Можно ли рвать вишню, растущую во дворе многоквартирного дома, если соседка утверждает, что посадила её сама?

Кому принадлежит земельный участок и дерево во дворе многоквартирного дома

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, вместе с элементами озеленения (к которым относятся растущие на нём деревья) по закону принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в доме — а не одному жильцу, даже если он лично посадил дерево.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий , а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места ;
— п. 1 ст. 36 ЖК РФ

Для клиента это означает: если двор не огорожен и не выделен отдельному лицу, земля под вишней — общее имущество всех собственников квартир, а не собственность соседки. Дерево (как элемент озеленения), растущее на этом участке, следует судьбе участка и попадает в общий правовой режим.

Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения. (В редакции федеральных законов от 03.06.2006 № 73-ФЗ; от 04.12.2006 № 201-ФЗ) 3. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.
— п. 2 ст. 261 ГК РФ

Норма прямо связывает право на растения, находящиеся в границах участка, с правом на сам участок: у кого участок, у того и растения на нём. Поскольку участок — общий, соседка не может быть единоличным собственником вишни только потому, что посадила её.

собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее – многоквартирный дом). В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, 23 уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом. Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона). Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона). В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно.
— п. 66 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010

Пленум Верховного Суда РФ разъясняет, что право общей долевой собственности на участок под домом возникает в силу закона (с момента кадастрового учёта либо введения в действие ЖК РФ) независимо от того, кто и когда высаживал растения. Это подтверждает: посадка дерева одним жильцом сама по себе не создаёт у него личного права собственности на землю или на дерево.

Собственник земельного участка имеет право собственности на: 1) посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, если он передает земельный участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное пользование; (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 48-ФЗ) 2) (Подпункт утратил силу - Федеральный закон от 04.12.2006 № 201-ФЗ)
— пп. 1 п. 2 ст. 40 ЗК РФ

Земельное законодательство закрепляет право собственности на посевы и посадки за собственником участка. Здесь участок принадлежит всем собственникам помещений, поэтому и посадки (включая вишню) находятся в режиме общего имущества. Вывод: утверждение соседки «я сажала — значит, моя вишня» юридически несостоятельно; право на дерево у всех собственников помещений в доме в равной мере.

Принадлежность ягод (плодов) дерева и право пользования общим имуществом

Ягоды — это плоды от использования имущества, находящегося в долевой собственности. По прямому правилу ГК РФ такие плоды поступают в состав общего имущества и распределяются между всеми участниками долевой собственности.

Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.
— ст. 248 ГК РФ

Для фактов клиента это значит: вишня растёт на общем участке, поэтому её плоды принадлежат всем собственникам помещений, а не одной соседке. Она не вправе единолично присваивать урожай и запрещать другим совладельцам им пользоваться.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
— п. 1 ст. 247 ГК РФ

Владение и пользование общим имуществом осуществляются по соглашению всех участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. Соседка не может в одностороннем порядке установить запрет: спор о порядке пользования решается сообща либо судом, но не личным волеизъявлением одного жильца.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. 3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. 4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. 4 1 . Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2017 № 462-ФЗ ) 4 2 .
— п. 2 ст. 36 ЖК РФ

Собственники помещений владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в установленных пределах; передача объектов общего имущества в пользование иным лицам возможна только по решению общего собрания. Исключительного единоличного права на дерево и его плоды у соседки нет — её «запрет» не основан ни на решении собрания, ни на законе.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
— п. 1 ст. 209 ГК РФ

Право собственности предполагает пользование имуществом, но не в ущерб правам других лиц. Даже если бы соседка была собственником дерева, её действия по воспрепятствованию другим совладельцам в пользовании общим имуществом выходят за пределы дозволенного.

Вывод: дети (как члены семей собственников помещений) вправе пользоваться общим имуществом двора, включая сбор ягод с дерева на общем участке, без повреждения дерева. Соседка не имеет исключительного права на вишню и её плоды и не вправе единолично запрещать их сбор.

Ветка: если участок или дерево действительно принадлежат соседке (индивидуальное право)

Если бы земельный участок был предоставлен соседке в собственность/аренду либо дерево высажено до формирования участка под домом и признано её индивидуальным имуществом, вывод изменился бы: тогда именно она была бы собственником растения и его плодов.

Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения. (В редакции федеральных законов от 03.06.2006 № 73-ФЗ; от 04.12.2006 № 201-ФЗ) 3. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.
— п. 2 ст. 261 ГК РФ

Норма о том, что право собственности на участок распространяется на находящиеся в его границах растения, работает и в обратную сторону: если участок под деревом — лично её, то и дерево, и его плоды принадлежат ей, и сбор ягод без её согласия был бы неправомерным.

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. 2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). 3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. 4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. 5. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
— п. 1 ст. 244 ГК РФ

Общая собственность — это имущество двух или нескольких лиц; если бы дерево юридически принадлежало только соседке, режим общей собственности не применялся бы и правило ст. 248 ГК РФ о распределении плодов между совладельцами не действовало бы.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Собственник вправе требовать устранения всяких нарушений его права. Если бы вишня была личным имуществом соседки, она могла бы требовать прекращения посягательств на неё.

Однако эта ветка требует документального подтверждения: выписки ЕГРН (или иного правоустанавливающего документа) о предоставлении ей участка либо доказательств, что дерево — её индивидуальное имущество. При неогороженном общем дворе и отсутствии таких документов применению подлежит основной вариант — общая долевая собственность (блоки 1–2). Вывод: при отсутствии подтверждённого личного права соседки на участок и дерево её запрет юридически необоснован; при наличии такого права сбор ягод допускается только с её согласия.

Границы поведения сторон: повреждение дерева и ответственность за вред

Правомерность сбора ягод не отменяет ответственности, если при этом будет повреждено дерево (сломаны ветки). Вред, причинённый имуществу, подлежит возмещению в полном объёме причинителем вреда.

Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда. Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. Законом может быть установлена обязанность лица, не являющегося причинителем вреда, выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. 2. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет , что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда. 3. Вред, причиненный правомерными действиями, подлежит возмещению в случаях, предусмотренных законом . В возмещении вреда может быть отказано, если вред причинен по просьбе или с согласия потерпевшего, а действия причинителя вреда не нарушают нравственные принципы общества
— п. 1 ст. 1064 ГК РФ

Для клиента: пока дети аккуратно срывают ягоды, не ломая ветки, состава правонарушения нет. Но если дереву будет причинён вред (поломаны ветки, повреждена кора), виновное лицо — а по смыслу ст. 1064 ГК РФ это может быть и законный представитель несовершеннолетнего — обязано возместить ущерб.

Умышленное уничтожение или повреждение чужого имущества, если эти действия не повлекли причинение значительного ущерба, - влечет наложение административного штрафа в размере от трехсот до пятисот рублей. (В редакции Федерального закона от 22.06.2007 № 116-ФЗ) Статья 7.18. Нарушение правил хранения, закупки или рационального использования зерна и продуктов его переработки, правил производства продуктов переработки зерна Нарушение правил хранения, закупки или рационального использования зерна и продуктов его переработки, а также правил производства продуктов переработки зерна (за исключением случаев, когда такие правила содержатся в технических регламентах) - (В редакции Федерального закона от 18.07.2011 № 237-ФЗ) влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на должностных лиц - от одной тысячи до двух тысяч рублей; на юридических лиц - от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей. (В редакции федеральных законов от 22.06.2007 № 116-ФЗ; от 27.07.2010 № 239-ФЗ) Статья 7.19. Самовольное подключение и использование электрической, тепловой энергии, нефти или газа 1.
— ст. 7.17 КоАП РФ, п. 3

Умышленное уничтожение или повреждение чужого имущества без значительного ущерба — административное правонарушение с штрафом. Это红线, за которую нельзя переходить: рвать ягоды можно, ломать дерево — нельзя.

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
— ст. 210 ГК РФ

Собственник несёт бремя содержания своего имущества. Применительно к нашей ситуации это означает: расходы по уходу за общим деревом (обрезка, содержание озеленения) лежат на всех собственниках помещений как на владельцах общего имущества — и соседка не может перекладывать на других исключительное «право» на дерево, не неся при этом общих обязанностей.

Вывод: сбор ягод без повреждения дерева правомерен; повреждение ветвей/ствола влечёт возмещение вреда по ст. 1064 ГК РФ и административную ответственность по ст. 7.17 КоАП РФ. Детям следует срывать ягоды, не ломая веток.

