Что делать, если соседняя квартира в аварийном состоянии, собственник умер, наследников нет, крыша течёт и заливает мою квартиру?

Крыша — общее имущество, и все собственники (включая квартиру умершего) обязаны её содержать

Ключевой вопрос — общее ли имущество крыша и кто отвечает за протечку. Жилищный кодекс прямо относит крыши и ограждающие конструкции к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме:

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения
— ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2023) подтверждает, что крыша однозначно входит в состав общего имущества и обслуживает более одного помещения:

собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. В соответствии с подпунктом «в» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, 12 превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491 (далее − Правила № 491) в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).
— п. 5 Обзора судебной практики ВС РФ от 13.12.2023

Для вашего дома это означает: протекающая крыша — не «частная проблема» владельца пустующей квартиры, а общая долевая собственность всех трёх квартир. Значит, и расходы на её ремонт несут все собственники соразмерно долям, а не только вы.

Бремя содержания общего имущества распределяется на всех собственников:

Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. 2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника
— ч. 1, 2 ст. 39 ЖК РФ

Тот же принцип закрепляют ГК РФ и ЖК РФ: собственник несёт бремя содержания своего имущества и, если это квартира, — общего имущества дома:

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором
— ст. 210 ГК РФ

Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором
— ч. 3 ст. 30 ЖК РФ

и участвует в расходах на общее имущество соразмерно своей доле:

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество
— ч. 1 ст. 158 ЖК РФ

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению
— ст. 249 ГК РФ

Правила содержания общего имущества (утв. Постановлением Правительства РФ № 491) требуют поддерживать его в состоянии безопасности и включают текущий и капитальный ремонт:

Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом , в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения ; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 09.07.2016 № 649) г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (далее - Правила предоставления коммунальных услуг) ;
— п. 10 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ № 491

текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества ; и) проведение обязательных в отношении общего имущества мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, включенных в утвержденный в установленном законодательством Российской Федерации порядке перечень мероприятий; (Дополнение подпунктом - Постановление Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 ) к) обеспечение установки и ввода в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа, а также их надлежащей эксплуатации (осмотры, техническое обслуживание, поверка приборов учета и т. д.), за исключением случаев, когда обязанность по установке и вводу в эксплуатацию приборов учета электрической энергии возложена на гарантирующего поставщика в соответствии с Федеральным законом "Об электроэнергетике" ;
— пп. «з» п. 11 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ № 491

Вывод: крыша дома в Заречье — общее долевое имущество собственников всех трёх квартир. Обязанность содержать её (включая ремонт кровли) лежит на всех сособственниках соразмерно долям; бездействие владельца третьей квартиры и отсутствие управления домом не превращают крышу в «чужую частную проблему» и не снимают обязанности с остальных. Протечка крыши — нарушение вашего права, которое подлежит устранению.

Квартира умершего собственника как выморочное имущество: перейдёт ли она муниципалитету

Если собственник умер, наследники не объявляются и наследственное дело не открывалось, имущество может стать выморочным и перейти к муниципальному образованию:

В случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (статья 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), имущество умершего считается выморочным. 2. В порядке наследования по закону в собственность городского или сельского поселения, муниципального района (в части межселенных территорий) либо муниципального, городского округа переходит следующее выморочное имущество, находящееся на соответствующей территории: (В редакции Федерального закона от 14.04.2023 № 121-ФЗ) жилое помещение; земельный участок, а также расположенные на нем здания, сооружения, иные объекты недвижимого имущества; доля в праве общей долевой собственности на указанные в абзацах втором и третьем настоящего пункта объекты недвижимого имущества. Если указанные объекты расположены в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве, Санкт-Петербурге или Севастополе, они переходят в собственность такого субъекта Российской Федерации. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 333-ФЗ) Жилое помещение, указанное в абзаце втором настоящего пункта, включается в соответствующий жилищный фонд социального использования
— п. 1, 2 ст. 1151 ГК РФ

Выморочное имущество (в т.ч. жилое помещение) переходит в собственность поселения/городского округа на соответствующей территории без принятия наследства:

Для приобретения наследства наследник должен его принять. Для приобретения выморочного имущества (статья 1151) принятие наследства не требуется
— п. 1 ст. 1152 ГК РФ

Отказ муниципалитета от такого наследства не допускается:

При наследовании выморочного имущества отказ от наследства не допускается. 2. Наследник вправе отказаться от наследства в течение срока, установленного для принятия наследства (статья 1154), в том числе в случае, когда он уже принял наследство. Если наследник совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства (
— п. 1 ст. 1157 ГК РФ

