Пользователь владеет долей в праве общей долевой собственности на объект недвижимости (например, квартиру, дом, земельный участок) и рассматривает возможность её продажи. Юридически значимым является то, что отчуждение доли — это не продажа части физического пространства (например, конкретной комнаты), а передача другому лицу определённой доли в субъективном праве на всё имущество целиком. Это прямо предусмотрено Гражданским кодексом РФ, то есть речь идёт о сделке с особым объектом — идеальной долей в праве, а не с материальным объектом.
Суть ситуации: пользователь хочет понять, насколько коммерчески невыгодной (в процентном соотношении) является продажа доли по сравнению с продажей всей квартиры или помещения целиком как единого объекта права. С точки зрения правоотношений, здесь пересекаются несколько аспектов: установление рыночной стоимости такой доли, наличие у других участников долевой собственности преимущественного права покупки (что создаёт дополнительные процедуры и риски), а также объективная сложность реализации доли из-за конфликтного или неудобного сожительства с новым собственником.
Юридически значимыми являются вопросы: чем регулируется порядок определения цены доли (рыночная оценка, кадастровая стоимость) и какие правовые факторы влияют на формирование так называемого «дисконта» (скидки) — это прежде всего невозможность полноценного пользования имуществом без согласия других собственников, затруднённый порядок выдела доли в натуре, повышенный риск судебных споров и низкая ликвидность такого актива на рынке. Пользователь также неявно ставит вопрос о природе этого дисконта — является ли он юридически обязательным (например, установленным законом понижением цены) или это исключительно рыночный, конъюнктурный фактор.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена отчуждения объекта на открытом рынке. Применительно к продаже доли в недвижимости рыночная стоимость такой доли будет определяться с учётом её ликвидности, ограничений в пользовании и других факторов, что на практике приводит к дисконту по сравнению с пропорциональной стоимостью всего объекта. Дисконт не устанавливается законом, а является результатом оценки, проводимой профессиональным оценщиком, и отражает пониженную привлекательность доли для покупателей. Таким образом, при продаже доли её рыночная стоимость будет ниже, чем стоимость, соответствующая доле в цене целого помещения.
Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства...
— Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст. 3
В ситуации, когда пользователь спрашивает о базе расчёта дисконта — от кадастровой или рыночной стоимости — следует руководствоваться статьёй 7 того же Закона. Поскольку ни один нормативный акт не предписывает при продаже доли в недвижимости использовать именно кадастровую стоимость, а в вопросе пользователя не указано, что кадастровая стоимость является обязательной для данной сделки, по общему правилу подлежит установлению рыночная стоимость доли. Кадастровая стоимость может служить лишь одним из ориентиров, но не является обязательной базой для расчёта дисконта при продаже.
В случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки (далее - договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.
— Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст. 7
Гражданский кодекс РФ (статья 252) регулирует раздел имущества и выдел доли, но не содержит никаких норм о размере дисконта при продаже доли или о критериях её рыночной стоимости. Поэтому данная статья не применяется к вопросу о процентном дисконте или базе его исчисления. Для определения дисконта следует обращаться к практике оценки и рынка, а не к этой норме.
