Какие документы нужны продавцу при продаже доли в частном доме второму собственнику и что передать покупателю при сделке

Обязательна ли нотариальная форма и нужен ли техпаспорт

Продажа доли в праве общей долевой собственности на жилой дом (и на земельный участок, если он в долевой собственности) второму сособственнику — это сделка по отчуждению доли в праве общей собственности на недвижимое имущество, которая требует нотариального удостоверения.

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Исключение в п. 1 ч. 1.1 («всеми участниками по одной сделке») здесь не работает: вы продаёте только свою долю одному из двух участников, оба участника не отчуждают доли «по одной сделке», поэтому нотариальная форма обязательна. Нарушение формы влечёт ничтожность соглашения в силу ст. 550 ГК РФ, а для доли — именно нотариальной формы.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
— ст. 550 ГК РФ, п. 2

Что касается технического паспорта: законодательство о регистрации не содержит требования представлять техпаспорт для перехода права по договору купли-продажи уже учтённого объекта. Поскольку оба объекта (дом и участок) уже учтены в ЕГРН, нотариус и Росреестр оперируют сведениями ЕГРН, а не техпаспортом.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
— ст. 554 ГК РФ, п. 3

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
— п. 1 ст. 555 ГК РФ

Техпаспорт закон напрямую не требует: обязательные данные, позволяющие «определённо установить» недвижимость (ст. 554 ГК РФ), берутся из выписки ЕГРН (кадастровый номер, площадь, адрес). Договор продажи доли будет считаться заключённым, если предмет и цена определены по данным ЕГРН. Техпаспорт может добровольно прикладываться для сверки фактического состояния, но его отсутствие само по себе не блокирует сделку и регистрацию перехода права, если сведения ЕГРН соответствуют закону.

Вывод: договор купли-продажи доли в жилом доме второму сособственнику подлежит обязательному нотариальному удостоверению; несоблюдение формы ведёт к ничтожности. Технический паспорт не является обязательным документом ни для нотариуса, ни для Росреестра — достаточно данных из выписки ЕГРН; техпаспорт нужен лишь как необязательное приложение при выявлении расхождений площади/реконструкции.

Что показывать до сделки, что подписывать и передавать при сделке, что остаётся у продавца

До сделки (этап переговоров и у нотариуса) продавец предъявляет документы, удостоверяющие его право и личность, а также сведения о недвижимости. Источником достоверных сведений о праве и объекте служит ЕГРН.

Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений. 3. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). 4. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 5. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
— ч. 1 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ

Для предмета и цены договора обязательны данные, указанные в ст. 554 и 555 ГК РФ (кадастровый номер, площадь, адрес — из выписки ЕГРН; цена доли).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
— ст. 554 ГК РФ, п. 3

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
— п. 1 ст. 555 ГК РФ

При подписании договора стороны составляют один письменный документ, а его нотариальное удостоверение придаёт сделке обязательную форму (ст. 550 ГК РФ + ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ). Помимо договора, подписывается документ о передаче недвижимости.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
— п. 1 ст. 556 ГК РФ

Оплата цены подтверждается распиской продавца, которую он выдаёт покупателю при получении денег: это одновременно доказательство исполнения и единственный способ зафиксировать расчёт при передаче доли за деньги.

Надлежащее исполнение прекращает обязательство. 2. Кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части. Если должник выдал кредитору в удостоверение обязательства долговой документ, то кредитор, принимая исполнение, должен вернуть этот документ, а при невозможности возвращения указать на это в выдаваемой им расписке. Расписка может быть заменена надписью на возвращаемом долговом документе. Нахождение долгового документа у должника удостоверяет, пока не доказано иное, прекращение обязательства. При отказе кредитора выдать расписку, вернуть долговой документ или отметить в расписке невозможность его возвращения должник вправе задержать исполнение. В этих случаях кредитор считается просрочившим.
— п. 1 ст. 408 ГК РФ

Правоустанавливающие документы продавца (свидетельство о праве на наследство, договор, по которому он приобрёл долю, решение суда и т.п.) физически остаются у продавца — покупателю они не передаются; нотариус и Росреестр работают с их копиями и сведениями ЕГРН, а подтверждением перехода права служит новая выписка ЕГРН на покупателя. Сам договор купли-продажи, удостоверенный нотариусом, остаётся у нотариуса в одном экземпляре, а сторонам выдаются удостоверенные экземпляры.

