В представленной ситуации затронуты правоотношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением имуществом, находящимся в общей долевой собственности. Юридически значимым является то, что два лица являются собственниками одной квартиры, при этом их доли неравны: одному принадлежит 1/3, другому — 2/3. Такой режим собственности означает, что каждый из них обладает правом на свою долю, но не на конкретную часть квартиры (например, комнату), а на долю в праве собственности на всё жилое помещение целиком.
Основной правовой вопрос заключается в порядке отчуждения (продажи) доли одним из собственников. Поскольку право общей долевой собственности предполагает, что все участники имеют равные права на имущество, закон устанавливает особый механизм продажи доли постороннему лицу. Собственник доли не может просто выставить её на продажу любому желающему — сначала он обязан предложить выкупить эту долю другим участникам долевой собственности. Это правило называется преимущественным правом покупки и действует именно при продаже доли третьим лицам (не являющимся сособственниками). Если собственник доли хочет продать её другому сособственнику (тому, у кого уже есть 2/3 или любому другому), согласие или предварительное предложение не требуется.
В данной ситуации юридически значимо также наличие обременения в виде ипотеки, указанного в выписке из ЕГРН. Это означает, что квартира (или вся квартира в целом, а не конкретная доля) находится в залоге у банка или иного кредитора в качестве обеспечения по кредитному договору. Обременение накладывает ограничения на распоряжение имуществом: для совершения сделок с недвижимостью, включая продажу доли, потребуется согласие залогодержателя (банка), если иное не предусмотрено договором ипотеки. Таким образом, даже если порядок с соблюдением преимущественного права покупки будет выполнен, сама продажа доли будет возможна только после урегулирования вопроса с ипотекой (например, снятия обременения после погашения кредита или получения разрешения банка на продажу).
Что касается необходимости согласия второго собственника: для продажи своей доли (в том числе доли 1/3) согласие другого участника долевой собственности не требуется. Однако закон обязывает продавца известить остальных сособственников о намерении продать долю и указать цену, за которую он готов её продать. Только если в течение определённого срока ни один из них не согласится выкупить долю на предложенных условиях, продавец вправе продать её любому другому лицу, но не дешевле той цены, которую он предлагал сособственникам.
Основным актом, регулирующим порядок распоряжения долей в общей собственности, является Гражданский кодекс РФ. Согласно ст. 246 ГК РФ, собственник доли вправе распорядиться ею, в том числе продать, по своему усмотрению, однако при возмездном отчуждении он обязан соблюсти специальные правила, защищающие интересы других участников долевой собственности.
Так, из п. 2 ст. 246 ГК РФ следует, что участник долевой собственности может продать свою долю, но с соблюдением правил о преимущественном праве покупки, установленных ст. 250 ГК РФ. Применительно к вашей ситуации это означает, что собственник 1/3 доли вправе начать процедуру продажи без получения предварительного согласия второго сособственника (владельца 2/3). Согласие не требуется, однако продавец не может сразу продать долю любому третьему лицу.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 246
Второй ключевой нормой, напрямую отвечающей на ваш вопрос о том, нужно ли сначала предложить долю другим собственникам, является ст. 250 ГК РФ. В силу п. 1 этой статьи, при продаже доли постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Пункт 2 ст. 250 ГК РФ устанавливает обязанность продавца известить в письменной форме других участников долевой собственности о намерении продать свою долю, указав цену и другие условия.
Применительно к фактам вашей ситуации это означает следующее: собственник доли 1/3 не может просто выставить долю на продажу любому желающему. Он обязан сначала в письменной форме предложить выкупить её второму собственнику (владельцу 2/3). В уведомлении нужно указать цену и условия продажи. У второго собственника есть месяц с момента получения уведомления, чтобы принять решение о покупке. Если в течение этого срока он откажется от покупки или не приобретет долю, продавец вправе продать её любому другому лицу, но не ниже цены, указанной в уведомлении.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 250
Наличие обременения в виде ипотеки, указанного в выписке из ЕГРН, вносит существенное ограничение в процедуру продажи. В силу ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке (вся квартира), может быть отчуждено залогодателем другому лицу лишь с согласия залогодержателя (банка, выдавшего ипотечный кредит), если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Применительно к вашей ситуации это означает, что, даже если собственник 1/3 доли выполнит процедуру преимущественной покупки, описанную выше, он не сможет продать свою долю без предварительного получения письменного согласия банка-кредитора, который является залогодержателем всей квартиры. Продажа доли без такого согласия будет незаконной. Кроме того, согласно ст. 38 того же Закона, если продажа все же состоится (с согласия банка), ипотека сохраняется, и покупатель доли становится на место залогодателя, принимая на себя все обязательства по кредитному договору соразмерно приобретенной доле.
Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
— Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 37
Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правоправопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.
Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, перешло по указанным в пункте 1 настоящей статьи основаниям к нескольким лицам, каждый из правопреемников первоначального залогодателя несет вытекающие из отношений ипотеки последствия неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства соразмерно перешедшей к нему части указанного имущества.
— Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 38