Сроки: наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства:

Наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства. В случае открытия наследства в день предполагаемой гибели гражданина (
— п. 1 ст. 1154 ГК РФ

Из этого следует: если в течение 6 месяцев после смерти никто из наследников не принял наследство, квартира считается выморочной и переходит к городу/поселению — причём ЕГРН, где до сих пор указан умерший, этому не препятствует (право муниципалитета возникает в силу закона и не зависит от госрегистрации). «Полтора года» в вашем случае — срок уже истёк. Поэтому ответ администрации «это частная собственность, мы ни при чём» после истечения срока принятия наследства несостоятелен: муниципалитет становится собственником этой квартиры и, следовательно, сособственником общего имущества дома (крыши) со всеми обязанностями по его содержанию.

Если же наследники существуют, но просто не объявились, применяется тот же вывод — если только они фактически не приняли наследство (вступили во владение, платили за квартиру, делали ремонт). Это решающий факт, который нужно проверить через нотариуса по месту открытия наследства.

Вывод: при отсутствии наследников, не принявших наследство в 6-месячный срок, квартира умершего является выморочным имуществом и переходит к муниципальному образованию в силу закона; муниципалитет становится собственником квартиры и обязан нести бремя содержания общего имущества, включая ремонт крыши. Действующая запись в ЕГРН на умершего этому не препятствует. Если наследники существуют и фактически приняли наследство — обязанность ложится на них.

Как принудить к ремонту крыши и возмещению ущерба: иск, ответчик, подсудность

Ваше право как собственника — требовать устранения нарушений, даже не связанных с лишением владения:

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения
— ст. 304 ГК РФ

Верховный Суд подтвердил, что таким иском (ст. 304 ГК РФ) можно требовать приведения кровли и конструкций дома в надлежащее состояние, и на такие требования исковая давность не распространяется:

собственником помещения заявлено требование об устранении нарушения права пользования общим имуществом многоквартирного жилого дома, не связанного с лишением владения, путем возложения обязанности демонтировать возведенное строение-надстройку (мансардный этаж), привести чердачное помещение, расположенное между потолочным перекрытием четвертого этажа и ограждающей конструкцией кровли (крыши) в районе расположения принадлежащего собственникам помещения, в состояние, предшествующее реконструкции чердачного помещения и кровли крыши; привести ограждающую конструкцию кровли (крыши) в состояние, предшествующее реконструкции. С учетом установленных обстоятельств собственник помещения в многоквартирном доме, не лишенный владения общим имуществом в этом доме в целом, обратился с требованием на основании статьи 304 ГК РФ, 43 в соответствии с которой собственник может требовать устранения нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. В силу положений статьи 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304 ГК РФ).
— п. 21 Обзора судебной практики ВС РФ от 13.12.2023

Вред, причинённый вашему имуществу (сырость, плесень), подлежит возмещению причинителем:

вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред
— п. 1 ст. 1064 ГК РФ

Ответчиком по иску о ремонте крыши и возмещении вреда будет собственник квартиры в соответствующий момент:

• если в наследство никто не вступил — муниципальное образование (выморочное имущество, блок 2), а до перехода — наследственная масса (требование предъявляется к наследственному имуществу через нотариуса);
• если наследник принял наследство — этот наследник в пределах стоимости наследственного имущества;
• если требование касается общего имущества дома — привлекаются все сособственники, включая вас, если речь о распределении расходов.

Иск о защите права собственности на недвижимость по месту нахождения дома — по правилам о подсудности (ст. 30 ГПК РФ). Также вы вправе требовать ремонта крыши как общего имущества с одновременным возложением на ответчика обязанности привести кровлю в состояние, обеспечивающее безопасность:

Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать: 1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома; 2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц
— ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ

Если управление домом фактически отсутствует (что явно из вашего описания — есть только «человек, собирающий за воду»), собственники обязаны выбрать способ управления; при 3 квартирах допустимо непосредственное управление:

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать
— ч. 2 ст. 161 ЖК РФ

Обратите внимание: обязательных требований к «обязанности установить управление» у муниципалитета по вашей инициативе нет, но сам факт отсутствия управления не освобождает сособственников от содержания крыши.

Вывод: вы вправе предъявить иск в районный суд по месту нахождения дома к собственнику проблемной квартиры (муниципалитету — если наследство выморочное; наследнику — если он принял наследство) с требованиями: обязать привести крышу в надлежащее состояние и возместить ущерб вашему имуществу. Исковая давность на требование об устранении нарушений права (ст. 304 ГК РФ) не распространяется. Одновременно надлежит обеспечить управление домом — через выбор способа управления или через обращение к муниципалитету о проведении открытого конкурса.

