Можно ли собственникам помещений в нежилом здании заключить соглашение о распределении долей на общее имущество поровну, а не пропорционально площадям, если доли не определены?

Правовая природа общего имущества в нежилом здании: долевая собственность и как определяется размер доли

Общее имущество вашего административного здания (коридоры, лестницы, санузлы, крыша, подвал, инженерные сети, обслуживающие более одного помещения) принадлежит вам на праве общей долевой собственности в силу закона.

1. Собственнику помещения, машино-места принадлежит доля в праве собственности на общее имущество в таких здании или сооружении (статья 287 5 ). 3. Пользование жилым помещением для целей, не связанных с проживанием граждан, допускается только после перевода жилого помещения в порядке, определяемом жилищным законодательством, в нежилое помещение, за исключением случаев, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации. 4. В случае сноса либо разрушения здания или сооружения, в которых расположены помещения, машино-места, за собственниками таких помещений, машино-мест сохраняется право общей долевой собственности на земельный участок, на котором были расположены эти здание или сооружение.
   — п. 2 ст. 287.4 ГК РФ

1. Если иное не предусмотрено законом, собственникам помещений, машино-мест в здании или сооружении принадлежит на праве общей долевой собственности предназначенное для обслуживания более одного помещения, машино-места имущество в этих здании или сооружении (общее имущество). Предназначение имущества для обслуживания более одного помещения, машино-места может следовать в том числе из его расположения и назначения, определенных при строительстве здания или сооружения, либо из решения собственников помещений, машино-мест.
   — п. 1 ст. 287.5 ГК РФ

То есть право на долю в общем имуществе у каждого собственника помещения возникает автоматически, независимо от того, «определялись» ли доли ранее и зарегистрированы ли они отдельно. Теперь ключевой вопрос — каков размер этой доли и можно ли его установить соглашением.

1. Доля собственника помещения, машино-места в праве собственности на общее имущество в здании или сооружении пропорциональна доле общей площади принадлежащих ему помещения, машино-места в общей площади здания или сооружения. Количество голосов, принадлежащих собственнику помещения, машино-места, пропорционально размеру принадлежащей ему доли в праве собственности на общее имущество в здании или сооружении.
   — п. 5 ст. 287.5 ГК РФ

Это специальная норма п. 5 ст. 287.5 ГК РФ (глава 17.1 введена Федеральным законом от 21.12.2021 № 430-ФЗ, действует с 1 сентября 2022 года). Она прямо и императивно устанавливает: доля собственника помещения в праве на общее имущество пропорциональна доле общей площади его помещения в общей площади здания. Другой формулы закон не предусматривает, и оговорки «если иное не предусмотрено соглашением» в этой норме нет — в отличие, например, от ст. 245 ГК РФ.

Вывод по вопросу: общее имущество здания находится в общей долевой собственности, и размер доли каждого собственника определяется законом — пропорционально доле площади его помещения в общей площади здания. Это значит, что при 130/75/180/95/210 кв. м доли составляют не 1/5, а 130/690, 75/690, 180/690, 95/690 и 210/690 соответственно (где 690 — суммарная площадь ваших помещений).

Почему соглашение о равных долях (по 1/5) не достигнет цели: соотношение ст. 245 и ст. 287.5 ГК РФ

Общее правило о возможности определить доли соглашением действительно существует:

1. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными. 2. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.
   — ст. 245 ГК РФ, п. 1

Однако ст. 245 ГК РФ — это общая норма, применяемая к «обычной» долевой собственности (вещь приобретена сообща несколькими лицами). Она допускает и определение долей соглашением, и «порядок определения и изменения долей в зависимости от вклада». Но для общего имущества в здании/сооружении действует специальная норма:

1. Доля собственника помещения, машино-места в праве собственности на общее имущество в здании или сооружении пропорциональна доле общей площади принадлежащих ему помещения, машино-места в общей площади здания или сооружения. Количество голосов, принадлежащих собственнику помещения, машино-места, пропорционально размеру принадлежащей ему доли в праве собственности на общее имущество в здании или сооружении.
   — п. 5 ст. 287.5 ГК РФ

Разрешение коллизии между общей (ст. 245) и специальной (п. 5 ст. 287.5) нормами — в пользу специальной. П. 5 ст. 287.5 ГК РФ не содержит диспозитивности: он не оговаривает возможность иного размера доли по соглашению собственников, а прямо привязывает долю к доле площади помещения в общей площади здания. Аналогичное императивное правило для многоквартирных домов (которым здание вашего типа юридически близко по модели «общее имущество следует за помещением») закреплено в жилищном законодательстве:

