Как продать долю в квартире дистанционно, если второй собственник не покупает: уведомление, отказ, доверенность

Обязанность уведомить сособственника и последствия её неисполнения

Продажа доли в праве общей собственности постороннему лицу возможна и без согласия второго сособственника — но при условии соблюдения преимущественного права покупки. Право продавца распорядиться своей долей закреплено напрямую:

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 2 ст. 246 ГК РФ

Ключевая обязанность продавца — письменно известить остальных участников с указанием цены и условий:

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
— п. 2 ст. 250 ГК РФ

Для вашей ситуации это означает: второй собственник уже на словах заявил, что покупать не будет, но устного заявления недостаточно. Извещение должно быть письменным, а доказательства его направления (или письменный отказ) потребуются на регистрации. Если сособственник в течение месяца не купит долю, вы вправе продать её любому лицу; если же он оформит письменный отказ от преимущественного права — продавать можно, не дожидаясь месяца.

Риск при нарушении — перевод прав и обязанностей покупателя на сособственника в течение трёх месяцев:

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
— п. 3 ст. 250 ГК РФ

Вывод: продать долю без письменного извещения нельзя без риска оспаривания — сособственник в течение трёх месяцев после перехода права может в суде потребовать перевода на себя прав покупателя. Поэтому письменное извещение (или письменный отказ) — обязательный этап.

Обязательная нотариальная форма сделки

Договор купли-продажи доли в праве общей собственности на недвижимость подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это прямое требование закона:

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ

Несоблюдение обязательной нотариальной формы влечёт ничтожность сделки:

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 3 ст. 163 ГК РФ

Для вашей ситуации это означает: простой письменной формы недостаточно — договор с покупателем доли в любом случае удостоверяется нотариусом. Это же обстоятельство решает и «дистанционную» проблему частично: нотариус сам проверит принадлежность вам доли, обременения и права третьих лиц, а после удостоверения сам подаст документы в Росреестр в электронной форме, если стороны не возражают:

При удостоверении договоров об отчуждении или залоге имущества, права на которое подлежат государственной регистрации (статья 8 1 Гражданского кодекса Российской Федерации ), нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему или закладывающему, за исключением случаев, если в соответствии с договором на момент его совершения данное имущество еще не принадлежит этому лицу, а также отсутствие ограничений прав, обременений имущества или иных обстоятельств, препятствующих совершению этих договоров. После удостоверения договора, на основании которого возникает право на недвижимое имущество (долю в праве собственности на недвижимое имущество), подлежащее государственной регистрации, нотариус обязан незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня или в сроки, установленные сторонами в договоре, представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом.
— ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате

Вывод: сделка в любом случае проходит через нотариуса, который после подписания договора обязан незамедлительно (не позднее окончания рабочего дня) направить заявление о регистрации в Росреестр в электронном виде — то есть отдельно ехать в Росреестр вам не потребуется.

Дистанционная передача извещения/отказа через нотариуса

Нотариус вправе передавать заявления и документы одного лица другому — в том числе по почте заказным письмом с уведомлением или в электронном виде, и выдавать свидетельства о направлении и передаче документов:

Нотариус передает заявления и (или) иные документы физических и юридических лиц другим физическим и юридическим лицам. В состав передаваемых документов включается сопроводительное письмо нотариуса. Документы на бумажном носителе могут быть переданы лично под расписку, направлены по почте заказным письмом с уведомлением о вручении или переданы с использованием технических средств, в том числе информационно-телекоммуникационных сетей. В последнем случае нотариус осуществляет изготовление электронного документа на основании представленного документа на бумажном носителе в порядке, установленном статьей 103 8 настоящих Основ, и формирует пакет электронных документов, подписанных квалифицированной электронной подписью нотариуса. Электронные документы физических или юридических лиц, подписанные квалифицированными электронными подписями соответствующих лиц, могут передаваться нотариусом другим физическим или юридическим лицам путем создания пакета электронных документов, подписанных квалифицированной электронной подписью нотариуса, и передачи его с использованием информационно-телекоммуникационных сетей. Электронные документы принимаются к передаче при условии, что квалифицированная электронная подпись лица, от которого исходят электронные документы, проверена и подтверждена принадлежность данной подписи этому лицу в соответствии с Федеральным законом от 6 апреля 2011 года № 63-ФЗ "Об электронной подписи".
— ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате

Это решает первую «дистанционную» задачу: вы можете, находясь в другом городе, обратиться к нотариусу по месту своего пребывания, оформить у него письменное извещение сособственника о намерении продать долю (с ценой и условиями) и поручить нотариусу передать его второму собственнику. Свидетельство нотариуса о направлении/передаче будет надлежащим доказательством извещения.

