Купили долю в квартире на торгах по банкротству: долги по коммуналке, отрезан газ, нужен ремонт — можно ли оспорить торги или вернуть деньги и как распределят долги

Можно ли оспорить торги и вернуть деньги из-за долгов и состояния квартиры

Торги по продаже имущества должника-банкрота — это специальная процедура, но её недействительность оценивается по общим правилам ст. 449 ГК РФ. Основанием для признания торгов недействительными являются именно нарушения правил проведения торгов, а не качественное состояние проданного имущества само по себе.

Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.
— п. 1 ст. 449 ГК РФ

Ключевой вопрос здесь — что было указано в извещении о торгах. Закон обязывает организатора раскрыть сведения об обременениях имущества, но не о его техническом состоянии и не о размере задолженности по коммунальным платежам:

1. Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.
   — п. 2 ст. 448 ГК РФ

Таким образом, отсутствие в извещении сведений о долгах по коммуналке, отключённом газе и плохом ремонте само по себе не является нарушением правил торгов: ст. 448 ГК РФ не требует указывать ни размер задолженности по ЖКУ, ни состояние отделки, ни факт отключения газа. Долги по коммунальным платежам и износ жилья — это не «обременения» в смысле п. 2 ст. 448 ГК РФ, а характеристики имущества, которые покупатель по общему правилу должен был проверить сам перед участием в торгах (возможность осмотра имущества на банкротных торгах предусматривается, а если её не предоставили — такую оговорку нужно подтвердить доказательствами: сообщением организатора, скринами площадки, актом).

Оспорить торги реально лишь если доказать существенное нарушение порядка их проведения, повлиявшее на результат (например, кого-то необоснованно отстранили от участия, неправильно определили цену, продали раньше срока, либо допустили иное нарушение правил). «Иные существенные нарушения» должны были повлечь неправильное определение цены продажи — то есть покупатель вынужден был заплатить больше, чем стоило бы имущество с раскрытым (достоверным) описанием. Если в извещении были заведомо недостоверные сведения о состоянии квартиры (например, указано ложное описание), это может быть квалифицировано как существенное нарушение, но доказывание лежит на истце.

Срок — один год со дня проведения торгов (п. 1 ст. 449 ГК РФ). Это сокращённый срок, и пропуск его без уважительных причин влечёт отказ в иске.

При успешном оспаривании наступают последствия:

1. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.
   — п. 2 ст. 449 ГК РФ

1. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
   — п. 2 ст. 167 ГК РФ

То есть при признании торгов недействительными вам возвращаются деньги, а доля возвращается в конкурсную массу должника — но это одновременно лишает вас приобретённой доли, а поступать повторно она может по более низкой цене. С учётом того, что право собственности уже зарегистрировано, оспаривание — рискованная и малоперспективная стратегия, если нет доказанного нарушения правил проведения торгов.

Вывод по вопросу: оспорить торги только на том основании, что в документах не было сведений о долгах по коммуналке, отключённом газе и плохом состоянии квартиры, как правило, нельзя — ст. 448 ГК РФ не обязывает раскрывать эти сведения, и это не является нарушением правил торгов. Основания появятся лишь при доказанном существенном нарушении порядка проведения торгов, повлиявшем на цену; срок — один год со дня проведения торгов.

Переходят ли на покупателя долги по коммуналке прежнего собственника

Здесь надо разделить два вида платежей: (1) задолженность по содержанию жилья и коммунальным ресурсам; (2) взносы на капитальный ремонт.

Обязанность платить за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника с момента возникновения права собственности, а не «задним числом»:

1. собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса; (В редакции Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ) 6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 04.06.2011 № 123-ФЗ) 7) застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.06.2015 № 176-ФЗ) 3. До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.
   — п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ

У собственника обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникает с момента возникновения права собственности на такое помещение (пункт 5 части 2 статьи 153 ЖК РФ). Момент возникновения права собственности определяется правилами Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 2 статьи 81, статьи 218, 219, 223, пункт 4 статьи 1152 ГК РФ).
— п. 26 Постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22

Это значит, что обязанность оплатить долги прежнего собственника (должника-банкрота) за период до регистрации вашего права на вас не переходит: вы отвечаете за платежи только с даты регистрации права собственности на вашу 1/3 долю. «Поделить на вас» старую задолженность, накопленную до покупки, управляющая организация не вправе — за неё отвечает прежний собственник (а в процедуре банкротства долги могли быть включены в реестр требований кредиторов).

