Чтобы установить, что при продаже квартиры выручка распределяется пропорционально фактически уплаченным суммам по ипотеке, следует опереться на ст. 252 ГК РФ. Эта норма регулирует раздел имущества, находящегося в долевой собственности, по соглашению участников. Хотя до раздела ипотечная квартира является совместной собственностью супругов, после заключения соглашения о разделе она становится долевой, и тогда вы можете договориться, что доли в праве собственности будут неравными — например, пропорционально платежам. В самом соглашении можно прямо указать, что при продаже квартиры денежные средства распределяются между бывшими супругами в соответствии с суммами, фактически уплаченными каждым в погашение ипотечного кредита с даты расторжения брака. Такой порядок является частным случаем "соглашения между участниками" о способе раздела или о порядке пользования имуществом.
- Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 252
Что касается юридического закрепления отказа одного из бывших супругов от права требования части средств от продажи квартиры в обмен на освобождение от обязательств по ипотеке, здесь необходимо учитывать две нормы. Во-первых, ст. 391 ГК РФ прямо устанавливает, что перевод долга (в том числе освобождение созаёмщика от обязательств) требует согласия кредитора — банка. Поскольку банк отказывается выводить кого-либо из договора, просто "освободить" второго супруга от ответственности перед банком соглашением нельзя: кредитор вправе предъявить требования к любому из солидарных должников независимо от их внутренних договорённостей. Однако внутреннее соглашение между супругами, по которому один обязуется единолично платить ипотеку, а второй в обмен на это отказывается от права на часть выручки от продажи, является законным и защищает интересы того, кто платит, уже после того, как долг будет погашен. Такое условие можно включить непосредственно в соглашение о разделе имущества, указав, что в случае неисполнения плательщиком обязательств (пропуска платежей) второй супруг не теряет право на долю — но в случае надлежащего исполнения второй отказывается от своей доли в пользу плательщика.
Статья 391 ГК РФ регулирует перевод долга, что прямо относится к ситуации, когда один из созаёмщиков хочет выйти из ипотечного обязательства. В частности, пункт 2 требует согласия кредитора (банка) на перевод долга, иначе он ничтожен. Это объясняет, почему банк может отказать в выводе созаёмщика.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 391
Правовые последствия для созаёмщика, если основной заёмщик прекращает платить по ипотеке, вытекают из солидарного характера обязательства. Пункт 3 ст. 391 ГК РФ, упомянутый в контексте, указывает, что солидарная ответственность сохраняется по умолчанию. Это означает, что банк вправе требовать полного погашения долга и от вас как от созаёмщика, независимо от того, кто является основным заёмщиком. Если основной заёмщик перестаёт платить, банк обращается к вам, и вы обязаны платить полностью. При этом вы приобретаете право регрессного требования к нему — можете взыскать уплаченные суммы в судебном порядке. В контексте НПА статья 325 ГК РФ (регресс) не приведена, но она является общей нормой для солидарных обязательств. Если бы вы заключили соглашение о разделе, в котором бывший супруг обязался платить, его неисполнение не освобождает вас перед банком, но даёт вам право требовать от него возмещения всех выплаченных сумм в порядке регресса (ст. 325 ГК РФ — её следует искать в части первой ГК).
Для защиты имущественных интересов того из бывших супругов, кто единолично погашает ипотеку, закон предоставляет несколько механизмов. Во-первых, ст. 39 СК РФ позволяет при разделе общего имущества отступить от равенства долей, если один из супругов вносил значительно больший вклад в погашение общих долгов. Вы можете прямо в соглашении о разделе имущества установить, что доля в квартире того, кто платит, увеличивается пропорционально сумме выплаченных им средств после развода — это и будет изменением режима совместной собственности на долевую. Во-вторых, после полного погашения кредита плательщик может требовать взыскания с другого супруга неосновательного обогащения или компенсации в размере половины уплаченных средств (если он платил за счёт своих личных средств). Такое требование основано на ст. 325 ГК РФ (регресс) и ст. 1102 ГК РФ (неосновательное обогащение, не приведена в контексте, но применима). В-третьих, в соглашении о разделе можно предусмотреть, что при продаже квартиры выручка распределяется полностью в пользу плательщика до полного покрытия его затрат, и лишь остаток делится пополам — это законная договорённость, не противоречащая ст. 252 ГК РФ и ст. 38 СК РФ, пока она не ущемляет права банка-залогодержателя (банк имеет право на преимущественное удовлетворение из стоимости заложенного имущества, но внутреннее распределение между сособственниками его не затрагивает). Статья 353 ГК РФ напоминает, что при разделе квартиры залог сохраняется в полном объёме, поэтому любые договорённости об изменении долей должны учитывать, что банк остается залогодержателем всего объекта.
Статья 353 ГК РФ устанавливает, что при переходе прав на заложенное имущество (в том числе в результате раздела имущества) залог сохраняется. Если имущество переходит к нескольким лицам, они становятся солидарными залогодателями, если предмет залога неделим.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 353
Таким образом, ваша основная задача — заключить нотариально удостоверенное соглашение о разделе имущества, в котором установить: неравные доли в квартире пропорционально фактическим платежам каждого после развода; порядок несения расходов по ипотеке (кто и как платит); последствия неисполнения: право плательщика требовать компенсации или увеличения доли; а также — что при продаже выручка распределяется строго в соответствии с уплаченными суммами, а не поровну. Такое соглашение является законным и исполнимым, хотя и не освобождает созаёмщика от обязательств перед банком без его согласия. Однако оно создаёт надёжный механизм для урегулирования ваших взаимных претензий после погашения ипотеки или продажи квартиры.