Обращение в администрацию: права и ответственность за отписку

Ваше обращение в администрацию подчиняется Федеральному закону № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан». Орган обязан рассмотреть обращение по существу и принять меры:

Государственный орган, орган местного самоуправления или должностное лицо: 1) обеспечивает объективное, всестороннее и своевременное рассмотрение обращения, в случае необходимости - с участием гражданина, направившего обращение; 2) запрашивает, в том числе в электронной форме, необходимые для рассмотрения обращения документы и материалы в других государственных органах, органах местного самоуправления и у иных должностных лиц, за исключением судов, органов дознания и органов предварительного следствия; (В редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 227-ФЗ ) 3) принимает меры, направленные на восстановление или защиту нарушенных прав, свобод и законных интересов гражданина
— ч. 1 ст. 10 ФЗ № 59-ФЗ

Срок рассмотрения письменного обращения — 30 дней:

Письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации письменного обращения, за исключением случая, указанного в части 1 1 настоящей статьи. (В редакции Федерального закона от 24.11.2014 № 357-ФЗ ) 1 1 . Письменное обращение, поступившее высшему должностному лицу субъекта Российской Федерации (руководителю высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации) и содержащее информацию о фактах возможных нарушений законодательства Российской Федерации в сфере миграции, рассматривается в течение 20 дней со дня регистрации письменного обращения. (Дополнение частью - Федеральный закон от 24.11.2014 № 357-ФЗ ) 2. В исключительных случаях, а также в случае направления запроса, предусмотренного частью 2 статьи 10 настоящего Федерального закона, руководитель государственного органа или органа местного самоуправления, должностное лицо либо уполномоченное на то лицо вправе продлить срок рассмотрения обращения не более чем на 30 дней, уведомив о продлении срока его рассмотрения гражданина, направившего обращение.
— ч. 1 ст. 12 ФЗ № 59-ФЗ

Если администрация формально «отписывается» и не рассматривает обращение по существу, это образует состав административного правонарушения:

Нарушение установленного законодательством Российской Федерации порядка рассмотрения обращений граждан, объединений граждан, в том числе юридических лиц, должностными лицами государственных органов, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений и иных организаций, на которые возложено осуществление публично значимых функций, за исключением случаев, предусмотренных статьями 5.39 , 5.63 настоящего Кодекса, - влечет наложение административного штрафа в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей
— ст. 5.59 КоАП РФ

Для вашей ситуации это значит: отказ администрации «это частная собственность, мы ни при чём» — не окончательный ответ. Если квартира выморочная (блок 2), администрация обязана как собственник принять меры по содержанию общего имущества (крыши) и не может ограничиваться формальной отпиской. Нарушение порядка рассмотрения обращения можно обжаловать в прокуратуру (по ст. 5.59 КоАП РФ) и вышестоящему должностному лицу.

Вывод: обращение в администрацию — обязательный досудебный шаг: оно должно быть рассмотрено в течение 30 дней с принятием мер по существу. Формальный отказ, не основанный на фактической проверке статуса квартиры (выморочное имущество/принятие наследства), можно обжаловать в прокуратуру со ссылкой на ст. 5.59 КоАП РФ. Рекомендуется подать письменное обращение с требованием разъяснить судьбу наследственного имущества и принять меры по содержанию крыши, зарегистрировав его и сохранив копию.

Бесхозяйная квартира: альтернативный путь, если статус выморочного имущества не подтверждён

Если по каким-то причинам квартира не будет признана выморочным имуществом (например, наследственное дело всё-таки есть, но наследники не объявляются), сохраняется второй механизм — признание вещи бесхозяйной через муниципалитет:

Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. Если иной срок не предусмотрен настоящей статьей, по истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь
— п. 3 ст. 225 ГК РФ

Это означает: муниципалитет вправе (и обязан по вашей инициативе) обратиться в орган регистрации прав с заявлением о постановке квартиры на учёт как бесхозяйной недвижимой вещи, а по истечении года — в суд о признании права муниципальной собственности. Этот путь применяется, когда выморочность не подтверждается; тогда именно администрация должна запустить процедуру, поскольку собственника фактически нет.

Вывод: параллельно с выморочным механизмом существует процедура признания квартиры бесхозяйной (ст. 225 ГК РФ): постановка на учёт по заявлению органа местного самоуправления и последующее признание права муниципальной собственности через суд по истечении года. Если администрация отказывается и от этого, её бездействие подлежит обжалованию. Практический итог один: бесхозную квартиру и общую крышу должен взять на баланс муниципалитет, а вы — добиваться этого через обращения, прокуратуру и суд.

