В данной ситуации рассматривается возможность раздела объекта недвижимости, находящегося в общей долевой собственности двух лиц. Речь идёт об отдельно стоящем нежилом здании, которое после перепланировки фактически состоит из двух изолированных помещений, каждое из которых оснащено отдельным санузлом и соответствует строительным нормам по площади. Один из сособственников желает выделить свою долю в натуре, получив в собственность конкретное помещение, однако это помещение не имеет собственного выхода ни на улицу, ни в места общего пользования здания. Доступ к нему возможен только через помещение, принадлежащее другому собственнику. Для обеспечения такого доступа между сторонами заключено соглашение о безвозмездном пользовании (ссуде), дающее право прохода через чужое помещение.
Юридически значимым является то, что при выделе доли в натуре из общей долевой собственности каждый из участников должен получить изолированную часть объекта, которая может эксплуатироваться независимо от остальных частей. Ключевая проблема заключается в отсутствии у выделяемого помещения отдельного выхода — это техническая характеристика, которая напрямую влияет на возможность признания помещения самостоятельным объектом недвижимости. Соглашение о безвозмездном пользовании, заключённое между сособственниками, юридически устанавливает порядок пользования чужим имуществом, но не создаёт самостоятельного вещного права на проход (сервитута) и не гарантирует постоянного и беспрепятственного доступа, поскольку может быть расторгнуто.
Кроме того, рассматривается альтернативный вариант: выделить в натуре все помещения, кроме одного, а это одно помещение (возможно, необходимое для доступа или общего использования) оставить в общей долевой собственности. Такой подход предполагает, что после раздела часть здания продолжит находиться в совместном владении обоих собственников, что может создать неопределённость в правах на эту часть и порядок её использования. Вопрос о технической документации и законности перепланировки также имеет значение, так как любые выделяемые помещения должны быть учтены в кадастровом учёте как самостоятельные объекты.
Таким образом, в центре правового анализа находятся вопросы о возможности признания помещения без отдельного выхода самостоятельным объектом недвижимости при выделе доли, о правовой природе соглашения о безвозмездном пользовании как основания для доступа, а также о допустимости сохранения части здания в общей долевой собственности при выделе остальных долей в натуре.
Центральным вопросом является возможность выдела доли в натуре из нежилого здания при отсутствии у выделяемого помещения самостоятельного выхода. Поскольку здание находится в долевой собственности двух лиц, прежде всего необходимо определить правовой режим такого имущества. Согласно ст. 244 ГК РФ, долевая собственность возникает на имущество, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. В рассматриваемой ситуации отдельно стоящее нежилое здание, как правило, является неделимой вещью, однако выдел его части (помещения) в натуре с технической точки зрения возможен при условии соблюдения строительных и санитарных норм. Наличие отдельных санузлов и соблюдение норм площади, подтверждённые технической документацией, свидетельствуют о возможности физического разделения здания. Однако решающее значение имеет требование закона к порядку выдела.
Ст. 252 ГК РФ устанавливает, что участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Выдел в натуре допускается, если он не запрещён законом и возможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Несоразмерный ущерб может заключаться, в частности, в невозможности использования выделяемого помещения по назначению или в существенном ухудшении технического состояния здания. Отсутствие у помещения отдельного выхода к местам общего пользования или на улицу лишает его признаков самостоятельного объекта недвижимости (изолированности, обособленности, возможности доступа без нарушения прав третьих лиц). Без такого выхода выделенное помещение не может быть использовано независимо от других частей здания, что в судебной практике обычно признаётся невозможностью выдела без несоразмерного ущерба. Таким образом, выдел доли в натуре в виде помещения без отдельного выхода, как правило, не допускается, если только не будет создан альтернативный доступ, обеспечивающий его изолированное использование.
Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 252
Отдельного внимания заслуживает предложенное сторонами соглашение о безвозмездном пользовании, дающее право прохода через помещение другого собственника. Такое соглашение заключено в рамках ст. 247 ГК РФ, регулирующей владение и пользование общим имуществом. Данная норма позволяет участникам долевой собственности установить порядок пользования общей вещью по соглашению. В период, пока здание остаётся в общей собственности, собственник, чьё помещение не имеет выхода, может получить доступ через помещение другого сособственника на основании такого соглашения. Однако ст. 247 ГК РФ действует только в отношении имущества, находящегося в общей долевой собственности. После выдела доли в натуре помещение перестаёт быть частью общего имущества, и отношения между бывшими сособственниками как собственниками самостоятельных объектов регулируются иными нормами (в частности, о сервитуте, которые в представленном контексте отсутствуют). Соглашение о безвозмездном пользовании, заключённое между сособственниками до выдела, не может служить законным основанием для доступа к выделенному помещению после прекращения режима общей собственности, если оно не предусматривает бессрочное или долгосрочное обременение (например, установление частного сервитута). В контексте ст. 247 ГК РФ такое соглашение — лишь временный способ урегулирования пользования общей вещью, не порождающий права следования.
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 247
Что касается возможности оставить одно помещение (например, коридор или холл) в общей долевой собственности, а остальные помещения выделить в натуре каждому собственнику, то ст. 252 ГК РФ допускает раздел общего имущества по соглашению сторон, в том числе частичный. По смыслу закона, выдел доли может быть произведён как в отношении всего имущества, так и в отношении его части, если остальная часть продолжает находиться в общей собственности. Однако такой вариант практически реализуем только при условии, что оставшееся в общей собственности помещение действительно является вспомогательным и предназначено для обслуживания выделенных частей (например, общий коридор, лестница, санузел). В данной ситуации одно из рассматриваемых помещений — то, которое планируется оставить в общей собственности, — должно быть функционально необходимо для доступа к выделяемым помещениям. Если это помещение общего пользования (например, вестибюль), то его оставление в общей долевой собственности может быть допустимо по соглашению сторон. Однако в контексте ГК РФ нет прямого запрета на такой частичный выдел, но необходимо учитывать, что каждое выделенное помещение должно быть самостоятельным объектом недвижимости. Если у помещения, которое собственник хочет получить в собственность, нет выхода именно к местам общего пользования (а не к улице), то при оставлении общего помещения в общей собственности доступ к нему будет возможен именно через это общее помещение. Таким образом, частичный выдел с сохранением одного помещения в общей долевой собственности возможен по соглашению всех собственников и может решить проблему доступа, если это общее помещение обеспечит проход к выделенным частям здания. Судебный порядок здесь также может быть применён, но суд будет оценивать, не нарушает ли такой раздел принципов соразмерности и не создаёт ли несоразмерных неудобств для остающихся сособственников.
Поскольку в предоставленном контексте отсутствуют нормы о неделимых вещах (ст. 133 ГК РФ) и о праве ограниченного пользования чужим земельным участком или недвижимостью (сервитут, ст. 274 ГК РФ), эти вопросы остаются за рамками анализа. Для полноценного решения проблемы отсутствия отдельного выхода потребуется обращение к институту сервитута, который не предусмотрен цитированными нормами.
