В центре ситуации — конфликт между собственниками недвижимости в границах территории товарищества собственников недвижимости (ТСН) по поводу благоустройства дороги, которая, по словам одного из соседей, изначально определена как дорога общего пользования. Инициативная группа (70% собственников) и правление ТСН поддерживают асфальтирование, один собственник категорически против и ссылается на условие в своём договоре купли-продажи 1990-х годов. Возникает несколько ключевых правовых аспектов.
1. Правовая природа дороги и её статус.
Дорога, скорее всего, относится к общему имуществу ТСН (если она расположена на земельных участках, входящих в состав общего имущества товарищества) либо имуществу общего пользования, если речь о проездах, расположенных на землях, не переданных в собственность конкретным лицам, но находящихся в границах территории ведения ТСН. В любом случае, изменение покрытия (асфальтирование) является реконструкцией или улучшением элемента общего имущества, а не его капитальным ремонтом или созданием нового объекта. Это действия по благоустройству территории.
2. Полномочия ТСН и порядок принятия решений.
Решение о благоустройстве (например, об асфальтировании дороги) относится к компетенции общего собрания членов ТСН либо, если ТСН создано как объединение собственников недвижимости, к собранию собственников земельных участков и объектов недвижимости, расположенных на территории ведения товарищества. Для принятия такого решения необходимо соблюдение предусмотренных уставом ТСН и жилищным/гражданским законодательством кворума: как правило, решение считается принятым, если за него проголосовало большинство от числа присутствующих на собрании, при условии, что собрание было правомочно (обычно не менее 50% голосов от общего числа). Сбор подписей 70% собственников — это значительный показатель, но юридически значимой является процедура проведения общего собрания с надлежащим уведомлением, повесткой дня и протоколом. Договор купли-продажи 1990-х годов, даже если в нём есть условие о согласии конкретного собственника на изменение покрытия, не может изменять корпоративные процедуры ТСН: согласие на благоустройство общего имущества даётся в рамках решений общего собрания, а не индивидуальных обязательств.
3. Юридическая сила оговорки в договоре купли-продажи.
Условие, включённое одним собственником в свой договор купли-продажи 1990-х годов, юридически обязывает только его самого и, возможно, предыдущего собственника, с которым этот договор был заключён. Оно не создаёт прав или обязанностей для других собственников, ТСН в целом или правления. Договор купли-продажи регулирует отношения между покупателем и продавцом, но не наделяет одного собственника правом вето на решения общего собрания по поводу общего имущества. Более того, с 1990-х годов законодательство о недвижимости и объединениях собственников кардинально изменилось (Жилищный кодекс, Гражданский кодекс, Федеральный закон о ведении гражданами садоводства и огородничества). Такое условие, скорее всего, ничтожно либо утратило силу, так как противоречит императивным нормам о порядке принятия решений общим собранием. Однако это условие может быть юридически значимо для разрешения спора, если несогласный сосед докажет, что такое ограничение было зарегистрировано как обременение в ЕГРН (что крайне маловероятно для договора 1990-х годов).
4. Право несогласного собственника на судебную защиту.
Собственник, который категорически против, имеет право обратиться в суд, если полагает, что асфальтирование нарушает его законные интересы (например, если в результате работ изменится режим пользования его участком, будет затруднен доступ, ухудшено состояние дренажа, испорчен вид из окна и т.п.). Однако простой факт несогласия не является основанием для запрета работ, если они проводятся в соответствии с законом и на основании решения общего собрания. Угроза судом — это риск, который оценивает инициативная группа: существует вероятность, что суд может приостановить работы до выяснения обстоятельств, если будут основания полагать, что нарушаются права истца. Однако если решение собрания принято с соблюдением всех процедур, а асфальтирование не ухудшает положение соседа (например, не меняет границы дороги, не сужает её, не поднимает уровень покрытия выше уровня его участка), суд, скорее всего, откажет в иске или признает оспаривание необоснованным.
5. Риски и последствия действий без согласия.
Если инициативная группа проведёт асфальтирование без формального решения общего собрания (то есть только на основании подписей, а не протокола собрания), несогласный сосед может обжаловать действия как самовольные, ссылаясь на отсутствие разрешительной документации. Кроме того, даже при наличии протокола, если работы затронут земельный участок, в отношении которого у несогласного есть законные ограничения (например, сервитут, зарегистрированный в ЕГРН), либо если дорога проходит по земле, принадлежащей ему на праве собственности (что из описания маловероятно, так как речь о дороге общего пользования), действия будут незаконными. Также возможны риски, если асфальтирование повлечёт необходимость изменения границ земельных участков или получения разрешений на строительство (если дорога классифицируется как линейный объект), что обычно не требуется для ремонта покрытия.
Таким образом, юридически значимо:
- Является ли дорога общим имуществом ТСН?
- Принято ли решение общим собранием с соблюдением процедуры?
- Имеется ли у несогласного собственника зарегистрированное вещное право (сервитут) или иное официальное обременение, которое может быть нарушено?
- Влияет ли асфальтирование на права соседа (ухудшение условий доступа, подтопление и т.п.)?
Правоотношения затрагивают сферу корпоративного права (управление общим имуществом ТСН) и обязательственного права (исполнение договорных условий).
