Право второго собственника жить в доме и пользоваться им (владение и пользование общим имуществом)
Дом принадлежит двум лицам в долях (1/3 и 2/3), то есть находится в общей долевой собственности. Владение и пользование таким имуществом осуществляются по соглашению всех собственников, а при отсутствии согласия — в порядке, устанавливаемом судом. Значит, собственник 1/3 вправе жить в доме и занимать часть помещений, соразмерную своей доле, но не единолично по своему усмотрению — по соглашению с владельцем 2/3, а при споре — по решению суда (иск о порядке пользования предъявляется в районный суд по месту нахождения дома).
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
— ст. 247 ГК РФ, п. 1
Если часть дома, приходящуюся на долю второго, фактически занимает первый собственник, второй вправе требовать соответствующей компенсации — это прямо предусмотрено п. 2 ст. 247 ГК РФ. Сам факт проживания второго в доме не требует согласия первого только в пределах согласованного (или установленного судом) порядка пользования; отказ предоставить соразмерную часть — основание определять порядок пользования в суде или требовать компенсацию.
Вывод: второй собственник вправе жить в доме и пользоваться частью, соразмерной 1/3 доли; порядок пользования устанавливается соглашением с первым собственником, а при недостижении согласия — судом (п. 1, 2 ст. 247 ГК РФ). Если первый занимает часть, приходящуюся на долю второго, второй может требовать компенсации.
Право пользования земельным участком, оформленным на другого собственника
То, что второй не является собственником земли, не означает, что он «с землёй вообще ничего не может». Собственник недвижимости, расположенной на чужом земельном участке, имеет право пользования этим участком; при переходе права собственности на недвижимость к другому лицу оно приобретает право пользования участком на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний собственник.
Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
— п. 1 ст. 271 ГК РФ
При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
— п. 1 ст. 35 ЗК РФ
Норма ГК РФ (ст. 287.3) прямо разграничивает две ситуации: если право пользования участком возникло по закону или договору — оно используется на этих условиях и в этом объёме; если такого права нет, собственник недвижимости всё равно вправе пользоваться участком в объёме, необходимом для доступа к своему объекту. Для нашего случая это ключевое различие: у второго собственника 1/3 дома право пользования участком как минимум сохраняется в объёме доступа к дому и его обслуживания.
Собственник здания или сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, пользуется данным земельным участком на условиях и в объеме, которые предусмотрены законом или договором с собственником данного земельного участка. 2. Собственник здания или сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, не имеющий права пользования этим земельным участком по закону или по договору с собственником земельного участка, вправе пользоваться данным земельным участком в объеме, необходимом для обеспечения ему доступа к таким зданию или сооружению (статья 271). 3. Собственник здания или сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этими зданием или сооружением по своему усмотрению, в том числе сносить принадлежащие ему здание или сооружение, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным земельным участком, установленным законом или договором, и не нарушает прав собственника данного земельного участка или его иного законного владельца. 4. Случайная гибель здания или сооружения, находящихся на чужом земельном участке, не влечет прекращения указанного в пунктах 1 и 2 настоящей статьи права собственника этих здания или сооружения на земельный участок, если иное не предусмотрено законом или договором. Собственник погибших здания или сооружения имеет право на их восстановление в определяемом законом порядке.
— п. 1 ст. 287.3 ГК РФ
При возмездном отчуждении доли в доме доля в праве на земельный участок следует судьбе здания: закон связывает отчуждение доли в здании с отчуждением доли в праве на участок. Поэтому второй собственник, продавая 1/3 дома, не «теряет землю» — покупатель по закону приобретает соответствующее право и на участок.
Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.
— абз. 7 п. 4 ст. 35 ЗК РФ
Если участок был публичным и неделимым, собственники расположенного на нём дома имеют право на приобретение участка в общую долевую собственность (или в аренду с множественностью лиц); исключительное право на приобретение участка есть у собственников расположенных на нём зданий.
