Как запретить снос соседней части дома, если общая стена держит мою часть: куда жаловаться и как проверить безопасность работ

Снос части дома при долевой собственности требует согласия всех сособственников

Между вами и соседом существует общая долевая собственность на жилой дом: в документах у каждого указана «часть дома», что означает наличие долей в праве на весь объект, а не двух самостоятельных зданий. Поэтому снос (ликвидация) части дома — это распоряжение и изменение общего имущества, а не действие соседа только над «своей» конструкцией.

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
   — п. 1 ст. 246 ГК РФ

Для вашей ситуации это означает: разборка и демонтаж части дома, несущие конструкции которой (общая стена, бревна) обеспечивают устойчивость вашей части, является распоряжением общим имуществом. Без вашего согласия (и без согласия предыдущего собственника — бабушки, если она не подписывала соглашение) такие работы незаконны. Тот факт, что сосед «выкупил две части», не меняет правила: распоряжение требует соглашения всех участников, а вы — участник долевой собственности, чьё согласие отсутствует.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
— п. 1 ст. 247 ГК РФ

Что делает ваше несогласие юридически значимым: раз согласие не получено и спор возник, порядок владения и пользования общим имуществом (включая вопрос о допустимости демонтажа части дома) определяется судом. Сосед не вправе действовать в одностороннем порядке, пока не получит решение суда либо ваше письменное согласие.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению.
— ст. 249 ГК РФ

Из этой же нормы вытекает и позиция по «укреплению стены»: несущая конструкция, общая для обеих частей, — общее имущество, и расходы на её сохранение и укрепление несут сособственники соразмерно долям. Однако само по себе желание соседа укрепить стену не даёт ему права сносить свою часть без вашего согласия — укрепление и снос это разные правовые явления.

Вывод: снос части дома, находящегося в общей долевой собственности, без согласия всех сособственников (в том числе вас) неправомерен; ваше зарегистрированное в письменной форме несогласие является полноценным юридическим препятствием. При недостижении согласия спор о допустимости и порядке сноса/укрепления решается судом по месту нахождения дома.

У соседа не «разрешение на снос», а уведомительный порядок — и его можно проверить

Для сноса объекта капитального строительства (части жилого дома) градостроительное законодательство устанавливает не «разрешение», а уведомительный порядок: застройщик обязан подать в орган местного самоуправления уведомление о планируемом сносе не позднее чем за 7 рабочих дней до начала работ и приложить к нему проект организации работ по сносу и результаты обследования объекта.

снос объекта капитального строительства - ликвидация объекта капитального строительства путем его разрушения (за исключением разрушения вследствие природных явлений либо противоправных действий третьих лиц), разборки и (или) демонтажа объекта капитального строительства, в том числе его частей; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.08.2018 № 340-ФЗ ) 15) инженерные изыскания - изучение природных условий и факторов техногенного воздействия в целях рационального и безопасного использования территорий и земельных участков в их пределах, подготовки данных по обоснованию материалов, необходимых для территориального планирования, планировки территории и архитектурно-строительного проектирования;
— п. 14.4 ст. 1 ГрК РФ

В целях сноса объекта капитального строительства застройщик или технический заказчик подает на бумажном носителе посредством личного обращения в орган местного самоуправления поселения, муниципального округа, городского округа по месту нахождения объекта капитального строительства или в случае, если объект капитального строительства расположен на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в соответствующий орган местного самоуправления посредством почтового отправления уведомление о планируемом сносе объекта капитального строительства не позднее чем за семь рабочих дней до начала выполнения работ по сносу объекта капитального строительства.
— ч. 9 ст. 55.31 ГрК РФ

Причём к уведомлению сосед обязан приложить документы, подтверждающие безопасность демонтажа, — именно то, о чём вы спрашиваете («потребовали проект, заключение специалиста»):

К уведомлению о планируемом сносе объекта капитального строительства, за исключением объектов, указанных в пунктах 1 - 3 части 17 статьи 51 настоящего Кодекса, прилагаются следующие документы: 1) результаты и материалы обследования объекта капитального строительства; 2) проект организации работ по сносу объекта капитального строительства.
— ч. 10 ст. 55.31 ГрК РФ

Ключевой момент для вас — сосед в уведомлении обязан указать наличие прав иных лиц на объект и на землю, то есть он не может умолчать о вас как о сособственнике:

1. сведения о праве застройщика на земельный участок, а также сведения о наличии прав иных лиц на земельный участок (при наличии таких лиц); 5) сведения о праве застройщика на объект капитального строительства, подлежащий сносу, а также сведения о наличии прав иных лиц на объект капитального строительства, подлежащий сносу (при наличии таких лиц);
   — п. 9 ст. 55.31 ГрК РФ (подп. 4, 5)

Орган местного самоуправления размещает уведомление и приложенные документы в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности и извещает орган регионального госстройнадзора:

