Можно ли заасфальтировать дорогу в ТСН без согласия одного собственника, если 70% участников за, а сосед ссылается на договор купли-продажи 90-х годов

В центре ситуации — конфликт между собственниками недвижимости в границах территории товарищества собственников недвижимости (ТСН) по поводу благоустройства дороги, которая, по словам одного из соседей, изначально определена как дорога общего пользования. Инициативная группа (70% собственников) и правление ТСН поддерживают асфальтирование, один собственник категорически против и ссылается на условие в своём договоре купли-продажи 1990-х годов. Возникает несколько ключевых правовых аспектов.

1. Правовая природа дороги и её статус.
Дорога, скорее всего, относится к общему имуществу ТСН (если она расположена на земельных участках, входящих в состав общего имущества товарищества) либо имуществу общего пользования, если речь о проездах, расположенных на землях, не переданных в собственность конкретным лицам, но находящихся в границах территории ведения ТСН. В любом случае, изменение покрытия (асфальтирование) является реконструкцией или улучшением элемента общего имущества, а не его капитальным ремонтом или созданием нового объекта. Это действия по благоустройству территории.

2. Полномочия ТСН и порядок принятия решений.
Решение о благоустройстве (например, об асфальтировании дороги) относится к компетенции общего собрания членов ТСН либо, если ТСН создано как объединение собственников недвижимости, к собранию собственников земельных участков и объектов недвижимости, расположенных на территории ведения товарищества. Для принятия такого решения необходимо соблюдение предусмотренных уставом ТСН и жилищным/гражданским законодательством кворума: как правило, решение считается принятым, если за него проголосовало большинство от числа присутствующих на собрании, при условии, что собрание было правомочно (обычно не менее 50% голосов от общего числа). Сбор подписей 70% собственников — это значительный показатель, но юридически значимой является процедура проведения общего собрания с надлежащим уведомлением, повесткой дня и протоколом. Договор купли-продажи 1990-х годов, даже если в нём есть условие о согласии конкретного собственника на изменение покрытия, не может изменять корпоративные процедуры ТСН: согласие на благоустройство общего имущества даётся в рамках решений общего собрания, а не индивидуальных обязательств.

3. Юридическая сила оговорки в договоре купли-продажи.
Условие, включённое одним собственником в свой договор купли-продажи 1990-х годов, юридически обязывает только его самого и, возможно, предыдущего собственника, с которым этот договор был заключён. Оно не создаёт прав или обязанностей для других собственников, ТСН в целом или правления. Договор купли-продажи регулирует отношения между покупателем и продавцом, но не наделяет одного собственника правом вето на решения общего собрания по поводу общего имущества. Более того, с 1990-х годов законодательство о недвижимости и объединениях собственников кардинально изменилось (Жилищный кодекс, Гражданский кодекс, Федеральный закон о ведении гражданами садоводства и огородничества). Такое условие, скорее всего, ничтожно либо утратило силу, так как противоречит императивным нормам о порядке принятия решений общим собранием. Однако это условие может быть юридически значимо для разрешения спора, если несогласный сосед докажет, что такое ограничение было зарегистрировано как обременение в ЕГРН (что крайне маловероятно для договора 1990-х годов).

4. Право несогласного собственника на судебную защиту.
Собственник, который категорически против, имеет право обратиться в суд, если полагает, что асфальтирование нарушает его законные интересы (например, если в результате работ изменится режим пользования его участком, будет затруднен доступ, ухудшено состояние дренажа, испорчен вид из окна и т.п.). Однако простой факт несогласия не является основанием для запрета работ, если они проводятся в соответствии с законом и на основании решения общего собрания. Угроза судом — это риск, который оценивает инициативная группа: существует вероятность, что суд может приостановить работы до выяснения обстоятельств, если будут основания полагать, что нарушаются права истца. Однако если решение собрания принято с соблюдением всех процедур, а асфальтирование не ухудшает положение соседа (например, не меняет границы дороги, не сужает её, не поднимает уровень покрытия выше уровня его участка), суд, скорее всего, откажет в иске или признает оспаривание необоснованным.

