Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 252
Отдельного внимания заслуживает предложенное сторонами соглашение о безвозмездном пользовании, дающее право прохода через помещение другого собственника. Такое соглашение заключено в рамках ст. 247 ГК РФ, регулирующей владение и пользование общим имуществом. Данная норма позволяет участникам долевой собственности установить порядок пользования общей вещью по соглашению. В период, пока здание остаётся в общей собственности, собственник, чьё помещение не имеет выхода, может получить доступ через помещение другого сособственника на основании такого соглашения. Однако ст. 247 ГК РФ действует только в отношении имущества, находящегося в общей долевой собственности. После выдела доли в натуре помещение перестаёт быть частью общего имущества, и отношения между бывшими сособственниками как собственниками самостоятельных объектов регулируются иными нормами (в частности, о сервитуте, которые в представленном контексте отсутствуют). Соглашение о безвозмездном пользовании, заключённое между сособственниками до выдела, не может служить законным основанием для доступа к выделенному помещению после прекращения режима общей собственности, если оно не предусматривает бессрочное или долгосрочное обременение (например, установление частного сервитута). В контексте ст. 247 ГК РФ такое соглашение — лишь временный способ урегулирования пользования общей вещью, не порождающий права следования.
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 247
Что касается возможности оставить одно помещение (например, коридор или холл) в общей долевой собственности, а остальные помещения выделить в натуре каждому собственнику, то ст. 252 ГК РФ допускает раздел общего имущества по соглашению сторон, в том числе частичный. По смыслу закона, выдел доли может быть произведён как в отношении всего имущества, так и в отношении его части, если остальная часть продолжает находиться в общей собственности. Однако такой вариант практически реализуем только при условии, что оставшееся в общей собственности помещение действительно является вспомогательным и предназначено для обслуживания выделенных частей (например, общий коридор, лестница, санузел). В данной ситуации одно из рассматриваемых помещений — то, которое планируется оставить в общей собственности, — должно быть функционально необходимо для доступа к выделяемым помещениям. Если это помещение общего пользования (например, вестибюль), то его оставление в общей долевой собственности может быть допустимо по соглашению сторон. Однако в контексте ГК РФ нет прямого запрета на такой частичный выдел, но необходимо учитывать, что каждое выделенное помещение должно быть самостоятельным объектом недвижимости. Если у помещения, которое собственник хочет получить в собственность, нет выхода именно к местам общего пользования (а не к улице), то при оставлении общего помещения в общей собственности доступ к нему будет возможен именно через это общее помещение. Таким образом, частичный выдел с сохранением одного помещения в общей долевой собственности возможен по соглашению всех собственников и может решить проблему доступа, если это общее помещение обеспечит проход к выделенным частям здания. Судебный порядок здесь также может быть применён, но суд будет оценивать, не нарушает ли такой раздел принципов соразмерности и не создаёт ли несоразмерных неудобств для остающихся сособственников.
Поскольку в предоставленном контексте отсутствуют нормы о неделимых вещах (ст. 133 ГК РФ) и о праве ограниченного пользования чужим земельным участком или недвижимостью (сервитут, ст. 274 ГК РФ), эти вопросы остаются за рамками анализа. Для полноценного решения проблемы отсутствия отдельного выхода потребуется обращение к институту сервитута, который не предусмотрен цитированными нормами.