Орган местного самоуправления, в который поступило уведомление о планируемом сносе объекта капитального строительства, в течение семи рабочих дней со дня поступления этого уведомления проводит проверку наличия документов, указанных в части 10 настоящей статьи, обеспечивает размещение этих уведомления и документов в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности и уведомляет о таком размещении орган регионального государственного строительного надзора. В случае непредставления документов, указанных в части 10 настоящей статьи, данный орган местного самоуправления запрашивает их у заявителя.
— ч. 11 ст. 55.31 ГрК РФ

Практический вывод: вы вправе направить письменный запрос в администрацию (по месту нахождения дома) о том, подавалось ли уведомление о планируемом сносе в отношении вашего дома, приложены ли проект организации работ по сносу и результаты обследования, и указаны ли в уведомлении сведения о вас как об ином правообладателе. Копии уведомления и проекта организации работ по сносу (в части мер по обеспечению устойчивости вашей части) вам могут быть предоставлены. Отдельно направьте обращение в орган регионального государственного строительного надзора с требованием проверить соблюдение порядка сноса.

Сам проект организации работ по сносу обязан предусматривать меры предупреждения вреда вашему имуществу:

Снос объекта капитального строительства осуществляется в соответствии с проектом организации работ по сносу объекта капитального строительства после отключения объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения в соответствии с условиями отключения объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения, выданными организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, а также после вывода объекта капитального строительства из эксплуатации в случае, если это предусмотрено федеральными законами.
— ч. 1 ст. 55.31 ГрК РФ

В процессе сноса объекта капитального строительства принимаются меры, направленные на предупреждение причинения вреда жизни или здоровью людей, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, предусматривается устройство временных ограждений, подъездных путей, осуществляются мероприятия по утилизации строительного мусора.
— ч. 3 ст. 55.31 ГрК РФ

Вывод: «разрешения на снос» в законе нет — есть уведомление о планируемом сносе с обязательным проектом организации работ и результатами обследования, которые сосед обязан был подать в администрацию минимум за 7 рабочих дней до начала работ. Вы вправе запросить их в администрации и в региональном госстройнадзоре; если уведомление не подавалось либо подано без вашего согласия и без учёта ваших прав — это самостоятельное основание требовать запрета работ.

Как зарегистрировать несогласие и остановить работы: негаторный иск, запрет опасной деятельности, обеспечительные меры

Чтобы зафиксировать несогласие до начала работ, подайте письменное уведомление (заявление о несогласии) сособственнику, в администрацию и в орган регионального госстройнадзора. Параллельно необходимо судебное запрещение работ, поскольку письменное заявление само по себе физически не остановит соседа.

Первый доступный иск — негаторный: вы не лишены владения, но чужой снос угрожает целостности вашей части дома.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Второй, наиболее подходящий под «работы ещё не начались», — иск о предупреждении вреда: опасность причинения вреда в будущем является прямым основанием для запрета деятельности.

Опасность причинения вреда в будущем может явиться основанием к иску о запрещении деятельности, создающей такую опасность.
— п. 1 ст. 1065 ГК РФ

Чтобы работы не начали, пока дело рассматривается, одновременно с иском заявляйте об обеспечении иска — просите суд запретить ответчику и привлечённым лицам выполнять демонтаж/снос до вступления решения в силу.

Обеспечение иска допускается во всяком положении дела, если непринятие мер по обеспечению иска может затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда. 3. По основаниям, предусмотренным частью второй настоящей статьи, и по правилам настоящей главы меры по обеспечению иска могут быть приняты судьей или судом по заявлению стороны третейского разбирательства по месту нахождения третейского суда, либо по адресу или месту жительства должника , либо по месту нахождения имущества должника. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) (Статья в редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 409-ФЗ )
— п. 1, 2 ст. 139 ГПК РФ

1. запрещение ответчику совершать определенные действия; 3) запрещение другим лицам совершать определенные действия, касающиеся предмета спора, в том числе передавать имущество ответчику или выполнять по отношению к нему иные обязательства; 3 1 ) возложение на ответчика и других лиц обязанности совершить определенные действия, касающиеся предмета спора о нарушении авторских и (или) смежных прав, кроме прав на фотографические произведения и произведения, полученные способами, аналогичными фотографии, в информационно-телекоммуникационных сетях, в том числе в сети "Интернет"; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 02.07.2013 № 187-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 24.11.2014 № 364-ФЗ ) 4) приостановление реализации имущества в случае предъявления иска об освобождении имущества от ареста (исключении из описи); 5) приостановление взыскания по исполнительному документу, оспариваемому должником в судебном порядке. В необходимых случаях судья или суд может принять иные меры по обеспечению иска, которые отвечают целям, указанным в статье 139 настоящего Кодекса. Судьей или судом может быть допущено несколько мер по обеспечению иска. 2. При нарушении запрещений, указанных в пунктах 2 и 3 части первой настоящей статьи, виновные лица подвергаются судебному штрафу в порядке и в размере, которые установлены главой 8 настоящего Кодекса . Кроме того, истец вправе в судебном порядке требовать от этих лиц возмещения убытков, причиненных неисполнением определения суда об обеспечении иска.
   — п. 1, 2 ст. 140 ГПК РФ

