Можно ли лишить долю брата, который не живет в доме, не платит и не участвует в ремонте, и как защитить свои затраты на ремонт

Можно ли «лишить» брата его 1/4 доли за то, что он не живёт в доме, не платит и не участвует в ремонте

Право собственности на долю в доме зарегистрировано за братом в ЕГРН. Закон содержит закрытый перечень оснований, по которым право собственности прекращается, и «длительное неиспользование», «неучастие в ремонте» и «неоплата коммунальных услуг» в этот перечень не входят.

1. Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
   — п. 1 ст. 235 ГК РФ

Для вашей ситуации это означает: ни отсутствие брата в доме два года, ни отсутствие его вещей, ни неуплата им коммуналки сами по себе не являются основанием, по которому его доля может перейти к вам. Право собственности прекращается только отчуждением, отказом собственника, гибелью вещи или иным прямо указанным в законе случаем — «немотивированного» лишения доли за бездействие закон не предусматривает.

1. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся: 1) обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237); 2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (статья 238); 3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка ввиду его ненадлежащего использования (статья 239); (В редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 3 1 ) отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239 1 ); (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 3 2 ) отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239 2 ); (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 4) выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных (статьи 240 и 241); 5) реквизиция (статья 242); 6) конфискация (статья 243); 7) отчуждение имущества в случаях, предусмотренных статьей 239 2 , пунктом 4 статьи 252, пунктом 2 статьи 272, статьями 282, 285, 293, пунктами 4 и 5 статьи 1252 настоящего Кодекса;
   — п. 2 ст. 235 ГК РФ

Принудительное изъятие допускается только в перечисленных случаях. Для жилого дома практически применимы лишь два: п. 4 ст. 252 ГК РФ (выкуп незначительной доли с выплатой компенсации) и ст. 293 ГК РФ (отчуждение бесхозяйственно содержимого жилого помещения). Первый разобран ниже отдельно; второй к вашей ситуации применим лишь при наличии угрозы разрушения дома и по иску органа местного самоуправления, а не по вашему заявлению, причём он касается жилого помещения в целом, а не «отсутствующего» сособственника.

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
   — п. 1 ст. 247 ГК РФ

Кроме того, отсутствие брата не отменяет его правового положения как участника долевой собственности: порядок владения и пользования общим имуществом определяется соглашением всех участников, а при недостижении согласия — судом. Если согласия нет, вы вправе обратиться в районный суд по месту нахождения дома (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ) с иском об определении порядка пользования домом — это позволит юридически закрепить, какой частью дома пользуетесь именно вы.

1. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
   — п. 2 ст. 247 ГК РФ

В этом же споре суд может учесть, что брат фактически не пользуется своей частью дома, и решить вопрос о компенсации в его пользу — но эта компенсация не является для вас платежом за ремонт, это плата за пользование приходящейся на его долю площадью. Практический вывод: подавайте иск об определении порядка пользования, но не рассчитывайте в нём «изъять» долю.

Вывод: лишить брата 1/4 доли за то, что он не живёт в доме, не платит и не участвует в ремонте, по закону нельзя — такого основания прекращения права собственности нет (п. 1, п. 2 ст. 235 ГК РФ). Максимум, чего можно добиться в этой плоскости, — закрепить в суде (районный суд по месту нахождения дома, ч. 1 ст. 30 ГПК РФ) порядок пользования домом либо, при наличии угрозы разрушения, инициировать обращение органа местного самоуправления по ст. 293 ГК РФ. Реальные механизмы защиты ваших интересов — возмещение расходов (ст. 249, 1102 ГК РФ), увеличение доли за неотделимые улучшения (п. 3 ст. 245 ГК РФ) и принудительный выкуп его доли (п. 4 ст. 252 ГК РФ).

Как защитить вложенные в ремонт деньги: участие в расходах и неотделимые улучшения

Обязанность участвовать в расходах на содержание общего имущества лежит на каждом сособственнике соразмерно его доле. Это ваша главная «страховка»: брат обязан нести 1/4 расходов на содержание и сохранение дома независимо от того, живёт он там или нет.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению.
— ст. 249 ГК РФ

Ту же обязанность устанавливает жилищное законодательство: собственник жилого помещения несёт бремя содержания этого помещения, а обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника с момента возникновения права собственности — то есть факт непроживания и отсутствия регистрации брата не освобождает его от платежей.

1. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. 4. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. 5. Собственник жилого дома или части жилого дома обязан обеспечивать обращение с твердыми коммунальными отходами путем заключения договора с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами. Под обращением с твердыми коммунальными отходами для целей настоящего Кодекса и иных актов жилищного законодательства понимаются транспортирование, обезвреживание, захоронение твердых коммунальных отходов. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2014 № 458-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 31.12.2017 № 503-ФЗ) Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения 1.
   — ч. 3 ст. 30 ЖК РФ

1. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у: 1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора; 1 1 ) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования с момента заключения данного договора; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 217-ФЗ) 2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды; 3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора; 4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом; 5) собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение
   — п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ

Если вы платили за брата, на его стороне возникло неосновательное обогащение: он сберёг своё имущество (денежные средства) за ваш счёт. Это самостоятельное требование, не зависящее от того, согласовывал ли он ремонт.

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение)
   — п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Капитальный и текущий ремонт, направленный на сохранение дома, — это как раз «расходы и издержки по содержанию и сохранению» общего имущества (ст. 249 ГК РФ), поэтому 1/4 их стоимости подлежит возмещению. Если брат добровольно не платит, вы вправе взыскать долг и дополнительно проценты за пользование вашими деньгами.

1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
   — п. 1 ст. 395 ГК РФ

Соблюдайте сроки: действует общий трёхлетний срок исковой давности, который течёт с момента, когда вы узнали о нарушении права (то есть с даты, когда брат не возместил расходы).

1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года № 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" . (В редакции федеральных законов от 02.11.2013 № 302-ФЗ, от 10.06.2026 № 167-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — п. 1 ст. 196 ГК РФ

1. Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
   — п. 1 ст. 200 ГК РФ

Практический смысл: взыскать можно платежи и расходы за последние три года до подачи иска; чеки двухлетней давности укладываются в срок, более ранние — под риском отказа по исковой давности (если брат заявит о её применении).

Отдельный и более выгодный механизм — неотделимые улучшения. Если ремонт реально улучшил дом (реконструкция, пристройка, замена систем, увеличение площади или стоимости), вы вправе требовать увеличения своей доли — но только при соблюдении установленного порядка использования общего имущества, то есть при согласии сособственника.

Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.
— п. 3 ст. 245 ГК РФ

Ключевой риск: без согласия брата увеличить долю не удастся. Верховный Суд прямо указал, что неотделимые улучшения дают право на увеличение доли лишь тогда, когда они произведены с согласия всех сособственников.

Из системного толкования п. 3 ст. 245 и п. 1 ст. 247 ГК РФ следует, что участник долевой собственности, осуществивший за свой счет неотделимые улучшения имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество, если они были произведены с соблюдением установленного порядка использования общего имущества, то есть при достижении согласия его участников.
— п. 24 Обзора судебной практики ВС РФ № 1 (2017), утв. Президиумом ВС РФ 16.02.2017

Отделимые улучшения (то, что можно снять без вреда дому: сантехника, бытовая техника, отдельные конструкции) остаются вашей собственностью и на размер доли не влияют.

Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.
— абз. 2 п. 3 ст. 245 ГК РФ

Отсюда практическая схема: (1) письменно, заказным письмом с описью по адресу брата из выписки ЕГРН, уведомить его о планируемом ремонте и о предложении согласовать неотделимые улучшения и порядок распределения расходов; (2) при отсутствии ответа — зафиксировать состояние дома до ремонта актом осмотра (можно с привлечением специалиста/оценщика), сохранять договоры подряда, чеки, акты выполненных работ, платёжные документы на коммуналку; (3) после ремонта — при отказе брата от согласования заявлять требование о взыскании 1/4 расходов и процентов, а не об изменении долей. Если ремонт был именно неотделимым и согласованный порядок пользования домом существовал (например, брат не возражал, о ремонте знал, дом фактически в вашем пользовании) — можно заявлять и иск об изменении размера долей, однако при полном отсутствии контакта с братом этот иск имеет слабую перспективу.

