Как исправить ошибку в ЕГРН после межевания дачного участка с домом в долевой собственности и можно ли продать дом, если земля записана долями на два участка

Квалификация того, что произошло: не «ошибка в записях» третьего лица, а закономерный результат раздела без соглашения о распределении

Ваше описание «зарегистрировали как-то не так» юридически точно описывается нормой, и это ключ ко всей ситуации: то, что вы получили, — это не случайная техническая или реестровая ошибка, а прямое следствие закона, применённого к вашей ситуации.

1. При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами. (В редакции Федерального закона от 18.07.2011 № 214-ФЗ) 2. При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки. 3. При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками. 4. Раздел земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, осуществляется в соответствии с проектом межевания территории для дальнейшего распределения земельных участков, предназначенных для ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, между членами садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд . При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства или огородничества для собственных нужд либо относящихся к имуществу общего пользования.
   — п. 1 ст. 11.4 ЗК РФ

Смысл этой нормы для вашего случая: при разделе исходного участка он прекратил существование, а вместо него возникли два новых участка А и Б.

1. При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками. 4. Раздел земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, осуществляется в соответствии с проектом межевания территории для дальнейшего распределения земельных участков, предназначенных для ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, между членами садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд . При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства или огородничества для собственных нужд либо относящихся к имуществу общего пользования. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок). (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 29.07.2017 № 217-ФЗ , от 14.07.2022 № 312-ФЗ, от 31.07.2025 № 353-ФЗ) 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 22.07.2024 № 194-ФЗ) 6.
   — п. 3 ст. 11.4 ЗК РФ

Именно эта норма объясняет текущее состояние реестра. Поскольку исходный участок находился в общей долевой собственности (по 1/2 у каждого), закон по умолчанию сохраняет общую долевую собственность и на все вновь образованные участки — если только между вами не было заключено соглашение, устанавливающее иное. Судя по результату, такого соглашения при межевании представлено не было (либо оно не содержало условия о закреплении каждого участка за одним лицом), поэтому регистратор внёс записи по правилу «сохраняются доли на всё» — по 1/2 на А и по 1/2 на Б у обоих.

Отсюда сразу следует важный вывод: исправлять это через механизм технической ошибки (ч. 1 ст. 61) или реестровой ошибки (ч. 3 ст. 61) в общем случае нельзя. Исправление технической ошибки допускается лишь когда запись расходится с документами-основаниями, а исправление реестровой ошибки — когда нет спора о праве и исправление не влечёт прекращение/возникновение/переход права.

1. Техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - техническая ошибка в записях), исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении технической ошибки в записях. Орган регистрации прав в течение трех рабочих дней со дня исправления технической ошибки в записях уведомляет соответствующих участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав, об исправлении технической ошибки в записях. Исправление технической ошибки в записях осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.
   — ч. 1 ст. 61 ФЗ № 218-ФЗ

1. Воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы или комплексные кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке межведомственного информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом, либо в порядке, установленном до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (далее - реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке межведомственного информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки (документов, обеспечивающих исполнение такого решения суда).
   — ч. 3 ст. 61 ФЗ № 218-ФЗ

В вашем случае запись в ЕГРН соответствует документам-основаниям (соглашению, которого, по сути, не было) и буквально соответствует п. 3 ст. 11.4 ЗК — то есть никакого «расхождения» нет. А чтобы закрепить участки за разными лицами, нужно прекратить общую собственность и перенести право на участок с одного лица на другое — это влечёт именно «прекращение/возникновение/переход зарегистрированного права», что прямо выводит ситуацию за пределы исправления ошибки.

1. В случаях, если исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, такое исправление производится только по решению суда. В суд с заявлением об исправлении технической ошибки в записях и реестровой ошибки также вправе обратиться орган регистрации прав. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ)
   — ч. 4 ст. 61 ФЗ № 218-ФЗ

Поэтому регистратор не «забыл исправить», а запись юридически легальна — и ни нотариус, ни Росреестр не могут её «переписать наоборот» заявлением об описке. Требуется не исправление, а новая сделка/соглашение о разделе (прекращении долевой собственности) либо, при споре, судебный раздел. Ниже — по каждому сценарию.

Судебный путь: если второй собственник не согласен (или невозможно соглашение)

Если со вторым собственником договориться не удаётся, раздел и выдел в натуре производятся в судебном порядке (исковое производство в районном суде по месту нахождения недвижимости).

1. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
   — п. 3 ст. 252 ГК РФ

В суде по вашему иску (о разделе земельных участков и дома, о прекращении права общей долевой собственности, при необходимости — о признании права и исправлении записи в ЕГРН) назначается судебная землеустроительная/строительно-техническая экспертиза, определяется вариант раздела, которым каждому выделяется самостоятельный объект (участок + соответствующая часть дома либо компенсация).

Важный нюанс про «исправление ошибки» в суде: если вы всё же пойдёте по пути требования об исправлении реестровой ошибки (ч. 3, 4 ст. 61), учтите, что бремя доказывания и границы допустимого строгие:

Согласно статье 56 ГПК РФ бремя доказывания наличия реестровой ошибки возлагается на лицо, требующее исправления такой ошибки. По смыслу пункта 56 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» суд вправе сделать выводы о допущенной кадастровой (реестровой) ошибке только в том случае, если вносимые изменения не повлекут нарушений прав и законных интересов других лиц и при отсутствии спора о праве на недвижимое имущество. Частями 1 и 7 статьи 39 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» предусмотрено, что местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию с заинтересованными лицами − правообладателями земельных участков, границы которых одновременно служат границами земельного участка, являющегося объектом кадастровых работ. Согласование местоположения границ по выбору кадастрового инженера проводится посредством проведения собрания заинтересованных лиц или согласования в индивидуальном порядке с заинтересованным лицом.
— п. 16 Обзора судебной практики ВС РФ от 27.11.2024

Из этого следует: в суде нельзя «под видом исправления реестровой ошибки» требовать перераспределения долей (это спор о праве, а не об ошибке в границах/сведениях). При наличии спора о том, кому какой участок принадлежит, правильный иск — о разделе имущества и прекращении права общей долевой собственности (ст. 252 ГК), а не об исправлении реестровой ошибки. Запись о долях сама по себе порочна не тем, что в ней опечатка, а тем, что стороны хотят иного материального результата, которого можно достичь только сделкой или судебным разделом.

Вывод по судебному пути: при неготовности второго собственника к соглашению — иск в районный суд о разделе недвижимости и прекращении права общей долевой собственности с выделом каждому участка (и решением вопроса о доме: раздел в натуре или компенсация). Решение суда, вступившее в силу, является самостоятельным основанием для регистрации прав без нотариального удостоверения.

Судьба жилого дома при разделе участков: единство судьбы дома и земли

Дом остался в общей долевой собственности — и это ключевая сложность, из-за которой нотариусы «делают круглые глаза». Дело в том, что участки и дом юридически связаны, и развести их по разным лицам произвольно нельзя.

При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ) Часть. (Утратила силу - Федеральный закон от 26.06.2007 № 118-ФЗ)
— ст. 273 ГК РФ

Это принцип «единства судьбы» земельного участка и расположенного на нём здания: при отчуждении дома (или доли в нём) одновременно отчуждается и соответствующая доля в праве на земельный участок.

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 5. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 настоящего Кодекса. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) Статья 36. (Статья утратила силу - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) Статья 37. Особенности купли-продажи земельных участков 1. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. 2.
— п. 4 ст. 35 ЗК РФ

Для вашей ситуации это означает следующее. Если на каждом из участков А и Б расположена свойственная ему часть дома (например, дом делится стеной на две изолированные части), то корректная схема такая: раздел дома в натуре (на два самостоятельных объекта/части) + закрепление под каждой частью своего участка. Тогда участок А с частью дома 1 уходит одному собственнику, участок Б с частью дома 2 — другому. Это прекращает и долевую собственность на дом, и долевую собственность на участки.

Если же дом физически неделим (единый объект, используемый сообща), то «развести» его по разным участкам в натуре нельзя без соразмерного ущерба — в этом случае либо: (а) дом остаётся в общей долевой собственности и устанавливается порядок пользования (ст. 247 ГК), а участки могут быть разделены между вами, но дом юридически останется общим; либо (б) один из вас получает дом целиком с компенсацией другому его доли.

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
   — п. 1 ст. 247 ГК РФ

Цель раздела, как её формулирует судебная практика, — прекратить общую собственность и дать каждому возможность самостоятельно владеть выделенным имуществом:

1. Раздел имущества, находящегося в общей собственности, осуществляется в целях прекращения права общей собственности и обеспечения возможности бывшим сособственникам максимально беспрепятственно самостоятельно владеть, пользоваться и распоряжаться выделенным имуществом с учетом его целевого назначения, нуждаемости и заинтересованности в нем.
   — п. 3 Обзора судебной практики ВС РФ № 4/2018 (утв. Президиумом ВС РФ 26.12.2018)

Практика подчёркивает: раздел не предполагает обязательного выдела каждому сособственнику части в каждой вещи; важна возможность выделить каждому самостоятельный объект (дом + участок), а при её отсутствии — вариант с компенсацией.

