Нужно ли оформлять через нотариуса продажу доли в квартире второму собственнику или третьему лицу, если я живу в другом регионе и у меня нет ключей?

Обязательно ли нотариальное удостоверение договора продажи доли — и сособственнику, и третьему лицу

Ольга задала главный вопрос: нужен ли нотариус при продаже доли. Общий принцип — любая сделка по отчуждению доли в праве общей собственности на недвижимость подлежит нотариальному удостоверению:

1 1 . Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Это ключевая норма для обеих веток вопроса. Из неё прямо следует, что продажа 1/2 доли в квартире — и когда покупателем выступает второй сособственник, и когда покупателем является посторонний гражданин — по общему правилу должна совершаться в нотариальной форме. Единственные исключения, очерченные в законе, к ситуации Ольги не подходят: вся квартира не продаётся, обе доли по одной сделке не отчуждаются, предмет не относится к паевым фондам, землям сельхозназначения, столичной реновации или изъятию для госнужд.

Обязательность нотариальной формы подкреплена и нормой Гражданского кодекса о последствиях её несоблюдения:

1. Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. 3. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
   — ст. 163 ГК РФ, п. 1

Для фактов Ольги это означает следующее: если она и покупатель подпишут договор купли-продажи доли в простой письменной форме, такой договор ничтожен, а Росреестр не зарегистрирует переход права. Поэтому версия «оформить всё по простой письменной форме, чтобы не платить нотариусу» для продажи именно доли в квартире не работает — нотариус здесь обязателен независимо от того, кто покупатель.

Вывод по вопросу 1: договор продажи 1/2 доли в квартире подлежит обязательному нотариальному удостоверению в обоих случаях — и при продаже второму сособственнику по преимущественному праву, и при продаже посторонему лицу; без удостоверения нотариусом договор ничтожен и регистрация перехода права невозможна. Исключения ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ к продаже одной доли в квартире Ольгой не применяются.

Соблюдение преимущественного права покупки второго сособственника при продаже третьему лицу

Ветка «если он не согласится купить — продам третьему лицу» требует соблюдения преимущественного права покупки. Участник долевой собственности свободен в распоряжении своей долей, но с ограничением:

1. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
   — п. 2 ст. 246 ГК РФ

А само ограничение раскрыто в ст. 250 ГК РФ: при продаже доли постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки по цене продажи и на прочих равных условиях, при этом:

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
   — ст. 250 ГК РФ, п. 1

Для ситуации Ольги это означает: если она решит продать долю постороннему покупателю, она ОБЯЗАНА в письменной форме известить второго сособственника, указав цену и иные условия продажи, и затем подождать один месяц. Доля в квартире — недвижимое имущество, поэтому применяется месячный срок, а не десятидневный. Устного разговора или переписки недостаточно — извещение должно быть письменным. Если в течение месяца сособственник не купит долю, Ольга вправе продать её любому лицу на тех же условиях; если сособственник письменно откажется — можно продать, не дожидаясь месяца.

При этом нужно точно понимать, какая именно сделка не затрагивает преимущественное право: если покупателем выступает сам второй сособственник, преимущественное право покупки в такой сделке не нарушается вовсе, и вопрос о месячном ожидании (в части его продажи третьему лицу) не возникает. Ветка «продажа третьему лицу» возможна только после извещения и истечения месяца (либо письменного отказа).

Вывод по вопросу 2: при продаже доли второму сособственнику преимущественное право покупки не задействовано, и продажу можно оформлять сразу в нотариальной форме. При продаже доли постороннему покупателю Ольга обязана направить сособственнику письменное извещение с ценой и условиями и после этого продать долю третьему лицу не ранее истечения одного месяца со дня извещения (либо раньше — при его письменном отказе).

Как провести сделку дистанционно из другого региона без личного присутствия

Ольга в Ставропольском крае, квартира — в Пермском крае, ключей нет. Закон не требует её личного присутствия именно по месту нахождения квартиры. Нотариальные действия совершаются нотариусами независимо от того, где находится имущество:

