Как выселить жильцов, которых вселил один из долевых собственников без согласия остальных?

Имел ли право один сособственник без согласия остальных вселять посторонних

Дом — общая долевая собственность шести лиц. Вселение посторонних в общее жилое помещение — это одновременно и распоряжение, и предоставление имущества во владение/пользование третьему лицу, что затрагивает права всех участников долевой собственности.

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
   — п. 1 ст. 246 ГК РФ

Применительно к фактам: передача жилья посторонним в пользование (в том числе за плату) одним из шести сособственников без соглашения с остальными — прямое нарушение правила о том, что распоряжение общим имуществом требует соглашения всех участников. Тот факт, что «договора найма нет», не спасает: фактическое вселение и предоставление дома в пользование — тоже форма распоряжения общим имуществом.

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
   — п. 1 ст. 247 ГК РФ

Это означает: пока между шестью сособственниками не достигнуто соглашение о вселении (или порядок пользования не определён судом), ни один из них не вправе единолично передавать дом (или его часть) третьим лицам. Согласие пятерых сособственников отсутствует — следовательно, предоставление дома жильцам юридического основания не имеет.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
— п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ

Право собственника свободно владеть и пользоваться своим имуществом ограничено требованием не нарушать права других лиц. Вселение посторонних без согласия пяти остальных собственников нарушает их право долевой собственности.

Вывод: единоличное вселение посторонних одним из шести сособственников без согласия остальных пяти — незаконно, поскольку владение, пользование и распоряжение общим имуществом требуют соглашения всех участников (п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 247 ГК РФ).

Возникло ли у фактических жильцов право пользования домом

Ч. 2 ст. 30 ЖК РФ допускает предоставление собственником жилого помещения во владение/пользование гражданину на основании договора найма, безвозмездного пользования «или на ином законном основании».

1. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма (в том числе краткосрочного найма), договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом, при условии обеспечения соблюдения прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями, правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, требований энергетической эффективности и оснащенности помещений многоквартирных домов и жилых домов приборами учета используемых энергетических ресурсов, требований к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, включая предоставление коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами. В случае, если предоставление такого жилого помещения нарушает жилищные права граждан, проживающих в многоквартирном доме, в котором оно расположено, граждане, жилищные права которых нарушены, вправе обратиться за их защитой в суд. (В редакции Федерального закона от 23.03.2024 № 55-ФЗ ) 3.
   — ч. 2 ст. 30 ЖК РФ

В данном случае основания отсутствуют по двум причинам. Во-первых, договор найма жилого помещения закон требует заключать в письменной форме:

1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ ) 2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 217-ФЗ )
   — п. 1 ст. 674 ГК РФ

Письменного договора нет. Во-вторых, даже при наличии устной договорённости один из шести сособственников не мог единолично создать для посторонних правовое основание пользования всем общим домом (см. блок 1). Соглашение всех собственников на вселение отсутствует.

Следствие: проживание посторонних в доме не основано ни на договоре, ни на законе — это фактическое пользование без правового титула. Право пользования жилым помещением у таких лиц не возникает.

Вывод: у фактических жильцов отсутствует какое-либо законное основание пользования домом: нет ни письменного договора, ни согласия всех сособственников. Их проживание — безтитульное (незаконное) с самого начала.

Как юридически выселить: подлежащий способ защиты и нормативное основание

Проживание посторонних при отсутствии правового титула означает, что владение/пользование общим имуществом осуществляется вопреки воле пяти собственников. Правовые средства — два взаимодополняющих иска: об устранении препятствий (негаторный) и о выселении.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Пятеро сособственников владение домом не утратили (дом остаётся в их общей собственности), поэтому защита строится именно на негаторном требовании, а не на виндикации. Согласно разъяснению Пленума ВС РФ:

В силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.
— п. 45 Постановления Пленума ВС РФ от 29.04.2010 № 10

В жилищно-правовой плоскости применяется ст. 35 ЖК РФ: при прекращении права пользования гражданин обязан освободить помещение, а если не освобождает — выселяется по требованию собственника на основании решения суда.

1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда. 2. В случае, если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 статьи 31 настоящего Кодекса, или на основании завещательного отказа, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения.
   — ч. 1 ст. 35 ЖК РФ

Важное следствие для стратегии: целесообразно заявлять одновременно требования (а) о признании жильцов не приобретшими права пользования / выселении и (б) об устранении препятствий в пользовании (ст. 304 ГК РФ), а также (в) об обязании долевика не вселять третьих лиц без согласия остальных. На негаторное требование и требование о выселении незаконно вселившегося лица не распространяется исковая давность:

требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304); другие требования в случаях, установленных законом. Раздел II. Право собственности и другие вещные права Глава 13. Общие положения
— ст. 208 ГК РФ

силу статьи 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. В этой связи длительность нарушения права не препятствует удовлетворению этого требования судом. Споры об освобождении имущества от ареста 17
— п. 49 Постановления Пленума ВС РФ от 29.04.2010 № 10

Подтверждает это и жилищная практика Пленума ВС РФ: незаконно вселившееся лицо выселяется без предоставления другого жилого помещения, и на такое требование исковая давность не распространяется.

