Продажа 1/3 доли в квартире: как доказать извещение второго собственника, если письмо вернулось с отметкой об истечении срока хранения

Достаточно ли одного извещения, направленного заказным письмом, для соблюдения преимущественного права покупки

Продавец доли в праве общей собственности обязан извещать сособственников письменно — это условие правомерности продажи доли постороннему лицу:

1. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
   — п. 2 ст. 250 ГК РФ

Закон не устанавливает, каким именно способом должно быть доставлено письменное извещение, и не требует его вручения лично. Правовое значение имеет сам факт направления извещения по надлежащему адресу и его доставка в смысле ст. 165.1 ГК РФ. Именно эта норма определяет, что юридически значимое сообщение влечёт последствия для адресата с момента доставки, причём доставка презюмируется и при уклонении адресата:

Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
— п. 1 ст. 165.1 ГК РФ

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
— п. 1 ст. 165.1 ГК РФ

Это ключевая норма для ситуации клиента: письмо вернулось с отметкой «истёк срок хранения» именно потому, что адресат не явился за его получением. Такое поведение — обстоятельство, зависящее от самого адресата, и закон прямо приравнивает его к доставке. Верховный Суд подтверждает это разъяснение применительно к заказной корреспонденции, возвращённой по истечении срока хранения:

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 1651 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.
— п. 67 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25

Таким образом, возврат заказного письма с отметкой об истечении срока хранения — это не порок извещения, а юридически значимый факт доставки. Клиент исполнила обязанность по п. 2 ст. 250 ГК РФ, и повторное направление телеграммы не требуется. Опись вложения и уведомление о вручении дополнительно подтверждают, что направлялось именно извещение с ценой и условиями, хотя для вывода о доставке достаточно и самого факта направления заказного письма по адресу сособственника. Вывод: извещение считается доставленным; дублировать его телеграммой не нужно.

Неизвестный факт (адрес): если извещение направлялось не по адресу сособственника, указанному в ЕГРН, а по иному (фактическому) адресу, риск оспаривания выше — в этом случае целесообразно дополнительно направить извещение по адресу из ЕГРН и сохранить подтверждение.

С какого момента можно продавать — соблюдение месячного срока ожидания

Обязанность продавца — не только известить, но и выждать установленный законом срок, в течение которого сособственники могут реализовать преимущественное право:

1. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
   — п. 2 ст. 250 ГК РФ

Срок для недвижимости — один месяц со дня извещения. Поскольку извещение считается доставленным в момент его поступления в отделение связи и уклонения адресата (ст. 165.1 ГК РФ), месячный срок течёт с этой даты, а не с даты возврата конверта. Клиент вправе продать долю любому лицу, если по истечении месяца сособственник не приобрёл её и не выразил намерения это сделать. Итак, продавать можно после истечения месяца со дня, когда письмо поступило в отделение и было за ним оставлено (то есть с даты, к которой относится отметка об истечении срока хранения, отсчитываемого от поступления корреспонденции).

Право распоряжения долей закреплено и в общей норме, которая лишь отсылает к правилам ст. 250 ГК РФ:

1. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
   — п. 2 ст. 246 ГК РФ

Неизвестный факт (даты): клиентом не названы дата направления письма и дата его возврата. Следует отсчитать месяц от даты поступления заказного письма в отделение связи адресата (она фиксируется в отчёте об отслеживании и в отметках на конверте). Если месяц уже истёк — сделка может совершаться незамедлительно; если ещё нет — необходимо дождаться его окончания. Направлять второе извещение и заново ждать месяц закон не требует. Вывод: продавать долю постороннему покупателю по той же цене допустимо по истечении месяца со дня извещения; повторный месячный срок при дублировании извещения не запускается.

Неизвестный факт (цена): если продажа состоится по цене ниже указанной в извещении либо на иных условиях, преимущественное право считается нарушенным — тогда потребуется новое извещение с указанием изменённой цены и новый месячный срок.

Требования нотариуса и оформление сделки

Сделка по отчуждению доли в праве общей собственности на недвижимость подлежит обязательному нотариальному удостоверению (единственное исключение — когда все сособственники продают свои доли по одной сделке, что в ситуации клиента места не имеет):

1 1 . Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Именно поэтому вопрос о доказательствах извещения возник у нотариуса: он обязан установить соблюдение преимущественного права покупки. Требование нотариуса подтвердить извещение и отсутствие покупки правомерно, но оно не означает, что нужен какой-то особый способ извещения — нотариусу достаточно представить подтверждение направления извещения и доказательства доставки (ст. 165.1 ГК РФ). Для удостоверения сделки клиенту следует представить нотариусу: само извещение, опись вложения, кассовый чек и, главное, конверт с отметкой почты об истечении срока хранения и отчёт об отслеживании отправления, из которого видно, что письмо поступило в отделение адресата и было возвращено за истечением срока хранения. Эти документы и подтверждают факт доставки по правилу ст. 165.1 ГК РФ.

