Законна ли установка шлагбаума одним собственником на общем земельном участке офисного здания и как добиться доступа для остальных собственников?

Правовой режим придомовой территории и правомерность установки шлагбаума

Из фактов следует, что участок, на котором стоит офисное здание и его придомовая территория, находится в общей собственности всех владельцев помещений: именно поэтому каждый из них платит земельный налог пропорционально своей доле. К такому участку применимы правила об общем имуществе здания.

Собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287 6 настоящего Кодекса. 2. Собственник помещения, машино-места не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу его доли отдельно от права собственности на помещение, машино-место. (Статья в редакции Федерального закона от 21.12.2021 № 430-ФЗ)
— п. 1 ст. 290 ГК РФ

Самовольная установка шлагбаума и занятие части общей территории под парковку — это одностороннее ограничение доступа остальных сособственников к общей вещи. Владение и пользование общим долевым имуществом закон допускает только по соглашению всех участников:

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
— п. 1 ст. 247 ГК РФ

Установка ограждающего устройства, ограничивающего въезд, по существу означает, что один сособственник (владелец 25% помещений) фактически распорядился частью общего имущества в свою пользу и в пользу третьих лиц (своих работников). Распоряжение общим долевым имуществом также требует согласия всех участников:

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 246 ГК РФ

Следовательно, действия владельца 25% помещений неправомерны: установка шлагбаума и организация парковки для своих работников без решения общего собрания (общего согласия сособственников) противоречат ст. 246 и 247 ГК РФ. Наличие у него лишь 25% долей не даёт ему права единолично определять порядок пользования общим въездом и придомовой территорией, тем более извлекать из неё личную выгоду, лишая остальных доступа к зданию и к месту разгрузки.

Роль общего собрания собственников и ТСН: какой акт нужен для установки шлагбаума

Даже если бы вопрос о шлагбауме ставился надлежащим образом, решение о пределах использования участка и о передаче общего имущества в пользование третьим лицам относится к компетенции общего собрания собственников. Применительно к зданию, управляемому ТСН, эти нормы применяются по аналогии (ст. 6 ГК РФ) либо напрямую, если здание эксплуатируется по модели общего имущества многоквартирного дома.

принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме; (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 341-ФЗ) 2 1 ) принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 20.12.2017 № 416-ФЗ) 3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
— п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; (В редакции Федерального закона от 27.09.2009 № 228-ФЗ) 3 1 ) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, на заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, и о лицах, уполномоченных на подписание указанных соглашений, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 27.09.2009 № 228-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 03.08.2018 № 341-ФЗ;
— п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

Решения, вводящие ограничения пользования участком и передачу его части третьим лицам, принимаются квалифицированным большинством — не менее двух третей голосов собственников:

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 1 , 4, 4 2 и 4 7 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1 1-1 , 1 2 , 1 3 , 2 , 3, 3 1 , 3 8 , 4 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме , решения, предусмотренного пунктом 4 5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1 2 настоящей статьи, а также решения, предусмотренного пунктом 4 6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1 3 настоящей статьи . Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
— ч. 1 ст. 46 ЖК РФ

Порядок принятия решений об использовании объектов общего имущества определен в гл. 6 ЖК РФ, где указано, что принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами относится к компетенции общего собрания собственников помещений в качестве органа управления многоквартирным домом.
— п. 7 Обзора судебной практики ВС РФ № 1 (2020), утв. Президиумом ВС РФ 10.06.2020

В данном деле собрание вообще не проводилось, согласие остальных собственников не запрашивалось, пульты и ключи не выдаются. Это самостоятельное и достаточное основание признать размещение шлагбаума незаконным: единоличное решение владельца 25% помещений не может заменить решение общего собрания ни по порядку пользования участком, ни по допуску третьих лиц (работников) к парковке общей территории. Внутренний орган ТСН — общее собрание его членов (ст. 145 ЖК РФ) — также не принимал решений по этому вопросу.

