Согласие второго сособственника на дарение (продажу) вашей доли не требуется
Ключевой момент вашей ситуации — заблуждение о необходимости «согласия обоих». Распоряжение своей долей не является распоряжением общим имуществом, требующим согласия всех участников.
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 2 ст. 246 ГК РФ
Комментарий: распоряжение долей по своему усмотрению (продажа, дарение, залог) — прямое правомочие участника долевой собственности; согласие остальных сособственников законом НЕ требуется. Правила ст. 250 ГК РФ надо соблюдать только при возмездном отчуждении (продаже, мене) постороннему лицу — при дарении и при продаже/дарении самому сособственнику преимущественное право вообще не возникает, поскольку одаряемый/покупатель уже является сособственником.
По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса. 2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (
— п. 1 ст. 572 ГК РФ
Комментарий: дарение вашей 1/3 доли одному из двух других собственников — классическая безвозмездная сделка, на которую второй сособственник повлиять не может. Даже по спорной позиции второго собственника («ничего не дам») законного рычага блокировать ваше дарение у него нет: он не вправе «запрещать» отчуждение чужой доли.
Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ
Комментарий: сделка по отчуждению доли подлежит нотариальному удостоверению, но это формальное требование — никакого согласия или участия второго сособственника оно не предполагает.
Вывод: дарение (либо продажу) своей 1/3 доли одному из сособственников вы вправе оформить без согласия третьего. «Заставить» дать согласие не требуется — оно юридически не нужно. Дарение доли сособственнику не затрагивает преимущественное право покупки.
Продажа доли постороннему лицу: преимущественное право вместо «согласия»
Если сособственник-одаряемый откажется принимать долю, вы можете продать её тому же или третьему лицу. Единственное условие при продаже постороннему — соблюдение преимущественного права покупки.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
— п. 2 ст. 250 ГК РФ
Комментарий: при продаже доли постороннему лицу вы обязаны письменно известить обоих сособственников о цене и условиях. Если в течение месяца никто не купит долю — вы вправе продать её любому лицу. Согласие как таковое не требуется: «упирающийся» сособственник может лишь сам воспользоваться правом покупки на ваших условиях либо в течение трёх месяцев после нарушающей продажи требовать перевода прав покупателя на себя. Молчание/отказ в течение месяца равнозначны отказу от преимущественного права.
Вывод: продать долю можно без согласия второго сособственника — нужно лишь выдержать месячный срок после письменного извещения, либо получить письменный отказ от преимущественного права. Продажа самому сособственнику (не постороннему) этого ограничения не имеет вовсе.
Выдел доли в натуре в квартире и принудительная денежная компенсация
«Выделить долю в натуре», чтобы перестать платить, в квартире, как правило, технически невозможно.
При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. 4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. 5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
— п. 3 ст. 252 ГК РФ
Комментарий: вы вправе требовать выдела доли в натуре, однако в обычной квартире (не коммунальной) выдел изолированного помещения на 1/3 долю, как правило, невозможен без несоразмерного ущерба — тогда закон даёт вам право только на выплату стоимости доли другими сособственниками.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. 5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
— п. 4 ст. 252 ГК РФ
Комментарий: принудительная выплата вам компенсации вместо выдела допускается с вашего согласия; без вашего согласия суд может обязать сособственников выплатить компенсацию, только если доля незначительна, не может быть реально выделена и вы не имеете существенного интереса в использовании общего имущества. Вы фактически не пользуетесь квартирой пять лет и проживаете в другом городе — это сильное доказательство отсутствия существенного интереса в её использовании.
вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. (пункт 36 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в редакции от 25 декабря 2018 г.). 11 Между тем положения приведенных выше правовых норм, а также их разъяснения не были учтены судом апелляционной инстанции и кассационным судом общей юрисдикции. Как видно из материалов дела, общая площадь квартиры составляет 44,5 кв.м, жилая − 32,8 кв.м, квартира состоит из двух комнат площадью 13,8 кв.м и 19 кв.м. Доля в праве собственности на жилое помещение (12/100), принадлежащая В., составляет 3,9 кв.м жилой площади. Выдел такой доли в натуре произвести технически невозможно, равно как и предоставить соответствующее данной доле жилое помещение в пользование В. для проживания.
— п. 36 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8
Комментарий: наличие/отсутствие существенного интереса суд оценивает по совокупности доказательств (нуждаемость, возраст, здоровье, наличие детей и т.п.). Ваш длительный выезд и проживание по другому адресу работает в пользу принудительной компенсации по п. 4 ст. 252 ГК РФ.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. 5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
— п. 4 ст. 252 ГК РФ
Комментарий: с получением компенсации вы утрачиваете право на долю — бремя содержания (квартплата, капремонт, налог) перестаёт вас касаться. Сумма компенсации определяется по рыночной стоимости доли.