Вывод: ремонт за свой счёт не пропадает: 1/4 документально подтверждённых расходов на содержание и ремонт дома вы вправе взыскать с брата (ст. 249 ГК РФ, п. 5 ч. 2 ст. 153, ч. 3 ст. 30 ЖК РФ, ст. 1102 ГК РФ) с процентами по ст. 395 ГК РФ, но только за трёхлетний период (ст. 196, 200 ГК РФ) и при наличии чеков, договоров и актов. Увеличение вашей доли за неотделимые улучшения (п. 3 ст. 245 ГК РФ) возможно лишь при доказанном согласии брата (п. 24 Обзора ВС РФ № 1 (2017)); отделимые улучшения и так остаются вашими. Все денежные требования и требования об изменении долей рассматривает районный суд по месту нахождения дома (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ).

Можно ли принудительно выкупить долю брата через суд

Это единственный законный путь «выкупить» его долю без его согласия. Он допускается, когда доля незначительна, не может быть реально выделена и собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества — все три условия должны быть установлены судом одновременно.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
— п. 4 ст. 252 ГК РФ

Для вашей ситуации: 1/4 в жилом доме — доля, которая далеко не всегда признаётся незначительной, а отсутствие брата в доме два года и отсутствие его вещей как раз и может быть использовано вами как доказательство отсутствия существенного интереса в использовании дома. Если дом физически нельзя разделить (нет возможности оборудовать изолированную часть с отдельным входом, инженерными сетями), второе условие тоже выполняется — это подтверждается заключением строительно-технической экспертизы.

Правовым последствием выплаты компенсации является прекращение права брата на долю — именно так «лишение доли» в законной форме и выглядит.

1. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
   — п. 5 ст. 252 ГК РФ

Порядок: иск предъявляется в районный суд по месту нахождения дома (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ). В иске нужно указать рыночную стоимость доли (отчёт оценщика), доказательства невозможности выдела в натуре (заключение эксперта), отсутствие существенного интереса брата (непроживание, отсутствие вещей, неуплата коммуналки, отсутствие попыток вселиться). Уклонение брата от контактов не препятствует рассмотрению дела: суд извещает его по последнему известному месту жительства (адресу из ЕГРН), и риск неполучения корреспонденции лежит на нём.

Вывод: принудительно выкупить 1/4 доли брата можно только через районный суд по месту нахождения дома, и только доказав одновременно незначительность доли, невозможность её реального выдела и отсутствие у брата существенного интереса в использовании дома (п. 4 ст. 252 ГК РФ). После выплаты компенсации он утрачивает право на долю (п. 5 ст. 252 ГК РФ), а вы становитесь единственным собственником. Перспектива иска не гарантирована: без экспертного подтверждения невозможности выдела и при цене компенсации по рыночной стоимости доли суд может отказать, поэтому до иска целесообразно собрать доказательства непроживания и неуплаты и провести оценку.

Если о брате действительно нет сведений: безвестное отсутствие и объявление умершим — путь к дому через наследство

Вы указали, что не знаете, где брат находится, и не общаетесь с ним. Это самостоятельный правовой трек, который может привести к прекращению его права собственности — но не сразу к вам, а через наследование.

Если в течение года в месте его жительства нет сведений о месте его пребывания, брат может быть признан судом безвестно отсутствующим по заявлению заинтересованного лица — вы как сособственник дома, несущий расходы за него, таким заинтересованным лицом являетесь.

Гражданин может быть по заявлению заинтересованных лиц признан судом безвестно отсутствующим, если в течение года в месте его жительства нет сведений о месте его пребывания.
— ст. 42 ГК РФ

Последствие — над имуществом брата (включая долю в доме) устанавливается доверительное управление: имущество передаётся управляющему, определяемому органом опеки и попечительства, а из доходов от имущества погашаются его обязательства, в том числе задолженность по коммунальным платежам и расходам на содержание дома.

1. Имущество гражданина, признанного безвестно отсутствующим, при необходимости постоянного управления им передается на основании решения суда лицу, которое определяется органом опеки и попечительства и действует на основании договора о доверительном управлении, заключаемого с этим органом. Из этого имущества выдается содержание гражданам, которых безвестно отсутствующий обязан содержать, и погашается задолженность по другим обязательствам безвестно отсутствующего.
   — п. 1 ст. 43 ГК РФ

Это удобный для вас промежуточный вариант: доля не переходит к вам, но появляется управляющий, с которого можно требовать участия в содержании дома, а сам брат не сможет беспрепятственно распорядиться долей.

