Может ли собственник 2/3 доли дома сдать квартиру без согласия второго собственника 1/3, если это единственное жилье

В рассматриваемой ситуации имеется объект недвижимости — жилой дом, находящийся в общей долевой собственности двух лиц. Пользователь владеет долей в размере 1/3, второй собственник — 2/3. Фактически в доме проживает только пользователь, для которого это жильё является единственным. Второй собственник в доме не живёт и намерен сдавать его (или часть помещений) в аренду (наём) третьим лицам. Согласия пользователя на такие действия не получено.

Юридически значимыми обстоятельствами здесь являются следующие. Возникшие отношения регулируются нормами гражданского законодательства о праве общей долевой собственности. Ключевым является то, что владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников. Поскольку единого согласия между сособственниками нет (пользователь не даёт его), действия второго собственника по передаче имущества в аренду без такого согласия затрагивают правовой режим общего имущества. При этом размер доли (2/3) не даёт автоматического права единолично решать вопросы владения и пользования всем домом — для этого требуется либо согласие всех участников, либо, при его отсутствии, судебное определение порядка пользования.

Кроме того, существенное значение имеет факт проживания пользователя и статус дома как его единственного жилья. Это обстоятельство затрагивает не только имущественные права (право пользования своей долей), но и право на жилище. В случае вселения квартирантов без согласия пользователя фактически может измениться порядок пользования общим имуществом, что способно существенно ограничить права пользователя или сделать совместное проживание с посторонними людьми невозможным. Это порождает конфликт интересов сособственников.

Юридически значимо также, что сделка по найму (аренде) общего имущества, совершённая одним из сособственников без согласия другого, может быть оспорена, поскольку затрагивает права последнего. Ситуация осложняется тем, что добровольное урегулирование (например, выкуп доли) маловероятно из-за финансовых возможностей пользователя. Таким образом, основной правовой проблемой является отсутствие согласованного волеизъявления обоих собственников на использование дома третьим лицом и необходимость защиты прав пользователя на проживание в принадлежащем ему жилье.

Центральным вопросом является право собственника 2/3 доли распоряжаться общим имуществом путём сдачи его в аренду без согласия другого участника. В силу статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, требует единого волеизъявления всех сособственников. Сдача жилого дома или его части внаём представляет собой акт распоряжения (передача во временное владение и пользование третьему лицу), поэтому для законности такой сделки необходимо получить согласие владельца 1/3 доли. Без такого согласия договор аренды, заключённый одним участником, будет нарушать режим общей долевой собственности, и пользователь вправе оспорить его как недействительную сделку.

Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

Собственник доли в размере 2/3 не вправе единолично, без вашего письменного согласия, сдавать дом или его часть квартирантам. Распоряжение и пользование общим долевым имуществом допускается исключительно по соглашению всех участников, независимо от размера их долей (ст. 246, 247 ГК РФ). Его действия незаконны, а вы имеете полное право запретить вселение и в судебном порядке пресечь любые попытки сдачи дома без вашего согласия.

Рекомендуемые действия

• Направьте второму собственнику письменное требование о недопустимости вселения посторонних лиц без вашего согласия, сославшись на ст. 246 и 247 ГК РФ. Отправьте его заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении, чтобы зафиксировать вашу позицию и дату предупреждения.
• Подготовьте доказательства вашего постоянного проживания в доме и статуса этого жилья как единственного (справка о регистрации по месту жительства, выписка из ЕГРН об отсутствии у вас иных объектов недвижимости, квитанции об оплате коммунальных услуг).
• Если в доме появятся посторонние лица, немедленно вызывайте полицию и фиксируйте факт незаконного вселения. Проследите, чтобы в протоколе или объяснениях было указано, что вы являетесь сособственником и не давали согласия на их проживание.
• Независимо от факта вселения или только угрозы сдачи, подайте в районный суд по месту нахождения дома иск об установлении порядка пользования жилым помещением и запрете ответчику совершать действия по вселению третьих лиц без вашего согласия (на основании ст. 247 и 304 ГК РФ). В иске акцентируйте, что дом — ваше единственное жильё.
• Если договор аренды уже заключён, предъявите отдельный иск о признании его недействительным, поскольку сделка совершена одним участником в отношении общего имущества без согласия другого участника и нарушает ваше право пользования.
• При невозможности выкупа доли рассмотрите возможность предъявления к другому собственнику требования о компенсации за пользование частью дома, приходящейся на вашу долю, если он будет извлекать доход от сдачи (по правилам ч. 2 ст. 247 ГК РФ). Это потребуется обосновать в суде.
• Для подготовки процессуальных документов, оценки перспектив дела и сбора надлежащих доказательств обратитесь к адвокату, имеющему опыт ведения жилищных споров и дел об общей долевой собственности.