Перед нами ситуация, возникшая из правоотношений, связанных с залогом недвижимости (ипотекой) и последующим обращением взыскания на заложенное имущество. В 2013 году по решению суда с пользователя была взыскана задолженность, обеспеченная ипотекой, в результате чего право собственности на земельный участок перешло к банку (или иному лицу, как указано в вопросе — «собственникам земли»). Ключевой особенностью является то, что судебный акт затронул только земельный участок, а расположенный на нем жилой дом остался в собственности пользователя.
Таким образом, на данный момент сложилась ситуация «раздробленной собственности», когда земельный участок и находящееся на нем здание принадлежат разным лицам. Юридически значимым обстоятельством является то, что дом прочно связан с землей и его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (характеристика объекта капитального строительства). В силу данного обстоятельства, судьба дома и участка неразрывно связаны в гражданском обороте.
Поскольку пользователь утратил право на землю, его правовой режим в отношении собственного дома претерпел изменения. Первый затронутый блок правоотношений — это право пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации здания. Хотя собственник дома утратил вещное право на саму землю, закон предусматривает возможность сохранения за ним ограниченного права пользования чужой землей (сервитут или право, вытекающее из факта принадлежности строения), поскольку дом не может существовать без участка, на котором расположен. Отсутствие у пользователя законного титула на землю создает правовую неопределенность: он не может беспрепятственно подходить к своему дому, проводить его ремонт и обслуживание, не нарушая права собственника земли.
Второй блок касается взаимоотношений собственников дома и участка. Вопрос о выкупе дома имеет под собой правовую основу: в подобной ситуации одна из сторон (собственник участка или собственник дома) вправе требовать либо выкупа строения, либо предоставления права пользования землей. Факт использования дома новыми собственниками земли (даже если это использование не является постоянным проживанием, а выражается в фактическом доступе или использовании помещений) играет роль при определении, чье право (на дом или на землю) является «доминирующим» и кто должен инициировать выкуп. Если дом уже фактически эксплуатируется владельцем земли, это усиливает позицию пользователя в переговорах о выкупе.
Третий блок — технико-юридическая судьба объекта (дома). Возможность снятия дома с кадастрового учета и, как следствие, прекращения права собственности на него возможна только в случае его физического уничтожения (сноса, гибели) либо при наличии вступившего в законную силу решения суда о прекращении права собственности на бесхозяйственно содержимое строение (что в данной ситуации маловероятно). Простой факт неиспользования дома и отсутствие желания им владеть не являются законным основанием для его снятия с учета — запись в ЕГРН будет существовать, пока существует объект в натуре. Правовая квалификация «бесхозяйное имущество» здесь не применима, так как у дома есть конкретный собственник (пользователь).
Таким образом, в центре правовой проблемы лежат: а) конфликт прав собственников дома и участка на одну территорию; б) отсутствие у пользователя оформленного права на проход и обслуживание своего дома; в) заблуждение относительно возможности отказаться от права собственности на капитальное строение через кадастровый учет без его физического сноса.
Центральным вопросом вашего случая является судьба дома, оставшегося в вашей собственности на земельном участке, перешедшем к банку. В первую очередь следует определить правовые основания для использования вами этой земли, а также возможные требования к новому собственнику участка, если он фактически пользуется вашим домом.
Что касается вашего права пользоваться земельным участком для обслуживания дома, необходимо обратиться к нормам, регулирующим исключительное право собственника здания на землю под ним. Однако предоставленный контекст содержит лишь фрагмент статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, которая устанавливает особенности предоставления государственных и муниципальных участков. В вашей ситуации собственник земли — банк, то есть частное лицо. Тем не менее общий принцип, закреплённый в ст. 39.20, отражает фундаментальное правило единства судьбы земельного участка и расположенной на нём недвижимости.
