Как отказаться от доли в доме, если земля не оформлена: оформление через дарение или договор, возможные проблемы

Можно ли просто «отказаться» от доли в пользу родственника

Действующее право не знает сделки «отказ от доли в пользу конкретного лица». Есть два разных института: безвозмездное прекращение права «в никуда» (ст. 236 ГК РФ) и распоряжение долей по договору (дарение, продажа). Прямой отказ по ст. 236 лишает смысла саму цель клиента, поскольку право при этом не переходит к родственнику автоматически.

Гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.
— ст. 236 ГК РФ

Отсюда первый вывод: объявить об «отказе» недостаточно — по ст. 236 ГК РФ до момента, пока право не приобретёт другое лицо, клиент продолжает нести все обязанности собственника (в том числе по содержанию дома и налогам). Чтобы избавиться от доли и одновременно передать её родственнику, нужна именно сделка об отчуждении.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
— п. 2 ст. 209 ГК РФ

Право собственника распорядиться имуществом любым не запрещённым законом способом (п. 2 ст. 209 ГК РФ) реализуется в отношении доли через п. 2 ст. 246 ГК РФ.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 2 ст. 246 ГК РФ

Специальная норма п. 2 ст. 246 ГК РФ прямо называет доступные участнику долевой собственности сделки: продать, подарить, завещать, отдать в залог. «Подарить» и «продать» — то, что подходит в ситуации клиента. При этом важно, что при продаже доли действует преимущественное право покупки остальных сособственников (ст. 250 ГК РФ), а при безвозмездном отчуждении (дарении) преимущественное право не применяется — по п. 2 ст. 246 ГК РФ правило ст. 250 включается только при возмездном отчуждении. Поскольку в доме всего два сособственника и доля передаётся именно второму (родственнику), а не посторонему, спора о преимущественном праве по сути не возникает.

Вывод: «отказаться» от доли в пользу родственника как отдельной сделкой нельзя. Надлежащий способ — безвозмездная передача доли по договору дарения (п. 1 ст. 572 ГК РФ) либо возмездная продажа; если цель — просто передать долю родственнику без денег, оформляется дарение. Отказ по ст. 236 ГК РФ для этой цели не подходит, так как не переносит право на конкретное лицо и не снимает с клиента обязанностей собственника.

Форма сделки и её государственная регистрация

По договору дарения даритель безвозмездно передаёт одаряемому вещь в собственность — эта конструкция точно описывает намерение клиента.

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
— п. 1 ст. 572 ГК РФ

Но для доли в недвижимости действует повышенное требование к форме: закон обязывает удостоверять отчуждение доли у нотариуса. Исключение (когда все сособственники отчуждают свои доли по одной сделке) здесь не работает, потому что клиент отчуждает только свою долю, а родственник ничего не отчуждает.

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Это значит: нотариус обязателен, и именно нотариус проверит основания права, посчитает, кто собственник, а затем сам направит документы на регистрацию. Договор простой письменной формы без нотариуса повлечёт отказ в регистрации и риск оспаривания — на это прямо указывает практика Верховного Суда.

Далее — сам переход права регистрируется, а право собственности у родственника возникает только с момента регистрации.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом
— п. 1 ст. 131 ГК РФ

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
— п. 2 ст. 223 ГК РФ

Отсюда порядок действий: нотариальный договор дарения → регистрация перехода права в Росреестре (нотариус может подать заявление за стороны) → запись в ЕГРН о праве родственника на всю долю. Госпошлина за регистрацию перехода права уплачивается по тарифу для физических лиц; нотариус также возьмёт тариф за удостоверение договора (по ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате), причём при дарении между близкими родственниками он пониженный.

Вывод: долю в доме правильно оформлять нотариальным договором дарения (ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ), а не «отказом» и не простой письменной сделкой. Право родственника на долю возникнет только после регистрации перехода права в ЕГРН (п. 2 ст. 223 ГК РФ), регистрацию удобно провести через нотариуса.

Влияние отсутствия оформленных прав на землю на регистрацию доли дома

Это главный практический вопрос. Отсутствие документов на землю само по себе не является основанием для отказа в регистрации перехода доли на дом: земля и дом — два самостоятельных объекта, право на дом зарегистрировано, и для перехода доли по дому нужен только действительный нотариальный договор плюс заявления сторон.

выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на указанный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства)
— п. 3 ч. 1 ст. 49 ФЗ № 218-ФЗ

Более того, отсутствие «нормального» документа на землю — решаемо: п. 3 ч. 1 ст. 49 ФЗ № 218-ФЗ прямо называет в качестве основания для регистрации права собственности на земельный участок выписку из похозяйственной книги, выдаваемую органом местного самоуправления (для участков под личное подсобное хозяйство). Именно такая выписка из похозяйственной книги и есть тот документ, который в ситуации клиента можно получить.