Вывод: до сделки показываются паспорта сторон, выписка из ЕГРН на дом и участок, правоустанавливающие документы продавца и (если применимо) согласие супруга; при подписании — нотариально удостоверенный договор, передаточный акт и расписка о получении денег; после регистрации покупатель получает выписку ЕГРН, а подлинные правоустанавливающие документы продавца остаются у него.

Нужно ли извещать второго сособственника и нужен ли техпаспорт на землю/дом — преимущественное право

Продавец доли вправе распорядиться ею по своему усмотрению, но при возмездном отчуждении обязан соблюдать правила ст. 250 ГК РФ.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 246 ГК РФ

Однако преимущественное право покупки действует только при продаже доли постороннему лицу. В вашей ситуации покупатель — сам второй участник долевой собственности, поэтому конструкции «известить остальных участников и выждать месяц» не возникает.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца
— п. 2 ст. 250 ГК РФ

Поскольку вы продаёте долю не постороннему, а именно сособственнику, обязанности письменно извещать кого-либо и выжидать месячный срок в порядке п. 2 ст. 250 ГК РФ не возникает; согласие второго собственника на продажу вашей доли также не требуется (п. 2 ст. 246 ГК РФ). Доля в праве на дом следует вместе с правами на земельный участок, занятый домом (ст. 552 ГК РФ).

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
— п. 1 ст. 552 ГК РФ

Обязательные условия договора о жилом доме включают перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после продажи, если такие лица есть.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
— п. 1 ст. 558 ГК РФ

Вывод: при продаже доли второму сособственнику согласие и предварительное извещение по ст. 250 ГК РФ не требуются — покупатель сам является участником долевой собственности; обязательны нотариальная форма, указание предмета (по данным ЕГРН) и цены, перечень лиц, сохраняющих право пользования, и одновременная передача прав на земельный участок.

Согласие супруга и гражданско-правовые последствия при расхождении документов

Если доля в доме (и участке) приобретена продавцом в браке на общие средства и является общим имуществом супругов, на её отчуждение по нотариально удостоверяемой сделке требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. 2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. 3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) Статья 36. Имущество каждого из супругов (Наименование в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) 1.
— ст. 35 СК РФ / п. 1 ст. 35 СК РФ

Отсутствие такого согласия, когда оно требовалось, даёт супругу право оспорить сделку в суде в течение года, что влечёт риск поворота сделки и возврата сторон в первоначальное положение. Поэтому, если есть сомнение в режиме имущества, согласие супруга стоит получить заранее.

Дополнительно: если фактическое состояние дома не совпадает со сведениями ЕГРН (неузаконенная реконструкция, самовольная пристройка), это может привести к приостановлению регистрации, поскольку регистратор проверяет соответствие объекта данным ЕГРН и ничтожность/оспоримость оснований сделки. В таких случаях техпаспорт (или новый технический план) становится нужен для приведения сведений в соответствие до регистрации — здесь он из «необязательного» превращается в практически необходимый документ.

Вывод: если доля — общее имущество супругов, нужно нотариально удостоверенное согласие супруга; его отсутствие создаёт риск оспаривания сделки в течение года. Если характеристики дома расходятся с ЕГРН (реконструкция, несовпадение площади), необходимо заранее привести сведения в соответствие (в т.ч. через технический план/техпаспорт), иначе регистрация перехода права может быть приостановлена.

Налог (НДФЛ) у продавца при продаже доли сособственнику

Продажа доли в жилом доме и земельном участке для продавца-гражданина образует доход, облагаемый НДФЛ, если доля находилась в собственности менее минимального предельного срока владения. Для долей в праве на недвижимость, полученных в собственность по любой возмездной сделке, этот срок по общему правилу составляет пять лет, а при приобретении до 01.01.2016 или по наследству/дарению от близкого родственника/приватизации — три года. Продавец вправе уменьшить облагаемую базу на имущественный налоговый вычет (до 1 000 000 рублей на долю в совокупности с вычетом от продажи иного имущества за год) либо на сумму документально подтверждённых расходов на приобретение доли, и при отсутствии налога к уплате (сумма вычета/расходов перекрывает доход) подать декларацию 3-НДФЛ не требуется, если доход ниже не облагаемого в силу вычета порога.

