В центре ситуации лежит конфликт между участниками долевой собственности на места общего пользования в коммунальной квартире. Два собственника комнат несут расходы на ремонт и содержание этих помещений, в то время как третий собственник, не проживающий в квартире и сдающий свою комнату внаем, уклоняется от участия в этих расходах.
Юридически значимым обстоятельством является то, что третий собственник является сособственником имущества общего пользования (коридор, кухня, санузел и т.д.) — то есть владеет долей в праве общей долевой собственности на эти помещения. Поскольку коммунальная квартира является многоквартирным домом в миниатюре, отношения по содержанию общего имущества регулируются нормами о долевой собственности.
Ключевым правовым фактом является то, что обязанность нести бремя содержания общего имущества возникает у участника долевой собственности в силу закона, независимо от того, проживает он в квартире или нет, пользуется общим имуществом лично или сдает его внаем. Факт сдачи комнаты квартирантам (договор аренды) порождает у собственника дополнительные обязанности, но не снимает с него перед другими сособственниками обязательств по ремонту общих помещений.
Непринципиально, устраивает ли третьего собственника текущее состояние мест общего пользования или нет: решение о необходимости ремонта должно приниматься коллективно, но если оно принято в установленном порядке (например, большинством голосов), затраты распределяются пропорционально долям. Отсутствие согласия одного из сособственников не освобождает его от обязанности участвовать в расходах.
Также юридически значимо, что два собственника, понесшие фактические расходы на ремонт, не могут просто требовать с третьего «скинуться» — должны быть выполнены определенные процедуры: либо предварительное согласование сметы (созыв собрания), либо, если ремонт был неотложным, последующее доказывание его необходимости и соразмерности затрат.
По сути, правоотношения квалифицируются как спор о распределении бремени содержания общего имущества между участниками долевой собственности (сособственниками комнат в коммунальной квартире), осложненный тем, что один из собственников не проживает в квартире, но извлекает доход от сдачи своей доли внаем. Правовое регулирование этих отношений основывается на принципе равенства участников в несении расходов на общее имущество пропорционально их долям.
Обязанность собственника комнаты в коммунальной квартире участвовать в расходах на содержание общего имущества прямо установлена нормами гражданского и жилищного законодательства. В силу ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле нести расходы по содержанию и сохранению общего имущества. Поскольку места общего пользования в коммунальной квартире (коридоры, кухня, санузел) находятся в общей долевой собственности собственников комнат, третий собственник, имея долю в этом имуществе, обязан участвовать в финансировании его ремонта независимо от того, проживает он в своей комнате или нет.
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению.
— ГК РФ, ст. 249
Специальная норма Жилищного кодекса — ст. 30 — конкретизирует эту обязанность для собственника комнаты: он несет бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире. Это означает, что даже если третий собственник не пользуется общим имуществом (не проживает, сдает комнату в аренду), его обязанность по финансированию ремонта не прекращается. Арендаторы не заменяют собственника в этой обязанности — они могут использовать помещения, но бремя содержания остается на собственнике.
Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
— ЖК РФ, ст. 30
Статья 41 ЖК РФ прямо закрепляет, что помещения, используемые для обслуживания более одной комнаты (коридоры, кухня, санузел), принадлежат собственникам комнат на праве общей долевой собственности. Таким образом, ремонт этих помещений — это не благотворительность, а обязанность каждого сособственника, вытекающая из самого статуса общего имущества.
Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире).
— ЖК РФ, ст. 41
Механизм определения доли каждого из собственников в этих расходах установлен ст. 42 и ст. 43 ЖК РФ. Согласно ст. 42, доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире пропорциональна размеру общей площади комнаты. А ст. 43 прямо устанавливает, что собственники комнат несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире, и доля обязательных расходов (в том числе на ремонт) определяется этой долей в праве. Следовательно, расходы на ремонт коридора, кухни и других мест общего пользования должны распределяться между всеми тремя собственниками пропорционально размерам их комнат, а не только между двумя проживающими.
- Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.
— ЖК РФ, ст. 42
- Собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире. 2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире указанного собственника.
— ЖК РФ, ст. 43
Общие нормы для многоквартирного дома — ст. 39 и ст. 158 ЖК РФ — также подтверждают эту обязанность. Статья 39 возлагает на всех собственников помещений бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, а ст. 158 конкретизирует, что собственник обязан участвовать в таких расходах соразмерно своей доле, в том числе путем внесения платы за содержание жилого помещения и взносов на капитальный ремонт. Хотя эти нормы в первую очередь адресованы общедомовому имуществу, они в совокупности со ст. 41–43 создают единый правовой режим, не оставляющий сомнений в обязанности третьего собственника.
- Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. 2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
— ЖК РФ, ст. 39
- Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт. ... 3. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.
— ЖК РФ, ст. 158
Если двое собственников за свой счет провели ремонт мест общего пользования, а третий отказался участвовать, они вправе взыскать с него понесенные расходы как неосновательное обогащение. Согласно норме ГК РФ о неосновательном обогащении, лицо, которое без установленных законом оснований сберегло имущество за счет другого, обязано возвратить неосновательно сбереженное. Третий собственник, пользуясь общим имуществом после ремонта (или в перспективе имея возможность им пользоваться), но не оплатив свою долю, сберегает свои средства за счет других сособственников.
- Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
— ГК РФ
Наконец, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, установленная ст. 153 ЖК РФ, возникает у собственника с момента возникновения права собственности. Плата за содержание жилого помещения, как указано в ст. 154 ЖК РФ, включает в себя плату за текущий ремонт общего имущества. Это означает, что даже если собственник не участвует в принятии решения о проведении конкретного ремонта, он всё равно обязан нести расходы на текущий ремонт общего имущества в составе платы. При этом самовольное ограничение его права пользования общим имуществом со стороны других собственников (например, запрет проходить по коридору или пользоваться кухней) не допускается без судебного решения и может быть обжаловано. Однако если ремонт проведен, а доля не оплачена, взыскание возможно через суд.
Для успешного взыскания необходимо собрать доказательства: документы, подтверждающие право собственности каждого из сособственников и размер долей (выписки из ЕГРН, техпаспорт), смету или договор подряда на ремонт с указанием перечня работ и стоимости, квитанции об оплате, а также письменные доказательства отказа третьего собственника участвовать (переписка, уведомление с отметкой о вручении). Факт непроживания и сдачи комнаты в аренду юридически не освобождает от обязанности, поэтому ссылаться на эти обстоятельства бесполезно.