1. удостоверяют сделки; 2) выдают свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов; 2 1 ) выдают свидетельства о праве пережившего супруга на временное пользование транспортным средством, которое являлось собственностью лица, погибшего (умершего) в связи с участием (выполнением задач) в специальной военной операции, отражением вооруженного вторжения на территорию Российской Федерации либо в ходе вооруженной провокации на Государственной границе Российской Федерации и территориях субъектов Российской Федерации, прилегающих к районам проведения специальной военной операции (далее - участие (выполнение задач) в специальной военной операции); (Дополнение частью - Федеральный закон от 31.07.2025 № 318-ФЗ ) 3) налагают и снимают запрещения отчуждения имущества; 4) свидетельствуют верность копий документов и выписок из них; 5) свидетельствуют подлинность подписи на документах; 6) свидетельствуют верность перевода документов с одного языка на другой; 7) удостоверяют факт нахождения гражданина в живых; 8) удостоверяют факт нахождения гражданина в определенном месте; 9) удостоверяют тождественность гражданина с лицом, изображенным на фотографии; 10) удостоверяют время предъявления документов; 11) передают заявления и (или) иные документы физических и юридических лиц другим физическим и юридическим лицам; (В редакции Федерального закона от 21.12.2013 № 379-ФЗ ) 12) принимают в депозит денежные суммы и ценные бумаги; 13) совершают исполнительные надписи;
   — п. 1 ст. 35 Основ законодательства РФ о нотариате

Для Ольги это значит: она вправе обратиться к нотариусу по месту своего фактического нахождения в Ставропольском крае — нотариус удостоверит договор купли-продажи доли, а покупатель подписывает договор у себя (либо стороны подписывают у одного нотариуса). Нотариус также может сам передать документы другому лицу и направить извещение сособственнику:

1. передают заявления и (или) иные документы физических и юридических лиц другим физическим и юридическим лицам; (В редакции Федерального закона от 21.12.2013 № 379-ФЗ ) 12) принимают в депозит денежные суммы и ценные бумаги; 13) совершают исполнительные надписи; 14) совершают протесты векселей; 15) предъявляют чеки к платежу и удостоверяют неоплату чеков; 16) принимают на хранение документы; 17) совершают морские протесты; 18) обеспечивают доказательства; 19) удостоверяют сведения о лицах в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.12.2011 № 386-ФЗ ) 20) регистрируют уведомления о залоге движимого имущества; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.12.2013 № 379-ФЗ ) 21) выдают выписки из реестра уведомлений о залоге движимого имущества; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.12.2013 № 379-ФЗ ) 22) выдают дубликаты нотариальных свидетельств, исполнительных надписей и дубликаты документов, выражающих содержание нотариально удостоверенных сделок; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.12.2013 № 379-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 29.12.2014 № 457-ФЗ ) 23) удостоверяют равнозначность электронного документа документу на бумажном носителе; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.12.2013 № 379-ФЗ ) 24) удостоверяют равнозначность документа на бумажном носителе электронному документу;
   — п. 11 ст. 35 Основ законодательства РФ о нотариате

Второй способ — действовать полностью через представителя. Доверенность на продажу доли и на подачу заявления о регистрации должна быть нотариальной:

1. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
   — п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

1. Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами. 2. Доверенности от имени малолетних (статья 28) и от имени недееспособных граждан (статья 29) выдают их законные представители. 3. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу, которое вправе удостовериться в личности представляемого и сделать об этом отметку на документе, подтверждающем полномочия представителя. Письменное уполномочие на получение представителем гражданина его вклада в банке, внесение денежных средств на его счет по вкладу, на совершение операций по его банковскому счету, в том числе получение денежных средств с его банковского счета, а также на получение адресованной ему корреспонденции в организации связи может быть представлено представляемым непосредственно банку или организации связи. 4. Правила настоящего Кодекса о доверенности применяются также в случаях, когда полномочия представителя содержатся в договоре, в том числе в договоре между представителем и представляемым, между представляемым и третьим лицом, либо в решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений. 5. В случае выдачи доверенности нескольким представителям каждый из них обладает полномочиями, указанными в доверенности, если в доверенности не предусмотрено, что представители осуществляют их совместно. 6.
   — п. 1 ст. 185 ГК РФ

Из этих норм: если Ольга не хочет ехать, она может выдать нотариально удостоверенную доверенность представителю в Пермском крае (например, риелтору или родственнику), уполномочив его подписать договор, получить деньги и подать документы на регистрацию. Но сама доверенность обязательно должна быть нотариальной — простая письменная доверенность для сделки с недвижимостью не подойдёт.

