Можно ли продать долю в квартире без доверенности при наличии письменного согласия всех собственников, заверенного по месту работы

В рассматриваемой ситуации затронуты правоотношения, связанные с распоряжением имуществом, находящимся в общей долевой собственности. Ключевым моментом является то, что каждый из участников долевой собственности обладает самостоятельным правом собственности на свою долю, и для её отчуждения (продажи третьему лицу) необходимо волеизъявление каждого такого собственника. В данном случае собственники, которые не могут лично присутствовать при заключении сделки, хотят, чтобы договор от их имени подписал один из сособственников. Юридически значимым обстоятельством здесь является форма, в которой должно быть выражено волеизъявление отсутствующего собственника, чтобы наделить другого человека (в данном случае одного из совладельцев) полномочиями на подписание договора.

Представленное письменное согласие, заверенное по месту работы (в отделе кадров), с правовой точки зрения является не доверенностью, а скорее предварительным согласием на совершение сделки или подтверждением намерения. Однако такое согласие не решает главного вопроса: кто именно и на каком праве может подписывать договор от имени отсутствующего? Для совершения юридически значимых действий (подписание договора, подача документов на регистрацию) одно только согласие, даже нотариально удостоверенное, не заменяет представительства. Чтобы один человек мог подписать договор за другого, он должен действовать в качестве представителя, а для этого ему необходима доверенность. Заверение подписи в отделе кадров не приравнивается к нотариальному удостоверению, и такая подпись не порождает правовых последствий, аналогичных нотариально удостоверенному волеизъявлению на выдачу доверенности.

Позиция нотариуса, указавшего на необходимость личного присутствия либо нотариальной доверенности, обоснована. Для сделок с недвижимостью (в данном случае — договора купли-продажи долей в праве на квартиру) закон предъявляет повышенные требования к форме подтверждения полномочий представителя. Согласие на совершение сделки и доверенность на её подписание — это разные правовые инструменты. Первое лишь выражает одобрение в принципе, второе — даёт конкретному лицу полномочия действовать от чужого имени. Удостоверение подписи в отделе кадров (статья 80.2 Основ законодательства о нотариате) допустимо лишь в строго ограниченных случаях, которые не охватывают выдачу доверенности на участие в сделках с недвижимостью. Поэтому юридически значимым будет то, что без нотариально удостоверенной доверенности у подписывающего договор собственника отсутствуют надлежащим образом оформленные полномочия на представление интересов остальных сособственников, что ставит под сомнение возможность государственной регистрации перехода права собственности на основании такого договора.

При подписании договора купли-продажи недвижимости от имени нескольких собственников необходимо корректно оформить полномочия представителя. В рассматриваемой ситуации один из сособственников намерен подписать договор за остальных, имея лишь письменное согласие, заверенное по месту работы. Такой документ, вопреки ожиданиям собственников, не создаёт законного представительства.

Согласно статье 182 ГК РФ, сделка, совершённая представителем, порождает права и обязанности для представляемого только при наличии полномочия, основанного на доверенности, законе или акте госоргана. Письменное согласие на продажу, даже заверенное отделом кадров, не является доверенностью и не предоставляет права подписывать договор от имени других лиц. Оно лишь подтверждает одобрение сделки, но не уполномочивает на её совершение.

Продажа долей в праве общей собственности на квартиру без личного присутствия всех сособственников возможна исключительно при наличии нотариально удостоверенной доверенности. Представленное письменное согласие, подписи на котором заверены отделом кадров, не является доверенностью и не наделяет одного из собственников полномочиями подписать договор от имени остальных. Сделка, совершённая с нарушением этого требования, будет ничтожна, и регистрирующий орган откажет в переходе права.

Рекомендуемые действия

• Оформить нотариально удостоверенные доверенности от каждого отсутствующего собственника на того сособственника, который будет подписывать договор купли-продажи и подавать документы на регистрацию.
• При невозможности явки к нотариусу по месту нахождения недвижимости — обратиться к нотариусу по месту фактического нахождения собственника для удостоверения доверенности с последующим её направлением к месту совершения сделки.
• Если оформление доверенности по каким-либо причинам невозможно — обеспечить личное присутствие всех сособственников на сделке у нотариуса.
• Перед подписанием договора передать нотариусу, удостоверяющему сделку, оригиналы всех доверенностей для проверки их действительности и объёма полномочий.
• После подписания договора и его нотариального удостоверения подать документы на государственную регистрацию перехода права собственности в Росреестр (через нотариуса или самостоятельно) в установленные сроки.

Документы и доказательства

• Нотариально удостоверенные доверенности от каждого отсутствующего собственника с прямым указанием полномочий на распоряжение принадлежащей долей, подписание договора купли-продажи и подачу заявления на регистрацию перехода права.
• Письменное согласие, заверенное отделом кадров, используется исключительно для внутреннего подтверждения намерений, но для представления интересов в сделке не принимается.
• Правоустанавливающие документы на квартиру и выписка из ЕГРН, подтверждающая долевой характер собственности.

Сроки и риски

• Подписание договора лицом без нотариальной доверенности влечёт ничтожность сделки (статья 163 ГК РФ) и отказ Росреестра в регистрации перехода права.
• Стороны могут понести финансовые потери, включая утрату задатка или обязанность возместить убытки покупателю, если сделка будет признана недействительной по причине отсутствия надлежащих полномочий у подписанта.
• Нотариальное удостоверение доверенности и самого договора занимает короткое время при явке сторон, задержка возможна только при необходимости розыска нотариуса в удалённой местности.

Когда нужен адвокат

• При возникновении спора о действительности подписанного ранее договора на основании ненадлежащего подтверждения полномочий.
• Если кто-либо из собственников уклоняется от выдачи нотариальной доверенности или от явки на сделку без объективных причин.
• Для оценки альтернативных вариантов структурирования сделки при сохранении воли всех собственников на её совершение.
• В случае предъявления требований со стороны покупателя о признании сделки недействительной и взыскании убытков.
• При необходимости судебного урегулирования разногласий между сособственниками по вопросу распоряжения общим имуществом.