Имел место юридически значимый факт: один из участников общей долевой собственности на земельный участок (сособственник) самостоятельно, без получения предварительного согласия второго сособственника, осуществил строительство объекта капитального строительства — второго жилого дома. Второй сособственник не участвовал в процессе строительства ни финансово, ни физически, не давал разрешения на его проведение и в настоящее время лишен доступа в построенное здание. Строительство было произведено на земельном участке, находящемся в общей долевой собственности.
С правовой точки зрения, в данной ситуации затронуты следующие правоотношения: отношения общей долевой собственности на земельный участок, отношения, связанные с осуществлением права собственности (владения, пользования и распоряжения общим имуществом), отношения по созданию объекта недвижимости (строительству) и последующей его легализации, а также отношения, связанные с защитой права собственности от нарушений, не связанных с лишением владения.
Юридически значимым обстоятельством является то, что строительство велось на земельном участке, принадлежащем обоим сособственникам на праве общей долевой собственности. Поскольку участок является общим, распоряжение и пользование им, в том числе возведение на нем строений, по общему правилу должно осуществляться по соглашению всех участников долевой собственности. Действия одного сособственника по самостоятельному строительству дома без согласия другого являются нарушением режима общей долевой собственности.
Ключевая правовая неопределенность заключается в характеристике построенного здания. Если при возведении дома были нарушены градостроительные и строительные нормы и правила, и постройка возведена на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает такого строительства, либо без получения необходимых разрешений, такое здание может быть признано самовольной постройкой. Правовой статус этого объекта (является ли он законным или самовольным) напрямую влияет на объем прав второго сособственника.
Также юридически значимым является факт наличия у построенного дома признаков объекта недвижимости (прочная связь с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба). Если дом уже существует как объект, его юридическая судьба и возможность определения долей в праве собственности на него зависят от согласия сторон, законности строительства и возможности раздела или выдела доли из общего имущества. Факт неучастия второго собственника в строительстве не является автоматическим основанием для лишения его прав на результат, полученный от использования общего имущества.
Ключевой для оценки прав второго собственника является норма о самовольной постройке, закреплённая в статье 222 ГК РФ. Поскольку второй дом возведён одним из сособственников без согласия другого и, очевидно, без необходимых разрешений, он обладает признаками самовольной постройки. Это означает, что лицо, его построившее, не приобретает на него право собственности. Следовательно, у второго собственника, не участвовавшего в строительстве, не может возникнуть право на долю в этом доме на основании самого факта постройки — объект юридически не существует в качестве правомерной недвижимости до момента его узаконения или сноса.
- Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил...
- Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями...
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 222
Тем не менее, земельный участок, на котором построен дом, находится в общей долевой собственности (ст. 244 ГК РФ). Это означает, что его судьба — включая возведение на нём объектов — подлежит совместному распоряжению. Статья 246 ГК РФ прямо требует согласия всех участников долевой собственности на распоряжение общим имуществом. Строительство второго дома является актом распоряжения участком, так как изменяет его состояние и возлагает на второго собственника бремя содержания и охраны нового объекта. Без его согласия такие действия неправомерны.
- Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 246
Второй собственник, лишённый доступа в построенный дом, может защищать своё право на владение и пользование общим участком. Согласно статье 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. Поскольку один сособственник фактически исключил другого из пользования частью участка, занятой домом, второй собственник вправе обратиться в суд с требованием определить порядок пользования участком, включая доступ к этому дому. При невозможности предоставить ему соразмерную часть он может претендовать на компенсацию.
- Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 247
Для защиты от самоуправного исключения из пользования домом второй собственник может применить негаторный иск. Статья 304 ГК РФ даёт собственнику право требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Отказ в доступе в дом, расположенный на общедолевом участке, является таким нарушением, так как дом — часть общего имущества, которым второй собственник вправе пользоваться соразмерно своей доле. Это требование будет уместно даже до узаконения постройки, поскольку оно направлено на защиту права пользования земельным участком, а не самого дома как объекта недвижимости.
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 304
Что касается узаконения постройки, статья 263 ГК РФ закрепляет за собственником земельного участка право возводить на нём здания, но при условии соблюдения градостроительных и строительных норм. Однако для участка в общей долевой собственности такое право не может быть реализовано одним из сособственников без согласия остальных. Последствия возведения самовольной постройки прямо отсылают к статье 222 ГК РФ.
Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения... Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание... возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки... определяются статьей 222 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 263
Наконец, для приведения постройки в правомерное состояние потребуется получение разрешения на строительство (реконструкцию), что диктуется Градостроительным кодексом. Статья 51 ГрК РФ устанавливает, что разрешение на строительство даёт застройщику право осуществлять строительство. Поскольку второй собственник не давал согласия, а первый собственник возвёл объект без разрешения, постройка является самовольной. Узаконить её можно только в судебном порядке, и для этого потребуется согласие второго сособственника на строительство, так как иначе будет нарушен режим общей долевой собственности. Суд может признать право собственности на самовольную постройку за застройщиком, если она не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, — но здесь права второго сособственника очевидно нарушены, что делает легализацию маловероятной без его согласия.
- Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом... а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства.
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 51
