Иконка поиска
Логотип Все адвокаты

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Потребуйте от нотариуса направить письменные уведомления трем сособственникам земли о продаже долей с указанием цены и условий.descriptionИзвещение (оферта) о продаже доли третьему лицу
  2. 2
    Выждите один месяц после вручения уведомлений всем сособственникам или получите их нотариальные отказы от выкупа.
  3. 3
    Удостоверьте единый договор купли-продажи долей гаража и земли у нотариуса — раздельная продажа недопустима.descriptionДоговор купли-продажи земли и гаража
  4. 4
    Поручите нотариусу подать заявление на регистрацию перехода права в Росреестр после удостоверения сделки.
  5. 5
    При отказе нотариуса соблюдать преимущественное право — обратитесь к другому нотариусу или адвокату.

Документы и доказательства

  • Свидетельства о праве на наследство на гараж и на 1/4 долю земельного участка.
  • Выписки из ЕГРН на гараж и на земельный участок (для проверки всех сособственников).
  • Письменные уведомления трём другим сособственникам земли о намерении продать долю.
  • Документы, подтверждающие вручение уведомлений (почтовые квитанции, описи вложения).
  • Письменные отказы сособственников от преимущественного права покупки (если получены).
  • Нотариально удостоверенный договор купли-продажи долей в праве на гараж и землю.

  • Срочно: первые шаги

    • Немедленно сообщите нотариусу, который будет удостоверять сделку, полные данные всех трех сособственников земельного участка.
    • Потребуйте от нотариуса направить каждому из этих сособственников письменное уведомление о продаже долей с указанием цены.
    • Не подписывайте договор купли-продажи, пока не истечет один месяц с момента вручения уведомлений всем трем соседям.
    • Получите от каждого сособственника либо нотариальный отказ от преимущественного права покупки, либо дождитесь молчания в течение месяца.
    • Убедитесь, что единый договор купли-продажи одновременно передает доли в гараже и соответствующие доли в земле.
    • Если нотариус настаивает на ненужности уведомления — немедленно обратитесь к другому нотариусу или к адвокату.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к другому нотариусу, если текущий настаивает на отсутствии необходимости уведомлять соседей-сособственников земли.
    • Наймите адвоката для составления мотивированной позиции по ст. 250 ГК РФ при разногласиях с нотариусом.
    • Если соседи-сособственники земли подадут иск о переводе прав покупателя: Привлеките адвоката, если соседи-сособственники земли подадут иск о переводе прав покупателя.
    • Если возникнет спор о цене продаваемой доли с другими сособственниками: Проконсультируйтесь с адвокатом, если возникнет спор о цене продаваемой доли с другими сособственниками.
    • Обратитесь к адвокату для проверки правильности оформления единого договора купли-продажи гаража и земли.

  • Альтернативные пути

    • Предложите другим сособственникам земли выкупить ваши доли по рыночной цене, минуя продажу постороннему лицу.
    • Договоритесь с соседями о продаже всего земельного участка целиком единому покупателю с последующим разделом выручки.
    • Обменяйте свои доли в праве на землю на равноценное имущество одного из сособственников.
    • Внесите свои доли в уставный капитал создаваемого вами и соседями юридического лица.
    • Подарите свои доли в праве на землю одному из сособственников, если он готов принять дар.
    • Обратитесь к другому нотариусу для разъяснения порядка уведомления сособственников земли.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Ситуация связана с распоряжением имуществом, находящимся в долевой собственности, после смерти наследодателя. Конкретно речь идет о продаже доли в праве на капитальный гараж и одновременно доли в праве на земельный участок, который находится в общей долевой собственности с другими лицами (тремя соседями-владельцами гаражей). Юридически значимыми являются два аспекта: во-первых, порядок отчуждения недвижимости, находящейся в долевой собственности между матерью и сестрой; во-вторых, правовой режим земельного участка, где у матери и сестры есть лишь доля (5/6 и 1/6 от 1/4), а остальные 3/4 участка принадлежат третьим лицам. Ключевой вопрос — требуется ли получать предварительное согласие этих третьих лиц на продажу, а также должна ли сделка обязательно оформляться у нотариуса или возможна самостоятельная регистрация в Росреестре. Важно разделить два объекта: сам гараж (который, судя по описанию, находится в общей долевой собственности только матери и сестры) и земельный участок (где доли матери и сестры являются лишь частью общей собственности с посторонними лицами). Также необходимо учитывать, отчуждаются ли доли в праве на гараж и на землю как единый объект или раздельно.