При этом письменный отказ сособственника от преимущественного права (если он согласится его подписать) оформляется у любого нотариуса — в том числе по месту жительства самого сособственника, то есть вашему приезду не требуется и для этого.

Вывод: и извещение, и отказ можно оформить и передать дистанционно — через нотариуса либо самостоятельно направив извещение заказным письмом с уведомлением о вручении (доказательством послужат почтовая квитанция и уведомление). Личный приезд для уведомления не обязателен.

Доверенность на представителя как способ продажи без личного приезда

Полностью «заочная» продажа через знакомого возможна через нотариально удостоверенную доверенность. Доверенность на сделки, требующие нотариальной формы, и на распоряжение зарегистрированными правами должна быть нотариально удостоверена:

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом. 2. К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются: 1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, которые удостоверены начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом; 2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения; 3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, которые удостоверены начальником соответствующего места лишения свободы; 4) доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, проживающих в стационарных организациях социального обслуживания, которые удостоверены руководителями (их заместителями) таких организаций . (В редакции федеральных законов от 28.03.2017 № 39-ФЗ, от 03.04.2023 № 101-ФЗ) 3.
— п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Суть доверенности — письменное уполномочие представителя действовать от вашего имени:

Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами. 2. Доверенности от имени малолетних (статья 28) и от имени недееспособных граждан (статья 29) выдают их законные представители. 3. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу, которое вправе удостовериться в личности представляемого и сделать об этом отметку на документе, подтверждающем полномочия представителя. Письменное уполномочие на получение представителем гражданина его вклада в банке, внесение денежных средств на его счет по вкладу, на совершение операций по его банковскому счету, в том числе получение денежных средств с его банковского счета, а также на получение адресованной ему корреспонденции в организации связи может быть представлено представляемым непосредственно банку или организации связи. 4. Правила настоящего Кодекса о доверенности применяются также в случаях, когда полномочия представителя содержатся в договоре, в том числе в договоре между представителем и представляемым, между представляемым и третьим лицом, либо в решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений. 5. В случае выдачи доверенности нескольким представителям каждый из них обладает полномочиями, указанными в доверенности, если в доверенности не предусмотрено, что представители осуществляют их совместно. 6.
— п. 1 ст. 185 ГК РФ

Выдаёт и удостоверяет её нотариус:

Нотариус удостоверяет доверенности от имени одного или нескольких лиц, на имя одного или нескольких лиц. Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, подлежит нотариальному удостоверению по представлении основной доверенности, в которой оговорено право передоверия, либо по представлении доказательств того, что представитель по основной доверенности вынужден к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность. Доверенность, выданная в порядке передоверия, не должна содержать в себе больше прав, чем предоставлено по основной доверенности. Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срока действия доверенности, на основании которой она выдана.
— ст. 59 Основ законодательства РФ о нотариате

То есть вы можете у нотариуса по месту текущего пребывания оформить доверенность на знакомого, наделив его полномочиями: подписать договор купли-продажи вашей доли, получить деньги, подать документы на регистрацию (при необходимости). Сам договор затем удостоверяется нотариусом в присутствии покупателя и представителя — вашего личного присутствия не понадобится.

Важно учесть ограничение: если в ЕГРН нет записи о возможности регистрации на основании документов с усиленной квалифицированной электронной подписью, нотариус может подать документы в электронном виде по сделке, совершённой представителем по нотариальной доверенности, только при отсутствии в ЕГРН отметки о невозможности регистрации без личного участия собственника:

нотариусом в случаях, предусмотренных пунктом 4 5 части 1, пунктом 5 части 3 статьи 15 настоящего Федерального закона, при условии совершения сделки при личном участии правообладателя (его законного представителя) либо в случае совершения сделки представителем, действующим на основании нотариально удостоверенной доверенности, при условии отсутствия в Едином государственном реестре недвижимости отметки о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения такого объекта недвижимости без личного участия правообладателя (его законного представителя); (В редакции Федерального закона от 18.03.2023 № 66-ФЗ) 3) сторонами договора об отчуждении объекта недвижимости, с использованием информационных технологий взаимодействия кредитной организации с органом регистрации прав в соответствии со статьей 18 настоящего Федерального закона; (В редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 397-ФЗ) 4) сторонами договора об отчуждении объекта недвижимости, если соответствующее заявление и прилагаемые к нему документы в форме электронных документов и (или) электронных образов документов подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью, квалифицированный сертификат ключа проверки которой выдан публично-правовой компанией, указанной в части 1 статьи 3 1 настоящего Федерального закона;
— п. 2 ч. 6 ст. 36.2 Закона № 218-ФЗ

