Можно ли сдать квартиру без согласия дочери мужа, у которой маленькая доля 4 кв. м

Нужно ли согласие дочери мужа (сособственницы) на сдачу всей квартиры

Сдача квартиры целиком внаём — это распоряжение общим имуществом и одновременно предоставление его в пользование третьим лицам, выходящее за пределы простого владения своей долей.

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
   — п. 1 ст. 246 ГК РФ

Для ваших фактов это означает: наймодателем по договору найма всего жилого помещения может выступать только собственник или управомоченное им лицо. Поскольку квартира в долевой собственности, то «управомочить» вас на сдачу целой квартиры должны все собственники — соглашением о порядке владения и пользования (и распоряжения) имуществом.

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
   — п. 1 ст. 247 ГК РФ

1. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма (в том числе краткосрочного найма), договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом, при условии обеспечения соблюдения прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями
   — ч. 2 ст. 30 ЖК РФ

Ключевой момент: размер доли значения не имеет. Пункт 1 ст. 246 ГК РФ говорит о согласии «всех её участников» — без какой-либо оговорки о значительности доли. Доля дочери мужа ≈ 1/12 (около 4 кв. м) даёт ей ровно такие же права на участие в решении о распоряжении общим имуществом, как и вам. Согласие лишь части собственников (ваше, ваших детей, родителей мужа) не заменяет согласия отсутствующего собственника.

Вопрос в разграничении двух разных вещей: (1) распорядиться своей долей каждый участник вправе свободно (п. 2 ст. 246 ГК РФ); (2) но распорядиться общим имуществом в целом — только по соглашению всех. Сдача целой квартиры относится ко второму случаю.

Вывод: без согласия дочери мужа (а если она несовершеннолетняя — без согласия её законного представителя и органа опеки) сдать квартиру целиком нельзя. Малая доля (~4 кв. м) не освобождает от необходимости получить её согласие.

Кто даёт согласие за несовершеннолетнего сособственника и нужна ли опека

Если дочь мужа от первого брака не достигла 18 лет, её долей вправе распоряжаться только законный представитель (как правило, родитель) с согласия органа опеки и попечительства, а сдача имущества несовершеннолетнего внаём прямо требует предварительного разрешения опеки.

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
   — ч. 1 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Применительно к вашей ситуации: сама по себе доля дочери — это имущество подопечного (несовершеннолетней). Её сдача внаём (в составе сдачи всей квартиры) касается именно имущества подопечного, поэтому разрешение органа опеки по месту её жительства обязательно. Его оформляет законный представитель дочери, а не вы.

1. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
   — ч. 4 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве»

То есть практическое следствие: согласие одного лишь родителя дочери недостаточно — нужен акт органа опеки. Без него сдача доли несовершеннолетней внаём неправомерна, и орган опеки вправе требовать расторжения договора.

Вывод: если дочь мужа несовершеннолетняя, её согласие на сдачу квартиры выражает законный представитель, но только с предварительного письменного разрешения органа опеки и попечительства. Без такого разрешения сдача её доли (а значит, и всей квартиры) неправомерна.

Что будет, если сдать квартиру без согласия сособственницы: оспаривание сделки и выселение жильцов

Сдача квартиры без согласия одного из сособственников — это сделка, совершённая без необходимого в силу закона согласия третьего лица. Такая сделка оспорима.

1. Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.
   — п. 1 ст. 173.1 ГК РФ

1. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.
   — п. 2 ст. 173.1 ГК РФ

Для ваших фактов это означает два важных последствия. Первое: договор найма сам по себе не ничтожен — он действует, пока не признан недействительным судом по иску дочери мужа (её представителя). Второе: для успешного оспаривания ей придётся доказать, что наниматель знал или должен был знать об отсутствии её согласия (например, если в договоре был только один наймодатель, а в выписке из ЕГРН — несколько собственников). Если она это докажет, договор признают недействительным с момента заключения.

1. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. (Статья в редакции Федерального закона от 21.07.2005 № 109-ФЗ) Глава 9 1 . Решения собраний (Дополнение главой - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — п. 2 ст. 181 ГК РФ

Срок на оспаривание — один год со дня, когда дочь (её представитель) узнала или должна была узнать о сделке, поэтому риск сохраняется существенное время после заключения договора.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке
— п. 1 ст. 167 ГК РФ

Последствие признания договора недействительным — двусторонняя реституция: наниматель обязан вернуть квартиру, а вы — полученную плату (ст. 167 ГК РФ). Отдельно дочь может требовать выселения жильцов.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
   — ч. 1 ст. 35 ЖК РФ

Практика подтверждает, что сособственник жилого помещения вправе предъявить негаторный иск и требовать прекращения пользования общим имуществом вопреки его несогласию:

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник жилого помещения в многоквартирном доме вправе предъявить негаторный иск, если общее имущество неправомерно используется одним из собственников помещения (квартиры). Согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Как указано в ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.
— п. 26 Обзора судебной практики ВС РФ № 1/2021, утв. Президиумом ВС РФ 07.04.2021

То есть даже без оспаривания самого договора дочь вправе требовать устранения нарушения её права (выселения жильцов) по ст. 304 ГК РФ, поскольку пользование общим имуществом без её согласия нарушает её правомочия сособственника.