Более радикальный вариант — объявление брата умершим, если сведений о нём нет в течение пяти лет.

1. Гражданин может быть объявлен судом умершим, если в месте его жительства нет сведений о месте его пребывания в течение пяти лет, а если он пропал без вести при обстоятельствах, угрожавших смертью или дающих основание предполагать его гибель от определенного несчастного случая, - в течение шести месяцев.
   — п. 1 ст. 45 ГК РФ

Правовое последствие объявления умершим: в состав наследства входят принадлежавшие ему вещи и имущественные права, то есть 1/4 доля в доме; наследники отвечают по его долгам (в том числе по вашему требованию о возмещении расходов и по коммунальным долгам) в пределах стоимости наследственного имущества.

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
— ст. 1112 ГК РФ

1. Наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно (статья 323). Каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества.
   — п. 1 ст. 1175 ГК РФ

Важно: при объявлении брата умершим его доля распределится между его наследниками по закону (дети, супруг, родители), а при их отсутствии — как выморочное имущество. Клиентке следует учитывать, что при наследовании по закону она как сестра наследницей первой очереди не является — если у брата нет наследников первой очереди, доля может отойти государству. Заявление подаётся в районный суд по месту жительства или месту нахождения заинтересованного лица (то есть по вашему месту жительства) в порядке особого производства; в заявлении нужно указать цель (разрешение вопроса о доле в доме и расходах) и изложить обстоятельства безвестного отсутствия.

Заявление о признании гражданина безвестно отсутствующим или об объявлении гражданина умершим подается в суд по месту жительства или месту нахождения заинтересованного лица.
— ст. 276 ГПК РФ

В заявлении о признании гражданина безвестно отсутствующим или об объявлении гражданина умершим должно быть указано, для какой цели необходимо заявителю признать гражданина безвестно отсутствующим или объявить его умершим, а также должны быть изложены обстоятельства, подтверждающие безвестное отсутствие гражданина, либо обстоятельства, угрожавшие пропавшему без вести смертью или дающие основание предполагать его гибель от определенного несчастного случая.
— ст. 277 ГПК РФ

Доказательства: обращения в полицию с заявлением о розыске, справки о том, что по адресу он не проживает, сведения от участкового, ответы операторов связи, показания свидетелей, сведения из ЕГРН об адресе. Если брат объявится после решения — он вправе требовать отмены решения и восстановления прав, поэтому за пять лет до подачи заявления он может вернуться в любой момент.

Вывод: если сведений о брате нет год — можно через районный суд по вашему месту жительства (ст. 276, 277 ГПК РФ) добиться признания его безвестно отсутствующим (ст. 42 ГК РФ) с передачей доли в доверительное управление (ст. 43 ГК РФ); при отсутствии сведений пять лет — объявления умершим (ст. 45 ГК РФ), после чего доля войдёт в наследство (ст. 1112 ГК РФ), а наследники будут отвечать по его долгам в пределах стоимости наследства (п. 1 ст. 1175 ГК РФ). Прямого перехода доли к вам эти механизмы не дают: она либо останется под управлением, либо достанется наследникам брата. Двух лет отсутствия для этих процедур недостаточно.

Что брат сможет сделать, если объявится, и как к этому подготовиться

Самое важное для вас: закон защищает его право собственности и право на часть дома, поэтому «подготовка» должна состоять не в попытке исключить его из числа собственников, а в документальном оформлении своих расходов и своих прав на дом.

Получив 1/4 доли, брат вправе распорядиться ею по своему усмотрению — продать, подарить, заложить, но при возмездном отчуждении обязан соблюсти ваше преимущественное право покупки: он должен письменно известить вас с ценой и условиями, и в течение месяца по недвижимости вы вправе приобрести долю по той же цене, а при нарушении — в течение трёх месяцев требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя.

1. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
   — п. 2 ст. 250 ГК РФ

1. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
   — п. 3 ст. 250 ГК РФ

Значит, если брат появится и решит продать долю — вы сможете выкупить её на тех же условиях, а при продаже с нарушением вашего права оспорить сделку в суде в течение трёх месяцев. Это и есть «страховка» на случай, которого вы опасаетесь.

