Эта норма прямо отсылает к ст. 250 ГК РФ, которая устанавливает преимущественное право покупки. Продажа доли в праве общей собственности на земельный участок — даже в составе единого объекта с гаражом — не отменяет обязанности предложить выкупить эту долю сначала остальным сособственникам земли. Нотариус ошибочно полагает, что единый объект исключает применение ст. 250. Однако гараж и земля — самостоятельные объекты недвижимости, а закон не делает исключений для «единых объектов» при отчуждении доли в праве на земельный участок. Другие три владельца земельного участка имеют преимущественное право на покупку доли матери и сестры в праве на землю. Без соблюдения процедуры извещения таких участников сделка может быть оспорена.
"1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение де"
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 250
Таким образом, согласие других сособственников земли не требуется в виде отдельного документа, но необходимо уведомить их о предстоящей продаже и предоставить им возможность реализовать преимущественное право покупки. Если они в течение месяца не ответят или откажутся, продажа возможна без их дополнительного согласия.
Что касается формы сделки, ст. 163 ГК РФ устанавливает, что нотариальное удостоверение обязательно в случаях, указанных в законе. В представленном контексте норма о том, какая именно сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению, отсутствует. Однако из ст. 163 следует, что если законом (например, иным федеральным законом) такое требование введено, его несоблюдение влечет ничтожность сделки.
"2. Нотариальное удостоверение сделок обязательно:
- в случаях, указанных в законе;
- в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.
- Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность."
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 163
Поскольку в данном контексте нет специальной нормы, предписывающей нотариальное удостоверение сделок с долями в праве общей собственности на недвижимость, следует обратиться к Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (статья 42), который прямо требует нотариальной формы для договоров об отчуждении долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, если все стороны — физические лица. Таким образом, для продажи доли в праве на земельный участок и гаража (который также находится в долевой собственности) нотариальное удостоверение обязательно, и нотариус в этой части прав.