Ещё один механизм: если право собственности клиента на дом уже зарегистрировано, а земля ему предоставлялась ранее, право на землю регистрируется по ст. 49 ФЗ № 218-ФЗ без решения о предоставлении и без правоустанавливающего документа на землю.

Государственная регистрация права собственности гражданина на указанный в части 1 настоящей статьи земельный участок в случае, если к такому гражданину перешло в порядке наследования или по иным основаниям право собственности на расположенное на этом земельном участке здание (строение) или сооружение, осуществляется в соответствии с положениями настоящей статьи. При этом вместо документа, устанавливающего или удостоверяющего право такого гражданина на этот земельный участок, в качестве основания осуществления государственной регистрации права собственности такого гражданина на этот земельный участок могут быть представлены следующие документы: 1) свидетельство о праве на наследство либо иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право собственности такого гражданина на указанное здание (строение) или сооружение; 2) один из документов, предусмотренных частью 1 настоящей статьи и устанавливающих или удостоверяющих право гражданина - любого прежнего собственника указанного здания (строения) или сооружения на этот земельный участок. 3. Представление предусмотренных пунктом 1 части 2 настоящей статьи документов не требуется в случае, если право собственности гражданина на указанное здание (строение) или сооружение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.
— ч. 2 и 3 ст. 49 ФЗ № 218-ФЗ

Земельное законодательство поддерживает эту логику: если участок предоставлялся до введения в действие ЗК РФ и вид права не определён, участок считается предоставленным на праве собственности.

Если земельный участок предоставлен гражданину до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, такой земельный участок считается предоставленным гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность. (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 478-ФЗ) В случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации , не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности
— п. 9.1 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ»

Граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, указанных в настоящем пункте, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность. (В редакции Федерального закона от 24.07.2023 № 338-ФЗ) Государственная регистрация прав собственности на указанные в настоящем пункте земельные участки осуществляется в соответствии со статьей 49 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ
— абз. 4 п. 9.1 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ»

Совокупность этих норм означает, что отсутствие «нормальных» документов на землю — не тупик: право на землю оформляется по похозяйственной книге и/или по факту права на дом, а не препятствует передаче доли дома.

Вывод: из-за неоформленной земли отказ в регистрации перехода доли дома маловероятен — переход доли по дому регистрируется независимо от прав на землю, а нужный для дома нотариальный договор готовится по данным ЕГРН. Отказ возможен лишь при дефектах самого договора (например, отсутствие нотариального удостоверения) или спора о самом праве на дом, но не из-за отсутствия свидетельства на землю.

Последовательность «сначала дом, потом земля» и переход прав на участок

Клиент спрашивает, не будет ли проблем, если сначала оформить дом на родственника, а землю — после. Здесь действует принцип единства судьбы здания и участка, но с существенной оговоркой: он применяется, когда право на землю уже оформлено.

при переходе права собственности на здание, сооружение (Наименование в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка
— п. 1 ст. 35 ЗК РФ

При переходе права собственности на здание к другому лицу это лицо приобретает право пользования соответствующей частью участка на тех же условиях, что и прежний собственник — то есть у родственника, получив доли дома, автоматически возникает право пользования землёй в том же объёме, что был у клиента, независимо от отсутствия записи в ЕГРН.

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок
— абз. 6 п. 4 ст. 35 ЗК РФ

Абз. 6 п. 4 ст. 35 ЗК РФ предписывает, что отчуждение доли в праве на здание проводится вместе с отчуждением доли в праве на земельный участок. Однако это правило адресовано ситуации, когда оба права зарегистрированы. Если права на землю ещё нет ни у кого, «вместе» отчуждать нечего: сначала регистрируется доля дома, а участок оформляется позже — и тогда его собственником (при определении долей) становится уже родственник, поскольку именно он будет собственником дома.

Это создаёт законное основание для оформления участка сразу на родственника: собственники здания имеют исключительное право на приобретение участка в собственность, а при нескольких собственниках — в общую долевую собственность.

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду
— п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ

Вывод: последовательность «сначала дом, потом земля» допустима и не ухудшает положение родственника — после регистрации доли дома у него возникает право пользования участком (абз. 1 п. 1 ст. 35 ЗК РФ), а при последующем оформлении земли он сможет оформить её в собственность как собственник здания (п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ). Риск обратной последовательности (сначала оформить землю на двоих, а потом дом) — в том, что клиенту пришлось бы участвовать в оформлении и последующей передаче ещё и земельной доли. Рациональнее: сначала оформить землю по похозяйственной книге/ст. 49 ФЗ № 218-ФЗ на собственника дома, затем дом и землю передавать одному лицу, чтобы не «дробить» основания прав.