Отдельно о регистрации. Договор продажи доли сам по себе не переносит право — требуется государственная регистрация перехода права:

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ )
   — п. 1 ст. 551 ГК РФ

Это подтверждает и практика Верховного Суда:

ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
— п. 60 Постановления Пленума ВС РФ от 29.04.2010 № 10

Для Ольги это означает: после подписания нотариального договора нужно, чтобы переход права был зарегистрирован в Росреестре; процедура такой регистрации допускает как личную подачу заявления, так и подачу через нотариуса или представителя по доверенности. Отсутствие регистрации перехода права означает, что покупатель собственником не стал, хотя владение могло быть передано.

Вывод по вопросу 3: закон не устанавливает обязанности Ольги лично присутствовать по месту нахождения квартиры. Возможны два пути: (1) удостоверение договора нотариусом по месту нахождения Ольги в Ставропольском крае с последующей подачей документов на регистрацию (в том числе нотариусом), либо (2) выдача нотариально удостоверенной доверенности представителю, который подпишет договор и подаст документы в Росреестр. В обоих случаях обязательны нотариальная форма договора и государственная регистрация перехода права.

Недостающие документы и отсутствие ключей — что действительно нужно для сделки

Ольга беспокоится, что на руках только её экземпляр договора купли-продажи и выписка из ЕГРН, а ключей нет. Для нотариального удостоверения и регистрации перехода права ключи не требуются: предметом сделки является доля в праве, а не фактическая передача владения конкретной комнатой. Право подтверждается записью в ЕГРН, а не наличием ключей, и именно выписка из ЕГРН это подтверждает:

Сведения о зарегистрированном праве содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, выписка из которого у Ольги есть; потерю иных бумажных документов нотариус может восполнить запросом сведений. Отсутствие ключей влияет не на возможность продажи доли, а на порядок передачи — о передаче владения стороны могут договориться отдельно, поскольку доля в праве передаётся юридически, а не физической передачей помещения.

Отдельно — вопрос о возможном интересе супруга. Если доля приобретена в браке, она по общему правилу является совместной собственностью:

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода. Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов 1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. 2.
   — п. 1 ст. 34 СК РФ

А для сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма (каковой и является продажа доли), необходимо нотариально удостоверенное согласие супруга:

1. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации .
   — п. 3 ст. 35 СК РФ

Однако если Ольга приобрела долю вне брака (например, в порядке наследования, до брака или по безвозмездной сделке от близкого родственника), это её личное имущество и согласие супруга не требуется.

Вывод по вопросу 4: отсутствие ключей и утрата части бумажных документов не препятствуют продаже доли — нотариусу достаточно сведений ЕГРН, которые у Ольги есть, а право подтверждается записью в реестре. Если доля приобретена в браке — потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ); если это личное имущество Ольги (наследство, имущество до брака, дар от близкого родственника) — согласие не нужно.

Налоговые последствия продажи доли (НДФЛ)

Помимо оформления, у Ольги есть денежный интерес — нужно ли платить налог с продажи доли. Доход от продажи недвижимости освобождается от НДФЛ при владении ею в течение минимального предельного срока:

1. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) В целях настоящего пункта и пункта 3 настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, при исчислении минимального предельного срока владения продаваемыми жилым помещением или долей (долями) в нем в срок нахождения в собственности налогоплательщика этих жилого помещения или доли (долей) в нем включается срок нахождения в собственности такого налогоплательщика освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем.
   — п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Конкретная продолжительность минимального срока — 3 года или 5 лет — установлена в зависимости от оснований приобретения:

1. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации ; 1 1 ) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением; 4) в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение). При этом в целях настоящего подпункта не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю. При соблюдении установленных настоящим подпунктом условий в отношении жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение) положения настоящего пункта распространяются на земельный участок, на котором расположено такое жилое помещение (долю в праве собственности на земельный участок, связанную с долей в праве собственности на такое жилое помещение), и расположенные на указанном земельном участке хозяйственные строения и (или) сооружения. (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 26.07.2019 № 210-ФЗ) 4. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.
   — п. 3, 4 ст. 217.1 НК РФ

Из этих норм следует, что минимальный срок составляет три года, если доля получена по наследству или в дар от близкого родственника, в порядке приватизации, по договору пожизненного содержания с иждивением, либо если на дату продажи у налогоплательщика нет иного жилого помещения; в остальных случаях — пять лет. Поскольку в вопросе Ольги основание и дата приобретения доли не указаны, итог определяется этими фактами.

Вывод по вопросу 5: обязанность уплатить НДФЛ с продажи доли зависит от того, превысил ли срок владения минимальный предельный. Если доля получена по наследству, в порядке приватизации, по договору ренты или при отсутствии у Ольги иного жилья, минимальный срок — три года; в прочих случаях — пять лет. При владении дольше соответствующего срока доход освобождается от налогообложения; при владении меньше — доход подлежит обложению НДФЛ. Для точного ответа необходимо установить основание и дату приобретения доли.