Вывод: оформление нотариальной доверенности на знакомого — законный способ продать долю без личного приезда. Единственное существенное ограничение — если в ЕГРН имеется отметка о невозможности регистрации перехода права без личного участия собственника, подача документов нотариусом по сделке через представителя будет невозможна; в этом случае личное участие всё же потребуется.

Документы на регистрацию при продаже доли постороннему

Хотя при обязательной нотариальной форме сделки регистратор не проводит проверку законности нотариально удостоверенного договора, при продаже доли лицу, не являющемуся участником долевой собственности, законодательство требует подтверждения соблюдения преимущественного права. Эта норма сформулирована для сделок в простой письменной форме, но отражает общее требование подтвердить извещение либо отказ сособственников:

При продаже на основании сделки, совершенной в простой письменной форме, доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся участником общей долевой собственности, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие: 1) либо извещение продавцом доли в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее, за исключением случая, указанного в части 4 1 настоящей статьи; 2) либо отказ остальных участников долевой собственности от реализации преимущественного права покупки доли, оформленный в соответствии с законодательством Российской Федерации. В этом случае государственная регистрация перехода доли в праве общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю, и представление документов, подтверждающих указанное в настоящей части извещение, на государственную регистрацию прав не требуется. (Часть в редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 4 1 . В случае, если число участников долевой собственности на недвижимое имущество превышает двадцать, вместо извещения в письменной форме остальных участников долевой собственности продавцом доли в праве общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу может быть размещено извещение об этом на официальном сайте.
— ч. 4 ст. 42 Закона № 218-ФЗ

Практический вывод для вас: к моменту сделки у вас должны быть на руках доказательства — письменное извещение второго собственника (либо почтовая квитанция и уведомление о вручении, либо свидетельство нотариуса о передаче) или его письменный отказ от преимущественного права. Ваши документы (выписка из ЕГРН, прежний договор, техпаспорт) — достаточный пакет наряду с этими доказательствами и паспортами сторон.

Вывод: подготовьте письменное извещение сособственника с ценой и условиями (или его письменный отказ) заранее — без этого удостоверить сделку и зарегистрировать переход права на постороннего покупателя не получится.

НДФЛ при продаже доли и согласие супруга

Налог. Доход от продажи доли освобождается от НДФЛ, если вы владели ею непрерывно в течение минимального предельного срока и более:

Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) В целях настоящего пункта и пункта 3 настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, при исчислении минимального предельного срока владения продаваемыми жилым помещением или долей (долями) в нем в срок нахождения в собственности налогоплательщика этих жилого помещения или доли (долей) в нем включается срок нахождения в собственности такого налогоплательщика освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем.
— п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Минимальный срок — три года, если право получено, в частности, в порядке наследования, по договору дарения от близкого родственника, в результате приватизации или по договору пожизненного содержания с иждивением:

В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации ; 1 1 ) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
— п. 3 ст. 217.1 НК РФ

В остальных случаях срок составляет пять лет:

В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 259-ФЗ) 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214 10 настоящего Кодекса . (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ) (Дополнение статьей - Федеральный закон от 29.11.2014 № 382-ФЗ )
— п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Поскольку вы указали, что квартира «в собственности давно», с высокой вероятностью минимальный срок (три или пять лет в зависимости от основания приобретения) уже истёк — тогда НДФЛ с продажи доли не возникает и декларацию подавать не нужно. Если основание возникновения права вам неизвестно, уточните его по выписке ЕГРН/договору.

Согласие супруга. Если доля приобретена в браке и является общим имуществом, для сделки с обязательной нотариальной формой требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга:

При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. 3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ)
— п. 2 ст. 35 СК РФ

Вывод: при давнем владении НДФЛ, как правило, платить не нужно. Но проверьте два обстоятельства: (1) основание приобретения доли (от него зависит трёх- или пятилетний срок); (2) приобреталась ли доля в период брака — если да и брачного договора нет, для удостоверения сделки нотариус потребует нотариальное согласие супруга, которое можно оформить у любого нотариуса без вашего с ним совместного приезда.