Однако для взносов на капитальный ремонт действует прямое исключение — долг переходит к новому собственнику:

1. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт
   — ч. 3 ст. 158 ЖК РФ

Таким образом, недоимка по взносам на капремонт, не уплаченная предыдущим собственником, переходит на вас как нового собственника доли — здесь закон прямо «привязывает» долг к помещению, независимо от того, что вы в нём не жили.

Что касается отключённого газа: расходы на восстановление газоснабжения (повторное подключение, работа специализированной организации) — это расходы на содержание и сохранение общего имущества/квартиры, которые несут сособственники соразмерно долям, а не «старый долг», который можно списать. Отключение произошло из-за задолженности по оплате газа прежним владельцем либо из-за состояния оборудования, но расходы на подключение после перехода права несут текущие собственники.

Вывод по вопросу: задолженность по коммунальным платежам и содержанию жилья, возникшая до регистрации вашего права, на вас не переходит — вы отвечаете за платежи только с момента возникновения права собственности на долю. Но неисполненная прежним собственником обязанность по взносам на капитальный ремонт переходит к вам на основании ч. 3 ст. 158 ЖК РФ.

Как распределяются текущие платежи и расходы на ремонт между двумя сособственниками

С момента регистрации права вы и второй собственник несёте бремя содержания общего имущества соразмерно своим долям — это императивная норма:

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению.
— ст. 249 ГК РФ

Поэтому все текущие платежи за содержание жилья, коммунальные ресурсы и ремонт должны делиться пропорционально долям (у вас 1/3, у второго собственника — оставшаяся часть). То, что вы в квартире не живёте, от этой обязанности не освобождает — обязанность вытекает не из факта проживания, а из статуса собственника:

1. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. 4. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. 5. Собственник жилого дома или части жилого дома обязан обеспечивать обращение с твердыми коммунальными отходами путем заключения договора с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами. Под обращением с твердыми коммунальными отходами для целей настоящего Кодекса и иных актов жилищного законодательства понимаются транспортирование, обезвреживание, захоронение твердых коммунальных отходов. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2014 № 458-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 31.12.2017 № 503-ФЗ) Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения 1.
   — ч. 3 ст. 30 ЖК РФ

Это подтверждает и позиция Верховного Суда: обязательство по оплате содержания общего имущества возникает в силу закона и не зависит от пользования помещением, отсутствие договора с управляющей организацией или фактического проживания не освобождает собственника от платы:

По смыслу приведенных положений собственники помещений, расположенных в названном здании, обязаны нести бремя содержания общего имущества, участвовать в издержках по содержанию и сохранению общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт помещения, взносов на капитальный ремонт. Поскольку обязательства собственника по оплате содержания общего имущества основаны на императивных нормах ГК РФ и ЖК РФ, регулирующих правоотношения сторон, вывод судов об отказе в удовлетворении исковых требований в связи с незаключением сторонами контракта в соответствии с Законом № 44-ФЗ в отношении спорных работ является ошибочным. Отсутствие контракта в данном случае не освобождает государственного (муниципального) собственника от оплаты расходов на содержание и ремонт здания. Данная ситуация является исключением из общего правила о недопустимости оплаты предоставленного в случае отсутствия контракта, изложенного в п. 20 Обзора судебной практики применения законодательства Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, утвержденного постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2017 г. (далее – Обзор). В соответствии с п. 24 Обзора обязательство собственника помещения в здании по оплате расходов по содержанию и ремонту общего имущества возникает в силу закона и не обусловлено наличием договорных отношений и заключением государственного (муниципального) контракта. Отсутствие со стороны собственника помещения в многоквартирном доме действий по заключению контракта в целях исполнения своей обязанности по несению расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме не является основанием для освобождения его от внесения соответствующей платы на содержание.
— п. 33 Обзора судебной практики ВС РФ № 3/2020 (утв. Президиумом ВС РФ 25.11.2020)

