Может ли владелец 1/3 доли в квартире продать её без согласия второго собственника, если есть обременение в виде ипотеки?

В представленной ситуации затронуты правоотношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением имуществом, находящимся в общей долевой собственности. Юридически значимым является то, что два лица являются собственниками одной квартиры, при этом их доли неравны: одному принадлежит 1/3, другому — 2/3. Такой режим собственности означает, что каждый из них обладает правом на свою долю, но не на конкретную часть квартиры (например, комнату), а на долю в праве собственности на всё жилое помещение целиком.

Основной правовой вопрос заключается в порядке отчуждения (продажи) доли одним из собственников. Поскольку право общей долевой собственности предполагает, что все участники имеют равные права на имущество, закон устанавливает особый механизм продажи доли постороннему лицу. Собственник доли не может просто выставить её на продажу любому желающему — сначала он обязан предложить выкупить эту долю другим участникам долевой собственности. Это правило называется преимущественным правом покупки и действует именно при продаже доли третьим лицам (не являющимся сособственниками). Если собственник доли хочет продать её другому сособственнику (тому, у кого уже есть 2/3 или любому другому), согласие или предварительное предложение не требуется.

В данной ситуации юридически значимо также наличие обременения в виде ипотеки, указанного в выписке из ЕГРН. Это означает, что квартира (или вся квартира в целом, а не конкретная доля) находится в залоге у банка или иного кредитора в качестве обеспечения по кредитному договору. Обременение накладывает ограничения на распоряжение имуществом: для совершения сделок с недвижимостью, включая продажу доли, потребуется согласие залогодержателя (банка), если иное не предусмотрено договором ипотеки. Таким образом, даже если порядок с соблюдением преимущественного права покупки будет выполнен, сама продажа доли будет возможна только после урегулирования вопроса с ипотекой (например, снятия обременения после погашения кредита или получения разрешения банка на продажу).

Что касается необходимости согласия второго собственника: для продажи своей доли (в том числе доли 1/3) согласие другого участника долевой собственности не требуется. Однако закон обязывает продавца известить остальных сособственников о намерении продать долю и указать цену, за которую он готов её продать. Только если в течение определённого срока ни один из них не согласится выкупить долю на предложенных условиях, продавец вправе продать её любому другому лицу, но не дешевле той цены, которую он предлагал сособственникам.

Основным актом, регулирующим порядок распоряжения долей в общей собственности, является Гражданский кодекс РФ. Согласно ст. 246 ГК РФ, собственник доли вправе распорядиться ею, в том числе продать, по своему усмотрению, однако при возмездном отчуждении он обязан соблюсти специальные правила, защищающие интересы других участников долевой собственности.

Так, из п. 2 ст. 246 ГК РФ следует, что участник долевой собственности может продать свою долю, но с соблюдением правил о преимущественном праве покупки, установленных ст. 250 ГК РФ. Применительно к вашей ситуации это означает, что собственник 1/3 доли вправе начать процедуру продажи без получения предварительного согласия второго сособственника (владельца 2/3). Согласие не требуется, однако продавец не может сразу продать долю любому третьему лицу.

Собственник доли в 1/3 вправе распорядиться ею самостоятельно, без получения согласия второго собственника. Однако прямая продажа постороннему лицу запрещена — сначала необходимо в письменной форме предложить выкупить эту долю владельцу 2/3, и только после его отказа (или истечения месячного срока) можно продать её третьему лицу. Наличие ипотеки на всю квартиру делает любую сделку возможной исключительно при получении предварительного письменного согласия банка-залогодержателя.

Рекомендуемые действия

• Запросить в банке-кредиторе условия ипотечного договора и получить письменное согласие залогодержателя на продажу доли (если иное не предусмотрено договором). Без этого документа продажа не состоится.
• Составить и направить второму собственнику (владельцу 2/3) письменное извещение о намерении продать долю постороннему лицу, указав точную цену и иные существенные условия, с фиксацией даты отправки (например, заказным письмом с уведомлением о вручении).
• Выждать месяц с момента получения извещения адресатом. Если в этот срок второй собственник не изъявит желание купить долю или откажется — право продажи третьему лицу возникает.
• Продавать долю третьему лицу по цене не ниже той, что указана в извещении сособственнику, и с соблюдением всех условий, оговорённых в уведомлении.
• После выполнения преимущественного права и при наличии согласия банка заключить договор купли-продажи доли, удостоверив его нотариально, с последующей государственной регистрацией перехода права в ЕГРН. При этом покупатель становится на место залогодателя в части доли и несёт обязательства по ипотеке соразмерно приобретённой доле.