Нужно ли подавать декларацию и платить налог с продажи приватизированной трёшки, если доли у трёх собственников более 10 лет, а у одного из них есть ипотечная квартира

Освобождение от НДФЛ: минимальный предельный срок владения приватизированной квартирой

Общее правило освобождения — владение объектом непрерывно в течение минимального предельного срока и более:

1. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
   — п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Поскольку квартира получена в результате приватизации, для всех трёх сособственников действует трёхлетний минимальный срок (специальное основание из п. 3 ст. 217.1 НК РФ), а не общий пятилетний:

1. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации ; 1 1 ) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
   — п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Пятилетний срок применяется только к случаям, не подпадающим под п. 3:

1. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 259-ФЗ) 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214 10 настоящего Кодекса . (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ) (Дополнение статьей - Федеральный закон от 29.11.2014 № 382-ФЗ )
   — п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Для фактов клиента это решает вопрос полностью: квартира приватизирована и находится в собственности более 10 лет — это с многократным запасом больше и трёх, и пяти лет. Проверять «единственное жильё» (подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ) и льготу для семей с детьми (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ) не нужно: они лишь сокращают срок до трёх лет, а он и так истёк. Ипотека, взятая матерью три года назад на двушку, и ипотека дочери с мужем на значение не влияют — считается срок владения именно продаваемым объектом, а не наличие другого жилья или кредитов. Срок владения сохраняется и при изменении состава объекта (раздел, выдел доли) — прежний период включается в новый:

При продаже жилых помещений или доли (долей) в них, образованных в результате раздела, перепланировки или реконструкции жилого помещения, выдела доли из жилого помещения (далее в настоящем абзаце - исходное жилое помещение), в срок нахождения в собственности налогоплательщика таких образованных жилых помещений или доли (долей) в них включается срок нахождения в собственности налогоплательщика исходного жилого помещения (доли в исходном жилом помещении).
— абз. 7 п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Это важно, если доли когда-то перераспределялись: даже тогда 10-летний стаж не «обнуляется».

Вывод: у каждого из трёх сособственников минимальный предельный срок владения истёк (более 10 лет, приватизация даёт 3 года). Доходы от продажи трёшни освобождены от НДФЛ по п. 2 ст. 217.1 НК РФ у всех троих — налог не платит никто, независимо от цены квартиры и от того, является ли она единственным жильём.

Обязанность подать декларацию 3-НДФЛ

Обязанность декларировать доход от продажи имущества установлена для лиц, получающих такой доход, но с прямым изъятием: если доход не подлежит налогообложению, лицо в эту категорию не попадает:

1. физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению
   — пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ

Отсюда и производная обязанность подать декларацию — она возложена только на тех, кто указан в п. 1 ст. 228 НК РФ:

1. Налогоплательщики, указанные в пункте 1 настоящей статьи, обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию с учетом положений статьи 229 настоящего Кодекса . (В редакции Федерального закона от 02.07.2021 № 305-ФЗ) Абзац. (Исключен - Федеральный закон от 29.12.2000 № 166-ФЗ) 4. Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному настоящим Кодексом, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом. (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ) Абзац. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 23.11.2020 № 372-ФЗ)(Утратил силу - Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ) 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 27.07.2010 № 229-ФЗ) 6. Уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят также налогоплательщики, уплачивающие налог на основании направленного налоговым органом налогового уведомления об уплате налога.
   — п. 3 ст. 228 НК РФ

Для клиента это означает: раз доход от продажи трёшки освобождён по п. 2 ст. 217.1 НК РФ, ни мать, ни дочь, ни сын в перечень пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ не подпадают, значит, и обязанности представлять 3-НДФЛ у них не возникает. Право подать декларацию добровольно при этом сохраняется:

1. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. (В редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ; от 27.07.2010 № 229-ФЗ) При прекращении в течение календарного года иностранным физическим лицом деятельности, доходы от которой подлежат налогообложению в соответствии со статьями 227 и 228 настоящего Кодекса, и выезде его за пределы территории Российской Федерации налоговая декларация о доходах, фактически полученных за период его пребывания в текущем налоговом периоде на территории Российской Федерации, должна быть представлена им не позднее чем за один месяц до выезда за пределы территории Российской Федерации. Уплата налога, доначисленного по налоговым декларациям, порядок представления которых определен настоящим пунктом, производится не позднее чем через 15 календарных дней с момента подачи такой декларации.
   — п. 2 ст. 229 НК РФ

Практический смысл добровольной подачи один — если в том же году кто-то заявляет имущественный вычет (например, по процентам по ипотеке или по покупке жилья) либо хочет получить подтверждение нулевого налога от инспекции. Но это право, а не обязанность: за непредставление декларации при отсутствии обязанности её подавать ответственность не наступает. Если же сделка пройдёт в 2026 году и кто-то всё же решит отчитаться, крайний срок по общему правилу:

