Сложившаяся ситуация затрагивает несколько взаимосвязанных гражданско-правовых отношений: отношения общей долевой собственности на дом и земельный участок, обязательства по соблюдению преимущественного права покупки при отчуждении доли, а также жилищные правоотношения, осложненные фактом регистрации третьего лица, не являющегося собственником.
По сути, у вас как у собственника 3/4 долей в доме и 1/2 доли в земельном участке возникло намерение распорядиться своей долей. Поскольку имущество находится в общей долевой собственности, на продажу вашей доли постороннему лицу распространяется правило преимущественной покупки: вы обязаны сначала предложить приобрести вашу долю второму сособственнику (владельцу 1/4 дома и 1/2 участка) на тех же условиях, на которых планируете продать ее третьему лицу.
Юридически значимым обстоятельством является факт надлежащего уведомления другого сособственника о предстоящей продаже. Вы направили уведомление заказным письмом по месту его регистрации (адрес дома), однако письмо вернулось в связи с его неполучением. При этом у вас есть информация, что он периодически приезжает в дом. С точки зрения закона, риск неполучения корреспонденции по адресу регистрации лежит на самом адресате, и возврат письма за истечением срока хранения может быть признан надлежащим уведомлением. Однако, учитывая, что он фактически в доме не проживает, а возврат письма не обязательно свидетельствует о его сознательном отказе от получения, здесь может возникнуть спор о том, был ли соблюден порядок уведомления.
Второй ключевой элемент — позиция самого сособственника. Вы утверждаете, что он отказывается как от выкупа вашей доли, так и от продажи всего объекта целиком. Это юридически важно, так как после получения надлежащего уведомления у него есть определенный срок (один месяц) для принятия решения о покупке. Если он в этот срок не приобретет долю, либо откажется от покупки, либо уведомление будет считаться врученным надлежащим образом, — преимущественное право покупки считается не реализованным, и вы вправе продать свою долю любому третьему лицу по цене, не ниже указанной в уведомлении.
Ситуация с матерью, зарегистрированной в доме (58 лет, не имеет доли и другого жилья, отказывается выписываться), представляет собой отдельный жилищно-правовой блок. Согласно общему правилу, право пользования жилым помещением имеет собственник и члены его семьи. Поскольку мать не является членом семьи другого сособственника (и, очевидно, не является членом вашей семьи в юридическом контексте прекращения родственных прав, если вы не проживаете совместно и не ведете общего хозяйства), а также не является собственником, — ее право на проживание в доме производно от воли собственников. Формально, после продажи доли новому собственнику, регистрация матери может быть признана препятствием в пользовании имуществом. Однако, учитывая ее возраст и отсутствие иного жилья, данное обстоятельство существенно усложнит ее выселение в судебном порядке, так как суд может применить норму о сохранении права пользования за бывшим членом семьи собственника при определенных обстоятельствах.
Согласно ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право её покупки. Продавец обязан письменно известить их о намерении продать долю с указанием цены и условий. Если в течение месяца со дня извещения сособственник не приобретёт долю, продавец вправе продать её любому лицу. В вашей ситуации вы направили уведомление второму собственнику заказным письмом по адресу дома, где он зарегистрирован, но письмо вернулось из-за его фактического отсутствия. Здесь применима ст. 165.1 ГК РФ: юридически значимое сообщение считается доставленным, если оно поступило адресату, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или он не ознакомился с ним. Поскольку второй собственник не проживает по адресу регистрации (хотя иногда приезжает), возврат письма — это обстоятельство, зависящее от него. Таким образом, уведомление считается надлежащим, и по истечении месяца вы вправе продать свою долю любому лицу.
- При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях...
- Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 250
- Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 165.1
Далее, ст. 246 ГК РФ предоставляет участнику долевой собственности право распорядиться своей долей по своему усмотрению, в том числе продать её, при условии соблюдения правил ст. 250 ГК РФ. Поскольку вы соблюли преимущественное право покупки (уведомление считается доставленным, срок истёк), вы вправе продать свою долю любому лицу без согласия второго сособственника. Обратите внимание: земельный участок также находится в общей долевой собственности (по 1/2), и его доля продаётся вместе с долей в доме как единый объект (принцип единства судьбы земельного участка и расположенной на нём недвижимости), хотя в вашем вопросе прямо не указано, но ст. 250 ГК РФ применяется и к долям в праве на земельный участок.
- Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
- Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 246
Теперь о вопросе выселения матери. Мать зарегистрирована в доме, но не является собственником. Её правовой статус регулируется Жилищным кодексом РФ. Согласно ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения вправе владеть, пользоваться и распоряжаться им. Однако наличие зарегистрированного лица, не являющегося собственником, ограничивает это право. Ст. 31 ЖК РФ относит родителей собственника к членам семьи, если они проживают совместно. Ваша мать, будучи матерью, является членом семьи, даже если фактически проживает в доме (прописана). При продаже доли новому собственнику он сможет потребовать прекращения права пользования матери, поскольку она не является членом его семьи. Но до продажи вы можете поставить вопрос о выселении матери только при наличии оснований, предусмотренных ст. 31 ч. 4: прекращение семейных отношений. Однако ваши семейные отношения с матерью не прекращены, поэтому вы не можете требовать её выселения как бывшего члена семьи. Более того, суд может сохранить за ней право пользования на определённый срок при отсутствии другого жилья. Ст. 35 ЖК РФ устанавливает, что если право пользования прекращено (например, после продажи доли), гражданин обязан освободить помещение, а при неисполнении подлежит выселению по решению суда. Но в вашей текущей ситуации, пока вы остаётесь собственником, мать имеет право пользования как член семьи. После продажи доли постороннему лицу новый собственник сможет обратиться в суд с иском о выселении матери на основании ст. 31 и 35 ЖК РФ, но суд может сохранить за ней право пользования на срок до одного года с учётом отсутствия иного жилья.
Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения 1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 30
Статья 31 ЖК РФ регулирует права и обязанности членов семьи собственника жилого помещения. В частности, часть 1 относит родителей собственника к членам семьи, если они проживают совместно. Часть 2 предоставляет членам семьи право пользования жилым помещением наравне с собственником. Часть 4 устанавливает, что при прекращении семейных отношений право пользования бывшего члена семьи не сохраняется, но суд может сохранить его на определенный срок при отсутствии иного жилья и невозможности обеспечить себя им. Эти положения применимы к вопросу о правах матери собственника, зарегистрированной в доме, и возможности ее выселения.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 31
Статья 35 ЖК РФ регулирует выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено. В случае прекращения права пользования (например, при продаже доли новому собственнику) гражданин обязан освободить помещение, а при неисполнении подлежит выселению по решению суда. Это применимо к вопросу о выселении матери, не являющейся собственником.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 35
Таким образом, для продажи доли вам достаточно повторно направить уведомление сособственнику по его адресу регистрации (возможно, ценным письмом с описью вложения) и по истечении месяца продать долю. Вопрос выселения матери будет актуален для нового собственника, но вы можете также обратиться в суд с иском о признании матери утратившей право пользования после продажи доли, если она откажется выписываться добровольно, однако в текущем статусе (до продажи) у вас нет оснований требовать её выселения как члена семьи.
