Сосед выселяет нас в маленькую часть дома после покупки доли деда: законно ли это и что делать?

Каков правовой режим дома и вправе ли сосед в одностороннем порядке «подвинуть» вас

Ключевой критерий — что именно записано в ЕГРН. По наследству доли распределились в квадратных метрах (22,5 / 11 / 11), что указывает на общую долевую собственность на дом, а не на самостоятельные объекты.

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. 2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). 3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. 4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. 5. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
— п. 1 ст. 244 ГК РФ

Пока дом (или его части) находится в общей долевой собственности нескольких лиц, распоряжаться им и устанавливать режим пользования можно только совместно:

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
   — п. 1 ст. 246 ГК РФ

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
   — ст. 247 ГК РФ, п. 1

Из этих норм прямо следует: у соседа (бывшего покупателя доли деда) нет права в одностороннем порядке «забрать» себе одну часть дома, «выселить» вас с детьми в меньшую часть и присоединить другую. Даже если он собственник доли, порядок пользования общим домом устанавливается соглашением всех участников, а при недостижении согласия — только судом. Самовольное «передвижение» границ фактического пользования без соглашения и без решения суда незаконно, равно как и расширение своей площади за счёт площади вашего владения. Если же в ЕГРН части дома оформлены как отдельные объекты (у каждой — свой кадастровый номер), ситуация иная: тогда сосед распоряжается только своей частью и не может посягать на вашу часть как на объект, принадлежащий вам, — ни в том, ни в другом варианте оснований «подвинуть» вас без суда у него нет.

Вывод: сосед не вправе без вашего согласия или решения суда изменять фактический порядок пользования домом, отнимать у вас часть дома и прорубать проход. Его действия подлежат пресечению в судебном порядке.

Нарушение преимущественного права покупки: продажа доли дедом соседу без извещения мамы

При продаже доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу (сосед — посторонний) продавец обязан письменно известить о продаже всех остальных участников с указанием цены и условий:

1. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
   — п. 2 и 3 ст. 250 ГК РФ

Для вашей ситуации важно: вам уведомление приходило, а маме — нет. Ненаправление письменного извещения маме (сособственнице 11 кв. м) означает нарушение её преимущественного права покупки. Санкция прямо предусмотрена законом — любой другой участник в трёхмесячный срок вправе потребовать в суде перевода на него прав и обязанностей покупателя, то есть «заменить» соседа в сделке, купив долю деда по цене и на условиях той продажи.

Развилка по сроку (решающий факт): трёхмесячный срок исчисляется с момента, когда мама узнала или должна была узнать о состоявшейся продаже с нарушением её права. Если дата сделки и момент осведомлённости мамы показывают, что с этого момента прошло более трёх месяцев и срок пропущен без уважительных причин (болезнь, беспомощное состояние и т.п.), требование о переводе прав может быть отклонено по заявлению другой стороны — тогда этот способ защиты утрачивается, но остаются иные (см. блок об определении порядка пользования и негаторном иске). Если же трёхмесячный срок не истёк или восстанавливается судом по уважительной причине — мама вправе встать на место соседа-покупателя доли.

Вывод: продажа доли деда соседу без письменного извещения мамы нарушает её преимущественное право покупки; мама вправе в трёхмесячный срок (при уважительных причинах — с восстановлением срока) требовать в суде перевода на неё прав и обязанностей покупателя доли.

Законность перепланировки и прорубания проёма

Изменение площади, границ и планировки помещения (включая прорубание проёма, перенос/устройство перегородок) — это перепланировка, а перенос оборудования и сетей — переустройство:

1. Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 2. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения.
   — ч. 1, 2 ст. 25 ЖК РФ

Такие работы проводятся только по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения; для перепланировки, связанной с присоединением части общего имущества, дополнительно требуется согласие всех собственников (протокол общего собрания):

1. Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет: (В редакции федеральных законов от 28.07.2012 № 133-ФЗ; от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти; (В редакции Федерального закона от 23.07.2008 № 160-ФЗ) 2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
   — ч. 1, 2, 6 ст. 26 ЖК РФ

То, что сосед «не трогает отопление», значения не имеет: прорубание проёма, изменение площади и планировки — самостоятельное основание для обязательного согласования. Работы, сделанные без такого решения или с нарушением проекта, являются самовольными:

1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ ) 2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ ) 3. Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
   — ч. 1–4 ст. 29 ЖК РФ

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил
— п. 1 ст. 222 ГК РФ

Самовольная перепланировка влечёт для соседа: (1) обязанность привести помещение в прежнее состояние по решению органа согласования, а при неисполнении — вплоть до продажи помещения с публичных торгов; (2) административную ответственность по ст. 7.21 КоАП РФ.

Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями. Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме
— ст. 7.21 КоАП РФ

Вывод: прорубание проёма и изменение площади/планировки без согласования с органом местного самоуправления и без согласия остальных сособственников незаконны; такие работы должны быть пресечены, а самовольно изменённое — приведено в прежнее состояние.

Ваши права (и права детей) на проживание; недопустимость «выселения» без суда

Вы и мама — собственники долей; вы и ваши дети зарегистрированы в доме. Право пользования жилым помещением членами семьи собственника защищено законом:

1. К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. 2. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.
   — ч. 1, 2 ст. 31 ЖК РФ

Прекращение права пользования жилым помещением и выселение возможны только по основаниям, предусмотренным законом, и на основании решения суда — не по одностороннему решению соседа:

1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
   — ч. 1 ст. 35 ЖК РФ

Сосед не является собственником вашей доли (он сособственник лишь в объёме купленной доли деда), а вы — сособственница с детьми-членами семьи, имеющими право пользования. Никакого «выселения» в меньшую комнату по его требованию без суда быть не может; напротив, вы вправе требовать устранения любых помех в пользовании своим жильём:

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц
— п. 2 ст. 209 ГК РФ

Вывод: у соседа нет правовых оснований выселять вас с детьми или ограничивать вас в пользовании частью дома; любое изменение порядка пользования — только через соглашение всех сособственников либо решение суда.

Что делать: куда идти, какие иски, денежные последствия

Судебный порядок. Иски о правах на недвижимость (об определении порядка пользования, об устранении препятствий в пользовании, о переводе прав и обязанностей покупателя) подаются по месту нахождения дома — это исключительная подсудность:

1. Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества.
   — ч. 1 ст. 30 ГПК РФ

В зависимости от того, какой способ защиты вы выберете, возможны следующие требования:

1. Иск об определении порядка пользования домом (ст. 247 ГК РФ) — закрепить за вами и детьми конкретные помещения в судебном порядке, чтобы сосед не мог самовольно менять расстановку.
2. Негаторный иск об устранении препятствий в пользовании (ст. 304 ГК РФ) — если сосед уже прорубает проход, забирает помещения, мешает вам пользоваться частью дома, а также требование о приведении самовольно перепланированного в прежнее состояние (ст. 29 ЖК РФ).
3. Иск мамы о переводе прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ) — если трёхмесячный срок не пропущен/восстанавливается.
4. Иск о выделе доли в натуре (ст. 252 ГК РФ) — чтобы окончательно «развести» собственность: выделить вашу и мамину части в самостоятельные объекты и прекратить общую собственность, заблокировав дальнейшие притязания соседа на вашу площадь.

1. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. 3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. 4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. 5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
   — п. 2, 3 ст. 252 ГК РФ

Денежное последствие. Если сосед фактически пользуется площадью, превышающей его долю (присвоил себе вторую часть дома сверх 22,5 кв. м), вы вправе взыскать плату за такое пользование как неосновательное обогащение:

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
   — п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
— п. 2 ст. 1105 ГК РФ

Внесудебные рычаги. Параллельно с судом: (1) заявление в орган местного самоуправления (жилищную инспекцию/отдел, осуществляющий согласование) о самовольной перепланировке — он обязан предписать привести помещение в прежнее состояние и привлечь к ответственности по ст. 7.21 КоАП РФ; (2) при фактах самоуправных действий — заявление в полицию/прокуратуру. При затрагивании интересов несовершеннолетних следует уведомить органы опеки.

Вывод: обращаться в районный суд по месту нахождения дома с исками об определении порядка пользования / устранении препятствий / (для мамы) переводе прав покупателя, а также в орган местного самоуправления по факту самовольной перепланировки; при присвоении соседом площади сверх доли — взыскать компенсацию за пользование (неосновательное обогащение).