Нужно ли согласие всех собственников помещений на надстройку дополнительных этажей над верхним этажом здания и какие риски при отсутствии согласований

Надстройка этажей — это реконструкция здания, которая не может быть выполнена собственником верхнего этажа в одиночку

Надстройка одного-двух этажей над существующим верхним этажом прямо поименована законом как реконструкция объекта капитального строительства:

реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов
— п. 14 ч. 14 ст. 1 ГрК РФ (п. 14 ст. 1)

Для вашей ситуации это означает: несмотря на то, что этаж, над которым ведётся надстройка, стоит на кадастровом учёте как самостоятельный объект с отдельным кадастровым номером, сама надстройка меняет параметры здания в целом (высоту, количество этажей, площадь, объём) и возводится на крыше/чердаке и несущих конструкциях, которые по закону не принадлежат владельцу верхнего этажа.

Крыша и несущие (ограждающие) конструкции — это общая долевая собственность всех собственников помещений здания, неотчуждаемая отдельно от помещения:

Собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287 6 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 290 ГК РФ

Аналогичную позицию применительно к нежилым зданиям закрепляет ВС РФ: к общему имуществу здания относятся, в частности, крыши и ограждающие несущие конструкции:

К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции
— п. 12 Обзора судебной практики ВС РФ от 16.02.2022 № 4/2021

Поскольку здание нежилое, нормы гл. 6 ЖК РФ применяются здесь по аналогии (собственники помещений в нежилом здании — это тоже сособственники общего имущества, ст. 290 ГК РФ и ст. 244 ГК РФ), и в практике ВС прямо указано: затронутые несущие конструкции дома относятся к общему имуществу, а согласия на реконструкцию получено не было — суды пришли к выводу о незаконности:

несущих конструкций, является реконструкцией. Согласно пункту 3 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. В соответствии с подпунктом «в» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, 12 превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491 (далее − Правила № 491) в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции). На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (часть 4 статьи 29 ЖК РФ). Отказывая в удовлетворении требований, суды исходили из того, что объединение трех отдельных квартир привело к реконструкции дома, а не к перепланировке помещения, поскольку увеличилась площадь дома. Принимая во внимание, что собственники трех отдельных квартир до получения разрешения на реконструкцию объединили принадлежащие им помещения, при этом указанные работы изменили объект (дом) в целом, затронули несущие конструкции дома, относящиеся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, однако согласие собственников помещение на реконструкцию дома получено не было, суды пришли к правильному выводу
— п. 5 Обзора судебной практики ВС РФ от 13.12.2023

Вывод. Надстройка этажей — это реконструкция, затрагивающая крышу и несущие конструкции, находящиеся в общей долевой собственности всех собственников помещений. Осуществить её «только над своим этажом» юридически невозможно: она не является распоряжением только собственным помещением. Довод «несущие конструкции позволяют» (заключение проектировщика) относится к технической возможности, но не отменяет юридического требования о согласии сособственников.

Требуется согласие ВСЕХ собственников помещений (единогласие), а не большинства

Распоряжение и пользование общим имуществом, находящимся в долевой собственности, по ГК РФ осуществляется по соглашению всех участников:

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 246 ГК РФ

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
— п. 1 ст. 247 ГК РФ

Специальная норма для зданий с множеством помещений (ст. 36 ЖК РФ, применяемая по аналогии) усиливает это правило: уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников путём реконструкции:

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
— п. 3 ст. 36 ЖК РФ

Здесь важно различие: решение о реконструкции МКД как «орган управления» принимается общим собранием (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ — квалифицированным большинством), но когда реконструкция уменьшает общее имущество (а надстройка съедает крышу/чердак и увеличивает долю надстраивающего собственника), действует куда более строгое правило п. 3 ст. 36 ЖК РФ — согласие всех. Практика ВС прямо фиксирует: присоединение чердака/надстройка без согласия всех собственников нарушает права остальных:

Согласие всех собственников помещений в указанном доме на реконструкцию дома и присоединение части чердачного помещения к площади помещения также получено не было. Таким образом, действия одного из собственников помещения привели к нарушению права другого собственника помещения в этом доме. Отменяя решение суда первой инстанции и принимая по делу новое решение об отказе в удовлетворении требований, суд апелляционной инстанции указал на пропуск собственником помещения трехлетнего срока исковой давности. Между тем, делая данный вывод, суд апелляционной инстанции не учел, что собственником помещения заявлено требование об устранении нарушения права пользования общим имуществом многоквартирного жилого дома, не связанного с лишением владения, путем возложения обязанности демонтировать возведенное строение-надстройк
— п. 21 Обзора судебной практики ВС РФ от 13.12.2023

