Кто должен обслуживать и ремонтировать колодец на участке многоквартирного дома, если нет управляющей компании и пользуются им обе квартиры

Является ли ваш дом многоквартирным и действует ли режим общего имущества

Ваш дом состоит из двух приватизированных квартир, то есть из двух самостоятельных жилых помещений. По закону такое здание признаётся многоквартирным домом, если в нём есть общее имущество, обслуживающее более одного помещения:

1. Многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 настоящего Кодекса.
   — ч. 6 ст. 15 ЖК РФ

Колодец, из которого вода идёт в обе квартиры, — это санитарно-техническое оборудование, обслуживающее более одного помещения. Такой объект подпадает под понятие общего имущества собственников:

1. помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
   — п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

1. крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения
   — п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Из этого следует важный вывод: сам по себе факт, что дом на две квартиры, не исключает применения к нему жилищных правил об общем имуществе. Если колодец реально является единственным источником воды для обеих квартир и обслуживает их обе, он относится к общей долевой собственности обоих собственников — независимо от того, на чьём огороде физически расположен. Бремя его содержания поэтому распределяется по нормам об общем имуществе, а не ложится целиком на того, у кого на участке находится колодец.

Правовой режим колодца и влияние его расположения на участке

Определяющий критерий — назначение имущества (обслуживает ли оно более одного помещения), а не место его нахождения. Колодец, подающий воду в обе квартиры, по своему функциональному назначению аналогичен внутридомовой инженерной системе водоснабжения, которая прямо отнесена к общему имуществу:

1. В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.
   — п. 5 Правил содержания общего имущества, утв. Постановлением Правительства РФ № 491

Общее имущество должно поддерживаться в рабочем состоянии, в том числе обеспечивать постоянную готовность инженерных коммуникаций к подаче воды, а его содержание включает и текущий ремонт, и подготовку к сезонной эксплуатации:

1. Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом , в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения ; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 09.07.2016 № 649) г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества
   — п. 10 Правил № 491

з) текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества
— подп. «з» п. 11 Правил № 491

Что касается факта расположения колодца на «территории огорода», здесь возможна развилка, зависящая от юридического статуса этого земельного участка.

Ветка 1 — участок под домом сформирован и относится к общему имуществу. Тогда колодец расположен на земельном участке, входящем в состав общего имущества, и вместе с участком принадлежит обоим собственникам:

1. земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
   — п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

В этом варианте спора о принадлежности колодца нет: он часть общего имущества, обслуживает обе квартиры, и содержать его обязаны оба собственника соразмерно долям.

Ветка 2 — «огород» находится в личной собственности или в пользовании одного из собственников. Даже в этом случае колодец как источник воды для всего дома остаётся оборудованием, обслуживающим более одного помещения (п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Правовой статус участка влияет лишь на порядок доступа второго собственника к колодцу: если второй собственник фактически не может пользоваться колодцем (его не пускают), вопрос решается либо по соглашению всех участников долевой собственности, либо, при его недостижении, в судебном порядке — вплоть до установления сервитута:

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
   — п. 1 ст. 247 ГК РФ

1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 2. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. 3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
   — п. 1, 3 ст. 274 ГК РФ

Таким образом, в обоих вариантах расходы на обслуживание и ремонт колодца ложатся на обоих собственников пропорционально их долям, а не только на того, у кого колодец на участке. Разница лишь в том, что при Ветке 2 может дополнительно встать вопрос об оформлении права доступа к колодцу через соглашение или сервитут.

Кто и за чей счёт обслуживает и ремонтирует колодец

Раз колодец — общее имущество, бремя его содержания несут оба собственника помещений соразмерно своим долям в праве общей собственности. Это прямо установлено и жилищным, и гражданским законодательством:

1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. 2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
   — ч. 1, 2 ст. 39 ЖК РФ

1. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество
   — ч. 1 ст. 158 ЖК РФ

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению.
— ст. 249 ГК РФ

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
— ст. 210 ГК РФ

За счёт чего конкретно выполняется ремонт, зависит от того, как вы распорядились правом управления домом. Поскольку управляющей компании у вас нет, применяется способ непосредственного управления собственниками. Для дома с числом квартир не более тридцати такое управление прямо допустимо:

1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;
   — ч. 2, 2.1 ст. 161 ЖК РФ

При непосредственном управлении договоры на содержание и ремонт общего имущества заключаются самими собственниками на основании решения общего собрания, при этом собственники выступают одной стороной такого договора:

1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.
   — ч. 1, 3 ст. 164 ЖК РФ