Анализ применимого права следует начать с определения правового режима дороги, которую предполагается асфальтировать. Если эта дорога расположена на земельном участке, принадлежащем собственникам помещений (или членам ТСН) на праве общей долевой собственности, то к отношениям сторон применяются нормы Гражданского кодекса о долевой собственности. В силу ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников. Отсутствие согласия одного из долевых собственников на асфальтирование (которое является изменением способа пользования общим имуществом) формально блокирует возможность проведения работ, поскольку под «соглашением всех» понимается единогласное решение. Однако данная норма не является абсолютной: при недостижении согласия вопрос может быть разрешён судом, который устанавливает порядок пользования. Таким образом, если несогласный собственник не даёт согласия, инициативная группа не может единолично принять решение о пользовании дорогой, но вправе обратиться в суд для определения порядка пользования общим имуществом, который может включать асфальтирование, если это не ущемляет права противника.
- Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 247
Помимо вопроса пользования, важно оценить, является ли асфальтирование распоряжением общим имуществом. Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников. Асфальтирование дороги, как правило, не является распоряжением (отчуждением, передачей прав), а относится к улучшению или изменению состава общего имущества. Если асфальтирование влечёт уменьшение размера общего имущества (например, за счёт занятия дополнительной площади под дорожное полотно), то потребуется согласие всех собственников. Однако из описания ситуации не следует, что меняются границы или площадь участка – речь идёт только о покрытии. Поэтому ст. 246 здесь неприменима, и ссылка на неё для блокировки работ несостоятельна.
- Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 246
Что касается обязанности участвовать в расходах на содержание общего имущества, то ст. 249 ГК РФ устанавливает, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по его содержанию и сохранению. Если асфальтирование будет признано необходимым для сохранения дороги (например, предотвращение разрушения, улучшение эксплуатационных качеств), то несогласный собственник может быть привлечён к финансированию в судебном порядке. Однако данная норма не даёт права проводить работы без его согласия – она лишь регулирует распределение затрат после того, как решение принято.
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 249
Если работы будут проведены вопреки воле собственника, он вправе обратиться в суд с требованием об устранении нарушений его права, не связанных с лишением владения. Статья 304 ГК РФ предоставляет собственнику право требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Это означает, что даже если асфальтирование не лишает его доступа к дороге, изменение покрытия может быть признано нарушением его прав как участника долевой собственности, если оно выполнено без надлежащего согласования. Поэтому несогласный собственник может через суд добиваться запрета работ или приведения дороги в первоначальное состояние.
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 304
Переходя к корпоративному аспекту, важно оценить возможность принятия решения общим собранием членов ТСН (или собственников, если ТСН управляет многоквартирным домом). Жилищный кодекс, который указан в приоритетных НПА, содержит нормы, применимые при условии, что дорога является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства. Дорога, расположенная на таком участке, входит в состав общего имущества. Управление общим имуществом осуществляется через общее собрание, компетенция которого определена ст. 44 ЖК РФ. В частности, п. 1 ч. 2 ст. 44 относит к компетенции собрания принятие решений о реконструкции, капитальном ремонте общего имущества. Асфальтирование дороги может быть квалифицировано как капитальный ремонт или реконструкция элемента благоустройства. Однако для принятия такого решения ст. 46 ЖК РФ требует большинства не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников (для капитального ремонта общего имущества – подпункт 1 части 2 ст. 44). Если собрано 70% подписей, это превышает 2/3, следовательно, условие по количеству голосов соблюдено. При этом асфальтирование не является реконструкцией здания, а относится к благоустройству территории, что по смыслу ЖК РФ может быть отнесено к вопросам, не требующим единогласия. Таким образом, решение общего собрания, принятое квалифицированным большинством, будет обязательным для всех собственников, включая несогласного.
Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
- Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ... 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 36
- К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: 1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 44
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1, 4, 4.2 и 4.7 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 1.3, 2, 3, 3.1, 3.8, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 46
Отдельно следует оценить ссылку противника на условие из его договора купли-продажи 1990-х годов. В контексте нет норм, регулирующих договорную силу таких условий для третьих лиц, однако из общих начал гражданского законодательства следует, что договор связывает только его стороны (ст. 308 ГК РФ, не включена в контекст, но является общеизвестной). Условие о том, что изменение покрытия дороги требует одобрения именно этого собственника, не порождает обязательств для других собственников, поскольку они не являются сторонами этого договора. Кроме того, в 1990-х годах дорога могла быть приватизирована или передана в общую собственность, и условия старого договора не могут ограничивать права последующих приобретателей или иных сособственников, если они не зарегистрированы как обременение (сервитут) в ЕГРН. Документы из контекста не содержат специальных норм о действии договорных условий в отношении общего имущества, поэтому данное условие юридически ничтожно для спора с третьими лицами.
Таким образом, при решении вопроса о благоустройстве дороги применимы нормы ГК РФ о долевой собственности и нормы ЖК РФ о принятии решений общим собранием. Ключевой вывод: асфальтирование возможно без согласия отдельного собственника, если решение принято общим собранием квалифицированным большинством (не менее 2/3 голосов от общего числа собственников). Однако для снижения судебных рисков рекомендуется до начала работ провести полноценное общее собрание с соблюдением процедуры (уведомление, кворум, голосование), поскольку сбор подписей 70% собственников не всегда эквивалентен решению общего собрания при отсутствии надлежащего оформления. Если работы будут выполнены без решения собрания (только на основании согласия 70%), несогласный собственник может обратиться в суд с иском по ст. 304 ГК РФ и потребовать запрета на вмешательство в порядок пользования общим имуществом.
