Более конкретная норма, регулирующая участие в расходах на общее имущество, содержится в статье 249 ГК РФ. Она прямо предписывает каждому участнику долевой собственности соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов и иных обязательных платежей, а также в расходах по содержанию и сохранению имущества. Трое собственников, имея по 1/4 доли каждый (предположительно), систематически уклоняются от этой обязанности. Четвертый собственник вправе взыскать с них приходящуюся на их доли часть расходов, включая коммунальные платежи, взносы на капремонт, налоги, за прошедший период (с учетом сроков исковой давности). Однако эта норма не дает основания требовать выкупа долей или признания права на них — она лишь инструмент компенсации понесенных затрат.
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст.249
Статья 247 ГК РФ регулирует порядок владения и пользования общим имуществом. Поскольку трое собственников фактически не владеют и не пользуются квартирой более 15 лет, а четвертый проживает в ней постоянно, соглашение между участниками отсутствует. Пункт 2 этой статьи дает участнику, владеющему и пользующемуся имуществом (четвертому собственнику), право требовать от других участников, не владеющих и не пользующихся, соответствующей компенсации. Эта компенсация может быть установлена судом и взыскана, но опять же не ведет к автоматическому выкупу долей. При этом суд может учесть, что остальные собственники не только не пользуются, но и не несут расходы, что усиливает требование о компенсации. Однако для полного выкупа долей необходима иная правовая конструкция.
- Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст.247
Наиболее перспективным механизмом для приобретения долей без согласия других собственников является раздел общего имущества по статье 252 ГК РФ. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли (п.2). Четвертый собственник может подать иск о выделе своей доли в натуре, но поскольку квартира как единое жилое помещение обычно не подлежит разделу в натуре без несоразмерного ущерба, суд вправе признать выдел невозможным. В таком случае, согласно п.3, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками. Однако здесь ситуация обратная: не четвертый хочет получить компенсацию за свою долю, а он желает выкупить доли других. Пункт 3 статьи 252 говорит о выплате стоимости доли выделяющемуся собственнику, то есть тому, кто выходит из общей собственности. Чтобы выкупить доли других, необходимо, чтобы они захотели выделиться или чтобы суд по иску четвертого собственника при наличии исключительных обстоятельств (например, существенное нарушение прав) принудительно обязал их продать свои доли. Прямого указания на это в статье 252 нет, но судебная практика допускает при определенных условиях по требованию одного участника обязать других выкупить его долю или, наоборот, предоставить ему право выкупа, когда доля остальных незначительна, выдел невозможен, и они не имеют интереса в использовании имущества. В данной ситуации доли остальных составляют 3/4, что не является незначительным, однако их многолетнее неучастие в содержании и отсутствие интереса могут быть учтены судом как основание для принудительного выкупа по иску четвертого собственника, если он докажет, что сохранение долевой собственности существенно нарушает его права. Тем не менее, норма прямо этого не предусматривает, и исход зависит от судебного усмотрения.
Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли
- Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
- Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
- При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственнос
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст.252
Статья 236 ГК РФ предусматривает возможность отказа от права собственности. Трое собственников, уехав за границу, не появляясь в квартире и не неся расходов, возможно, совершают действия, свидетельствующие об устранении от владения, пользования и распоряжения. Однако для признания отказа необходимо доказать, что они определенно выразили намерение отказаться от права и не сохранять никаких прав на имущество. Фактическое неиспользование и неуплата налогов сами по себе не являются безусловным отказом. Более того, даже если суд признает отказ, пункт 2 статьи 236 прямо указывает: отказ не влечет прекращения прав и обязанностей собственника до приобретения права собственности другим лицом. То есть доля не переходит автоматически к четвертому собственнику. Она становится «выморочным» имуществом и может перейти в собственность публично-правового образования (государства или муниципалитета), а не к сособственнику. Поэтому ссылаться на эту статью для требования признания права на доли напрямую нецелесообразно.
Гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст.236
Приобретательная давность по статье 234 ГК РФ требует, чтобы лицо, не являющееся собственником, добросовестно, открыто и непрерывно владело имуществом как своим собственным в течение 15 лет. Четвертый собственник является собственником доли, а не посторонним лицом. Он владеет всей квартирой, но знает, что другие доли принадлежат иным лицам. Такое владение не может быть признано добросовестным, поскольку собственник осведомлен о наличии других сособственников и их правах. Таким образом, приобретательная давность неприменима к отношениям между участниками долевой собственности, если только не доказано, что другие собственники устранились настолько, что их право прекратилось иным способом (например, в результате отказа, но отказ, как указано, не прекращает право автоматически). Следовательно, ст.234 не дает оснований для признания права на всю квартиру.
- Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом... в течение пятнадцати лет... приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст.234
Утрата гражданства РФ тремя собственниками не влияет на их право собственности на недвижимость в России. Гражданское законодательство не связывает право собственности на объекты недвижимости с наличием гражданства РФ. Иностранные граждане могут владеть недвижимостью наравне с гражданами РФ (если иное не установлено законом, например, для земель определенных категорий). Поэтому факт выхода из гражданства и натурализации за границей сам по себе не лишает их долей и не дает четвертому собственнику дополнительных прав.
Подводя итог, из представленных норм наиболее действенным инструментом является иск о разделе имущества по ст.252 ГК РФ с требованием о выплате стоимости долей остальных собственников, если выдел доли четвертого невозможен. Однако закон не позволяет принудительно обязать других продать свои доли четвертому — он может лишь получить компенсацию за свою долю. Для выкупа чужих долей необходимо либо добровольное согласие остальных на продажу, либо признание их долей незначительными и принудительный выкуп по аналогии с п.3 ст.252, что на практике применяется редко и требует очень веских оснований. Также возможно взыскание расходов по ст.249 и компенсации по ст.247, но это не решит вопрос с переходом права собственности.