1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
   — ч. 1 ст. 37 ЖК РФ

То, что ваше здание — нежилое, не отменяет этой логики: для нежилых зданий/сооружений аналогичную пропорциональную модель прямо ввёл п. 5 ст. 287.5 ГК РФ (а ранее правоприменительная практика — п. 38 Обзора судебной практики ВС РФ от 04.12.2013 — также исходила из того, что доля в общем имуществе здания следует за помещением и соразмерна ему). Дополнительный императив — п. 6 ст. 287.5 ГК РФ:

1. Собственник помещения, машино-места не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество в здании или сооружении, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на принадлежащие ему помещение, машино-место. Выдел в натуре доли собственника помещения, машино-места в праве общей собственности на общее имущество в здании или сооружении не допускается. При отчуждении помещения, машино-места к их новому собственнику переходит соответствующая доля в праве собственности на общее имущество в здании или сооружении.
   — п. 6 ст. 287.5 ГК РФ

Из него следует, что доля в общем имуществе не является самостоятельным «товаром», которым пятеро собственников могли бы свободно распорядиться как обычными долями: её нельзя отчуждать отдельно от помещения, и при продаже помещения доля «перетекает» к новому собственнику вместе с помещением. Это юридически несовместимо со схемой «поделим общее имущество по 1/5 независимо от площади»: такая схема отрывала бы долю от площади помещения и ломала бы механизм «доля следует судьбе помещения».

Вывод по вопросу: заключить соглашение и распределить доли на общее имущество поровну (по 1/5), отступив от пропорциональности площадям, нельзя — это противоречит императивной специальной норме п. 5 ст. 287.5 ГК РФ. Общее правило ст. 245 ГК РФ о возможности определения долей соглашением к этой ситуации не применяется, поскольку приоритет имеет специальное регулирование общего имущества в здании.

Существует ли нормативный акт, прямо запрещающий иной порядок, и что из этого следует практически

Да, такой нормативный акт есть — это сам Гражданский кодекс РФ (п. 5 ст. 287.5 ГК РФ, с 01.09.2022), а для многоквартирных домов — ч. 1 ст. 37 ЖК РФ. Эти нормы не просто «запрещают» произвольное определение долей, а устанавливают исчерпывающую формулу: пропорционально площади помещения. Никакого отдельного «перечня разрешённых размеров долей» закон не требует — размер доли определяется автоматически арифметически, и «установить» его соглашением в ином размере нельзя.

Что в этой ситуации действительно допустимо и полезно для вас:

1. Зафиксировать (а не изменить) размер долей. Если доли до сих пор не отражены в ЕГРН, вы вправе внести их в реестр, но именно в законном — пропорциональном — размере. Регистрация изменения размера долей производится по заявлению всех собственников на основании документа о размере долей:

1. Внесение изменений в Единый государственный реестр недвижимости в части размера долей в праве общей собственности осуществляется по заявлению всех участников долевой собственности, чьи доли в праве общей собственности изменяются, на основании документа, содержащего сведения о размере долей.
   — ч. 2 ст. 42 Закона № 218-ФЗ

1. Договориться о фактическом порядке пользования и распределении расходов. Правила пользования общим имуществом, распределение доходов от его использования могут быть установлены соглашением всех собственников независимо от размера долей:

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
   — ст. 247 ГК РФ, п. 1

Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.
— ст. 248 ГК РФ

Бремя расходов по содержанию общего имущества по общему правилу распределяется соразмерно доле (ст. 249 ГК РФ), но именно пользование и распоряжение общими помещениями можно «подстроить» соглашением под ваши реальные потребности (кто какими коридорами/санузлами/подвалом пользуется), не трогая сами доли.

1. Доли повлияют на голосование. Поскольку количество голосов пропорционально доле в общем имуществе (абз. 2 п. 5 ст. 287.5 ГК РФ), а доля привязана к площади, «уравнять» влияние через соглашение о по 1/5 тоже не получится — голоса «больших» помещений останутся больше.

Вывод по вопросу: императивная формула «доля пропорциональна площади помещения» установлена п. 5 ст. 287.5 ГК РФ (для МКД — ч. 1 ст. 37 ЖК РФ); обойти её соглашением об установлении равных долей невозможно. Ваши юридические инструменты — внесение в ЕГРН законных (пропорциональных) долей и соглашение о порядке пользования/распределения доходов и расходов.

Развилка по дате и порядку оформления; что делать, если нужно «уравнять» права

Развилка 1 — дата возникновения прав. Если ваши помещения и права на них возникли (зарегистрированы) до 1 сентября 2022 года, применяются правила, действовавшие на момент возникновения права, а ст. 287.5 ГК РФ в той части, что установила п. 5, на ранее возникшие отношения распространяется постольку, поскольку не меняет существа уже сложившихся долей. Однако и в прежнем регулировании доля в общем имуществе нежилого здания следовала судьбе помещения и определялась соразмерно ему (п. 38 Обзора судебной практики ВС РФ от 04.12.2013). Поэтому и для «старых» помещений равенство по 1/5 соглашением не вводится: доля и тогда привязывалась к помещению.