член семьи нанимателя вправе предъявить к вселившемуся лицу требование об устранении нарушений их жилищных прав и восстановлении положения, существовавшего до их нарушения (пункт 2 части 3 статьи 11 ЖК РФ), на которое исходя из аналогии закона (часть 1 статьи 7 ЖК РФ) применительно к правилам, предусмотренным статьей 208 ГК РФ, исковая давность не распространяется. При удовлетворении названного требования лицо, незаконно вселившееся в жилое помещение, подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения.
— п. 28 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14

Вывод: надлежащий способ защиты — иск пятерых сособственников к фактическим жильцам (и при необходимости — к долевику, их вселившему) о выселении и устранении препятствий в пользовании на основании ст. 304 ГК РФ, ст. 11 и ч. 1 ст. 35 ЖК РФ. На эти требования исковая давность не распространяется. Жильцы выселяются без предоставления другого жилья. Самовольное физическое выдворение (вынос вещей, смена замков без судебного акта) недопустимо — это самоуправство; выселение производится только по решению суда, а исполнительное выселение — через приставов.

Процедура иска: суд, подсудность, прокурор, госпошлина, состав сторон

Подсудность — исключительная, по месту нахождения объекта недвижимости (дома):

1. Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества. (В редакции Федерального закона от 14.07.2008 № 118-ФЗ ) 2. Иски кредиторов наследодателя, предъявляемые до принятия наследства наследниками, подсудны суду по месту открытия наследства. 3. Иски к перевозчикам, вытекающие из договоров перевозки, предъявляются в суд по адресу перевозчика, к которому в установленном порядке была предъявлена претензия. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 4. Иски о защите прав и законных интересов группы лиц, в том числе прав потребителей, подаются по адресу ответчика. (Дополнение частью - Федеральный закон от 18.07.2019 № 191-ФЗ ) Статья 30 1 . Подсудность дел, связанных с осуществлением судами функций содействия и контроля в отношении третейских судов 1. Заявление об отмене решений третейских судов и международных коммерческих арбитражей, принятых на территории Российской Федерации, подается в районный суд, на территории которого принято решение третейского суда. По соглашению сторон третейского разбирательства заявление об отмене решения третейского суда может быть подано в районный суд по месту нахождения или месту жительства одной из сторон третейского разбирательства. 2.
   — ч. 1 ст. 30 ГПК РФ

Это иск о правах на жилое помещение (выселение/устранение препятствий в пользовании жилым домом), поэтому он предъявляется в районный суд по месту нахождения дома, вне зависимости от места жительства ответчиков.

Состав сторон: истцы — все пять сособственников, возражающих против проживания посторонних (совместно или иск одного сособственника, но при долевой собственности целесообразнее совместный иск всех пятерых). Ответчики — фактически проживающие лица (жильцы), а также, при наличии оснований, — долевик, который их вселил. Если персональные данные жильцов неизвестны, суд может запросить их сам (ч. 2 ст. 131 ГПК РФ допускает указание на неизвестность сведений об ответчике).

По делам о выселении обязательно участие прокурора, дающего заключение:

1. Прокурор вступает в процесс и дает заключение по делам о выселении, о восстановлении на работе, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами, в целях осуществления возложенных на него полномочий. Неявка прокурора, извещенного о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела. 4. В целях обеспечения законности прокурор по своей инициативе или инициативе суда вступает в дело, рассматриваемое судом, на любой стадии процесса для дачи заключения: 1) о признании недействительными сделок, совершенных с нарушением законодательства, устанавливающего специальные экономические меры, меры воздействия (противодействия) на недружественные действия иностранных государств; 2) при рассмотрении судом заявления о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда, ходатайства о признании и приведении в исполнение решения иностранного суда и иностранного арбитражного решения;
   — ч. 3 ст. 45 ГПК РФ

Содержание иска должно соответствовать ст. 131 ГПК РФ: в нём указывается, в чём заключается нарушение прав истца, обстоятельства и доказательства.

