца. Само по себе несение расходов на чужое имущество не порождает права собственности: собственник вправе распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, а тот, кто вкладывается в чужой объект, приобретает не долю, а право требовать компенсации затрат (см. блок 4).

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
— п. 1 ст. 209 ГК РФ

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Соглашение о порядке пользования домом — гражданско-правовая сделка: к нему применяются общие положения ГК РФ о сделках, в том числе о форме.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
— ст. 153 ГК РФ

При этом важно прямо учитывать: переход права собственности на жилой дом к другому лицу по общему правилу прекращает право пользования членов семьи прежнего собственника — поэтому гарантию проживания нужно фиксировать именно соглашением (а не рассчитывать на «прописку»):

Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 15.05.2001 № 54-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. (В редакции федеральных законов от 15.05.2001 № 54-ФЗ; от 30.12.2004 № 213-ФЗ) 3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. 4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ)
— п. 1 ст. 292 ГК РФ

Процессуальная рамка: любой спор о праве на жилой дом (выселение, прекращение права пользования, признание права) — иск о правах на недвижимость, он подлежит рассмотрению судом по месту нахождения дома.

Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества. (В редакции Федерального закона от 14.07.2008 № 118-ФЗ ) 2. Иски кредиторов наследодателя, предъявляемые до принятия наследства наследниками, подсудны суду по месту открытия наследства. 3. Иски к перевозчикам, вытекающие из договоров перевозки, предъявляются в суд по адресу перевозчика, к которому в установленном порядке была предъявлена претензия. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 4. Иски о защите прав и законных интересов группы лиц, в том числе прав потребителей, подаются по адресу ответчика. (Дополнение частью - Федеральный закон от 18.07.2019 № 191-ФЗ ) Статья 30 1 . Подсудность дел, связанных с осуществлением судами функций содействия и контроля в отношении третейских судов 1. Заявление об отмене решений третейских судов и международных коммерческих арбитражей, принятых на территории Российской Федерации, подается в районный суд, на территории которого принято решение третейского суда. По соглашению сторон третейского разбирательства заявление об отмене решения третейского суда может быть подано в районный суд по месту нахождения или месту жительства одной из сторон третейского разбирательства. 2.
— ч. 1 ст. 30 ГПК РФ

Госпошлина по имущественному требованию (например, о взыскании стоимости вложений) исчисляется от цены иска:

при подаче искового заявления имущественного характера, административного искового заявления имущественного характера, подлежащих оценке, при цене иска: до 100 000 рублей - 4000 рублей; от 100 001 рубля до 300 000 рублей - 4000 рублей плюс 3 процента суммы, превышающей 100 000 рублей; от 300 001 рубля до 500 000 рублей - 10 000 рублей плюс 2,5 процента суммы, превышающей 300 000 рублей; от 500 001 рубля до 1 000 000 рублей - 15 000 рублей плюс 2 процента суммы, превышающей 500 000 рублей; от 1 000 001 рубля до 3 000 000 рублей - 25 000 рублей плюс 1 процент суммы, превышающей 1 000 000 рублей; от 3 000 001 рубля до 8 000 000 рублей - 45 000 рублей плюс 0,7 процента суммы, превышающей 3 000 000 рублей; от 8 000 001 рубля до 24 000 000 рублей - 80 000 рублей плюс 0,35 процента суммы, превышающей 8 000 000 рублей; от 24 000 001 рубля до 50 000 000 рублей - 136 000 рублей плюс 0,3 процента суммы, превышающей 24 000 000 рублей; от 50 000 001 рубля до 100 000 000 рублей - 214 000 рублей плюс 0,2 процента суммы, превышающей 50 000 000 рублей; свыше 100 000 000 рублей - 314 000 рублей плюс 0,15 процента суммы, превышающей 100 000 000 рублей, но не более 900 000 рублей; 2) при подаче заявления о вынесении судебного приказа - 50 процентов размера государственной пошлины, взимаемой при подаче искового заявления имущественного характера;
— пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ

Вывод: претендовать на признание доли в доме только из-за вложений нельзя — право собственности остаётся за отцом, требовать можно лишь возмещения стоимости неотделимых улучшений (ст. 1102, 1105, 623 ГК РФ). Отсюда две рабочие стратегии: 1) договориться с отцом и подписать соглашение о порядке пользования + о возмещении вложений (блок 3) — это даёт защиту проживания и денег уже сейчас; 2) если отец откажется и заявит иск о выселении — заявить встречный иск о взыскании стоимости вложений, ссылаясь на неосновательное обогащение и на то, что суд вправе сохранить за дочерью и внуком право пользования на срок (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ). Иски подаются в районный суд по месту нахождения дома (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ), госпошлина по имущественному требованию — от цены иска (ст. 333.19 НК РФ). Вопрос о запрете вселения двоюродной сестры матери самостоятельной законной основы не имеет: это право собственника (ч. 2 ст. 30, ст. 292 ГК РФ), поэтому единственный надёжный способ — письменно закрепить в соглашении с отцом условие о недопустимости вселения посторонних лиц без согласия Ольги. Если такое условие не подписано, препятствовать вселению сестры без суда Ольга не вправе.