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227 1 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 19.05.2010 № 86-ФЗ) 2. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. (В редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ; от 27.07.2010 № 229-ФЗ) При прекращении в течение календарного года иностранным физическим лицом деятельности, доходы от которой подлежат налогообложению в соответствии со статьями 227 и 228 настоящего Кодекса, и выезде его за пределы территории Российской Федерации налоговая декларация о доходах, фактически полученных за период его пребывания в текущем налоговом периоде на территории Российской Федерации, должна быть представлена им не позднее чем за один месяц до выезда за пределы территории Российской Федерации.
— абз. 2 п. 1 ст. 229 НК РФ

Вывод: декларацию 3-НДФЛ подавать не нужно никому из троих — доходы освобождены от налогообложения, а обязанность декларировать возникает только у лиц из п. 1 ст. 228 НК РФ. Подать декларацию можно добровольно (например, для получения вычета), но принудительной обязанности и связанного с её нарушением штрафа здесь нет.

Расчёт налога, вычеты и ответственность — применяется только при невыдержанном сроке

Эти правила вступают в силу лишь для того из сособственников, чья доля окажется приобретённой по возмездной сделке (купля-продажа, мена) менее минимального срока владения. Ситуация клиента (приватизация, более 10 лет) сюда не попадает — блок приведён для проверки развилки. База не может быть ниже кадастровой стоимости, умноженной на 0,7, поэтому занижение цены в договоре не уменьшает налог; у клиента цена выше кадастровой, значит, базой была бы цена сделки:

1. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.
   — п. 2 ст. 214.10 НК РФ

Доход каждого дольщика — строго пропорционально его доле, а не всей сумме по договору:

1. При исчислении в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи налога в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, находившегося в общей долевой собственности, сумма полученного налогоплательщиком дохода определяется пропорционально доле в праве собственности налогоплательщика на такое недвижимое имущество.
   — п. 4 ст. 214.10 НК РФ

Ставка — 13 % при налоговой базе до 2,4 млн руб. за год:

1. Налоговая ставка устанавливается в следующих размерах: 13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей или менее 2,4 миллиона рублей;
   — п. 1 ст. 224 НК РФ

Вместо налога со всей суммы можно заявить вычет 1 млн руб. на объект (распределяется между дольщиками) либо уменьшить доход на документально подтверждённые расходы на приобретение:

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
— абз. 2 подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

Если бы декларация не была подана, а налог не уплачен, грозили бы штраф за непредставление декларации (не менее 1000 руб.):

1. Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета, расчета сумм выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту нахождения налогового агента влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной (не перечисленной) в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате, перечислению) на основании данной налоговой декларации (расчета), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1000 рублей. (Пункт в редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2. Непредставление управляющим товарищем, ответственным за ведение налогового учета, расчета финансового результата инвестиционного товарищества в налоговый орган по месту учета в установленный законодательством о налогах и сборах срок влечет взыскание штрафа в размере 1 000 рублей за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для его представления. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 28.11.2011 № 336-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 229-ФЗ)
   — п. 1 ст. 119 НК РФ

…штраф за неуплату налога — 20 % от неуплаченной суммы (при умысле — 40 %):

1. Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129 3 и 129 5 настоящего Кодекса, (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 243-ФЗ) влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога
   — п. 1 ст. 122 НК РФ

…и пени за каждый день просрочки в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ для физических лиц:

1. Пеня начисляется за каждый календарный день просрочки исполнения обязанности по уплате налогов начиная со дня возникновения недоимки по день (включительно) исполнения совокупной обязанности по уплате налогов. Не начисляются пени на сумму недоимки, которую налогоплательщик не мог погасить в силу того, что по решению налогового органа был наложен арест на имущество налогоплательщика или по решению суда были приняты обеспечительные меры в виде приостановления операций по счетам налогоплательщика в банке, наложения ареста на денежные средства или на имущество налогоплательщика. В этом случае пени не начисляются за весь период действия указанных обстоятельств. Подача заявления о предоставлении отсрочки или рассрочки либо заявления о предоставлении инвестиционного налогового кредита не приостанавливает начисления пеней на сумму налога, подлежащую уплате. Не начисляются пени на сумму недоимки в размере, не превышающем размера положительного сальдо единого налогового счета налогоплательщика в соответствующий календарный день просрочки исполнения обязанности по уплате налогов, увеличенного на сумму денежных средств, зачтенную в счет исполнения предстоящей обязанности этого налогоплательщика по уплате конкретного налога. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 29.10.2024 № 362-ФЗ) 4. Пеня за каждый календарный день просрочки исполнения обязанности по уплате налогов определяется в процентах от суммы недоимки. Если иное не установлено настоящей статьей, процентная ставка пени принимается равной: (В редакции Федерального закона от 29.10.2024 № 362-ФЗ) 1) для физических лиц, включая индивидуальных предпринимателей, - одной трехсотой действующей в это время ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации;
   — п. 3 и пп. 1 п. 4 ст. 75 НК РФ