Вывод по дому: дом нельзя «перепродать/подарить» в отрыве от земли, и наоборот. Приводить в порядок нужно связку «дом + участок»: либо раздел дома в натуре с закреплением двух пар «часть дома + свой участок», либо — при неделимости дома — сохранение долевой собственности на дом с установлением порядка пользования (ст. 247 ГК) или передача дома целиком одному лицу с денежной компенсацией (ст. 252 ГК). Именно этот узел «дом остался общим» и есть причина, по которой нотариусы не могут удостоверить «просто раздел участков»: участки отделимы, а дом — нет, пока не решён его режим.

Основной инструмент исправления ситуации: соглашение о разделе / прекращении долевой собственности (добровольный путь)

Если вы со вторым собственником согласны друг с другом, единственный правильный инструмент — заключить соглашение о разделе недвижимости, находящейся в общей собственности, и прекращении права общей долевой собственности с закреплением участка А за одним, участка Б за другим, а дома — по достигнутой договорённости.

1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. 2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. 3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. 4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. 5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
   — п. 1 ст. 252 ГК РФ

Материально-правовая основа — соглашение между участниками долевой собственности, допускающее раздел любого имущества, включая земельные участки и жилой дом.

1. соглашение о разделе объекта недвижимости - при разделе объекта недвижимости, находящегося в общей собственности нескольких лиц; 3) соглашение о выделе доли в натуре в праве общей собственности на объект недвижимого имущества либо заверенная уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления копия протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения об утверждении проекта межевания земельных участков, перечня собственников образуемых земельных участков и размеров их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки в случае образования земельного участка на основании решения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения - при выделе земельного участка в счет доли в праве общей собственности; 3 1 ) решение об утверждении схемы размещения земельного участка на публичной кадастровой карте - при образовании земельного участка в целях его предоставления гражданину в безвозмездное пользование в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в Арктической зоне Российской Федерации и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" ;
   — п. 8 ч. 8 ст. 41 ФЗ № 218-ФЗ

Это прямое указание закона о том, какой документ является основанием для кадастрового учёта и регистрации прав при разделе объекта, находящегося в общей собственности нескольких лиц. Для выдела доли в натуре в счёт доли в праве общей собственности аналогично требуется «соглашение о выделе доли в натуре» (пп. 3 п. 8 ст. 41).

При этом для полного завершения нужно именно прекратить право общей долевой собственности и передать каждому участку право единоличной собственности. Это оформляется одним соглашением, в котором стороны договариваются: (1) прекратить долевую собственность; (2) закрепить участок А за лицом 1, участок Б за лицом 2; (3) определить судьбу дома. Поскольку это влечёт переход права от одного сособственника к другому (прекращение/возникновение права), нотариальное удостоверение сделки с долями здесь необходимо в силу:

1 1 . Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Важный процессуальный момент: при разделе участка кадастровый учёт и регистрация прав на образуемые участки осуществляются одновременно:

1. В случае образования двух и более земельных участков в результате раздела земельного участка, перераспределения земельных участков государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых земельных участков , за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Федеральным законом государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав . (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ)
   — ч. 2 ст. 41 ФЗ № 218-ФЗ

Что реально нужно по документам: (1) межевой план, подготовленный кадастровым инженером (границы А и Б уже установлены, но для регистрации прекращения долей и перехода права потребуется актуализированный межевой план либо уточнённые сведения); (2) соглашение о разделе/прекращении долевой собственности в нотариальной форме; (3) по дому — если дом делите или оставляете одному лицу, потребуется технический план и соответствующее соглашение, а при физическом разделе дома в натуре — выполнение требований ст. 11.9 ЗК о том, чтобы участки не лишали дом возможности использования.

Проверка соблюдения требований к образуемым участкам (это обязательное условие, без которого регистрация будет приостановлена):

1. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. 5. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием. 6. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами. 7. Не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, лесничеств, за исключением земельного участка, образуемого в целях осуществления пользования недрами, строительства, реконструкции, эксплуатации линейных объектов, их неотъемлемых технологических частей, гидротехнических сооружений, в том числе образующих водохранилища и иные искусственные водные объекты, а также размещения водохранилищ, иных искусственных водных объектов.
   — п. 4 ст. 11.9 ЗК РФ

Вывод по добровольному пути: для приведения записей в порядок новое межевание как «передел границ» не требуется — границы уже установлены; требуется нотариально удостоверенное соглашение о разделе (прекращении общей долевой собственности) между вами и вторым собственником, а также актуализированный межевой план (при необходимости) и технический план на дом, после чего подаётся совместное (или с участием нотариуса) заявление в Росреестр. Делать это может и нотариус — удостоверив соглашение, он вправе сам направить документы на регистрацию.

