Пользователь владеет долей в праве общей долевой собственности на квартиру. Вторым участником долевой собственности является лицо, отбывающее наказание в виде лишения свободы в исправительном учреждении (тюрьме/колонии), расположенном в другом городе, нежели сама квартира. Пользователь намерен продать свою долю третьему лицу, но не имеет актуальных контактов сособственника.
Юридически значимым обстоятельством здесь является то, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу у остальных сособственников возникает преимущественное право покупки этой доли. Это право закреплено в Гражданском кодексе РФ. Суть его в том, что продавец обязан сначала предложить купить свою долю другим сособственникам (в данном случае — осужденному) на тех же условиях, на которых он собирается продать её третьему лицу. Только если сособственник откажется от покупки или не приобретёт долю в определённый законом срок (как правило, в течение месяца со дня получения уведомления), продавец вправе продать долю любому другому лицу.
Таким образом, ключевое правоотношение, которое затронуто, — это обязанность пользователя соблюсти процедуру уведомления сособственника о предстоящей продаже. Несоблюдение этой процедуры может привести к тому, что сособственник впоследствии через суд сможет потребовать перевода на него прав и обязанностей покупателя, то есть сделка будет оспорена.
Поскольку сособственник находится в местах лишения свободы, его местонахождение юридически не является неизвестным — оно определяется адресом конкретного исправительного учреждения. Задача пользователя сводится к тому, чтобы достоверно установить точный адрес (включая наименование учреждения, почтовый адрес, при необходимости — номер отряда/отделения) для направления официального заказного письма с уведомлением о вручении. Контакты (телефон, электронная почта) осуждённого не требуются — весь документооборот с лицами, лишёнными свободы, осуществляется через администрацию исправительного учреждения.
Ситуация, при которой сособственник «не отзывается» или не даёт согласие на покупку, не является препятствием для продажи. Отсутствие ответа в течение установленного законом срока с момента получения уведомления (или при возврате письма с отметкой о вручении) приравнивается к отказу от реализации преимущественного права покупки. После этого пользователь вправе продать долю третьим лицам на условиях, не худших, чем те, что были предложены сособственнику.
Также важно отметить, что пользователю потребуется нотариальное удостоверение сделки по продаже доли. Поэтому ему необходимо будет обратиться к нотариусу, который также сможет проконтролировать соблюдение процедуры уведомления.
В силу статьи 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух лиц, принадлежит им на праве общей долевой собственности. Соответственно, квартира, в которой у пользователя есть доля, а вторым собственником является лицо, отбывающее наказание, представляет собой общую долевую собственность. Это определяет дальнейший порядок действий при продаже.
- Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
- Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
- Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
- Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 244
Согласно статье 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе продать свою долю, но с обязательным соблюдением правил статьи 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки. Это означает, что пользователь не может просто продать долю любому постороннему лицу, минуя второго собственника: сначала необходимо предложить долю ему.
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать ... свою долю ... с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 246
Статья 250 ГК РФ устанавливает преимущественное право покупки и порядок уведомления. Пункт 2 обязывает продавца доли известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать долю постороннему лицу, указав цену и другие условия. Для недвижимости (квартиры) срок для приобретения доли составляет один месяц со дня извещения. Если сособственник не приобретет долю в этот срок, продавец вправе продать ее любому лицу.
- При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях...
- Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от ре
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 250
Для того чтобы уведомление считалось надлежащим, необходимо направить его таким образом, чтобы оно было доставлено сособственнику. В данном случае сособственник находится в местах лишения свободы. Необходимо установить точный адрес исправительного учреждения. Это можно сделать через старые документы (приговор, справка об освобождении, переписка) либо направив запрос в территориальный орган ФСИН. Уведомление должно быть направлено заказным письмом с уведомлением о вручении по этому адресу.
Последствия неполучения ответа регулируются статьей 165.1 ГК РФ. Если уведомление было направлено по правильному адресу (исправительное учреждение), но не было вручено адресату по обстоятельствам, зависящим от него (например, он отказался получить письмо или не явился для вручения), оно считается доставленным. Таким образом, даже если сособственник не получил уведомление и не ответил, по истечении месяца с момента доставки (или с момента, когда письмо поступило в учреждение, но не было вручено) пользователь вправе продать долю постороннему лицу.
- Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 165.1
Если сособственник не отвечает на уведомление и не приобретает долю в течение месяца, продажа возможна без его согласия. Статья 250 ГК РФ прямо предусматривает, что молчание или бездействие в установленный срок позволяет продать долю третьему лицу. Дополнительного согласия сособственника на сделку не требуется. Если же пользователь хочет выйти из долевой собственности иным способом (например, получить денежную компенсацию), может быть применена статья 252 ГК РФ. Пункт 3 этой статьи позволяет при недостижении соглашения обратиться в суд с требованием о выделе доли, а при невозможности выдела в натуре — о выплате стоимости доли. Пункт 4 предусматривает принудительную выплату компенсации, если доля незначительна и у сособственника нет существенного интереса в имуществе. Однако для продажи доли постороннему лицу основной механизм — это уведомление по ст. 250 и соблюдение срока, после чего сделка может быть совершена без дополнительных судебных процедур.
Статья 252 ГК РФ регулирует раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли. В частности, пункт 3 предусматривает, что при недостижении соглашения участник вправе требовать выдела доли в судебном порядке, а если выдел в натуре невозможен, то выплату стоимости доли. Пункт 4 допускает принудительную выплату компенсации при незначительной доле и отсутствии существенного интереса. Эти нормы применимы к ситуации, когда сособственник не отвечает или отказывается от покупки, так как позволяют обратиться в суд для выдела доли или получения компенсации.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 252