Поскольку конкретные нормы НК РФ сверх уже приведённых в прежних ответах (п. 2 ст. 217.1 и п. 1, 2 ст. 220 НК РФ) в настоящем диалоге дополнительно не цитировались, налоговый расчёт здесь дан как ориентир.

Вывод: обязанность уплатить НДФЛ и подать декларацию 3-НДФЛ возникает у продавца, только если доля продана дороже, чем покрывается расходами на её приобретение или имущественным вычетом (1 млн руб.), и если она находилась в собственности меньше минимального срока (3 или 5 лет в зависимости от основания приобретения); при продаже доли сособственнику каких-либо налоговых льгот по этому признаку не возникает. Для точного расчёта нужно определить дату и основание приобретения доли.

Кто и в каком порядке подаёт документы на регистрацию перехода права

Переход права собственности на долю по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
— п. 1, 3 ст. 551 ГК РФ

При нотариально удостоверенной сделке с долей заявление о государственной регистрации перехода права в Росреестр подаёт, по общему правилу, сам нотариус (в электронном виде или через иной предусмотренный законом способ), удостоверивший договор, — сторонам не нужно самостоятельно подавать документы, если иное не предусмотрено условиями сделки. Регистрация осуществляется при условии наличия регистрации права на объект в ЕГРН.

Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений. 3. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). 4. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 5. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
— ч. 1 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ

Регистратор вправе приостановить регистрацию, если не представлены необходимые документы, форма/содержание документов не соответствуют закону, отсутствует необходимое по закону согласие третьего лица или сделка ничтожна (п. 1, 5, 7, 15 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ). Это подтверждает значимость полного комплекта документов и согласия супруга, о которых сказано выше.

Вывод: после удостоверения договора у нотариуса заявление о регистрации перехода права на долю подаёт нотариус; переход права возникает с момента внесения записи в ЕГРН, подтверждением чего является выписка из ЕГРН, выдаваемая покупателю. Уклонение одной из сторон от регистрации влечёт возможность понуждения через суд и возмещения убытков (ст. 551 ГК РФ).

Сроки и альтернативы сделке; исполнение

Сроки (налог). Минимальный срок владения долей, по истечении которого доход от продажи не облагается НДФЛ, составляет три или пять лет в зависимости от основания приобретения: при приобретении по наследству, по договору дарения от члена семьи/близкого родственника, в результате приватизации или по договору пожизненного содержания с иждивением — три года, в остальных случаях — пять лет. До истечения этого срока продавец декларирует доход, но вправе уменьшить базу на расходы либо на вычет до 1 000 000 руб. Нормы НК РФ (п. 2, 3 ст. 217.1; пп. 1 п. 2 ст. 220) в настоящем диалоге не процитированы, поэтому налоговый вывод дан как ориентир и требует уточнения даты и основания приобретения доли.

Альтернативы. Вместо возмездной продажи долю можно подарить сособственнику (дарение между близкими родственниками не облагается НДФЛ у одаряемого; договор дарения недвижимости так же подлежит нотариальному удостоверению и регистрации). Выдел доли в натуре здесь не является самостоятельной альтернативой сделки, поскольку вы меняете не форму отчуждения, а покупателя — вопрос клиента именно о комплекте документов при продаже доли.

Исполнение. Исполнение завершается регистрацией перехода права в ЕГРН: документы подаёт нотариус, переход права наступает с момента внесения записи, подтверждением служит выписка. После регистрации продавец освобождается от владения долей, продавец и покупатель фиксируют состояние передачей акта и расчёт — распиской.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
— п. 1, 3 ст. 551 ГК РФ

Вывод: для НДФЛ решающее значение имеют дата и основание приобретения доли (3 или 5 лет); альтернативой продаже является дарение сособственнику; исполнение сделки завершается государственной регистрацией перехода права, которую инициирует нотариус, а расчёт и передача фиксируются распиской и передаточным актом.