Подсудность — по месту нахождения дома (исключительная подсудность по спорам о правах на недвижимость):

Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества.
— ч. 1 ст. 30 ГПК РФ

Вывод: ваша защита строится на связке трёх инструментов: (1) письменное заявление о несогласии — сособственнику, в администрацию и в госстройнадзор; (2) иск в суд по месту нахождения дома — об устранении нарушений (ст. 304 ГК РФ) и/или о запрещении деятельности, создающей опасность (ст. 1065 ГК РФ), с требованием обязать соседа до сноса разработать проект усиления несущей стены и провести обследование с участием вашего специалиста; (3) заявление об обеспечении иска — запрет любых демонтажных работ до решения суда. Нарушение такого запрета влечёт судебный штраф и обязанность возместить убытки.

Денежные последствия и ответственность за повреждение/уничтожение вашей части

Если сосед всё же снесёт часть дома и повредит либо обрушит вашу часть, у вас есть полноценные механизмы взыскания.

Возмещение вреда в полном объёме возлагается на причинителя вреда:

Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда. Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. Законом может быть установлена обязанность лица, не являющегося причинителем вреда, выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. (В редакции Федерального закона от 28.11.2011 № 337-ФЗ) 2. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.
— п. 1, 2 ст. 1064 ГК РФ

Способ возмещения суд выбирает сам — в натуре (восстановить, исправить повреждённую часть) или деньгами (убытки):

Удовлетворяя требование о возмещении вреда, суд в соответствии с обстоятельствами дела обязывает лицо, ответственное за причинение вреда, возместить вред в натуре (предоставить вещь того же рода и качества, исправить поврежденную вещь и т.п.) или возместить причиненные убытки (пункт 2 статьи 15).
— ст. 1082 ГК РФ

Состав убытков — восстановительные расходы, реальный ущерб и упущенная выгода:

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
— п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ

Отдельно: если повреждение будет умышленным и не повлечёт значительного ущерба, возможна административная ответственность по ст. 7.17 КоАП РФ; при причинении значительного ущерба либо умышленном уничтожении — уголовная оценка по ст. 167 УК РФ. Административная норма:

Умышленное уничтожение или повреждение чужого имущества, если эти действия не повлекли причинение значительного ущерба, - влечет наложение административного штрафа в размере от трехсот до пятисот рублей. (В редакции Федерального закона от 22.06.2007 № 116-ФЗ)
— ст. 7.17 КоАП РФ

Вывод: при любом повреждении вашей части вы вправе требовать с соседа полного возмещения вреда (восстановление в натуре либо убытки + судебные расходы), а при умышленном повреждении — также привлечения его к административной (ст. 7.17 КоАП РФ) или уголовной (ст. 167 УК РФ) ответственности. Поэтому до начала работ крайне важно зафиксировать текущее состояние дома (фото/видео, акт осмотра, при необходимости — заключение специалиста о несущей способности), чтобы доказать причинную связь обрушения именно с действиями соседа.

Как быть уверенной, что укрепление стены сделают безопасно: проект, надзор, приёмка, итоговое обследование

Ваша цель — не запретить всё навсегда, а гарантировать, что укрепление стены и последующий демонтаж соседней части не обрушат вашу часть. Для этого требование должно быть выстроено как набор обязательных условий, которые фиксируются либо вашим письменным соглашением с соседом, либо решением суда.

Снос в любом случае должен выполняться по проекту организации работ по сносу, который прилагается к уведомлению, и с принятием мер предупреждения вреда вашему имуществу (это уже установлено императивно):

Снос объекта капитального строительства осуществляется в соответствии с проектом организации работ по сносу объекта капитального строительства после отключения объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения в соответствии с условиями отключения объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения, выданными организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, а также после вывода объекта капитального строительства из эксплуатации в случае, если это предусмотрено федеральными законами.
— ч. 1 ст. 55.31 ГрК РФ

В процессе сноса объекта капитального строительства принимаются меры, направленные на предупреждение причинения вреда жизни или здоровью людей, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, предусматривается устройство временных ограждений, подъездных путей, осуществляются мероприятия по утилизации строительного мусора.
— ч. 3 ст. 55.31 ГрК РФ