В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
— п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ
исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
— п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ
Вывод: отсутствие у второго собственника свидетельства на землю не лишает его права пользоваться участком в объёме, необходимом для использования его доли в доме (п. 1 ст. 271 ГК РФ, п. 1 ст. 287.3 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ). Он вправе ставить вопрос об оформлении права на участок (долю в нём) — как по правилу о единстве судьбы здания и земли при отчуждении доли (абз. 7 п. 4 ст. 35 ЗК РФ), так и по правилам ст. 39.20 ЗК РФ. Полностью распоряжаться участком как своим (продавать, дарить, застраивать по своему усмотрению) он не может — права собственности на землю у него нет.
Продажа доли в доме: преимущественное право первого собственника
Своей долей собственник распоряжается самостоятельно — вправе продать, подарить, завещать, отдать в залог. Согласие другого сособственника на распоряжение самой долей не требуется, но при возмездном отчуждении действует преимущественное право покупки другого сособственника.
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 2 ст. 246 ГК РФ
При продаже доли постороннему лицу первый собственник имеет преимущественное право покупки доли по цене, за которую она продаётся. Продавец обязан письменно известить его о намерении продать долю с указанием цены и условий; если в течение месяца (для недвижимости) первый не купит, доля может быть продана любому лицу. Письменный отказ от реализации преимущественного права позволяет продать раньше.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов
— п. 1 ст. 250 ГК РФ
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
— п. 2 ст. 250 ГК РФ
При продаже доли с нарушением этого порядка первый собственник в течение трёх месяцев вправе через суд (районный суд по месту нахождения дома) требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя. Поэтому второму собственнику выгоднее сначала направить первому письменное извещение с ценой — это защищает сделку от оспаривания.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
— п. 3 ст. 250 ГК РФ
Вывод: второй собственник вправе продать свою 1/3 доли в любое время и без согласия первого на распоряжение долей, однако обязан сначала письменно известить первого о цене и условиях продажи и выждать месяц (либо получить письменный отказ) — п. 2 ст. 246, ст. 250 ГК РФ. При продаже доли она отчуждается вместе с приходящейся на неё долей в праве на земельный участок (абз. 7 п. 4 ст. 35 ЗК РФ); переход права регистрируется в Росреестре.
Выдел доли в натуре и компенсация вместо выдела
Второй собственник вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. По соглашению сторон имущество делится; при недостижении соглашения — через суд. Если выдел в натуре невозможен без несоразмерного ущерба (для жилого дома это часто так), выделяющийся собственник получает денежную компенсацию стоимости своей доли.
Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. 3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
— п. 2–3 ст. 252 ГК РФ
Если доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и против его согласия обязать других собственников выплатить ему компенсацию. Сама по себе 1/3 в доме значительной не является, решающим будет фактическая невозможность технического выдела и наличие/отсутствие у второго существенного интереса в использовании (он «там вроде не живёт»). С получением компенсации право на долю прекращается.
В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
— абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ
Вывод: второй собственник может по соглашению с первым выделить свою долю (в том числе в виде отдельного помещения), либо через суд требовать выдела в натуре, а при невозможности выдела — выплаты ему стоимости 1/3 доли (п. 2–4 ст. 252 ГК РФ). Иск о выделе доли предъявляется в районный суд по месту нахождения дома. Если он не проживает в доме и не имеет существенного интереса в использовании, первый собственник, напротив, может через суд потребовать выплаты второму компенсации с прекращением его права на долю.
Денежные требования: компенсация, неосновательное обогащение, бремя содержания
Если первый собственник пользуется всем домом и участком, извлекая выгоду и не оплачивая приходящуюся на долю второго часть, второй вправе требовать соответствующей компенсации (п. 2 ст. 247 ГК РФ) либо возмещения неосновательного обогащения: лицо, сберегшее имущество за счёт другого без оснований, обязано его вернуть.
Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение)
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ
Поскольку речь о деньгах, на удерживаемую сумму по общему правилу начисляются проценты по ключевой ставке Банка России.