Способы защиты: что требовать — демонтаж шлагбаума или предоставление доступа

Нарушение носит длящийся характер: препятствие в проезде не соединено с лишением владения помещением, поэтому применяется негаторная защита.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Исковая давность к такому требованию не применяется — требовать устранения препятствий можно в любой момент, пока нарушение продолжается:

требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304); другие требования в случаях, установленных законом. Раздел II. Право собственности и другие вещные права Глава 13. Общие положения Статья 209. Содержание права собственности 1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему).
— абз. 5 ст. 208 ГК РФ, п. 2

Требование формулируется альтернативно, по усмотрению истца: (1) об обязании нарушителя демонтировать шлагбаум и освободить общий въезд/придомовую территорию от парковки третьих лиц; либо (2) об обязании обеспечить всем сособственникам равный беспрепятственный доступ (выдать пульты/брелоки/ключи, открыть проезд), а также запретить использовать общую территорию под парковку работников без решения общего собрания. Одновременно допустимо заявить требование об определении порядка пользования участком в судебном порядке, что прямо предусмотрено диспозицией п. 1 ст. 247 ГК РФ («при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом»).

Имущественные последствия: неосновательное обогащение и убытки

Использование части общей придомовой территории под парковку своих работников без правового основания влечёт, помимо обязания устранить препятствие, имущественную ответственность: собственник сберегает плату, которую он был бы вынужден вносить за пользование соответствующим местом.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— ст. 1102 ГК РФ, п. 1

Сбережённая плата за пользование чужим имуществом взыскивается по цене, существовавшей там, где происходило пользование:

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
— п. 2 ст. 1105 ГК РФ

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
— п. 2 ст. 1107 ГК РФ

Если действия нарушителя причинили конкретный ущерб (например, простой при разгрузке, невозможность подъезда), взыскиваются убытки:

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы. Статья 16. Возмещение убытков, причиненных государственными органами и органами местного самоуправления Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Статья 16 1 .
— п. 1 ст. 15 ГК РФ

Требование о взыскании неосновательного обогащения носит денежный характер и заявляется наряду с негаторным требованием о демонтаже/предоставлении доступа; оно подлежит расчёту соразмерно доле потерпевших сособственников пропорционально их долям в общем имуществе.

Куда жаловаться и чем рискует самовольные действия с вашей стороны

Порядок действий зависит от достигаемой цели. Внесудебный путь: (1) письменная претензия собственнику-нарушителю и в правление ТСН с требованием демонтировать шлагбаум либо выдать всем средства доступа; (2) инициировать общее собрание (членов ТСН и собственников помещений) с вопросом о порядке пользования въездом; (3) обратиться в органы государственного земельного надзора (Росреестр) по факту самовольного занятия и ограничения доступа к части участка, а также в прокуратуру — в порядке общего надзора за соблюдением законодательства (ст. 71, 72 ЗК РФ предусматривают государственный земельный надзор и устранение нарушений земельного законодательства); при перекрытии проезда для пожарной техники — в орган пожарного надзора МЧС (ст. 20.4 КоАП РФ). Если ТСН и нарушитель не устранят препятствие — заявляется иск в суд.

Одновременно предупреждаю о риске встречных мер: самовольный демонтаж шлагбаума или блокирование чужого имущества самим потерпевшим не допускается и может быть квалифицировано как самоуправство (ст. 330 УК РФ, ст. 19.1 КоАП РФ), поэтому восстановление доступа должно осуществляться только через решение общего собрания, предписание надзорного органа или решение суда, а не в порядке самозащиты с причинением вреда чужому имуществу.

Альтернативные способы получения доступа без суда

Помимо судебного иска существуют внесудебные альтернативы, не требующие обращения в суд: (1) письменная претензия нарушителю и в правление ТСН — во многих случаях предупреждение о последствиях и ссылка на ст. 304 ГК РФ достаточно для добровольного демонтажа или выдачи ключей; (2) инициирование общего собрания собственников с вынесением на голосование вопроса о демонтаже шлагбаума или о выдаче всем средств доступа — такое решение, принятое не менее чем 2/3 голосов, будет обязательным для всех сособственников, включая нарушителя (ч. 1 ст. 46, ст. 44 ЖК РФ), и даст законное основание требовать исполнения без суда; (3) обращение в орган государственного земельного надзора (Росреестр) за выдачей предписания об устранении нарушения, а при перекрытии проезда для пожарной техники — в орган пожарного надзора (ст. 20.4 КоАП РФ), что создаёт административное давление и обязывает устранить препятствие под угрозой санкции; (4) обращение в прокуратуру в порядке общего надзора.

Эти пути не исключают друг друга и могут применяться параллельно с иском. Если хотя бы один из них приведёт к выдаче предписания надзорного органа или принятию обязательного решения собрания, доступ удастся восстановить быстрее и дешевле, чем в судебном процессе.