Вывод: сдача без согласия дочери не делает договор автоматически ничтожным, но он оспорим: дочь (её представитель) вправе в течение 1 года оспорить его (при доказанности, что наниматель знал об отсутствии согласия) и/или предъявить негаторный иск о выселении жильцов. Последствие оспаривания — возврат квартиры и уплаченной по договору суммы. При несовершеннолетней сособственнице дополнительно вступает орган опеки с требованием о расторжении договора.

Распределение дохода и неосновательное обогащение при сдаче без согласия

Доход от сдачи общего имущества распределяется между всеми сособственниками соразмерно долям, если иное не установлено соглашением.

Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.
— ст. 248 ГК РФ

Для ваших фактов это означает: при правомерной (с согласия всех) сдаче квартиры арендная плата подлежит распределению — дочери мужа причитается её доля (≈ 1/12 от полученного). Присваивать весь доход себе нельзя даже при согласии остальных, кроме неё.

Если же вы сдадите квартиру без её согласия и присвоите весь доход, дочь вправе взыскать с вас неосновательное обогащение — сумму, приходящуюся на её долю.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение)
— ст. 1102 ГК РФ, п. 1

Аналогично в обратную сторону работает п. 2 ст. 247 ГК РФ: если кто-то из сособственников пользуется имуществом свыше своей доли (например, вы сдали всю квартиру и получаете всю плату), другие вправе требовать компенсации за ту часть, что приходится на их доли.

1. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
   — п. 2 ст. 247 ГК РФ

Вывод: доход от сдачи всей квартиры принадлежит всем сособственникам соразмерно долям. Сдав квартиру целиком (с согласия всех или, тем более, без него) и оставив плату себе, вы обязаны выплатить дочери её долю дохода; в противном случае она взыщет её как неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ) — вне зависимости от судьбы самого договора найма.

Альтернативные пути и встречные риски (порядок пользования, выкуп доли)

Если договориться с дочерью мужа (её представителем) не удаётся, есть правовые способы снять проблему.

Путь 1 — соглашение или суд о порядке пользования. По п. 1 ст. 247 ГК РФ при недостижении согласия порядок владения и пользования общим имуществом устанавливает суд. Однако в двухкомнатной квартире 48 кв. м реально выделить каждому собственнику помещение, соразмерное его доле (у дочери ≈ 4 кв. м), как правило, невозможно, поэтому суд чаще определяет порядок пользования комнатами, а не признаёт право сдавать всю квартиру одному лицу.

Путь 2 — выкуп доли дочери. Вы (или родители мужа) можете предложить выкупить её долю по соглашению; тогда она перестанет быть сособственником и согласие перестанет требоваться.

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
— п. 3 ст. 252 ГК РФ

Важно и зеркальное ограничение, исходя из абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ: незначительная доля, которая не может быть реально выделена и собственник которой не имеет существенного интереса в использовании имущества, может быть обращена в компенсацию — но по решению суда это механизм против обладателя такой доли, а не в его пользу.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
— абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ

С точки зрения ваших рисков существенно следующее: механизм принудительной выплаты компенсации направлен на то, чтобы устранить незначительного собственника из общей собственности. В вашей конфигурации доля дочери (≈1/12, ~4 кв. м) как раз отвечает признакам «незначительной и не выделяемой в натуре». Поэтому реалистичный сценарий добиться прекращения её участия — инициатива других сособственников (включая вас) о выкупе этой доли с выплатой компенсации, если удастся доказать отсутствие у неё существенного интереса в использовании квартиры.

Вывод: при отказе дочери согласовать сдачу вы вправе пойти по одному из трёх путей: (1) соглашение всех сособственников, (2) определение порядка пользования через суд (эффективно редко, т.к. выделить ~4 кв. м в натуре невозможно), либо (3) выкуп её незначительной доли — по договорённости или через суд по п. 4 ст. 252 ГК РФ. Сдать квартиру «в обход» несогласной сособственницы правомерно нельзя ни одним из этих путей до устранения её из числа собственников.