В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ
Бремя содержания общего имущества распределяется соразмерно долям: второй обязан участвовать в налогах и расходах по дому соразмерно 1/3 — и наоборот, вправе требовать от первого возмещения документально подтверждённых расходов, понесённых за него.
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению.
— ст. 249 ГК РФ
Вывод: второй собственник вправе требовать от первого денежную компенсацию за пользование приходящейся на его долю частью дома, возмещения неосновательного сбережения (например, если первый единолично получал доход от общего имущества) с начислением процентов по ст. 395 ГК РФ, а также — при документальном подтверждении — возмещения понесённых за первого расходов. Спор о взыскании этих сумм рассматривает районный суд по месту нахождения дома; на денежные требования распространяется общий трёхлетний срок исковой давности. Одновременно второй сам обязан нести расходы и налоги соразмерно 1/3 доли (ст. 249 ГК РФ).
Защита права и статус пенсионера первого собственника
На требования собственника об устранении нарушений его права, не связанных с лишением владения (например, о воспрепятствовании пользованию своей частью дома), исковая давность не распространяется.
требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304)
— ст. 208 ГК РФ, п. 2
Для второго собственника это означает: даже если он давно не пользовался домом, требование о пользовании своей долей и об устранении препятствий не «сгорает» по давности. При этом денежные требования (компенсация, неосновательное обогащение) подчиняются общим срокам давности.
Отдельно о пенсионном статусе первого собственника: он влияет только на его налоговые обязательства, а не на права второго. Статус пенсионера и оформленная на него земля сами по себе не дают первому ни права распоряжаться долей второго, ни права лишать второго пользования домом. Налоговые льготы пенсионера (по налогу на имущество физических лиц и земельному налогу) устанавливаются главой 32 НК РФ и актами субъекта РФ/муниципалитета по месту нахождения объекта.
Вывод: статус пенсионера первого собственника не ущемляет вещных прав второго и не является основанием ограничить его пользование домом; он лишь даёт первому возможные налоговые льготы по его имуществу (дом, земля) в порядке, установленном НК РФ и актами соответствующего региона. Требование второго о пользовании своей долей и об устранении препятствий исковой давностью не ограничивается (ст. 208 ГК РФ), тогда как денежные требования ограничены трёхлетним сроком. Все споры (порядок пользования, выдел, взыскание) рассматривает районный суд по месту нахождения дома.
Доказательства, процедура регистрации и действия при отказе
Для защиты прав второму собственнику нужны: выписки из ЕГРН на дом (подтверждающие 1/3 доли) и на земельный участок (подтверждающие его принадлежность первому); документы о фактическом пользовании; техническое заключение о возможности (невозможности) выдела доли в натуре; письменные обращения (извещения) к первому собственнику. Если первый отказывается согласовывать порядок пользования, продавать/выкупать долю или выплачивать компенсацию — спор разрешается в суде (п. 1 ст. 247, п. 3 ст. 252 ГК РФ); иск предъявляется в районный суд по месту нахождения дома.
При продаже доли второго собственника извещение первого и месячный срок ожидания — не формальность, а условие регистрации: при отсутствии документов об отказе или по истечении срока государственная регистрация перехода права не проводится.
к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, и не истек месячный срок со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности
— ч. 40 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
При отчуждении доли второго в Росреестре регистрируется переход и права на долю в земельном участке, поскольку доля в праве на землю следует судьбе доли в доме.
Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.
— абз. 7 п. 4 ст. 35 ЗК РФ
Вывод: доказательственная база — выписки ЕГРН, техническое заключение о выделе и письменная переписка с первым собственником; без документов об отказе первого либо истечения месячного срока регистрация продажи доли невозможна (ч. 40 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ). При отказе первого собственника все спорные вопросы (порядок пользования, выдел, компенсация) рассматривает районный суд по месту нахождения дома; возникшие права регистрируются в Росреестре. Согласие первого на распоряжение долей второго не требуется, но извещение о продаже обязательно.