Минимальный срок в три года даёт не только приватизация, но и получение недвижимости в порядке наследования либо в дар от члена семьи или близкого родственника:

1. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации ; 1 1 ) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
   — п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Вывод: при владении более 10 лет эта ветка для всех троих не срабатывает — налог не исчисляется ни по цене, ни по кадастровой стоимости, вычеты заявлять не нужно, санкции по ст. 119, 122, 75 НК РФ не применяются. Ответственность и вычеты актуальны только если по данным ЕГРН чья-то доля зарегистрирована менее минимального срока и получена по возмездному основанию; если доля получена по наследству/в дар от близкого родственника и прошло более 3 лет — освобождение сохраняется по подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ.

Гражданско-правовое оформление: нотариус, преимущественное право, согласие супруга

По умолчанию отчуждение доли требует нотариального удостоверения, но есть прямое исключение — как раз ситуация клиента, когда все сособственники продают свои доли одной сделкой:

1 1 . Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
— ч. 1.1 ст. 42 Закона о государственной регистрации недвижимости

То есть при продаже трёшки «всё разом» одним договором участия нотариуса не требуется; но если по каким-то причинам каждый продаёт свою долю отдельным договором разным или даже одним покупателям, сделки придётся нотариально удостоверять. Соответственно, преимущественное право покупки не «срабатывает» — оно касается продажи доли постороннему лицу, а при одновременной продаже всеми сособственниками покупатель не становится «посторонним» по отношению к остающимся:

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов
   — п. 1 ст. 250 ГК РФ

Правило о преимущественном праве критично для другой ветки — если бы один из троих продавал свою долю отдельно: тогда остальные имеют месяц на покупку, а при нарушении — три месяца на иск о переводе прав покупателя.

Отдельно — согласие супруга. Доля дочери, приватизированная до брака, — её личное имущество:

1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
   — п. 1 ст. 36 СК РФ

Но приватизация — безвозмездная сделка, поэтому доля, полученная в приватизации в браке, также является личной (п. 1 ст. 36 СК РФ). Если же доля дочери когда-либо оплачивалась общими средствами или приобреталась возмездно в браке, она становится общим имуществом, и для распоряжения ею (сделка подлежит госрегистрации) нужно нотариально удостоверенное согласие мужа:

1. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
   — п. 3 ст. 35 СК РФ

Неполучение такого согласия — риск оспаривания сделки супругом в течение года с момента, когда он узнал о ней.

Вывод: если все трое продают свои доли по одному договору, нотариальное удостоверение не требуется (исключение ч. 1.1 ст. 42 Закона о госрегистрации) и преимущественное право покупки не применяется; при раздельных договорах по долям — нотариус обязателен. Согласие супруга дочери на продажу её доли нужно только если доля является общим имуществом супругов (приватизация до брака или в браке — имущество личное, согласие не требуется); при сомнении безопасно оформить нотариальное согласие мужа.

Проверка оснований возникновения долей

Перечень оснований, дающих трёхлетний минимальный срок, прямо закреплён в п. 3 ст. 217.1 НК РФ: наследование/дарение от члена семьи или близкого родственника, приватизация, договор пожизненного содержания с иждивением, а также случай единственного жилья:

1. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации ; 1 1 ) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
   — п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Пятилетний срок применяется только к случаям, не подпадающим под этот перечень:

1. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 259-ФЗ) 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214 10 настоящего Кодекса . (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ) (Дополнение статьей - Федеральный закон от 29.11.2014 № 382-ФЗ )
   — п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Срок владения доли сохраняется и при преобразовании объекта (раздел, выдел, перепланировка) — прежний период не «обнуляется»:

При продаже жилых помещений или доли (долей) в них, образованных в результате раздела, перепланировки или реконструкции жилого помещения, выдела доли из жилого помещения (далее в настоящем абзаце - исходное жилое помещение), в срок нахождения в собственности налогоплательщика таких образованных жилых помещений или доли (долей) в них включается срок нахождения в собственности налогоплательщика исходного жилого помещения (доли в исходном жилом помещении).
— абз. 7 п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Вывод: для всех троих приватизированная квартира в собственности более 10 лет — срок в 3 года истёк с большим запасом, поэтому освобождение действует независимо от того, получены ли доли приватизацией, по наследству или в дар. Риск возникает только в одном случае — если чья-то доля возникла по возмездной сделке (купля-продажа, мена у постороннего) менее 5 лет назад: тогда этому лицу потребуется декларировать доход и применить вычет 1 млн руб. либо расходы. При отсутствии такого факта налог и декларация никому не требуются.