Можно ли уже сейчас продать или подарить дом (и доли): форма сделки и налоговые последствия

Короткий ответ: распорядиться своей долей можно уже сейчас, не дожидаясь «приведения участков в порядок» — но с жёсткими требованиями к форме и с налоговыми оговорками.

Вы остаётесь участником долевой собственности и вправе распорядиться своей долей по своему усмотрению:

1. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
   — п. 1 ст. 246 ГК РФ

Однако любая сделка отчуждения доли в праве общей собственности на недвижимость подлежит обязательному нотариальному удостоверению (за перечисленными в законе исключениями):

1 1 . Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Исключение из нотариального удостоверения действует, в частности, когда все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одной сделке (например, вы вместе продаёте весь дом и оба участка одному покупателю). В остальных случаях (вы один продаёте/дарите только свою долю) — нотариус обязателен.

По дарению требование нотариальной формы — ещё жёстче и подтверждено позицией ВС РФ, причём её несоблюдение влечёт ничтожность сделки:

Пункт 3 статьи 574 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 13 декабря 2024 г. № 459-ФЗ) предусматривает, что договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению. При этом закон не делает исключения из общего правила о нотариальном удостоверении договора дарения в отношении доли в праве общей собственности на недвижимое имущество. Часть 11 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (введена Федеральным законом от 30 апреля 2021 г. № 120-ФЗ) (далее – Закон о государственной регистрации) определяет, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением, в частности, сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (пункт 1 части 11 этой же статьи). В силу пункта 2 статьи 3 ГК РФ нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать названному кодексу. С учетом того, что требования к форме и содержанию договора дарения недвижимого имущества, заключенного между гражданами, определяются статьей 574 ГК РФ, положения иных законов, содержащих аналогичное регулирование, должны ей соответствовать. Если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (пункт 3 статьи 163 ГК РФ).
— Разъяснение по вопросам, возникающим в судебной практике, Обзор судебной практики ВС РФ от 22.12.2025 № 4/2025

Продажа доли — преимущественное право. При продаже доли постороннему лицу второй собственник имеет преимущественное право покупки, и вы обязаны письменно известить его о намерении продать с указанием цены; лишь после истечения месяца (или при его письменном отказе) долю можно продать третьему лицу:

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
   — п. 1 ст. 250 ГК РФ

Важная для вас особенность текущего состояния реестра. Поскольку сейчас у каждого из вас по 1/2 на двух участках (А и Б) и по 1/2 в доме, ваша «доля» — это пакет из трёх долей: 1/2 на А + 1/2 на Б + 1/2 в доме. Продажа/дарение «дома» отдельно от долей в земле невозможна в силу принципа единства судьбы (ст. 273 ГК, п. 4 ст. 35 ЗК), поэтому любая сделка должна охватывать всё сразу — и эта «многообъектность» с перекрёстными долями и есть техническая причина затруднений нотариусов. Практически корректнее сначала разделить (закрепить участки и решить судьбу дома), а затем отчуждать уже «чистые» объекты по одному — это снимает и нотариальные, и регистрационные сложности.

Налоговый аспект. Доход от продажи недвижимости освобождается от НДФЛ при соблюдении минимального предельного срока владения (по общему правилу — 5 лет, в установленных законом случаях — 3 года); при несоблюдении — налог с дохода (с учётом особенностей ст. 217.1 НК РФ). Поскольку в вашем случае образованные в результате раздела участки являются новыми объектами с датами постановки на учёт, а дом — прежний объект, сроки владения для целей налога следует считать раздельно, что влияет на возникающий НДФЛ при досрочной продаже.

Вывод по распоряжению: продать/подарить свою долю юридически можно уже сейчас, но (1) только нотариально удостоверенной сделкой, (2) с соблюдением преимущественного права покупки при продаже, (3) только вместе с соответствующей долей в земле (дом отдельно не отчуждается), и (4) с раздельным учётом минимального срока владения для НДФЛ. Практически целесообразнее сначала завершить раздел (соглашением либо судом) и только потом отчуждать выделенные объекты, что устранит «многообъектную» путаницу записей, из-за которой нотариусы затрудняются удостоверить сделку.