Вывод: реальный выдел доли в квартире на практике почти всегда невозможен; ваша цель достигается через иск о выделе доли с взысканием денежной компенсации (ст. 252 ГК РФ) либо через продажу/дарение доли. Ваш длительный непроживание в квартире существенно повышает шансы на принудительную компенсацию без согласия сособственников.
Отказ от права собственности не освобождает от обязанности платить
Просто «отказаться от доли» (бросить её), пока нет другого приобретателя, — не выход.
Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.
— ст. 236 ГК РФ
Комментарий: объявление об отказе от права собственности (в том числе одностороннее) НЕ прекращает ваших прав и обязанностей до тех пор, пока право собственности не приобретёт другое лицо. То есть «отказ от доли» без передачи её конкретному лицу оставляет вас собственником со всеми обязанностями — по оплате ЖКХ, капремонта и налога. Это именно тот сценарий, который вам не нужен.
Вывод: отказ от права собственности «в никуда» не освобождает вас от платежей. Единственные рабочие способы прекратить бремя — отчуждение (дарение/продажа) доли или взыскание компенсации по ст. 252 ГК РФ с прекращением права на долю.
Бремя содержания и возмещение уплаченного за сособственников
По платежам вы связаны с сособственниками долевой собственностью, а не «солидарной» ответственностью по чужим долгам.
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению. (В редакции Федерального закона от 24.07.2023 № 351-ФЗ)
— ст. 249 ГК РФ
Комментарий: каждый сособственник отвечает по расходам на содержание соразмерно своей доле. На вас приходится 1/3 расходов — оставшиеся 2/3 должны нести два других собственника. Если по квитанциям взыскивают с вас полную сумму или причитающуюся на них часть, уплаченное вами сверх 1/3 — это их неосновательное обогащение.
Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт. Уплата дополнительных взносов, предназначенных для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме в случае, предусмотренном частью 1 1 настоящей статьи. (В редакции федеральных законов от 25.12.2012 № 271-ФЗ; от 28.12.2013 № 417-ФЗ; от 29.06.2015 № 176-ФЗ) 1 1 . В случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме, которые формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, решения о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и при этом невозможности использования средств фонда капитального ремонта на финансирование услуг и (или) работ по капитальному ремонту, предусмотренных принятым решением собственников помещений в многоквартирном доме, в определенные принятым решением сроки собственники помещений в этом доме вправе принять на общем собрании собственников помещений в этом доме решение о дополнительном взносе для оплаты указанных услуг и (или) работ и порядке его уплаты.
— ч. 1 ст. 158 ЖК РФ
Комментарий: плата за содержание жилья и взносы на капремонт лежат на собственниках соразмерно долям; коммунальные услуги (за фактическое потребление) обязан оплачивать тот, кто проживает и потребляет. Вы, не проживая в квартире, не обязаны оплачивать чужие коммунальные ресурсы.
Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ
Комментарий: суммы, которые вы уплатили за других сособственников сверх своей 1/3, взыскиваются с них как неосновательное обогащение.
В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ
Комментарий: на взысканные суммы можно дополнительно начислить проценты по ключевой ставке Банка России за период просрочки (неправомерного удержания ваших денег).
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
— п. 1 ст. 247 ГК РФ
Комментарий: поскольку другие сособственники фактически владеют и пользуются всей квартирой, в том числе приходящейся на вашу долю, вы вправе требовать с них компенсации (платы за пользование) пропорционально вашей доле — это отдельное основание, независимое от возмещения коммунальных расходов.
Вывод: вы обязаны оплачивать только 1/3 расходов на содержание и капремонт. Всё уплаченное сверх этой доли (в том числе коммунальные ресурсы, потреблённые другими) подлежит взысканию с сособственников как неосновательное обогащение с процентами по ст. 395 ГК РФ, а также вы вправе требовать компенсацию за пользование вашей долей (п. 2 ст. 247 ГК РФ). Для защиты нужно обратиться в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения и об определении порядка участия в расходах соразмерно долям.
Налог при дарении доли и риск переквалификации сделки
Если вы дарите долю сособственнику, который НЕ является вашим близким родственником (супруг, родители, дети, братья/сёстры, дедушки/бабушки, внуки), полученная им доля облагается НДФЛ по ставке 13 %, поскольку дарение недвижимости не освобождается для посторонних (ст. 217 НК РФ освобождает дарение только между близкими родственниками). Налоговую базу одаряемый определяет от кадастровой стоимости.
По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса. 2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (
— п. 1 ст. 572 ГК РФ
Комментарий: если за «дарением» фактически скрывается встречная передача (получение денег), договор не признаётся дарением, а квалифицируется как притворная сделка, прикрывающая куплю-продажу (п. 2 ст. 170 ГК РФ), со всеми последствиями — в том числе налоговыми.
Вывод: для вас (дарителя) дарение налогом не облагается, но если одаряемый — не близкий родственник, именно на него ложится НДФЛ со стоимости доли. Если получение доли сопровождается фактической оплатой, сделка рискует быть признана куплей-продажей. Оформляйте чистое дарение без встречного предоставления.
