В описанной ситуации собственник владеет двумя самостоятельными объектами гражданских прав: индивидуально-определенным объектом — машино-местом (имеет собственный кадастровый номер) и долей в праве общей долевой собственности на общее имущество паркинга (в данном случае подсобные помещения, у которых свой кадастровый номер на всю площадь). Эти два объекта имеют разный правовой режим, хотя и приобретались одновременно.
Юридически значимым является то, что владение машино-местом неразрывно связано с наличием доли в общем имуществе — без этой доли использовать машино-место в соответствии с его назначением невозможно (доступ, проход, обслуживание). Следовательно, при продаже машино-место и доля в общем имуществе фактически должны отчуждаться совместно, как единый объект гражданского оборота (следуя судьбе главной вещи). Однако с точки зрения закона доля в общем имуществе следует судьбе права на само машино-место, а не наоборот.
Ключевая правовая квалификация: поскольку доля (1/163) является частью общей долевой собственности на подсобные помещения, её продажа подпадает под правила преимущественного права покупки, установленные для участников долевой собственности. Но если машино-место (основная вещь) и доля продаются как единое целое третьему лицу, возникает вопрос: требуется ли сначала предлагать только долю (без машино-места) остальным сособственникам подсобных помещений, или же все три элемента продаются совместно, и преимущественное право распространяется на весь пакет. Суть ситуации в том, что право преимущественной покупки касается именно доли в общем имуществе, а не самого машино-места, которое является индивидуальным объектом.
Дополнительный юридически значимый аспект — форма сделки. Если продается доля в праве общей собственности на недвижимость, закон в ряде случаев требует нотариального удостоверения. Однако здесь продается не просто доля, а одновременно и отдельный объект (машино-место), что усложняет определение обязательной формы. Наличие нескольких кадастровых номеров и разных режимов собственности создает неоднозначность: требуется ли удостоверение у нотариуса как для сделки с долей, или достаточно простой письменной формы с регистрацией через МФЦ.
Таким образом, в ситуации пересекаются нормы о праве общей долевой собственности (преимущественное право покупки доли), о судьбе принадлежностей при отчуждении главной вещи (доля следует за машино-местом), а также о форме сделок с недвижимостью, осложненных наличием долевого участия. Разрешение этих вопросов потребует анализа: что именно продается — единый имущественный комплекс, два отдельных объекта или доля как самостоятельный объект, будет ли это считаться отчуждением доли в общем имуществе, и какая форма сделки обязательна исходя из состава отчуждаемого.
Ключевой вопрос — о правовой судьбе доли в общем имуществе при продаже машино-места. Согласно ст. 290 Гражданского кодекса РФ, собственник не вправе отчуждать свою долю отдельно от машино-места. Следовательно, продажа возможна только как единого объекта: вместе с машино-местом доля в общем имуществе переходит к новому собственнику автоматически, без какого-либо выделения.
Собственник помещения, машино-места не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу его доли отдельно от права собственности на помещение, машино-место.
— Гражданский кодекс РФ, ст. 290
В вашей ситуации машино-место имеет отдельный кадастровый номер, а доля в общем имуществе (1/163) зафиксирована своим кадастровым номером, но неразрывно связана с машино-местом. Поэтому продать можно всё сразу — как единую вещь, причём доля не требует обособленного отчуждения.
Теперь о преимущественном праве покупки доли другими участниками долевой собственности. Ст. 250 ГК РФ устанавливает такое право при продаже доли постороннему лицу, но с важным исключением: оно не действует, если доля продаётся с публичных торгов, а также в случаях, предусмотренных п. 2 ст. 259.2 ГК РФ. Однако в вашем случае публичные торги уже состоялись (вы купили на городских торгах). Кроме того, ключевое правило ст. 290 ГК РФ запрещает отчуждение доли отдельно от машино-места. Это означает, что при продаже машино-места доля не продаётся как самостоятельный объект, а следует за ним. Таким образом, преимущественное право других сособственников на покупку доли в общем имуществе при продаже самого машино-места не возникает. Они не вправе заблокировать сделку или потребовать первоочередного выкупа доли, поскольку доля не отчуждается отдельно.
- При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.
- Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение де
— Гражданский кодекс РФ, ст. 250
Поскольку доля не продаётся отдельно, а следует за машино-местом, обязанность предлагать её другим сособственникам отсутствует. Соответственно, ваш второй вопрос (что делать при отказе) неактуален — вы не обязаны получать отказ; продавайте машино-место с долей любому третьему лицу без предварительного согласования.
Что касается формы сделки, в контексте из НПА отсутствует прямая норма, обязывающая нотариальное удостоверение при продаже машино-места с долей. По общему правилу ГК РФ, сделки с недвижимостью в простой письменной форме (ст. 550 ГК РФ — купля-продажа недвижимости) не требуют нотариального заверения, если иное не установлено законом. Исключения касаются, например, продажи долей в праве общей собственности (ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ), но в вашем случае доля в общем имуществе не продаётся обособленно, а следует за машино-местом, поэтому требование о нотариальном удостоверении на данную сделку не распространяется. Вы вправе оформить договор купли-продажи в простой письменной форме и подать документы на регистрацию через МФЦ или напрямую в Росреестр. Государственная регистрация возникновения, перехода или прекращения права на машино-место одновременно является регистрацией тех же действий в отношении неразрывно связанной с ним доли в общем имуществе — это следует из ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»:
Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на машино-место и (или) нежилое помещение в гаражном комплексе и обременения таких машино-места и (или) нежилого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества.
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 42
Таким образом, вы можете продать машино-место вместе с долей без предварительного предложения её другим собственникам и без нотариального удостоверения, оформив сделку через МФЦ или Росреестр.