Решение о том, какие работы провести (ремонт колодца, очистку, замену насоса и т.п.) и как распределить расходы, принимается на общем собрании собственников — для двухквартирного дома это фактически письменное соглашение двух собственников:

1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. (В редакции Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ ) 1 1 . Лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, вправе принимать участие в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме и принимать решения по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. (Дополнение частью - Федеральный закон от 31.12.2017 № 485-ФЗ ) 2.
   — ч. 1, п. 2, 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме
   — ч. 1 ст. 46 ЖК РФ

Практически это означает: если колодец нуждается в ремонте, нужно вместе с соседом (вторым собственником) договориться о работах и о том, кто и сколько вносит. По умолчанию расходы делятся пропорционально долям в праве собственности (при двух квартирах без иных помещений — как правило, пополам или пропорционально площадям квартир). Тот факт, что колодец стоит на огороде одного из собственников, сам по себе не обязывает его одного нести расходы: он обязан участвовать в тех же пропорциях, что и второй собственник.

Если сосед уклоняется и вы оплатили ремонт самостоятельно за общую вещь, вы вправе взыскать с него приходящуюся на его долю часть расходов — как долю участника общей собственности в издержках по содержанию имущества (ст. 249 ГК РФ), а при необходимости возместить свои затраты как убытки:

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
   — п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ

Если второй собственник отказывается платить или не пускает к колодцу

Если второй собственник отказывается участвовать в расходах на ремонт. Поскольку колодец — общее имущество, каждый участник долевой собственности обязан нести бремя его содержания соразмерно своей доле:

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению.
— ст. 249 ГК РФ

Отказ соседа платить не освобождает его от этой обязанности: вы вправе после фактического ремонта потребовать с него приходящуюся на его долю часть затрат. При добровольном неурегулировании спор о возмещении расходов и о порядке пользования общим имуществом решается судом:

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
   — п. 1 ст. 247 ГК РФ

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
   — п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ

Если второй собственник не пускает вас к колодцу (водопользование заблокировано). Такой отказ нарушает ваше право пользования общим имуществом, обслуживающим более одного помещения (п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Если колодец расположен на земле, находящейся в личной собственности соседа, и доступ к нему фактически невозможен, вопрос решается либо по соглашению сторон, либо, при недостижении соглашения, через требование об установлении сервитута — права ограниченного пользования чужим участком:

1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 2. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. 3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
   — п. 1, 3 ст. 274 ГК РФ

Сервитут устанавливается судом по иску лица, которому нужен доступ. При этом даже при установленном сервитуте бремя содержания самого колодца как общего источника водоснабжения остаётся на обоих собственниках пропорционально их долям.

Итог по этой ветке: ни отказ платить, ни отказ в доступе не переносят расходы на вас одного и не лишают вас права водой пользоваться — обе проблемы разрешимы, в крайнем случае — в суде.

Санитарные требования и ответственность за ненадлежащее содержание

Колодец как источник питьевой (хозяйственно-питьевой) воды должен содержаться в состоянии, безопасном для жизни и здоровья: содержание общего имущества обязано обеспечивать соблюдение санитарно-эпидемиологического законодательства:

1. Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом , в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения ; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 09.07.2016 № 649) г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества
   — п. 10 Правил № 491

Своевременное выявление неисправностей и осмотр общего имущества возлагаются на самих собственников (при непосредственном управлении — на них самих или привлечённых ими лиц):

а) осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;
— подп. «а» п. 11 Правил № 491

1. Осмотры общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом проводятся собственниками помещений, лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы, или ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (далее - ответственные лица) или управляющей организацией, а при непосредственном управлении многоквартирным домом - лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы.
   — п. 13 Правил № 491

Из этого следует: поскольку управляющей компании у вас нет, обязанность проводить осмотры колодца, следить за его санитарным состоянием и чистотой воды (а значит, и нести связанные с этим расходы) лежит на обоих собственниках совместно. Оставить колодец без присмотра до поломки — рискованно: если он является источником питьевой воды, запущенное состояние может повлечь претензии со стороны органов санитарно-эпидемиологического надзора, а снижение качества воды — ответственность перед всеми, кто ею пользуется.

Вывод по обязанностям: обслуживание и ремонт колодца (очистка, дезинфекция, ремонт насосного и водоподъёмного оборудования, восстановление сруба/колец) — это общая обязанность обоих собственников, финансируемая за их счёт пропорционально долям в праве собственности; проводится она по их совместному решению, а при отсутствии согласия — в судебном порядке.