Что касается «доли в отремонтированном доме»: если вы документально подтвердите расходы, брат не получит всё «задаром» — он обязан возместить вам 1/4 расходов (ст. 249, 1102 ГК РФ) и после появления может быть ограничен в пользовании, если порядок пользования определён судом (п. 1, п. 2 ст. 247 ГК РФ). Если вы направите ему уведомления по адресу из ЕГРН, его ссылка на «незнание» о ремонте и о расходах будет опровергнута.

Негативные сценарии, к которым надо быть готовой: (1) брат потребует выдела доли в натуре или компенсации за пользование домом и частью помещений — вам понадобятся доказательства того, какими помещениями он не пользуется и что дом разделить невозможно; (2) на долю брата может быть обращено взыскание по его долгам — кредитор вправе требовать выдела доли должника либо её продажи вам по рыночной цене, при отказе — с публичных торгов.

1. Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества.
   — ч. 1 ст. 30 ГПК РФ

Смежное право вы процитировали корректно. Защита от такого сценария — преимущественное право покупки.
По долгам наследодателя: если брат объявлен умершим/умер, отвечать будут его наследники (см. блок 4).
По тому, о чём закон говорит прямо: собственник может требовать устранения всяких нарушений его права; если брат создаёт препятствия — можно защищаться иском по ст. 304 ГК РФ.

Вывод: подготовка к появлению брата состоит из трёх шагов: (1) собрать и сохранить документы по всем расходам на дом и коммуналку (это ваши деньги, взыскиваемые с него в размере 1/4 — ст. 249 ГК РФ); (2) документально зафиксировать состояние дома и фактическое непроживание брата (для спора о порядке пользования и о выкупе доли); (3) при выставлении доли на продажу использовать преимущественное право покупки по п. 1–3 ст. 250 ГК РФ. Иск об определении порядка пользования подаётся в районный суд по месту нахождения дома (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ).

Полный расклад условий выкупа доли и прав брата (дополнение по п. 3 ст. 252 и ст. 246 ГК РФ)

Требование о выплате стоимости доли вместо выдела в натуре работает в обе стороны и базируется на одном и том же основании — невозможности реального выдела без несоразмерного ущерба имуществу.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
— абз. 2 п. 3 ст. 252 ГК РФ

Для вашей ситуации это означает: если дом физически невозможно разделить (нет изолированной части под отдельный вход и коммуникации), то вы вправе просить суд обязать выплатить брату стоимость его 1/4 и прекратить его право на долю — по правилам абз. 2 п. 3 и п. 4 ст. 252 ГК РФ. Именно констатация «невозможности выдела в натуре» через судебную строительно-техническую экспертизу служит основным доказательством, без которого иск о выкупе не удовлетворить.

Что касается распоряжения: самим домом можно распоряжаться только по соглашению всех сособственников, то есть без брата вы не вправе продать или заложить дом целиком.

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
   — п. 1 ст. 246 ГК РФ

Однако своей долей брат распоряжается единолично: продать, подарить, завещать или заложить 1/4 он может без вашего согласия, и лишь при возмездном отчуждении (продажа, мена) обязан соблюсти ваше преимущественное право покупки по ст. 250 ГК РФ. Это и есть ключевой риск-момент, к которому надо быть готовой: если брат появится и продаст долю постороннему, вы вправе либо выкупить её первой по той же цене, либо в течение трёх месяцев оспорить сделку с переводом на себя прав покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

1. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
   — п. 2 ст. 246 ГК РФ

Наконец, и сам брат вправе требовать выдела своей доли в натуре — то есть у него есть встречный инструмент, которым он может воспользоваться, когда объявится.

1. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
   — п. 3 ст. 252 ГК РФ

Вывод: механизм принудительного выкупа (абз. 2 п. 3, п. 4 ст. 252 ГК РФ) и механизм защиты от распоряжения братом своей долей (ст. 246, ст. 250 ГК РФ) опираются на одни и те же нормы и рассматриваются тем же районным судом по месту нахождения дома (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ). Без вашего согласия брат может продать/заложить только свою 1/4 долю (но не дом в целом), а вы имеете преимущественное право выкупа этой доли; при невозможности реального выдела дома вы вправе добиваться выплаты брату компенсации и прекращения его права на долю.