В рассматриваемой ситуации затронуты правоотношения, связанные с распоряжением имуществом, находящимся в общей долевой собственности. Ключевым моментом является то, что каждый из участников долевой собственности обладает самостоятельным правом собственности на свою долю, и для её отчуждения (продажи третьему лицу) необходимо волеизъявление каждого такого собственника. В данном случае собственники, которые не могут лично присутствовать при заключении сделки, хотят, чтобы договор от их имени подписал один из сособственников. Юридически значимым обстоятельством здесь является форма, в которой должно быть выражено волеизъявление отсутствующего собственника, чтобы наделить другого человека (в данном случае одного из совладельцев) полномочиями на подписание договора.
Представленное письменное согласие, заверенное по месту работы (в отделе кадров), с правовой точки зрения является не доверенностью, а скорее предварительным согласием на совершение сделки или подтверждением намерения. Однако такое согласие не решает главного вопроса: кто именно и на каком праве может подписывать договор от имени отсутствующего? Для совершения юридически значимых действий (подписание договора, подача документов на регистрацию) одно только согласие, даже нотариально удостоверенное, не заменяет представительства. Чтобы один человек мог подписать договор за другого, он должен действовать в качестве представителя, а для этого ему необходима доверенность. Заверение подписи в отделе кадров не приравнивается к нотариальному удостоверению, и такая подпись не порождает правовых последствий, аналогичных нотариально удостоверенному волеизъявлению на выдачу доверенности.
Позиция нотариуса, указавшего на необходимость личного присутствия либо нотариальной доверенности, обоснована. Для сделок с недвижимостью (в данном случае — договора купли-продажи долей в праве на квартиру) закон предъявляет повышенные требования к форме подтверждения полномочий представителя. Согласие на совершение сделки и доверенность на её подписание — это разные правовые инструменты. Первое лишь выражает одобрение в принципе, второе — даёт конкретному лицу полномочия действовать от чужого имени. Удостоверение подписи в отделе кадров (статья 80.2 Основ законодательства о нотариате) допустимо лишь в строго ограниченных случаях, которые не охватывают выдачу доверенности на участие в сделках с недвижимостью. Поэтому юридически значимым будет то, что без нотариально удостоверенной доверенности у подписывающего договор собственника отсутствуют надлежащим образом оформленные полномочия на представление интересов остальных сособственников, что ставит под сомнение возможность государственной регистрации перехода права собственности на основании такого договора.
При подписании договора купли-продажи недвижимости от имени нескольких собственников необходимо корректно оформить полномочия представителя. В рассматриваемой ситуации один из сособственников намерен подписать договор за остальных, имея лишь письменное согласие, заверенное по месту работы. Такой документ, вопреки ожиданиям собственников, не создаёт законного представительства.
Согласно статье 182 ГК РФ, сделка, совершённая представителем, порождает права и обязанности для представляемого только при наличии полномочия, основанного на доверенности, законе или акте госоргана. Письменное согласие на продажу, даже заверенное отделом кадров, не является доверенностью и не предоставляет права подписывать договор от имени других лиц. Оно лишь подтверждает одобрение сделки, но не уполномочивает на её совершение.
- Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.).
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 182
Далее, статья 185 ГК РФ определяет доверенность как письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому для представительства перед третьими лицами. Пункт 3 этой статьи допускает, что письменное уполномочие может быть представлено непосредственно третьему лицу (например, покупателю или нотариусу). Однако само по себе такое уполномочие должно быть оформлено надлежащим образом – в данном случае с соблюдением требования о нотариальном удостоверении, если того требует закон.
- Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.
- Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу, которое вправе удостовериться в личности представляемого и сделать об этом отметку на документе, подтверждающем полномочия представителя.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 185
Ключевое значение для данного спора имеет статья 185.1 ГК РФ, которая устанавливает, что доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена. Сама по себе сделка по продаже долей в праве общей собственности на недвижимость (а именно такова ситуация, поскольку квартира находится в долевой собственности) подлежит нотариальному удостоверению в силу специального закона (пункт 1 статьи 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» – данная норма не содержится в предоставленном контексте ГК РФ, но её следует искать в указанном законе). Следовательно, доверенность на подписание такого договора также должна быть нотариальной. Представленное согласие, заверенное по месту работы отделом кадров, не подпадает ни под одно из исключений, перечисленных в пункте 2 статьи 185.1 ГК РФ (там указаны лишь доверенности военнослужащих и лиц, находящихся на излечении в госпиталях, удостоверенные начальниками учреждений). Поэтому такое заверение не приравнивается к нотариальному удостоверению и не даёт права представлять других собственников.
- Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
- К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются: 1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, которые удостоверены начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом; 2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других орга
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 185.1
Наконец, следует учесть последствия несоблюдения формы. Статья 163 ГК РФ прямо указывает, что если нотариальное удостоверение сделки обязательно, то его несоблюдение влечёт ничтожность сделки. Договор, подписанный лицом без надлежащих полномочий (без нотариальной доверенности), не будет считаться заключённым от имени отсутствовавших собственников, а сама сделка может быть признана недействительной. Таким образом, нотариус обоснованно потребовал либо личного присутствия всех сособственников, либо нотариальной доверенности на одного из них.
- Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 163
Резюмируя: письменное согласие, заверенное по месту работы, не заменяет нотариальную доверенность и не даёт права одному собственнику подписывать договор за остальных. Единственные законные варианты – личное участие каждого собственника или оформление нотариальной доверенности на представителя.