Процедура: как разрешить спор, если соседка продолжает препятствовать

Если переговоры не помогают, спор о порядке пользования общим имуществом и о праве на плоды разрешается на общем собрании собственников помещений, а при недостижении согласия — в суде.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
— п. 1 ст. 247 ГК РФ

Норма прямо предусматривает: при недостижении согласия участников порядок владения и пользования общим имуществом устанавливается судом. Это основной путь для клиента — поставить вопрос на общем собрании, а затем при необходимости обратиться в суд с требованием об устранении препятствий в пользовании общим имуществом.

Защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ) признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.
— ст. 12 ГК РФ

ГК РФ называет среди способов защиты признание права, восстановление положения, существовавшего до нарушения, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения. Это те требования, которые можно заявить в суде против неправомерного запрета соседки.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, даже не соединённых с лишением владения. Поскольку право пользования общим участком принадлежит всем собственникам, их требование об устранении препятствий (запрета на сбор ягод) — это именно негаторное требование.

Порядок действий: (1) вопрос о пользовании деревом и его плодами вынести на общее собрание собственников помещений; (2) при отказе/невозможности договориться — иск в суд об устранении препятствий в пользовании общим имуществом (ст. 304 ГК РФ, ст. 12 ГК РФ). Спор носит гражданско-правовой характер и подсуден суду общей юрисдикции; неосновательное воспрепятствование может расцениваться как злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ). Вывод: запрет соседки преодолевается через общее собрание, а затем — через суд; никаких оснований для единоличного запрета у неё нет.

Доказательства, сроки и исполнение решения по спору

Для подтверждения позиции клиенту следует опираться на документы, устанавливающие статус земельного участка под домом как общего имущества, и на отсутствие у соседки личного права на участок и дерево.

собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее – многоквартирный дом). В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, 23 уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом. Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона). Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона). В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно.
— п. 66 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010

Пленум ВС РФ № 10 определяет момент, с которого участок под домом считается общим: с кадастрового учёта (для участков, сформированных после введения ЖК РФ) либо с введения в действие ЖК РФ (для ранее сформированных). Ключевое доказательство — выписка ЕГРН о земельном участке под многоквартирным домом; её отсутствие означает, что участок ещё не сформирован и спор ведётся о фактически сложившемся общем дворе.

требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304); другие требования в случаях, установленных законом. Раздел II. Право собственности и другие вещные права Глава 13. Общие положения
— ст. 208 ГК РФ

Требование об устранении препятствий в пользовании общим имуществом (негаторное, ст. 304 ГК РФ) не имеет срока исковой давности — обращаться в суд можно, пока нарушение длится.

Защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд, арбитражный суд или третейский суд (далее - суд) в соответствии с их компетенцией. (В редакции Федерального закона от 18.07.2019 № 177-ФЗ) 2. Защита гражданских прав в административном порядке осуществляется лишь в случаях, предусмотренных законом. Решение, принятое в административном порядке, может быть оспорено в суде. (В редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ)
— п. 1 ст. 11 ГК РФ

Защита прав осуществляется судом (защита в административном порядке — лишь в прямо предусмотренных законом случаях). Спор о пользовании общим имуществом двора — гражданско-правовой, подсуден суду общей юрисдикции (по месту нахождения имущества как спор о правах на недвижимость — ст. 30 ГПК РФ, либо по общим правилам через негаторный иск об устранении препятствий, не связанных с лишением владения). Доказательствами выступят: выписка ЕГРН на участок, реестр/сведения о зелёных насаждениях двора, показания свидетелей, фото/видео двора и действий соседки по воспрепятствованию.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 246 ГК РФ

Реализация порядка пользования общим имуществом требует соглашения всех участников (решения общего собрания); решение общего собрания обязательно для всех собственников и исполняется ими. При отказе соседки исполнять решение собрания или соглашение исполнение обеспечивается через суд, а требования об устранении нарушений — судебным решением с последующим принудительным исполнением (ст. 30 ФЗ № 229-ФЗ). Вывод: сроков давности по негаторному требованию нет; порядок пользования устанавливается общим собранием и обязателен для всех, при уклонении — исполняется через суд.