Риски промедления и доказательства, которые нужно собрать

Промедление опасно тем, что протечки разрушают несущие и ограждающие конструкции дома — а они по правилам № 491 должны содержаться в состоянии, обеспечивающем надёжность, безопасность и сохранность имущества:

Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом , в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения ; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 09.07.2016 № 649) г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (далее - Правила предоставления коммунальных услуг) ;
— п. 10 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ № 491

Собственник обязан поддерживать помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения, и соблюдать права соседей:

Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме
— ч. 4 ст. 30 ЖК РФ

Значит, дальнейшее бездействие реально увеличивает риск аварийности дома и удорожания ремонта. Это самостоятельное основание торопиться с фиксацией состояния и требованиями.

Для суда и обращений нужно доказать: (1) факт протечки и её причину — крыша как общее имущество; (2) размер ущерба вашему имуществу. Поскольку вред возмещается лицом, его причинившим, и подлежит возмещению в полном объёме:

вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред
— п. 1 ст. 1064 ГК РФ

рекомендуется до обращения в суд технически зафиксировать состояние (акт осмотра, заключение специалиста, фотоматериалы, справка о стоимости ремонта). Право собственности на вашу квартиру и статус соседней подтверждаются выпиской ЕГРН; отсутствие наследственного дела — справкой нотариуса по месту открытия наследства; факт обращения в администрацию — зарегистрированной копией обращения.

Вывод: бездействие повышает риск разрушения дома, поэтому действовать нужно без промедления. Соберите доказательства: выписки ЕГРН на обе квартиры, справку нотариуса об отсутствии наследственного дела, технический акт осмотра кровли с фиксацией протечки и ущерба (фото, заключение специалиста), копии всех обращений в администрацию с отметкой о регистрации. Эти документы — основа и для иска в районный суд по месту нахождения дома, и для жалобы в прокуратуру на бездействие администрации.

Подтверждение фактов и признание дома аварийным (риски и доказательства)

Обстоятельства по делу подтверждаются любыми относимыми доказательствами — объяснениями сторон, письменными и вещественными доказательствами, заключениями специалистов:

конкретному лицу может быть подтвержден любыми доказательствами (статья 55 ГПК РФ): объяснениями сторон и других лиц, участвующих в деле, показаниями свидетелей, письменными и вещественными доказательствами. Факт учета произведения в организации по управлению правами на коллективной основе (в том числе получившей государственную аккредитацию) подлежит оценке наряду с другими доказательствами по делу (пункт 4 статьи 1259 ГК РФ, статья 67 ГПК РФ). Принадлежность наследодателю исключительного права на результат интеллектуальной деятельности или на средство индивидуализации юридических лиц, товаров, работ, услуг и предприятий, переданного ему по договору об отчуждении исключительного права, подтверждается соответствующим договором, заключенным в письменной форме, который подлежит государственной регистрации в случаях, предусмотренных пунктом 2 статьи 1232 ГК РФ. 34
— п. 83 Постановления Пленума ВС РФ № 9 от 29.05.2012

Для дела такой категории (жилищного спора) наличие или отсутствие тех или иных фактов определяется судом на основании объяснений сторон, письменных документов и иных доказательств по ст. 55 ГПК РФ:

определяется судом на основании объяснений сторон, третьих лиц, показаний свидетелей, письменных документов (например, договора о вселении в жилое помещение) и других доказательств (статья 55 ГПК РФ). При этом необходимо иметь в виду, что семейные отношения характеризуются, в частности, взаимным уважением и взаимной заботой членов семьи, их личными неимущественными и имущественными правами и обязанностями, общими интересами, ответственностью друг перед другом, ведением общего хозяйства. При определении круга лиц, относящихся к нетрудоспособным иждивенцам, судам надлежит руководствоваться пунктами 2, 3 статьи 9 Федерального закона от 17 декабря 2001 г. № 173-ФЗ «О трудовых пенсиях в Российской Федерации», в которых дается перечень нетрудоспособных лиц, а также устанавливаются признаки нахождения лица на иждивении (находится на полном содержании или получает от другого лица помощь, которая является для него постоянным и основным источником средств к существованию). Судам также необходимо иметь в виду, что регистрация лица по месту жительства по заявлению собственника жилого помещения или ее отсутствие не является определяющим обстоятельством для решения вопроса о признании его членом семьи собственника жилого помещения, так как согласно статье 3 Закона Российской Федерации от 25 июня 1993 г.
— п. 11 Постановления Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009

