Продажа доли в квартире, полученной по дарению в несовершеннолетнем возрасте, после смены фамилии при замужестве — нужно ли переоформлять документы в Росреестре

Пользователь в несовершеннолетнем возрасте получила в дар долю в праве собственности на квартиру, что породило правоотношения общей долевой собственности (статья 244 ГК РФ). В дальнейшем, в связи с вступлением в брак, она сменила фамилию, что является изменением акта гражданского состояния (статья 47 ГК РФ). В настоящий момент планируется отчуждение (продажа) этой доли третьему лицу.

Юридически значимым обстоятельством является несоответствие фамилии собственника, указанной в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и в правоустанавливающем документе (договоре дарения), её актуальной фамилии по паспорту. Согласно правилам регистрации прав на недвижимость, записи ЕГРН должны содержать актуальные сведения о собственнике (статья 8.1 ГК РФ, Закон о регистрации недвижимости). Автоматического обновления таких сведений при смене фамилии не происходит — владелец должен инициировать внесение изменений.

С точки зрения процедуры продажи, нотариус обязан установить личность продавца и проверить его правомочие распоряжаться имуществом. Для этого он сопоставляет паспортные данные (где стоит новая фамилия) и выписку из ЕГРН (где фамилия старая). Возникает временное расхождение персональных данных. Сама по себе смена фамилии не прекращает и не изменяет право собственности, но создаёт препятствие для формальной идентификации субъекта права.

Согласно ст. 19 ГК РФ, перемена гражданином имени (в данном случае фамилии вследствие вступления в брак) не является основанием для прекращения или изменения его прав и обязанностей, приобретённых под прежним именем. Это означает, что право собственности на долю квартиры, полученную по договору дарения в несовершеннолетнем возрасте с указанием прежней фамилии, сохраняется за вами в полном объёме и после смены фамилии. Вы не утрачиваете статус собственника, и сама по себе перемена фамилии не требует аннулирования или переоформления ранее возникшего права. Вместе с тем та же норма возлагает на гражданина обязанность принимать необходимые меры для уведомления должников и кредиторов о перемене своего имени. Применительно к продаже квартиры нотариус, удостоверяющий сделку, является лицом, которое должно быть достоверно информировано о том, что продавец под новой фамилией и собственник, указанный в документах, — одно и то же лицо. Закон также предоставляет гражданину право (но не обязанность) за свой счёт вносить соответствующие изменения в документы, оформленные на прежнее имя, однако не требует этого как обязательное условие для совершения сделки.

1. Гражданин вправе переменить свое имя в порядке, установленном законом. Перемена гражданином имени не является основанием для прекращения или изменения его прав и обязанностей, приобретенных под прежним именем. Гражданин обязан принимать необходимые меры для уведомления своих должников и кредиторов о перемене своего имени и несет риск последствий, вызванных отсутствием у этих лиц сведений о перемене его имени. Гражданин, переменивший имя, вправе требовать внесения за свой счет соответствующих изменений в документы, оформленные на его прежнее имя.
   — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 19

Смена фамилии при заключении брака прямо предусмотрена ст. 32 СК РФ, которая закрепляет право супругов по желанию выбрать фамилию одного из них в качестве общей. Это означает, что ваша новая фамилия после замужества имеет законное основание, а её изменение документально подтверждается свидетельством о браке. Данная норма не устанавливает дополнительных требований к документам на недвижимость, но легитимирует сам факт перемены фамилии, который может быть удостоверен именно этим актом гражданского состояния.

Срочное переоформление документов о праве собственности в Росреестре перед продажей доли в квартире не является обязательным. Нотариус обязан принять свидетельство о браке как достаточное доказательство для идентификации продавца, чья фамилия изменилась, и это не должно препятствовать удостоверению сделки. Отказ нотариуса в удостоверении сделки по причине несовпадения фамилии в паспорте и в ЕГРН будет неправомерным.

Рекомендуемые действия

• Подготовьте пакет документов: действующий паспорт, свидетельство о заключении брака, договор дарения (или нотариально заверенную копию) и актуальную выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, где будет указана ваша прежняя фамилия.
• При обращении к нотариусу для удостоверения сделки купли-продажи предъявите паспорт и свидетельство о браке в оригинале. Этого достаточно, чтобы нотариус исполнил обязанность по установлению вашей личности и засвидетельствовал, что продавец и правообладатель — одно лицо.
• Если конкретный нотариус отказывается удостоверить сделку, требуйте письменное постановление об отказе. Затем подайте жалобу на его действия в нотариальную палату субъекта РФ или обратитесь к другому нотариусу с большим опытом сопровождения сделок с недвижимостью.
• После успешного завершения продажи вы можете по желанию подать в Росреестр (через МФЦ) заявление о внесении изменений в запись ЕГРН в части ваших персональных данных (фамилии), приложив к нему свидетельство о браке. Это приведет сведения в реестре в соответствие с паспортом, но не влияет на юридическую силу уже совершенной сделки.