Как переоформить доли в квартире на одного собственника, если двое живут в другом городе: продажа или дарение, можно ли удаленно через нотариуса или представителя и какие документы нужны

Обязательна ли нотариальная форма и какой договор выбрать (дарение vs продажа)

Отчуждение доли в праве общей долевой собственности на квартиру — независимо от того, оформляете вы это дарением или договором купли-продажи, — подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Для дарения это прямо закреплено в ГК РФ:

Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ )
— п. 3 ст. 574 ГК РФ

Общее правило о последствиях несоблюдения нотариальной формы закреплено в ст. 163 ГК РФ: если нотариальное удостоверение сделки обязательно, несоблюдение нотариальной формы влечёт её ничтожность. То есть оформить переоформление долей «простой письменной» сделкой через МФЦ, минуя нотариуса, нельзя — такой договор будет ничтожен, и регистрация по нему невозможна.

Что касается существа сделки, важно разграничить две конструкции:

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 572 ГК РФ

Признак дарения — безвозмездность: никакой встречной передачи (в том числе денег). Если тот, кто «забирает всё на себя», платит остальным какую-либо цену за их доли, это уже не дарение, а купля-продажа (с притворностью по п. 2 ст. 170 ГК РФ при маскировке). Выбор между ними имеет налоговые последствия (см. отдельный блок).

Применительно к преимущественному праву покупки:

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов
— п. 1 ст. 250 ГК РФ

Преимущественное право возникает только при продаже доли «постороннему лицу». В вашей ситуации приобретатель сам является сособственником — значит, при передаче долей ему преимущественное право остальных участников не действует, а все остальные собственники (которые и так являются сторонами сделки) своей волей выражают согласие на отчуждение. Извещений о намерении продать и «отказов от преимущественного права» в этом случае не требуется.

Вывод: переоформление всех долей на одного из сособственников возможно как через дарение, так и через куплю-продажу долей, но в обоих случаях договор(ы) об отчуждении долей подлежит обязательному нотариальному удостоверению; несоблюдение формы влечёт ничтожность сделки. Так как приобретатель сам является участником долевой собственности, преимущественное право покупки остальных участников по ст. 250 ГК РФ не применяется и отдельные отказы не нужны. Решение между дарением и продажей принимайте с учётом налоговых последствий (ниже).

Какие документы нужны и как подать на регистрацию (МФЦ, представитель)

На момент удостоверения нотариус сам проверяет принадлежность имущества и отсутствие препятствий, используя данные ЕГРН:

При удостоверении договоров об отчуждении или залоге имущества, права на которое подлежат государственной регистрации (статья 8 1 Гражданского кодекса Российской Федерации ), нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему или закладывающему, за исключением случаев, если в соответствии с договором на момент его совершения данное имущество еще не принадлежит этому лицу, а также отсутствие ограничений прав, обременений имущества или иных обстоятельств, препятствующих совершению этих договоров.
— ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате (ч. 1)

Нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона.
— ст. 54 Основ законодательства РФ о нотариате

Поэтому «старые документы на квартиру» для регистрации перехода, как правило, не требуются, если право уже зарегистрировано в ЕГРН и у вас есть актуальная выписка, — нотариус запросит сведения из реестра сам и подготовит договор со всеми необходимыми условиями.

Состав документов, прилагаемых к заявлению о регистрации, определён законом:

К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.
— ч. 4 ст. 18 ФЗ № 218-ФЗ

На передачу прав по договору отчуждения доли требуется: нотариально удостоверенный договор (он и есть «документ-основание»), документы, удостоверяющие личность сторон, и — если от имени кого-то действует представитель — нотариальная доверенность:

При представлении заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав посредством личного обращения физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица - также нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия
— ч. 8 ст. 18 ФЗ № 218-ФЗ

Важный процессуальный момент: после удостоверения договора нотариус САМ направляет заявление о регистрации и документы в Росреестр в электронной форме (если стороны не возражают):

После удостоверения договора, на основании которого возникает право на недвижимое имущество (долю в праве собственности на недвижимое имущество), подлежащее государственной регистрации, нотариус обязан незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня или в сроки, установленные сторонами в договоре, представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом.
— ч. 2 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате

Это снимает с вас необходимость отдельно идти в МФЦ: регистрация «идёт» от нотариуса автоматически в день удостоверения или в срок, указанный в договоре. Если же стороны захотят подать документы самостоятельно, заявление можно подать через любой МФЦ или подразделение Росреестра независимо от места нахождения квартиры:

Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в форме документов на бумажном носителе посредством личного обращения представляются независимо от места нахождения объекта недвижимости в подразделение органа регистрации прав или многофункциональный центр согласно перечню подразделений органа регистрации прав и многофункциональных центров, который опубликован на официальном сайте , официальном сайте публично-правовой компании в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" . (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 449-ФЗ ) 3. (Часть утратила силу - Федеральный закон от 30.12.2021 № 449-ФЗ ) 4. К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами. 5.
— ч. 2 ст. 18 ФЗ № 218-ФЗ

Вывод: при наличии актуальной выписки ЕГРН комплект документов минимален: паспорта всех участников, нотариально удостоверенный договор отчуждения долей (и, при представительстве, нотариальная доверенность). Правоустанавливающие документы на квартиру дополнительно не истребуются, если право уже в ЕГРН. Нотариус по умолчанию сам направит документы в Росреестр; при самостоятельной подаче можно обратиться в любой МФЦ, не привязанный к месту нахождения квартиры. Госпошлина за регистрацию уплачивается отдельно, но документ об её уплате предъявлять не обязательно — сведения проверяются автоматически.

Можно ли оформить всё без приезда двух собственников: сделка у двух нотариусов или доверенность

Ключевой механизм для вашей ситуации — удостоверение ОДНОГО договора несколькими нотариусами, каждый из которых работает со «своими» участниками по месту их фактического нахождения:

Сделка может быть удостоверена двумя и более нотариусами, если в совершении такой сделки участвуют два и более лица без их совместного присутствия. Выбор нотариусов, участвующих в удостоверении сделок, предусмотренных настоящей статьей, а также нотариуса, обязанного быть заявителем в случаях, предусмотренных законом, для внесения записей в государственные реестры, осуществляется непосредственно участниками такой сделки. Удостоверение договоров об отчуждении недвижимого имущества должно быть произведено с участием нотариуса, осуществляющего свою деятельность в месте, отвечающем требованиям статьи 56 настоящих Основ.
— ст. 53.1 Основ законодательства РФ о нотариате (ч. 1, 3)

Это прямо ваш случай: четверо участников, двое физически в другом городе. Договор отчуждения долей (и дарения, и продажи) можно удостоверить так, что один из собственников и покупатель (единственный приобретатель) подписывают его у нотариуса по месту нахождения квартиры, а двое отсутствующих — у нотариусов в своих городах; при этом обязательное условие — участие нотариуса именно в месте нахождения недвижимости (ст. 56 Основ). Юридически это будет один договор, а не несколько:

Договор, удостоверенный двумя и более нотариусами в порядке, предусмотренном настоящей статьей, считается договором, заключенным в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Порядок взаимодействия нотариусов с единой информационной системой нотариата при удостоверении сделки двумя и более нотариусами определяется федеральным органом юстиции совместно с Федеральной нотариальной палатой. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 27.12.2019 № 480-ФЗ)
— ч. 7 ст. 53.1 Основ законодательства РФ о нотариате

Практический вывод: приезжать двоим в город квартиры не нужно — они идут к нотариусу по месту своего жительства и подписывают экземпляр в электронной форме в присутствии этого нотариуса; текст заранее согласовывается через единую информационную систему нотариата, поэтому подмены условий быть не может.

Важное предупреждение: общая норма об «удалённых» нотариальных действиях (без личной явки) содержит закрытый перечень и сделок с недвижимостью не включает:

Нотариус может совершать удаленно (без личной явки к нотариусу лица, обратившегося за совершением нотариальных действий) нотариальные действия, предусмотренные статьями 81, 85 1 , 86, 87, 88 1 , 89, 97 (в части хранения электронных документов), 103, 103 7 , 103 9-1 , 103 14 настоящих Основ.
— ч. 1 ст. 44.3 Основ законодательства РФ о нотариате

То есть вариант «оформить всё через сайт/Госуслуги, никуда не идя» для договора отчуждения доли не работает — личная явка к нотариусу (хотя бы в своём городе) каждому участнику всё равно потребуется. Это не отменяет пользу ст. 53.1, но уточняет её: явка есть, но по месту своего жительства.