5. Риски и последствия действий без согласия.
Если инициативная группа проведёт асфальтирование без формального решения общего собрания (то есть только на основании подписей, а не протокола собрания), несогласный сосед может обжаловать действия как самовольные, ссылаясь на отсутствие разрешительной документации. Кроме того, даже при наличии протокола, если работы затронут земельный участок, в отношении которого у несогласного есть законные ограничения (например, сервитут, зарегистрированный в ЕГРН), либо если дорога проходит по земле, принадлежащей ему на праве собственности (что из описания маловероятно, так как речь о дороге общего пользования), действия будут незаконными. Также возможны риски, если асфальтирование повлечёт необходимость изменения границ земельных участков или получения разрешений на строительство (если дорога классифицируется как линейный объект), что обычно не требуется для ремонта покрытия.

Таким образом, юридически значимо:

• Является ли дорога общим имуществом ТСН?
• Принято ли решение общим собранием с соблюдением процедуры?
• Имеется ли у несогласного собственника зарегистрированное вещное право (сервитут) или иное официальное обременение, которое может быть нарушено?
• Влияет ли асфальтирование на права соседа (ухудшение условий доступа, подтопление и т.п.)?
  Правоотношения затрагивают сферу корпоративного права (управление общим имуществом ТСН) и обязательственного права (исполнение договорных условий).

Анализ применимого права следует начать с определения правового режима дороги, которую предполагается асфальтировать. Если эта дорога расположена на земельном участке, принадлежащем собственникам помещений (или членам ТСН) на праве общей долевой собственности, то к отношениям сторон применяются нормы Гражданского кодекса о долевой собственности. В силу ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников. Отсутствие согласия одного из долевых собственников на асфальтирование (которое является изменением способа пользования общим имуществом) формально блокирует возможность проведения работ, поскольку под «соглашением всех» понимается единогласное решение. Однако данная норма не является абсолютной: при недостижении согласия вопрос может быть разрешён судом, который устанавливает порядок пользования. Таким образом, если несогласный собственник не даёт согласия, инициативная группа не может единолично принять решение о пользовании дорогой, но вправе обратиться в суд для определения порядка пользования общим имуществом, который может включать асфальтирование, если это не ущемляет права противника.

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
   — Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 247

Помимо вопроса пользования, важно оценить, является ли асфальтирование распоряжением общим имуществом. Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников. Асфальтирование дороги, как правило, не является распоряжением (отчуждением, передачей прав), а относится к улучшению или изменению состава общего имущества. Если асфальтирование влечёт уменьшение размера общего имущества (например, за счёт занятия дополнительной площади под дорожное полотно), то потребуется согласие всех собственников. Однако из описания ситуации не следует, что меняются границы или площадь участка – речь идёт только о покрытии. Поэтому ст. 246 здесь неприменима, и ссылка на неё для блокировки работ несостоятельна.

Заасфальтировать дорогу без согласия одного несогласного собственника можно, но только на основании и после надлежащего оформления решения общего собрания собственников, а не по факту сбора подписей 70%. Оговорка в договоре купли-продажи 1990-х годов не имеет юридической силы для других собственников и ТСН, однако проведение работ без формального решения собрания гарантированно приведёт к успешному судебному иску со стороны противника и отмене ваших действий.

Рекомендуемые действия

• Провести в строгом соответствии с уставом ТСН и ст. 44–48 ЖК РФ общее собрание собственников по вопросу асфальтирования дороги с надлежащим уведомлением всех собственников, кворумом и оформлением протокола, где решение будет принято большинством не менее двух третей голосов.
• Если 70% собственников уже выразили согласие, оформить это решение именно как итог голосования в протоколе, а не как отдельный список подписей, чтобы избежать его оспаривания.
• До начала работ задокументировать текущее состояние дороги (фото, видео, акт) и получить от специалиста заключение о том, что асфальтирование не ухудшает дренаж, не поднимает уровень покрытия и не нарушает подъезд к участку противника.
• После получения протокола официально уведомить несогласного собственника о принятом решении (заказным письмом с уведомлением) и пригласить его участвовать в контроле за работами.
• При поступлении искового заявления или требования о запрете работ не вступать в прямые переговоры без адвоката – поручить защиту интересов ТСН и инициативной группы адвокату, специализирующемуся на спорах о недвижимости и корпоративных вопросах.