"Подготовлены редакции документа с изменениями, не вступившими в силу "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ
(ред. от 02.05.2026) КонсультантПлюс: примечание. Ст. 39.20 применяется с учетом особенностей, установленных ст. 9 Федерального закона от 01.04.2020 N 69-ФЗ ( Распоряжение Правительства РФ от 21.09.2022 N 2724-р). ЗК РФ Статья 39.20. Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение (введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ) Позиции высших судов по ст. 39.20 ЗК РФ >>> КонсультантПлюс: примечание. П. 1 ст. 39.20 признан частично не соответствующим Конституции РФ ( Постановление КС РФ от 11.06.2024 N 29-П). О правовом регулировании до внесения соответ"
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.20
Поскольку участок принадлежит банку, а не государству, нормы ст. 39.20 ЗК РФ напрямую не применимы. Вместо этого ваши отношения с банком по поводу пользования землёй должны регулироваться общими положениями Гражданского кодекса РФ о сервитуте или праве ограниченного пользования чужим участком (ст. 274 ГК РФ), а также ст. 271 ГК РФ, закрепляющей право собственника здания на использование той части участка, которая занята зданием и необходима для его обслуживания. Контекст из НПА не содержит текста этих статей, поэтому для обоснования вашего права на доступ к дому и его обслуживание вам следует сослаться именно на них. Фактически, если банк не предоставляет вам прохода и проезда, вы вправе требовать установления сервитута в судебном порядке.
По вопросу возможности требовать выкупа вашего дома новыми собственниками земли, если они пользуются им, ключевое значение имеет институт неосновательного обогащения. В ситуации, когда банк (или лица, которым он передал участок) использует ваш дом без какого-либо правового основания и без вашего согласия, он сберегает имущественную выгоду — плату за пользование чужим помещением. Это подпадает под действие ст. 1102 ГК РФ.
"См. также: ч.1 ГК РФ , ч.3 ГК РФ , ч.4 ГК РФ "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(ред. от 24.06.2025, с изм. от 09.06.2026) КонсультантПлюс: примечание. О выявлении конституционно-правового смысла ст. 1102 см. Постановления КС РФ от 24.03.2017 N 9-П , от 25.04.2022 N 17-П . ГК РФ Статья 1102. Обязанность возвратить неосновательное обогащение Позиции высших судов по ст. 1102 ГК РФ >>> КонсультантПлюс: примечание. О выявлении конституционно-правового смысла п. 1 ст. 1102 см. Постановление КС РФ от 11.01.2022 N 1-П. 1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или "
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 1102
На основании этой статьи вы вправе потребовать от банка или фактического пользователя дома возмещения стоимости такого пользования (аналога арендной платы). Однако сама по себе ст. 1102 ГК РФ не даёт вам права принудительно выкупить дом у вас против вашей воли. Выкуп в порядке ст. 239.2 ГК РФ (выкуп недвижимости в связи с изъятием участка для государственных или муниципальных нужд) здесь неприменим, так как участок перешёл к частному лицу. Если вы хотите продать дом, это обычная купля-продажа по соглашению сторон. Если же собственник земли не согласен — принудить его к покупке вы не можете. Таким образом, ст. 1102 обеспечивает лишь компенсацию за пользование, а не обязанность выкупа.
Что касается снятия дома с кадастрового учёта, если он не используется, — в предоставленном контексте нет норм, непосредственно регулирующих эту процедуру. Статья 24 Федерального закона № 218-ФЗ, фрагмент которой приведён, посвящена требованиям к техническому плану для постановки на учёт, а не для снятия.
"Статья 24. Требования к техническому плану 1. Технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера. (часть 1 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции ) 2. В техническом плане указываются: 1) св"
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 24
Для снятия с учёта в связи с гибелью (сносом) объекта применяются иные положения того же Закона № 218-ФЗ (в частности, ст. 15, 18, 25), а также порядок, установленный приказом Минэкономразвития. Вам потребуется подготовить акт обследования, подтверждающий снос или уничтожение дома, и подать заявление в Росреестр. Поскольку в данном контексте нормы о снятии с учёта отсутствуют, вам следует руководствоваться общими правилами государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав.