Если кто-то вообще не хочет идти к нотариусу, остаётся доверенность: собственник выдаёт нотариально удостоверенную доверенность представителю на подписание договора и подачу документов (ст. 182, 185, 185.1 ГК РФ). Полностью «онлайн» доверенность на распоряжение недвижимостью не оформляется, а должностные лица местного самоуправления в поселениях без нотариуса такие доверенности удостоверять не вправе:

1. удостоверять доверенности, за исключением доверенностей на распоряжение недвижимым имуществом; (В редакции Федерального закона от 26.07.2019 № 226-ФЗ ) 3) принимать меры по охране наследственного имущества путем производства описи наследственного имущества; (В редакции Федерального закона от 26.07.2019 № 226-ФЗ ) 4) свидетельствовать верность копий документов и выписок из них; 5) свидетельствовать подлинность подписи на документах; 6) удостоверяют сведения о лицах в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.12.2011 № 386-ФЗ ) 7) удостоверяют факт нахождения гражданина в живых; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 23.06.2014 № 165-ФЗ ) 7 1 ) удостоверять тождественность собственноручной подписи инвалида по зрению, проживающего на территории соответствующего поселения или муниципального района, с факсимильным воспроизведением его собственноручной подписи; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 267-ФЗ ) 8) удостоверяют факт нахождения гражданина в определенном месте; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 23.06.2014 № 165-ФЗ ) 9) удостоверяют тождественность гражданина с лицом, изображенным на фотографии; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 23.06.2014 № 165-ФЗ ) 10) удостоверяют время предъявления документов; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 23.06.2014 № 165-ФЗ ) 11) удостоверяют равнозначность электронного документа документу на бумажном носителе;
   — подп. 2 ст. 37 Основ законодательства РФ о нотариате

Риск при использовании доверенности — «защитная» отметка в ЕГРН о невозможности регистрации без личного участия собственника: тогда нотариус не вправе сам подать документы, и регистрация по доверенности будет заблокирована:

В случае, если в Едином государственном реестре недвижимости содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода права, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника объекта недвижимости (его законного представителя) и договор, указанный в части второй настоящей статьи, подписан от имени правообладателя объекта недвижимости представителем по доверенности, заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав нотариусом не предоставляются.
— ч. 3 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате

Вывод: приезжать двоим собственникам в город нахождения квартиры не обязательно. Оптимальный путь — договор отчуждения доли, удостоверенный двумя (или более) нотариусами по ст. 53.1 Основ: каждый из отсутствующих собственников подписывает его у нотариуса в своём городе, а обязательный нотариус по месту нахождения квартиры обеспечивает вторую часть сделки. Порядок «через МФЦ без нотариуса» для отчуждения доли не подходит, а «полностью удалённое» удостоверение сделки законом не предусмотрено. Альтернатива — нотариальная доверенность представителю, но только если в ЕГРН нет отметки о невозможности регистрации без личного участия собственника.

Налоговые последствия и связанные риски (НДФЛ, согласие супруга, тариф)

Даритель не платит налог — при дарении налоговое последствие возникает у одаряемого (получающего долю), поскольку он получает доход в натуральной форме. Вопрос о налоге решается в зависимости от родства: доходы, полученные в порядке дарения от близких родственников (супруг, родители и дети, дедушки/бабушки и внуки, полнородные и неполнородные братья и сёстры), НДФЛ не облагаются; во всех остальных случаях одаряемый — физическое лицо обязан задекларировать и уплатить НДФЛ по ставке 13% (для резидентов) с кадастровой стоимости полученной доли. Если доли передаются возмездно (продажа), то продавец вправе применить имущественный вычет, а при владении долей свыше минимального срока (3 или 5 лет в зависимости от оснований возникновения) доход освобождается от налога.

Дополнительный обязательный пласт — нотариальное согласие супруга на отчуждение доли, если она приобретена в браке и является общим имуществом (ст. 35 СК РФ): без такого согласия (или при его отсутствии) сделка, требующая нотариального удостоверения, может быть оспорена, а нотариус его запросит.

Риски, которые нотариус обязан выявить до удостоверения: наличие залога (ипотеки) на квартире — отчуждение доли без согласия залогодержателя недопустимо; участие несовершеннолетних или недееспособных собственников — тогда дополнительно требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства; наличие арестов или запретов на долях конкретных собственников.

Вывод по налогам и размеру платежей: если между собственниками нет близкого родства — дарение повлечёт НДФЛ 13% у приобретателя с кадастровой (или рыночной, если выше) стоимости полученных долей, поэтому при посторонних друг другу сособственниках экономически выгоднее может оказаться продажа по номинальной цене (но не заниженной в ущерб налогообложению) с применением вычета либо с освобождением по сроку владения. Нотариус дополнительно проверит и запросит нотариальное согласие супругов (если доли — общее имущество), а при наличии залога, несовершеннолетних или арестов потребуются согласие залогодержателя и органа опеки. Нотариальный тариф и плата за правовую/техническую работу определяются по Основам о нотариате и региональным тарифам и зависят от количества долей и числа сторон сделки.