Вывод. Надстройка, уменьшающая размер общего имущества (крыша, чердак) и увеличивающая долю собственника верхнего этажа, требует единогласного согласия всех собственников помещений в здании. Если хотя бы один сособственник против — реконструкция по этому основанию недопустима, а последующее судебное решение собрания большинством голосов не заменит согласия всех.

Разрешение на строительство (реконструкцию) без согласия сособственников не выдадут

Реконструкция требует разрешения на строительство (ст. 51 ГрК РФ), которое подтверждает соответствие проектной документации регламенту и допустимость размещения объекта на участке:

Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1 1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
— ч. 1, ч. 2 ст. 51 ГрК РФ

Право собственника на реконструкцию ограничено обязанностью соблюдать правовой режим участка и требования закона; Пленум ВС прямо указывает, что реконструкция с нарушением установленных требований образует самовольную постройку:

Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством ( пункт 2 статьи 260 , пункт 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункт 2 статьи 7 , подпункт 2 пункта 1 статьи 40 , пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункт 14 статьи 1 , статья 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", статья 36 Федерального закона от 10 января 2002 года N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", пункт 2 статьи 12 Федерального закона от 30 марта 1999 года N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", абзац четвертый статьи 20 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" и другие). Возведение (создание) здания, сооружения (далее также - объект, постройка) с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки
— п. 1 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44

Практический момент для вашего случая: поскольку земельный участок под зданием находится в общей долевой собственности, отдельный собственник помещения не вправе единолично распоряжаться общим имуществом (крышей/конструкциями и приращением здания) — следовательно, он не может представить в уполномоченный орган согласие всех сособственников, необходимое по смыслу ст. 246, 247 ГК РФ и п. 3 ст. 36 ЖК РФ. Без этого правового основания выдача разрешения на реконструкцию с надстройкой невозможна, а если оно каким-то образом формально и будет выдано (например, при непредставлении полных сведений), оно не легализует нарушение прав сособственников.

Вывод. Разрешение на строительство/реконструкцию не будет выдано (или будет оспоримо), пока нет согласия всех собственников помещений в здании. Эскизный проект проектной организации не заменяет это согласие — он подтверждает техническую допустимость, а не правомочие застройщика.

Чем грозит надстройка без согласований: самовольная постройка и административный штраф

Если собственник начнёт надстройку без согласия сособственников и без разрешения, созданный объём будет квалифицирован как самовольная постройка — возведённая без необходимых согласований/разрешений:

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
— п. 1 ст. 222 ГК РФ

Последствия самовольной постройки жёсткие: она подлежит сносу или приведению в соответствие за счёт лица, её осуществившего; право собственности на неё не возникает, распоряжение и использование не допускаются:

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.
— абз. 1 п. 2 ст. 222 ГК РФ

Дополнительно наступает административная ответственность за реконструкцию без разрешения (ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ) — штраф на должностных лиц от 20 000 руб., на юрлицо — в существенно большем размере:

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства без разрешения на строительство в случае, если для осуществления строительства, реконструкции объектов капитального строительства предусмотрено получение разрешений на строительство, - (В редакции Федерального закона от 18.07.2011 № 243-ФЗ) влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати ты
— ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ

Вывод. Надстройка без согласований создаёт для собственника верхнего этажа комплекс рисков: (1) снос/демонтаж за его счёт по иску или предписанию, (2) невозможность легализовать и использовать построенное, (3) административный штраф по ст. 9.5 КоАП РФ. Ссылка на заключение проектировщика о достаточной несущей способности от этих последствий не защищает.