К уведомлению о планируемом сносе объекта капитального строительства, за исключением объектов, указанных в пунктах 1 - 3 части 17 статьи 51 настоящего Кодекса, прилагаются следующие документы: 1) результаты и материалы обследования объекта капитального строительства; 2) проект организации работ по сносу объекта капитального строительства.
— ч. 10 ст. 55.31 ГрК РФ

Однако уведомительный порядок устроен так, что орган местного самоуправления лишь проверяет наличие документов и размещает их, а надзор за соблюдением проекта в процессе сноса осуществляет орган регионального госстройнадзора, которому администрация обязана сообщить о поступлении уведомления:

Орган местного самоуправления, в который поступило уведомление о планируемом сносе объекта капитального строительства, в течение семи рабочих дней со дня поступления этого уведомления проводит проверку наличия документов, указанных в части 10 настоящей статьи, обеспечивает размещение этих уведомления и документов в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности и уведомляет о таком размещении орган регионального государственного строительного надзора. В случае непредставления документов, указанных в части 10 настоящей статьи, данный орган местного самоуправления запрашивает их у заявителя.
— ч. 11 ст. 55.31 ГрК РФ

Постфактум сосед обязан подать уведомление о завершении сноса — это контрольная точка, по которой можно зафиксировать, что работы велись и завершены:

Застройщик или технический заказчик не позднее семи рабочих дней после завершения сноса объекта капитального строительства подает на бумажном носителе посредством личного обращения в орган местного самоуправления поселения, муниципального округа, городского округа по месту нахождения земельного участка, на котором располагался снесенный объект капитального строительства, или в случае, если такой земельный участок находится на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в соответствующий орган местного самоуправления посредством почтового отправления уведомление о завершении сноса объекта капитального строительства.
— ч. 12 ст. 55.31 ГрК РФ

Чтобы лично проконтролировать безопасность, закрепите в соглашении (или через суд) следующие условия: (1) сосед до начала работ за свой счёт заказывает проект организации работ по сносу, предусматривающий мероприятия по усилению и сохранению устойчивости вашей части (временные подпорки, усиление несущей стены); (2) до начала работ проводится техническое обследование вашей части с составлением акта исходного состояния; (3) вам предоставляется право пригласить независимого специалиста для осмотра и согласования методики; (4) работы ведутся подрядчиком с допуском (при договоре подряда на снос — членом СРО либо лицом, освобождённым от этого требования по ст. 55.31 ГрК РФ); (5) после завершения проводится повторное обследование и составляется акт, подтверждающий отсутствие ухудшения вашей части.

Вывод: вы вправе требовать проект организации работ по сносу и результаты обследования (они обязательны по закону и подаются в администрацию), а также — через соглашение или решение суда — установить поэтапную проверку: обследование до работ, надзор в процессе (госстройнадзор + ваш специалист), повторное обследование и акт по завершении. Контрольную фиксацию завершения работ даёт уведомление о завершении сноса, подаваемое соседом в администрацию в течение 7 рабочих дней.

Сроки давности, фиксация состояния дома и экспертиза

По негаторному требованию и требованию о запрещении опасной деятельности исковая давность не применяется: требование об устранении всяких нарушений права собственности, не связанных с лишением владения, заявленное в связи с длящейся (ещё не прекратившейся, а лишь угрожающей) опасностью, рассматривается без ограничения срока. Это подтверждается и судебной практикой Верховного Суда: иск об устранении нарушений, хотя бы и не соединённых с лишением владения, — разновидность негаторного иска, на который давность не распространяется (ст. 208 ГК РФ). Поэтому то, что дом давно построен, а бабушка когда-то владела частью, не лишает вас права на защиту сейчас.

Что касается фиксации состояния дома до начала работ — для суда годятся любые предусмотренные законом доказательства, которые вы вправе собирать самостоятельно уже сейчас (фото, видео, объяснения, письменные документы, заключения специалистов):

Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества.
— ч. 1 ст. 30 ГПК РФ

Для оценки несущей способности общей стены и риска обрушения потребуются специальные познания, поэтому при рассмотрении дела суд по ходатайству сторон назначает строительно-техническую экспертизу:

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Практически это означает: до подачи иска зафиксируйте текущее состояние дома (датированные фото/видео, пригласите специалиста для акта осмотра), а в иске заявите ходатайство о судебной строительно-технической экспертизе для установления: является ли общая стена несущей, каков риск обрушения вашей части при сносе соседней и какие мероприятия по усилению обязательны. Заключение эксперта станет доказательством и основой для формулировки требований к соседу (обязать разработать проект, выполнить определённые работы).

Вывод: негаторный иск и иск о запрещении опасной деятельности давностью не ограничены; состояние дома фиксируется любыми допустимыми доказательствами (фото, видео, акт осмотра, заключение специалиста) до начала работ, а в суде — строительно-технической экспертизой, назначаемой по вашему ходатайству. Это обеспечит и доказательную базу, и конкретные технические требования к безопасному укреплению стены.