Пользователь является участником общей долевой собственности на квартиру, владея долей в размере 1/10. Он планирует продать эту долю другой участнице общей долевой собственности (совладелице). Стороны находятся в контакте и могут напрямую обсуждать условия сделки. Нотариус устно разъяснил, что в данном случае достаточно просто договориться, без оформления официальных письменных уведомлений.
Юридически значимым является то, что между сторонами существуют отношения общей долевой собственности, регулируемые гражданским законодательством. Продажа одним участником своей доли другому участнику той же собственности представляет собой сделку по отчуждению имущества, находящегося в общей долевой собственности.
Ключевой правовой вопрос в данной ситуации — необходимость соблюдения преимущественного права покупки. В общем случае, при продаже доли постороннему лицу, продавец обязан письменно известить остальных участников о намерении продать долю и её цене. Однако в описанных обстоятельствах покупателем является уже существующий участник долевой собственности. Такая сделка (между дольщиками) считается отчуждением доли внутри круга совладельцев, в связи с чем формальная процедура письменного уведомления о намерении продать долю другому дольщику, как правило, не требуется, так как участник уже выражает согласие на покупку непосредственно в момент заключения сделки.
Юридически значимым обстоятельством является форма, в которой должна быть заключена сама сделка. По общему правилу, сделки с долями в праве общей собственности на недвижимость подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Это означает, что сам договор купли-продажи доли, независимо от того, продается ли она постороннему лицу или другому совладельцу, должен быть составлен в письменной форме и удостоверен нотариусом. Устная договоренность или простая письменная форма договора без нотариального удостоверения будет считаться ничтожной.
Таким образом, хотя письменное уведомление другому совладельцу может не требоваться, сама сделка (договор купли-продажи) должна быть оформлена строго в нотариальной форме, и именно нотариус проверит все юридические аспекты, включая полномочия сторон и законность отчуждения.
Продажа доли в праве общей долевой собственности регулируется правилами Гражданского кодекса РФ, которые по-разному применяются в зависимости от того, кому отчуждается доля — постороннему лицу или участнику долевой собственности.
Согласно ст. 246 ГК РФ, участник долевой собственности вправе продать свою долю, но с соблюдением правил, установленных ст. 250 ГК РФ. Это общее положение, которое подчиняет любую возмездную сделку по отчуждению доли специальным правилам о преимущественном праве покупки.
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать ... свою долю ... с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 246
Однако ключевое правило — преимущественное право покупки — закреплено в ст. 250 ГК РФ, и его применение напрямую зависит от того, является ли покупатель «посторонним лицом». В вашей ситуации покупатель — совладелец квартиры, то есть участник долевой собственности, а не постороннее лицо. Поскольку продажа осуществляется не постороннему лицу, а одному из сособственников, правило о преимущественном праве покупки (и корреспондирующая ему обязанность извещать остальных участников) не активируется. Статья 250 ГК РФ прямо связывает обязанность письменного извещения с намерением продать долю именно «постороннему лицу». Ниже приведена норма, которая это подтверждает.
- При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях... 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 250
Поскольку в вашем случае покупатель — не постороннее лицо, а действующий участник долевой собственности, то обязательства направлять ему или какому-либо другому совладельцу письменное извещение о намерении продать долю не возникает. Нотариус правильно указал, что стороны могут договориться напрямую без формальных уведомлений — закон этого не требует.
Теперь о форме сделки. Даже если уведомление не нужно, сама сделка по продаже доли в праве собственности на квартиру должна соответствовать требованиям к форме договора продажи недвижимости. В силу ст. 550 ГК РФ такой договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Это обязательное условие, и его несоблюдение влечет недействительность сделки.
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 550
Кроме того, переход права собственности на недвижимость по такому договору подлежит государственной регистрации, как установлено ст. 551 ГК РФ. Без регистрации право собственности к покупателю не перейдет.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 551
Таким образом, для продажи вашей 1/10 доли совладелице достаточно заключить с ней письменный договор (один документ, подписанный обеими сторонами) и зарегистрировать переход права в Росреестре. Письменное уведомление ей (или другим совладельцам) не требуется, так как покупатель — участник долевой собственности, а не постороннее лицо.