Как другие собственники могут это оспорить, и сроки

Другие собственники помещений располагают несколькими самостоятельными способами защиты, которые можно заявить вместе:

1. Негаторный иск об устранении нарушения права пользования общим имуществом (ст. 304 ГК РФ) с требованием демонтировать надстройку — это требование не связано с лишением владения:

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

1. Восстановление положения, существовавшего до нарушения и пресечение действий, создающих угрозу (ст. 12 ГК РФ), а также взыскание убытков:

восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ) признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.
— ст. 12 ГК РФ

Ключевой момент о сроках: на негаторное требование (демонтаж надстройки, нарушающей право пользования общим имуществом, без лишения владения) исковая давность не распространяется. На это прямо указывает п. 21 Обзора ВС РФ от 13.12.2023 — ссылка апелляции на пропуск трёхлетнего срока в ситуации надстройки признана ошибочной именно потому, что требование является негаторным:

Согласие всех собственников помещений в указанном доме на реконструкцию дома и присоединение части чердачного помещения к площади помещения также получено не было. Таким образом, действия одного из собственников помещения привели к нарушению права другого собственника помещения в этом доме. Отменяя решение суда первой инстанции и принимая по делу новое решение об отказе в удовлетворении требований, суд апелляционной инстанции указал на пропуск собственником помещения трехлетнего срока исковой давности. Между тем, делая данный вывод, суд апелляционной инстанции не учел, что собственником помещения заявлено требование об устранении нарушения права пользования общим имуществом многоквартирного жилого дома, не связанного с лишением владения, путем возложения обязанности демонтировать возведенное строение-надстройк
— п. 21 Обзора судебной практики ВС РФ от 13.12.2023

Вывод. Любой сособственник вправе в любой момент (без риска пропуска исковой давности по негаторному требованию) обратиться в суд с иском о демонтаже надстройки и восстановлении прежнего состояния общего имущества, а также о взыскании убытков. Уже одно это делает стратегию «построить самовольно, а потом узаконить задним числом» крайне рискованной: чинить препятствия можно бессрочно.

Имущественные последствия надстройки для самого застройщика и остальных собственников

Даже при наличии согласия сособственников надстройка влечёт перераспределение долей, которое требует оформления. Неотделимые улучшения общего имущества дают право на увеличение своей доли только при соблюдении установленного порядка использования общего имущества:

Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.
— п. 3 ст. 245 ГК РФ

Разбор применения к вашей ситуации: надстроенные этажи увеличивают общую площадь здания и, соответственно, долю собственника верхнего этажа в общем имуществе и в праве на земельный участок (участок — в общей долевой собственности пропорционально площадям). Если надстройка выполнена без согласия всех сособственников (п. 3 ст. 245 ГК РФ требует «соблюдения установленного порядка»), собственник не вправе требовать увеличения своей доли, но рискует нести расходы на снос (см. блок 4) и возмещать убытки иным собственникам (ст. 12, 15 ГК РФ), а в случаях, когда надстройка ухудшила состояние общего имущества — отвечать по ст. 1064 ГК РФ.

Вывод. Надстройка меняет соотношение долей в праве на общее имущество и земельный участок. Правомерное оформление возможно только через соглашение всех сособственников с последующей регистрацией изменений (увеличение площади верхнего этажа, изменение долей). Надстройка в обход этого порядка не порождает права на прирост доли и влечёт обязательство привести имущество в прежнее состояние за свой счёт.

Денежные последствия: убытки сособственников и возмещение вреда

Надстройка, выполненная без согласия сособственников, порождает у них прямые имущественные требования. Убытки (реальный ущерб и упущенная выгода) подлежат полному возмещению лицом, нарушившим право:

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода)
— п. 1 ст. 15 ГК РФ

Это означает, что собственники, чьё общее имущество (крыша, несущие конструкции) было использовано или повреждено при самовольной надстройке, вправе взыскать с застройщика: расходы на восстановление общего имущества и демонтаж, а также неполученные доходы от использования общего имущества. Требование о возмещении убытков реализуется наряду с негаторным требованием о демонтаже (ст. 304, 12 ГК РФ) — эти способы защиты совместимы и заявляются в одном иске.

Отдельно вред, причинённый имуществу иных собственников (например, повреждение несущих конструкций, инженерных систем при строительстве), возмещается в полном объёме причинителем вреда по общим правилам деликтной ответственности (гл. 59 ГК РФ). Сумма убытков и вреда засчитывается судом с учётом расходов, которые застройщик фактически понёс при возведении объекта.

Вывод. Помимо сноса и штрафа, самовольная надстройка влечёт для застройщика денежную ответственность перед сособственниками (возмещение убытков и вреда в полном объёме), при этом негаторное требование о демонтаже не имеет исковой давности, а значит риски реализуются в любой момент после возведения.