Риск, если сособственник не согласен или узнает о продаже третьему лицу, и куда обращаться

Даже при несогласии второго сособственника продать долю третьему лицу можно, но только с соблюдением процедуры извещения. Нарушение этой процедуры даёт сособственнику право требовать в суде перевода на него прав и обязанностей покупателя:

Из п. 3 ст. 250 ГК РФ (процитированного в вопросе 2) прямо следует, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки сособственник в течение трёх месяцев может требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Для Ольги это означает: если она продаст долю третьему лицу, не известив сособственника надлежащим образом либо до истечения месяца, покупатель рискует утратить долю, а сделка будет оспорена.

Если сособственник заявит такой иск, дело рассматривается по месту нахождения квартиры:

1. Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества.
   — ч. 1 ст. 30 ГПК РФ

Это значит, что спор о переводе прав покупателя по доле в квартире в Пермском крае будет подсуден суду по месту нахождения этой квартиры, а не по месту жительства Ольги в Ставропольском крае. Это важно, поскольку Ольга территориально удалена.

Есть и защитная ветка для покупателя и продавца: сделка с нарушением преимущественного права покупки является оспоримой, а не ничтожной — то есть она действительна, пока сособственник в течение трёх месяцев не заявит требование о переводе прав; и сама по себе продажа доли сособственнику не создаёт такого риска, поскольку преимущественное право в этой сделке не затрагивается.

Вывод по вопросу 6: если Ольга продаст долю третьему лицу с нарушением порядка извещения (без письменного уведомления или до истечения месяца), второй сособственник вправе в течение трёх месяцев требовать в суде перевода на него прав и обязанностей покупателя; такой иск подсуден суду по месту нахождения квартиры в Пермском крае. Чтобы исключить этот риск, продажу третьему лицу следует проводить строго после письменного извещения и истечения месячного срока, а надёжнее — документально хранить доказательства направления извещения.

Цена продажи, кадастровая стоимость и обязательное указание цены в извещении

Ветвление по цене доли важно в двух аспектах — для преимущественного права и для налога.

По ст. 250 ГК РФ (процитирована в вопросе 2) продавец обязан указать в письменном извещении цену и другие условия, по которым продаёт долю. Это значит: если Ольга продаёт долю третьему лицу, она обязана назвать сособственнику именно ту цену, по которой реально продаёт. Правило действует двояко в зависимости от поведения сособственника: если сособственник на извещение о цене X не отвечает в течение месяца — доля продаётся третьему лицу по цене X (и не ниже, иначе преимущественное право считается нарушенным); если сособственник отвечает согласием — доля продаётся ему по этой же цене X. Если сособственник предлагает иную цену — это его встречное предложение, которое Ольга вправе принять или отклонить.

По налогу значение цены раскрывается через условия освобождения от НДФЛ. Само освобождение привязано к сроку владения (п. 2, 3, 4 ст. 217.1 НК РФ, процитированы в вопросе 5), а не к цене сделки. Поэтому здесь ветвление такое: если доля во владении Ольги превышает минимальный срок (3 года при наследовании/приватизации/отсутствии иного жилья, 5 лет в остальных случаях) — доход освобождается от НДФЛ независимо от того, за какую цену и по сравнению с какой кадастровой стоимостью доля продана; налог не платится и декларация не нужна.

Если же минимальный срок владения не истёк — возникает НДФЛ, и тогда цена имеет значение: налогооблагаемый доход определяется из цены продажи, а при занижении цены ниже кадастровой стоимости (с понижающим коэффициентом) налоговые органы вправе ориентироваться на кадастровую стоимость. Соответственно, если доля продаётся по цене значительно ниже кадастровой, а срок владения не истёк, налоговый риск выше.

Вывод по вопросу 7: в извещении сособственнику Ольга обязана указывать реальную цену продажи — и продать третьему лицу её можно не ниже этой цены, а сособственнику — по этой же цене. Для налога: если срок владения превышает минимальный, цена и её соотношение с кадастровой стоимостью не имеют значения (доход освобождается); если срок не истёк — доход облагается НДФЛ, и занижение цены ниже кадастровой стоимости повышает налоговый риск. Точная сумма, за которую планируется продажа, в вопросе не названа — при её определении ориентируйтесь на это ветвление.