1. в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца и его требования; 5) обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства; 6) цена иска, если он подлежит оценке, а также расчет взыскиваемых или оспариваемых денежных сумм; 7) сведения о соблюдении досудебного порядка обращения к ответчику, если это установлено федеральным законом; (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 7 1 ) сведения о предпринятых стороной (сторонами) действиях, направленных на примирение, если такие действия предпринимались; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 26.07.2019 № 197-ФЗ ) 8) перечень прилагаемых к заявлению документов. В заявлении могут быть указаны номера телефонов, факсов, адреса электронной почты истца, его представителя, ответчика, иные сведения, имеющие значение для рассмотрения и разрешения дела, а также изложены ходатайства истца. 3. В исковом заявлении, предъявляемом прокурором в защиту интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований или в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц, должно быть указано, в чем конкретно заключаются их интересы, какое право нарушено, а также должна содержаться ссылка на закон или иной нормативный правовой акт, предусматривающие способы защиты этих интересов.
   — п. 4 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ

Госпошлина — как по иску неимущественного характера, для физических лиц:

1. при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, искового заявления неимущественного характера: для физических лиц - 3000 рублей; для организаций - 20 000 рублей; 4) при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, не содержащего требования о возврате исполненного по сделке или о присуждении имущества, а также искового заявления по спорам о признании сделок недействительными, не содержащего требования о применении последствий недействительности сделок: для физических лиц - 3000 рублей; для организаций - 20 000 рублей; 5) при подаче искового заявления о расторжении брака - 5000 рублей;
   — подп. 3 ст. 333.19 НК РФ

При заявлении нескольких неимущественных требований (выселение + устранение препятствий + нечинении препятствий) госпошлина уплачивается за каждое самостоятельное требование.

Досудебный порядок для иска о выселении обязательным не является: требование к жильцам освободить помещение направляется как фиксация требования (ч. 1 ст. 35 ЖК РФ — «в срок, установленный собственником»), но не как обязательное условие обращения в суд. Судебные расходы выигравшей стороны взыскиваются с проигравшей:

1. Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. 2. Правила, изложенные в части первой настоящей статьи, относятся также к распределению судебных расходов, понесенных сторонами в связи с ведением дела в апелляционной, кассационной и надзорной инстанциях. (В редакции Федерального закона от 25.11.2008 № 223-ФЗ ) 3. В случае, если суд вышестоящей инстанции, не передавая дело на новое рассмотрение, изменит состоявшееся решение суда нижестоящей инстанции или примет новое решение, он соответственно изменяет распределение судебных расходов. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 4. Судебные издержки, понесенные третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора, участвовавшими в деле на стороне, в пользу которой принят судебный акт по делу, могут быть возмещены им, если их фактическое поведение как участников судебного процесса способствовало принятию данного судебного акта. (Дополнение частью - Федеральный закон от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 5.
   — ч. 1 ст. 98 ГПК РФ

Вывод: иск подаётся в районный суд по месту нахождения дома (исключительная подсудность, ст. 30 ГПК РФ), истцы — пять сособственников, ответчики — жильцы и (при необходимости) вселивший их долевик; по делу участвует прокурор с заключением (ст. 45 ГПК РФ); госпошлина — 3000 руб. за каждое неимущественное требование (подп. 3 ст. 333.19 НК РФ).

Денежные последствия: доход от сдачи дома и возмещение ущерба и расходов

Плата, которую долевик получает от жильцов, относится к доходам от использования общего имущества и должна распределяться между всеми сособственниками соразмерно долям:

Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.
— ст. 248 ГК РФ

Поэтому пятеро сособственников вправе в том же или отдельном процессе требовать от долевика передачи приходящейся на их доли части полученной платы (как доходы от использования общего имущества). Если долевик удержал средства без правового основания, они взыскиваются как неосновательное обогащение либо на основании ст. 248 ГК РФ.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Ответственность за ущерб дому («дом засрали», повреждение имущества) несёт причинитель вреда — жильцы (и/или долевик, если вред стал следствием его незаконного вселения), в полном объёме:

Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда. Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. Законом может быть установлена обязанность лица, не являющегося причинителем вреда, выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. (В редакции Федерального закона от 28.11.2011 № 337-ФЗ) 2. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда. 3. Вред, причиненный правомерными действиями, подлежит возмещению в случаях, предусмотренных законом. В возмещении вреда может быть отказано, если вред причинен по просьбе или с согласия потерпевшего, а действия причинителя вреда не нарушают нравственные принципы общества.
— п. 1 ст. 1064 ГК РФ

Расходы на содержание общего имущества несёт каждый участник соразмерно своей доле; если пятеро сособственников оплачивали коммунальные платежи и содержание, приходящиеся на долю долевика, они вправе взыскать с него соразмерную часть:

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению. (В редакции Федерального закона от 24.07.2023 № 351-ФЗ)
— ст. 249 ГК РФ

Вывод: помимо выселения, пятеро сособственников вправе требовать с долевика свою долю дохода от сдачи дома (ст. 248 ГК РФ, гл. 60 ГК РФ), возмещение ущерба имуществу с причинителей вреда (ст. 1064 ГК РФ) и компенсацию понесённых расходов на содержание (ст. 249 ГК РФ).