При продолжении протечки и ухудшении состояния дома стоит параллельно заявить о признании его непригодным/аварийным в установленном порядке — это меняет правовой режим и ускоряет вмешательство муниципалитета:

Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания , многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом (В редакции постановлений Правительства Российской Федерации от 02.08.2007 № 494, от 08.04.2013 № 311, от 25.03.2015 № 268, от 25.03.2015 № 269, от 09.07.2016 № 649 , от 02.08.2016 № 746, от 28.02.2018 № 205, от 24.12.2018 № 1653, от 21.08.2019 № 1082 , от 29.11.2019 № 1535, от 24.04.2020 № 581, от 27.07.2020 № 1120, от 17.02.2022 № 187, от 06.04.2022 № 608, от 28.09.2022 № 1708, от 19.10.2024 № 1396) Правительство Российской Федерации постановляет: (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 24.12.2018 № 1653)
— Постановление Правительства РФ № 47 от 28.01.2006 (Положение о признании дома аварийным)

Это означает: (1) для суда достаточно совокупности доказательств — выписки ЕГРН, справки нотариуса/администрации об отсутствии наследственного дела, акта осмотра кровли, заключения специалиста о причине протечки и стоимости ремонта, фотофиксации; (2) при угрозе обрушения или непригодности дома можно инициировать процедуру признания его аварийным (Постановление Правительства РФ № 47), что возлагает на муниципалитет дополнительные обязанности.

Вывод: доказательственная база строится на письменных документах и технической фиксации (ст. 55 ГПК РФ — любые относимые доказательства). Параллельно с иском о ремонте крыши в районный суд по месту нахождения дома при ухудшении состояния имеет смысл инициировать признание дома непригодным/аварийным по Постановлению Правительства РФ № 47, что усилит позицию против бездействующего муниципалитета.

Ветвление по состоянию дома и включению в программу капитального ремонта

Исход спора существенно зависит от двух неизвестных фактов, которые нужно проверить:

1) Является ли дом аварийным или требующим капитального ремонта. Порядок признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции установлен отдельным положением:

Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания , многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом (В редакции постановлений Правительства Российской Федерации от 02.08.2007 № 494, от 08.04.2013 № 311, от 25.03.2015 № 268, от 25.03.2015 № 269, от 09.07.2016 № 649 , от 02.08.2016 № 746, от 28.02.2018 № 205, от 24.12.2018 № 1653, от 21.08.2019 № 1082 , от 29.11.2019 № 1535, от 24.04.2020 № 581, от 27.07.2020 № 1120, от 17.02.2022 № 187, от 06.04.2022 № 608, от 28.09.2022 № 1708, от 19.10.2024 № 1396) Правительство Российской Федерации постановляет: (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 24.12.2018 № 1653)
— Постановление Правительства РФ № 47 от 28.01.2006 (Положение о признании дома аварийным)

• Если дом будет признан аварийным и подлежащим сносу — у муниципалитета возникают обязанности по расселению, и принуждать к обычному ремонту крыши бессмысленно (дом подлежит расселению, а не ремонту).
• Если дом не аварийный, а лишь требует текущего/капитального ремонта кровли — применяются общие нормы о содержании общего имущества (блоки 1 и 3), и ответчиком выступает собственник проблемной квартиры (муниципалитет при выморочности либо принявший наследство наследник).

2) Включён ли дом в региональную программу капитального ремонта. Расходы на капитальный ремонт общего имущества финансируются за счёт фонда капремонта и иных источников:

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество
— ч. 1 ст. 158 ЖК РФ

• Если дом включён в региональную программу капремонта общего имущества — капремонт крыши финансируется из фонда капитального ремонта (взносы собственников), и требовать ремонта нужно, ориентируясь на установленные программой сроки и через регионального оператора, а не только через иск к соседу.
• Если дом не включён в программу (либо включён на отдалённый срок, а протечка требует немедленного вмешательства) — применяется защита через ст. 304 ГК РФ: иск о понуждении к неотложному ремонту, поскольку дальнейшая протечка разрушает общее имущество и ваше жильё.

Вывод: прежде чем выбирать способ защиты, выясните по выпискам и в администрации два факта: (а) признан ли дом аварийным — если да, добивайтесь расселения; если нет, идите иском о ремонте крыши; (б) включён ли дом в региональную программу капремонта — если да, ремонт крыши финансируется через фонд капремонта (региональный оператор); если нет, требуйте неотложного ремонта через иск (ст. 304 ГК РФ) к собственнику квартиры либо муниципалитету.