Поскольку второй собственник единолично пользуется всей квартирой и отказывается платить, у вас два требования к нему. Во-первых, взыскание его доли расходов: если вы оплатили общие платежи целиком (или гасите весь долг), свою часть расходов за него вы вправе взыскать как неосновательное обогащение — он сберёг свои деньги за ваш счёт:

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение)
   — п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Во-вторых, компенсация за пользование вашей долей: поскольку он владеет и пользуется имуществом, приходящимся на вашу 1/3, он обязан платить вам соответствующую компенсацию. Такое право прямо закреплено:

1. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
   — п. 2 ст. 247 ГК РФ

На суммы, которые он обязан вам возместить (его доля коммунальных платежей, взносов и расходов на ремонт, а также компенсация за пользование), начисляются проценты по ст. 395 ГК РФ со дня, когда возникла просрочка их уплаты:

1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
   — п. 1 ст. 395 ГК РФ

Всё это взыскивается в судебном порядке — подаётся иск к второму собственнику в районный суд по месту нахождения квартиры (спор о праве на недвижимость и взыскание расходов на её содержание подсуден районному суду, а не мировому). Расходы на приведение квартиры в состояние, пригодное для проживания, включая повторное подключение газа, также распределяются между сособственниками соразмерно долям — надлежащее состояние имущества обязаны поддерживать все собственники.

Вывод по вопросу: с момента регистрации вашего права текущие платежи и расходы на ремонт делятся пропорционально долям независимо от факта проживания. Заплатив сверх своей 1/3, вы вправе взыскать с второго собственника его долю как неосновательное обогащение, а также компенсацию за пользование приходящейся на вас частью квартиры (п. 2 ст. 247 ГК РФ) — с процентами по ст. 395 ГК РФ, через районный суд по месту нахождения жилья.

Можно ли потребовать уменьшения цены или возврата денег из-за качества квартиры (запасная ветка)

Отдельно от оспаривания торгов стоит проверить «товарную» логику: вы купили недвижимость, а она оказалась в плохом состоянии. К продаже недвижимости применяются правила о качестве товара — при передаче недвижимости, не соответствующей условиям договора о качестве, покупатель по общему правилу получает средства защиты из ст. 475 ГК РФ:

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
— ст. 557 ГК РФ

1. Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. 2. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
   — ст. 475 ГК РФ, п. 1

Однако здесь есть принципиальное ограничение, делающее эту ветку почти неприменимой к банкротным торгам. Права по ст. 475 ГК РФ возникают, когда качество не соответствовало условиям договора о её качестве. На торгах имущество банкрота продаётся, как правило, «как есть» (as is), без гарантий и с оговоркой, что покупатель ознакомлен с состоянием имущества и претензий по качеству не имеет; сведения о состоянии квартиры и о недостатках, если они не были обещаны в договоре, не образуют «условия о качестве». Если в проекте договора купли-продажи и в извещении состояние квартиры никак не оговаривалось и гарантий не давалось, то продавец (в лице конкурсного управляющего) вправе ссылаться на то, что имущество передавалось в том состоянии, в котором находилось, и покупатель знал (должен был знать) об этом.

Кроме того, правила ст. 475 ГК РФ о снижении цены/возврате денег ориентированы на «обычную» куплю-продажу и плохо сочетаются с процедурой торгов, где цена сложилась в результате конкурентного предложения, а сам договор заключается в силу итогов торгов. Поэтому реальное требование «уменьшить цену» или «вернуть деньги из-за плохого ремонта и отрезанного газа» в данном случае почти наверняка будет отклонено — если только не будет доказано, что организатор торгов намеренно предоставил заведомо ложные сведения о состоянии жилья (в этом случае возможна иная квалификация — убытки/оспаривание).

Срок для таких требований подчиняется общему трёхлетнему сроку исковой давности, который, впрочем, применительно к недостаткам качества практически «перекрывается» годичным сроком оспаривания торгов, если речь идёт о признании сделки недействительной.

Вывод по вопросу: требовать уменьшения цены или возврата денег по ст. 475, 557 ГК РФ из-за плохого состояния квартиры и отрезанного газа практически невозможно, поскольку на банкротных торгах недвижимость продаётся без гарантий качества и без согласованных условий о качестве — если только вы не докажете, что организатор намеренно сообщил заведомо недостоверные сведения о состоянии жилья.