Если нотариус, тем не менее, откажет в совершении нотариального действия, отказ оформляется постановлением и может быть обжалован в районный суд по месту нахождения нотариальной конторы в порядке особого производства (гл. 37 ГПК РФ) в течение десяти дней со дня, когда заявителю стало известно об отказе. Вывод: нотариальная форма обязательна; доказательства доставки извещения у клиента имеются, дополнительные способы извещения (телеграмма) законом не требуются.

Неизвестный факт (заверения): представить нотариусу при удостоверении целесообразно также письменное заверение об обстоятельствах о том, что сособственник не воспользовался преимущественным правом в установленный срок — это стандартная практика фиксирования таких сведений нотариусом.

Риск оспаривания сделки сособственником

Нарушение преимущественного права покупки влечёт специальное последствие — перевод прав и обязанностей покупателя, и только в течение трёх месяцев:

1. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
   — п. 3 ст. 250 ГК РФ

Разъяснение Верховного Суда уточняет момент начала этого срока:

По смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
— п. 14 Постановления Пленума ВС РФ от 29.04.2010 № 10

Важно: последствие нарушения — не признание сделки недействительной, а перевод прав и обязанностей покупателя на сособственника по его иску, и лишь в пределах трёх месяцев с того дня, когда он узнал или должен был узнать о сделке. Иск предъявляется в районный суд по месту нахождения недвижимости (исключительная подсудность по ст. 30 ГПК РФ). Если клиент продаст долю по истечении месячного срока ожидания и по цене, указанной в извещении, преимущественное право не будет считаться нарушенным, и оснований для такого иска не возникнет. Сособственник, проигнорировавший извещение и не получивший письмо по зависящим от него причинам, признаётся извещённым.

Защитная ветка — недобросовестность сособственника. Если он всё же заявит притязания, против него действует правило о том, что заявление о недействительности не имеет значения при недобросовестном поведении:

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.
— п. 5 ст. 166 ГК РФ

А общее основание оспоримости сделки, нарушающей закон, применяется лишь как исключение, если закон не предусматривает иных последствий:

1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
   — п. 1 ст. 168 ГК РФ

Поскольку п. 3 ст. 250 ГК РФ прямо предусматривает иное последствие (перевод прав), ссылка сособственника на недействительность сделки успеха иметь не должна — Верховный Суд прямо указывает, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной. Вывод: сделку «не отменят» по иску о недействительности; единственный риск — иск о переводе прав и обязанностей покупателя, но он возможен только при нарушении правил ст. 250 ГК РФ и лишь в течение трёх месяцев с момента, когда сособственник узнал или должен был узнать о сделке.

Неизвестный факт (обращение сособственника): если сособственник после продажи заявит о готовности купить долю, но трёхмесячный срок уже истёк, иск о переводе прав удовлетворению не подлежит; восстановление срока возможно лишь по уважительным причинам (ст. 205 ГК РФ) и только для гражданина.

Способ извещения и смежные основания оспаривания

Закон требует лишь письменной формы извещения и не устанавливает исчерпывающего перечня допустимых способов его направления — он говорит об обязанности известить «в письменной форме»:

1. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
   — п. 2 ст. 250 ГК РФ

Это означает, что надлежащим признаётся любой способ, позволяющий подтвердить факт направления сособственнику письменного извещения (заказное или ценное письмо с описью, телеграмма, нотариальное извещение). Закон не требует дублирования извещения. Вопрос о том, считается ли оно доставленным при неполучении адресатом, решается по ст. 165.1 ГК РФ (разобрано в блоке 1): уклонение от получения приравнивается к доставке. Поэтому повторная отправка телеграммы правового значения для соблюдения обязанности по п. 2 ст. 250 ГК РФ не имеет — она может быть оправдана лишь как дополнительное доказательство при неопределённости с адресом направления, но не является обязательной.

Что касается иных оснований оспаривания сделки посторонними лицами: применительно к настоящей сделке решающее значение имеет специальная норма п. 3 ст. 168 ГК РФ в системе с п. 3 ст. 250 ГК РФ. По общему правилу сделка, нарушающая требования закона, оспорима, но лишь «если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки»:

1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
   — п. 1 ст. 168 ГК РФ

Для нарушения преимущественного права покупки закон прямо устанавливает иное последствие — перевод прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ), что подтверждено и разъяснением Верховного Суда (п. 14 Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010): истец в этом случае не вправе требовать признания сделки недействительной. Наличие у сособственника самостоятельного гражданско-правового основания (преимущественное право) и специального способа его защиты вытесняет общий механизм оспаривания. Вывод: телеграмма как дополнительный способ извещения не требуется; единственный специальный способ защиты сособственника — иск о переводе прав и обязанностей покупателя в трёхмесячный срок, а не оспаривание (признание сделки недействительной).