Как определить цену продажи доли в частном доме между совладельцами, если дом не разделён и не оформлен техплан

Обязательна ли цена сделки, равная кадастровой стоимости

Закон не обязывает продавать долю по кадастровой стоимости. Цена по возмездному договору — свободная, её определяют стороны.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления
— п. 1 ст. 424 ГК РФ

Кадастровая стоимость — это оценочная величина для целей, прямо предусмотренных законом (налоги, выкуп, субсидии), а не обязательный ориентир цены частной сделки.

Для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяются сведения о кадастровой стоимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости
— ст. 18 ФЗ «О государственной кадастровой оценке», п. 1

Для сделки с недвижимостью нужен лишь один обязательный реквизит: цена должна быть согласована сторонами в письменной форме, иначе договор считается незаключённым. Какую именно цену указать — кадастровую, рыночную или льготную для близкого родственника — решают сами стороны.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным
— п. 1 ст. 555 ГК РФ

Вывод: продавать долю по кадастровой стоимости не обязательно. Стороны вправе установить любую цену по соглашению, в том числе сознательно заниженную для второго сособственника. Юридическое требование одно — цена должна быть письменно согласована, иначе договор не заключён.

Как оформляется продажа «части дома» без раздела в натуре

Дом не разделён и на кадастровом учёте как единый объект, поэтому продаваемый «кусок дома» юридически — не самостоятельный объект, а доля в праве собственности на весь дом. Продать именно «свою половину квадратов» отдельно от доли в праве нельзя без предварительного выдела.

Продавец вправе распорядиться своей долей по своему усмотрению, но при возмездном отчуждении обязан соблюсти правила о преимущественном праве (ст. 250 ГК РФ).

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 2 ст. 246 ГК РФ

Пока доля не выделена в натуре и не поставлена на учёт как отдельный объект, предметом договора остаётся доля в праве на дом в целом; границы, площадь будущей «части» и выдел возможны только через раздел/выдел.

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. 2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. 3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества
— п. 1–3 ст. 252 ГК РФ

Вывод: без раздела продаётся не «часть дома», а доля в праве общей собственности на весь дом. Техплан и выдел в натуре для самой продажи доли не обязательны — они нужны только если стороны захотят предварительно разделить дом на два самостоятельных объекта.

Нужно ли извещать второго сособственника (преимущественное право)

Преимущественное право покупки защищает посторонних контрагентов: оно возникает при продаже доли «постороннему лицу».

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях
— п. 1 ст. 250 ГК РФ

Здесь покупатель — сам второй сособственник, то есть не постороннее лицо, а участник той же долевой собственности. Обязанность письменно извещать остальных участников наступает только при продаже доли постороннему лицу:

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее
— п. 2 ст. 250 ГК РФ

Следовательно, при продаже доли второму сособственнику процедура извещения о намерении продать долю и ожидания месячного срока не требуется — он и есть лицо, обладающее преимущественным правом.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя
— п. 3 ст. 250 ГК РФ

Вывод: поскольку покупатель является участником долевой собственности (второй собственник), извещать его как «постороннего» и выдерживать месячный срок не нужно — ограничение касается продажи доли третьим лицам. Риск перевода прав покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ) в этой сделке отсутствует, так как право второго сособственника не нарушается.

Налоговые последствия занижения цены

Заниженная (льготная) цена не освобождает продавца от НДФЛ: налоговая база определяется не по фактической цене договора, а отвязывается от неё, если доходы от продажи оказались меньше 70 % кадастровой стоимости.

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества. В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, отсутствует в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на этот объект недвижимого имущества, или не определена на дату его постановки на государственный кадастровый учет (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода), положения настоящего пункта не применяются. (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) 3.
— п. 2 ст. 214.10 НК РФ

Иными словами, если в договоре указать цену ниже 0,7 × кадастровой стоимости доли (при кадастровой 1,2 млн руб. на дом — порог для продаваемой доли пропорционален её размеру), налог всё равно посчитают от 70 % кадастровой стоимости доли, а не от заниженной цены.

Освобождение от НДФЛ зависит не от цены, а от срока владения:

Если иное не установлено настоящей статьей, участник Технополиса имеет право на освобождение в течение десяти лет со дня получения статуса участника Технополиса. Участник Технополиса имеет право на освобождение при условии, что он не применяет упрощенной системы налогообложения. Предусмотренное настоящей статьей освобождение не применяется в отношении обязанностей, возникающих в связи с ввозом на территорию Российской Федерации и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией, товаров, подлежащих налогообложению в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 146 настоящего Кодекса. 2. Участник Технополиса вправе использовать право на освобождение с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором был получен статус участника Технополиса, при условии представления в налоговый орган по месту своего учета не позднее 20-го числа месяца, следующего за месяцем, с которого участник Технополиса начал использовать право на освобождение, уведомления об использовании права на освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика, связанных с исчислением и уплатой налога (далее в настоящей статье - уведомление об использовании права на освобождение), в электронной форме по телекоммуникационным каналам связи или через личный кабинет налогоплательщика либо по почте заказным письмом. 3.
— п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Продавец вправе уменьшить облагаемый доход вычетом до 1 млн руб. (для жилой недвижимости) либо на сумму документально подтверждённых расходов на приобретение (для наследства расходы, как правило, отсутствуют — тогда применяется вычет).