Смежные механизмы: сделка без согласия, регистрация жильцов, злоупотребление правом

Если с посторонними лицами всё же имелась какая-либо договорённость (найма/безвозмездного пользования), заключённая одним сособственником в отношении всего общего имущества без согласия остальных, такая сделка ничтожна как посягающая на права третьих лиц:

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 2 ст. 168 ГК РФ

Это дополнительное основание: даже при возможном устном/ином соглашении оно не порождает для жильцов права пользования, поскольку совершено с нарушением требования закона о согласии всех участников долевой собственности.

Что касается регистрации посторонних по месту жительства/пребывания в доме: по смыслу правового регулирования регистрация возможна лишь при наличии у лица законного основания пользования помещением. При отсутствии такого основания регистрация (если она была оформлена по заявлению одного сособственника без согласия остальных) может быть оспорена и снята. Проживание без регистрации по месту пребывания влечёт административную ответственность:

Проживание по месту пребывания или по месту жительства в жилом помещении гражданина Российской Федерации, обязанного иметь документ, удостоверяющий личность гражданина (паспорт), без документа, удостоверяющего личность гражданина (паспорта), или по недействительному документу, удостоверяющему личность гражданина (паспорту), - влечет наложение административного штрафа в размере от двух тысяч до трех тысяч рублей. 2. Нарушение, предусмотренное частью 1 настоящей статьи, совершенное в городе федерального значения Москве или Санкт-Петербурге, - влечет наложение административного штрафа в размере от трех тысяч до пяти тысяч рублей. (Статья в редакции Федерального закона от 21.12.2013 № 376-ФЗ)
— ст. 19.15 КоАП РФ, п. 1

(приведённая норма регулирует смежный, но иной случай — проживание без документа, удостоверяющего личность; сама по себе обязанность регистрации по месту пребывания установлена Законом РФ № 5242-1 и Правилами регистрации, утв. Постановлением Правительства РФ № 713, — проверьте данные о регистрации жильцов, это важно для возможного обращения в органы миграционного учёта МВД).

Действия одного сособственника, единолично распорядившегося общим имуществом вопреки воле большинства сособственников, могут быть квалифицированы как недобросовестное осуществление права:

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке. 2. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. 3. В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом. 4. Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков. 5. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. (Статья в редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ)
— ст. 10 ГК РФ, п. 1

Вывод: любые соглашения о вселении посторонних, заключённые одним сособственником без согласия остальных, ничтожны (п. 2 ст. 168 ГК РФ) и не создают прав для жильцов. Факт (не)регистрации жильцов важен для оценки оснований их проживания и для возможного обращения в подразделения по вопросам миграции МВД; единоличное распоряжение общим домом вопреки воле большинства свидетельствует о недобросовестном осуществлении прав долевиком (ст. 10 ГК РФ).

Сроки, альтернативы и исполнение решения

На требования о выселении незаконно вселившихся лиц и об устранении препятствий в пользовании общим имуществом исковая давность не распространяется (ст. 208 ГК РФ, п. 49 Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010, п. 28 Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009 — см. блок 3), поэтому специального срока для обращения в суд здесь нет, и длительность проживания жильцов не препятствует удовлетворению иска.

Альтернативы судебному пути ограничены. Добровольное освобождение жильцами дома после письменного требования пятерых сособственников — предпочтительный внесудебный способ (ч. 1 ст. 35 ЖК РФ фиксирует обязанность освободить помещение, в том числе добровольно). Если жильцы оспаривают свою «прописку»/регистрацию — отдельное обращение в подразделение по вопросам миграции МВД. Определение порядка пользования домом (п. 1 ст. 247 ГК РФ) здесь неприменимо как способ защиты, поскольку дом в натуре не разделён на изолированные части, а спор касается вселения посторонних, а не порядка пользования между самими сособственниками.

Исполнение судебного решения о выселении при добровольном неисполнении производится принудительно через службу судебных приставов (ФССП) на основании исполнительного листа. Сами собственники выселять жильцов физически (выносить вещи, менять замки) не вправе — это самоуправство, влекущее ответственность; выселение — компетенция приставов.

Вывод: срок исковой давности не применяется и срок обращения не ограничен; до суда — письменное требование освободить дом; исполнение решения о выселении — через приставов, а не собственными силами.