Налоговые последствия и права супруга

Освобождение дохода от НДФЛ при дарении доли зависит от того, кем приходятся друг другу стороны.

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ

Одаряемый не платит НДФЛ с полученной в дар доли недвижимости только если даритель и одаряемый — члены семьи или близкие родственники (супруги, родители и дети, дедушка, бабушка, внуки, полнородные и неполнородные братья и сёстры). Если родственник под эти категории не подпадает (например, дядя, тётя, двоюродный брат, свойственник), дарение доли дома — объект обложения, и у одаряемого возникает НДФЛ исходя из кадастровой (или рыночной) стоимости доли.

доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке наследования, за исключением вознаграждения, выплачиваемого наследникам (правопреемникам) авторов произведений науки, литературы, искусства, а также вознаграждения, выплачиваемого наследникам патентообладателей изобретений, полезных моделей, промышленных образцов. (В редакции федеральных законов от 23.11.2015 № 322-ФЗ, от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Положения настоящего пункта не применяются в отношении указанных в настоящем пункте доходов, получаемых физическими лицами, имевшими в течение хотя бы одного дня налогового периода, в котором получен соответствующий доход, статус иностранного агента; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ) 18 1 ) доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества
— абз. 1 п. 18.1 ст. 217 НК РФ

Ещё один момент: если доля приобретена в браке, она может быть общим имуществом супругов, и тогда для распоряжения по общему правилу предполагается согласие второго супруга.

При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию
— п. 2 ст. 35 СК РФ

Сделка может быть оспорена по мотиву отсутствия согласия супруга только по его требованию и если доказано, что другая сторона знала о несогласии. Прямым требованием это не блокирует дарение, но при наличии супруга у клиента следует учесть этот риск; нотариус также проверяет семейное положение сторон.

Вывод: если родственник — близкий родственник по перечню п. 18.1 ст. 217 НК РФ, дарение доли налогом у одаряемого не облагается; если нет — возникнет НДФЛ с кадастровой стоимости доли, и налог выгоднее заменить на возмездную продажу с исчислением НДФЛ по правилам ст. 217.1 НК РФ, либо учесть «налоговую цену» в решении. Если доля нажита в браке, требуется учесть риск оспаривания по п. 2 ст. 35 СК РФ, а согласие супруга надёжнее оформить нотариально.

Если Росреестр приостановит регистрацию

На случай отказа: п. 8 ст. 81 ГК РФ прямо допускает оспаривание отказа в регистрации в суде, а незаконный отказ порождает право на возмещение убытков за счёт казны РФ.

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
— абз. 1 п. 1 ст. 35 ЗК РФ

Практически при приостановке регистрации важно проверить, относится ли причина к договору (форма, нотариат), к объекту (нет кадастрового учёта) или к земле. Как показано выше, отсутствие документов на землю самостоятельным основанием для отказа в регистрации доли дома по ст. 49 ФЗ № 218-ФЗ не вытекает.

Вывод: при приостановке/отказе регистрации — обжаловать действия Росреестра в суде (п. 8 ст. 81 ГК РФ), а причину устранять по существу (нотариальное удостоверение, кадастровый учёт дома, выписка из похозяйственной книги). Отказ, мотивированный только отсутствием документов на землю при регистрации доли дома, следует оспаривать.

Сроки регистрации и оспаривания сделки

Регистрация перехода доли по нотариально удостоверенному договору происходит в сокращённые сроки.

три рабочих дня с даты приема или поступления в орган регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, а в случае поступления таких заявления и документов в электронной форме - в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления соответствующих документов; 10) пять рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов; 11) пять рабочих дней с даты приема или поступления в орган регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации ипотеки жилого помещения и прилагаемых к нему документов;
— п. 9 ч. 1 ст. 16 ФЗ № 218-ФЗ

Если заявление подаётся нотариусом напрямую в орган регистрации прав, срок — три рабочих дня; при подаче через нотариуса в электронной форме — в течение одного рабочего дня, следующего за днём поступления документов. Через МФЦ на основании нотариальной сделки — пять рабочих дней.

Что касается возможного оспаривания сделки впоследствии, применяется общий срок исковой давности.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
— ст. 196 ГК РФ, п. 1

Вывод: переход доли по нотариальному договору дарения регистрируется Росреестром в срок от одного до трёх рабочих дней (при подаче нотариусом) или пять рабочих дней (через МФЦ) — п. 9 и 10 ч. 1 ст. 16 ФЗ № 218-ФЗ. Требования об оспаривании сделки подчинены общему трёхгодичному сроку исковой давности (п. 1 ст. 196 ГК РФ).