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей
— подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

Вывод: «занижать цену для второго владельца» юридически допустимо, но это не снимает налог для продавца: если цена окажется ниже 70 % кадастровой стоимости доли, налоговая база всё равно будет равна 70 % кадастра. Если доля во владении менее минимального предельного срока (по общему правилу — 3 или 5 лет, для наследства срок считается со дня открытия наследства), с продавца будет исчислен НДФЛ с базы 70 % кадастровой стоимости доли за вычетом имущественного вычета.

Форма сделки и регистрация перехода права

Сделка по отчуждению доли в праве общей собственности на недвижимость по общему правилу подлежит нотариальному удостоверению.

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями
— ч. 1.1 ст. 42 218-ФЗ

Переход права собственности на долю регистрируется в ЕГРН; до регистрации исполнение договора не меняет отношения с третьими лицами.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами
— п. 1–2 ст. 551 ГК РФ

Поскольку покупатель — второй сособственник (не постороннее лицо), к заявлению о регистрации переход к постороннему лицу документы об извещении не прилагаются — но само отчуждение доли, как правило, совершается в нотариальной форме, что исключает и риски спора о преимущественном праве.

При продаже на основании сделки, совершенной в простой письменной форме, доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся участником общей долевой собственности, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие: 1) либо извещение продавцом доли в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее, за исключением случая, указанного в части 4 1 настоящей статьи; 2) либо отказ остальных участников долевой собственности от реализации преимущественного права покупки доли, оформленный в соответствии с законодательством Российской Федерации. В этом случае государственная регистрация перехода доли в праве общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности
— ч. 4 ст. 42 218-ФЗ

Если вместе с домом продаётся и доля в праве на участок, цена по договору дома по умолчанию включает цену соответствующей части участка либо права на неё.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее
— п. 2 ст. 555 ГК РФ

Вывод: для продажи доли потребуется нотариально удостоверенный договор купли-продажи доли (либо сделка всеми участниками долевой собственности по одному договору) и государственная регистрация перехода права в Росреестре. Отсутствие техплана и невыделенная в натуре часть дома не препятствуют продаже доли, но исключают продажу «части дома» как отдельного объекта.

Риски занижения цены и ветвления по способу оплаты

Налоговый риск занижения цены уже ограничен правилом о 70 % кадастровой стоимости (см. блок № 4): занизить цену ниже порога для ухода от НДФЛ не удастся — налоговая база всё равно приравнивается к 70 % кадастровой стоимости доли.

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества. В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, отсутствует в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на этот объект недвижимого имущества, или не определена на дату его постановки на государственный кадастровый учет (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода), положения настоящего пункта не применяются. (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) 3.
— п. 2 ст. 214.10 НК РФ

Дополнительные риски связаны со способом оплаты и статусом сторон:

Если оплата производится ипотечным кредитом — банк финансирует исходя из рыночной/оценочной стоимости и проверяет цену; при существенно заниженной (нерыночной) цене кредит на приобретение не будет одобрен либо залог не покроет обязательство, и сделка с использованием кредитных средств, как правило, оформляется по рыночной цене.

Если используется материнский (семейный) капитал — средства направляются на приобретение жилого помещения по договору купли-продажи; заниженная цена сама по себе не запрещена, но приобретаемое жильё должно отвечать требованиям органа ПФР, а регистрация права и выделение долей должны быть оформлены. Если жильё не признано пригодным или сделка не позволит надёжно зафиксировать право — в направлении средств откажут (исполнение по договору, подлежащему оценке).

Если продавец несовершеннолетний — распоряжение его долей требует предварительного разрешения органа опеки и попечительства, и орган опеки оценивает соответствие сделки интересам ребёнка; продажа доли ребёнка по явно заниженной цене (например, заметно ниже 70 % кадастровой стоимости) может быть расценена как нарушение его имущественных прав и в разрешении будет отказано.

Если цена занижена, а доля впоследствии отчуждается покупателем — у покупателя-наследника отсутствуют расходы, подтверждающие стоимость приобретения в заниженной сумме, поэтому при последующей продаже в течение минимального срока владения его налоговая база будет выше (за вычетом лишь имущественного вычета), то есть занижение цены сейчас перекладывает налоговую нагрузку на будущего продавца.

Вывод: занижение цены правомерно между сторонами, но несёт отдельные риски: (а) налоговая база продавца всё равно приравнивается к 70 % кадастровой стоимости доли; (б) при использовании ипотеки или маткапитала банк/ПФР ориентируются на рыночную стоимость и могут отказать при нерыночной цене; (в) при несовершеннолетнем продавце требуется согласие органа опеки, который проверяет цену; (г) заниженная цена увеличивает будущую налоговую нагрузку покупателя при последующей перепродаже.

Требование согласия органа опеки при несовершеннолетнем продавце

Если продавцом доли выступает несовершеннолетний (или его законный представитель), распоряжение его имуществом допускается только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного
— п. 2 ст. 37 ГК РФ

Вывод для развилки: если продавец — совершеннолетний собственник, согласие органа опеки не требуется; если же продавец — несовершеннолетний, продажа его доли возможна только с предварительным разрешением органа опеки, который проверяет, отвечает ли сделка (в том числе её цена) интересам ребёнка.