Согласно ст. 246 ГК РФ, участник долевой собственности вправе распорядиться своей долей, но с соблюдением правил о преимущественном праве покупки. Мать и сестра, владея 5/6 и 1/6 от 1/4 доли земельного участка, намерены продать гараж и соответствующую долю земли. Поскольку земельный участок находится в общей долевой собственности с тремя другими владельцами, отчуждение доли в праве на землю подчиняется специальному механизму, предусмотренному ст. 250 ГК РФ, а не просто согласию всех участников.

"2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса."
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 246

Эта норма прямо отсылает к ст. 250 ГК РФ, которая устанавливает преимущественное право покупки. Продажа доли в праве общей собственности на земельный участок — даже в составе единого объекта с гаражом — не отменяет обязанности предложить выкупить эту долю сначала остальным сособственникам земли. Нотариус ошибочно полагает, что единый объект исключает применение ст. 250. Однако гараж и земля — самостоятельные объекты недвижимости, а закон не делает исключений для «единых объектов» при отчуждении доли в праве на земельный участок. Другие три владельца земельного участка имеют преимущественное право на покупку доли матери и сестры в праве на землю. Без соблюдения процедуры извещения таких участников сделка может быть оспорена.

"1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение де"
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 250

Таким образом, согласие других сособственников земли не требуется в виде отдельного документа, но необходимо уведомить их о предстоящей продаже и предоставить им возможность реализовать преимущественное право покупки. Если они в течение месяца не ответят или откажутся, продажа возможна без их дополнительного согласия.

Что касается формы сделки, ст. 163 ГК РФ устанавливает, что нотариальное удостоверение обязательно в случаях, указанных в законе. В представленном контексте норма о том, какая именно сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению, отсутствует. Однако из ст. 163 следует, что если законом (например, иным федеральным законом) такое требование введено, его несоблюдение влечет ничтожность сделки.

"2. Нотариальное удостоверение сделок обязательно:

  1. в случаях, указанных в законе;
  2. в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.
  1. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность."
    — Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 163

Поскольку в данном контексте нет специальной нормы, предписывающей нотариальное удостоверение сделок с долями в праве общей собственности на недвижимость, следует обратиться к Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (статья 42), который прямо требует нотариальной формы для договоров об отчуждении долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, если все стороны — физические лица. Таким образом, для продажи доли в праве на земельный участок и гаража (который также находится в долевой собственности) нотариальное удостоверение обязательно, и нотариус в этой части прав.

Продажа возможна, но только при строгом соблюдении особой процедуры. Утверждение нотариуса о ненужности согласования с соседями по земле является ошибочным и опасным. Для отчуждения доли земельного участка постороннему лицу требуется не получение формального согласия, а обязательное письменное уведомление остальных сособственников с предоставлением им преимущественного права выкупа. Нотариальная форма сделки при этом действительно обязательна, поскольку отчуждаются доли в праве общей собственности на недвижимость.

Сроки и риски

Игнорирование преимущественного права покупки и продажа доли без уведомления сособственников земли позволяют любому из них в течение трех месяцев обратиться в суд с требованием о переводе на себя прав и обязанностей покупателя. Несоблюдение нотариальной формы сделает сделку ничтожной и воспрепятствует государственной регистрации перехода права.

Рекомендуемые действия

  • Передать нотариусу, который будет удостоверять сделку, сведения о трёх других сособственниках земельного участка для подготовки и направления им официальных письменных уведомлений о намерении продать доли матери и сестры с указанием цены и иных условий.
  • Выждать один календарный месяц с момента вручения уведомлений всем сособственникам (или дождаться от них нотариально удостоверенных отказов от преимущественного права покупки раньше этого срока).
  • Сформировать единый предмет договора купли-продажи, где будут одновременно отчуждаться доли в праве на гараж и соответствующие им доли в праве на земельный участок, поскольку раздельная продажа не соответствует принципу единства судьбы строения и земли.
  • Удостоверить единый договор купли-продажи у нотариуса после документального подтверждения соблюдения преимущественного права покупки.
  • Подать нотариусом (или через него) заявление на государственную регистрацию перехода права собственности к покупателю в Росреестр.
  • При возникновении разногласий с нотариусом по вопросу обязательности уведомления сособственников — передать документы другому нотариусу или обратиться к адвокату для составления мотивированной правовой позиции со ссылкой на ст. 250 ГК РФ.