Развилка 2 — если все собственники согласны. Даже при единогласии всех пятерых заключённое соглашение о равных долях будет противоречить императивной норме п. 5 ст. 287.5 ГК РФ, то есть ничтожно в соответствующей части (ст. 168 ГК РФ — сделка, нарушающая требования закона). Росреестр не внесёт такие доли, а при споре суд применит законную пропорцию.

Развилка 3 — чего реально достичь «равенства». Если цель — равное распределение бремени и влияние, достижимо без изменения долей:

• соглашение о порядке пользования общими помещениями (ст. 247 ГК РФ) — кто фактически использует какие общие площади;
• соглашение о распределении доходов от использования общего имущества не соразмерно долям, а как договоритесь (ст. 248 ГК РФ прямо допускает «иное по соглашению»);
• соглашение о порядке несения расходов (на практике допустимо отступить от соразмерности ст. 249 ГК РФ соглашением всех участников, хотя ст. 249 прямо такой оговорки не содержит — здесь нужна осторожность и проработка, так как налоги и обязательные платежи по общему имуществу соразмерность всё же сохраняют).

Сам документ — соглашение об определении порядка пользования и распределения расходов — нотариального удостоверения не требует (оно не является сделкой об отчуждении доли; обязательный нотариат установлен лишь для сделок об отчуждении/ипотеке долей — ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ, > 1 1 . Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями;

— ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ). Для внесения законных долей в ЕГРН достаточно заявления всех собственников с приложением документа (соглашения/акта) о размерах долей — ч. 2 ст. 42 Закона № 218-ФЗ.

Вывод по вопросу: независимо от даты возникновения прав и от единогласия собственников, равные доли (по 1/5) вместо пропорциональных площадям установить соглашением нельзя — этому препятствует императивная норма. Ваши рабочие инструменты — фиксация законных пропорциональных долей и соглашение о порядке пользования/распределения доходов и расходов; это оформляется письменно, без обязательного нотариата, а доли вносятся в ЕГРН по заявлению всех собственников.

Сроки, отказ регистратора, доказательства и порядок исполнения

Сроки. Для внесения законных (пропорциональных) долей в ЕГРН какого-либо пресекательного срока закон не устанавливает — вы можете обратиться в любой момент. Если же такое «соглашение о равных долях» всё-таки заключить, оно ничтожно как нарушающее требования закона:

1. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — ч. 2 ст. 168 ГК РФ

Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки — три года:

1. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (
   — п. 1 ст. 181 ГК РФ

Если Росреестр откажет или приостановит. При подаче заявления о регистрации равных долей регистратор вправе приостановить регистрацию, поскольку основание сделки ничтожно:

1. сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной; 14) представленные для государственной регистрации прав в силу закона документы не свидетельствуют о факте возникновения права в силу закона; 15) в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна; 16) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 17) сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации прав, не содержит установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки; 18) акт государственного органа или акт органа местного самоуправления, являющиеся основанием государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, изданы вне пределов компетенции издавшего его органа и (или) подписавшего его лица;
   — п. 13 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ

Аналогично отказ последует, если представленные документы не подтверждают законный (пропорциональный) размер долей. Оспорить такой отказ можно в суде, но поскольку отказ основан на императивной норме п. 5 ст. 287.5 ГК РФ, перспектива положительного решения мала. Юридически корректный путь — подать заявление о внесении в ЕГРН именно пропорциональных долей (ч. 2 ст. 42 Закона № 218-ФЗ), приложив документ с их расчётом.

Доказательства/документы. Для расчёта и внесения долей потребуются: документы, подтверждающие площадь каждого помещения (выписки ЕГРН, кадастровые паспорта/техпланы), и соглашение или иной документ с указанием размера долей. Для соглашения о порядке пользования и распределении доходов/расходов — сам письменный документ, подписанный всеми пятью собственниками, с привязкой к конкретным общим помещениям и перечню расходов.

Исполнение. Соглашение о порядке пользования (ст. 247 ГК РФ) и о распределении доходов от общего имущества (ст. 248 ГК РФ) нотариального удостоверения не требует и обязательной госрегистрации как самостоятельная сделка не требует — нотариат обязателен лишь для сделок об отчуждении/ипотеке долей (ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ). Внесение же самих долей в ЕГРН производится по заявлению всех собственников.

Вывод по вопросу: пресекательного срока для оформления долей нет; соглашение о равных долях ничтожно (ч. 2 ст. 168 ГК РФ) и не пройдёт регистрацию (п. 13 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ). Юридически безопасный и достижимый вариант — фиксация пропорциональных долей в ЕГРН плюс письменное (без обязательного нотариата) соглашение всех пяти собственников о порядке пользования общими помещениями и о распределении доходов/расходов.