Какую доверенность нужно получить от совладельца долевой собственности для ипотеки или залога его доли в банке: нотариальная, с правом распоряжения или особая форма для залога

Ситуация заключается в следующем: у вас и вашего друга имеется объект недвижимости, находящийся в общей долевой собственности. Вы намерены получить в банке кредит и в качестве обеспечения исполнения обязательств по этому кредитному договору передать банку в залог (ипотеку) всю недвижимость целиком. Поскольку вы не являетесь единоличным собственником, для передачи общего имущества в залог необходимо волеизъявление всех сособственников. Юридически значимым действием здесь является получение от вашего друга согласия на обременение его доли ипотекой, а также полномочий на совершение от его имени всех необходимых действий по оформлению залога и подписанию договора.

В данной ситуации затронуты правоотношения, связанные с распоряжением имуществом, находящимся в общей долевой собственности (в частности, передача его в залог), а также с представительством — один собственник действует от имени другого на основании доверенности. Ключевой правовой вопрос — форма и содержание документа, который друг должен выдать вам, чтобы вы могли от его имени подписать договор ипотеки (залога недвижимости) и зарегистрировать обременение в отношении его доли.

С юридической точки зрения, простая письменная доверенность с общим указанием «на право распоряжения имуществом» в данном случае недостаточна. Для того чтобы у банка и регистрирующего органа (Росреестра) не возникло сомнений в ваших полномочиях, доверенность должна быть нотариально удостоверена и содержать четкий перечень специальных полномочий. В частности, в ней должно быть прямо указано право: на заключение (подписание) от имени друга кредитного договора и договора об ипотеке (залоге недвижимости), на подачу документов на государственную регистрацию ипотеки, на получение закладной (если она будет выдаваться), а также на совершение всех сопутствующих действий. Без такого прямого указания банк, действуя осмотрительно, не примет доверенность, так как у него не будет уверенности в том, что вы правомочны обременять чужую собственность.

Что касается формы: требование банка о нотариальном удостоверении доверенности в данном случае является обоснованным. Закон устанавливает, что доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы (а договор ипотеки, как и последующая регистрация перехода прав и обременений, подлежит обязательному нотариальному удостоверению), сама должна быть удостоверена нотариально. Поскольку вы находитесь в разных городах, вариант дистанционного оформления через нотариуса (с использованием удаленных каналов связи) является юридически корректным и полностью соответствует требованиям закона.

Для определения надлежащей формы волеизъявления вашего друга — сособственника, чья доля будет передана в залог, — необходимо обратиться к нормам, регулирующим распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности. Согласно ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников, а каждый участник вправе распорядиться своей долей по своему усмотрению, в том числе отдать её в залог. Поскольку вы планируете заложить недвижимость целиком, а не только свою долю, для передачи доли друга в залог требуется его прямое согласие, выраженное в форме, позволяющей банку удостовериться в его воле. Фактически ваш друг, выдавая доверенность на совершение сделки по передаче его доли в ипотеку, реализует своё правомочие распоряжения долей, что прямо предусмотрено пунктом 2 данной статьи.

"1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению ... отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 246

Для оформления кредита под залог всей недвижимости ваш друг должен выдать вам нотариально удостоверенную доверенность с прямым указанием полномочий на передачу его доли в ипотеку и на подписание всех необходимых документов. Доверенность в простой письменной форме или общая «на право распоряжения имуществом» не будут приняты ни банком, ни Росреестром — закон в данном случае императивно требует нотариальной формы, и вы рискуете получить отказ в регистрации ипотеки. Именно таков осмотрительный подход кредитной организации, поэтому требование банка о нотариальной доверенности полностью обоснованно.

Рекомендуемые действия

• Согласуйте с банком точный перечень полномочий, которые должны быть зафиксированы в доверенности (подписание кредитного договора, договора ипотеки, заявления на государственную регистрацию обременения, получение закладной и т.п.), чтобы исключить риск отказа.
• Обратитесь к нотариусу, имеющему техническую возможность удостоверить доверенность дистанционно (с использованием видеосвязи или усиленной квалифицированной электронной подписи), и подготовьте вместе с ним проект, отражающий все согласованные с банком полномочия.
• Убедитесь, что в доверенности прямо указано: право друга передать его долю в залог (ипотеку) и право представителя подписать от имени друга договор ипотеки, а также подать документы на государственную регистрацию ипотеки в Росреестр.
• Получив доверенность (в бумажном или электронном виде), предъявите её банку для проверки и дождитесь письменного подтверждения, что документ соответствует их требованиям, и только после этого приступайте к подписанию кредитных и залоговых договоров.
• При подписании договора ипотеки от имени друга действуйте строго в рамках предоставленных полномочий, сохраняйте копии всех документов и отслеживайте срок действия доверенности — если он истечёт до завершения оформления, потребуется выдать новую.