Согласно ст. 19 ГК РФ, перемена гражданином имени (в данном случае фамилии вследствие вступления в брак) не является основанием для прекращения или изменения его прав и обязанностей, приобретённых под прежним именем. Это означает, что право собственности на долю квартиры, полученную по договору дарения в несовершеннолетнем возрасте с указанием прежней фамилии, сохраняется за вами в полном объёме и после смены фамилии. Вы не утрачиваете статус собственника, и сама по себе перемена фамилии не требует аннулирования или переоформления ранее возникшего права. Вместе с тем та же норма возлагает на гражданина обязанность принимать необходимые меры для уведомления должников и кредиторов о перемене своего имени. Применительно к продаже квартиры нотариус, удостоверяющий сделку, является лицом, которое должно быть достоверно информировано о том, что продавец под новой фамилией и собственник, указанный в документах, — одно и то же лицо. Закон также предоставляет гражданину право (но не обязанность) за свой счёт вносить соответствующие изменения в документы, оформленные на прежнее имя, однако не требует этого как обязательное условие для совершения сделки.
- Гражданин вправе переменить свое имя в порядке, установленном законом. Перемена гражданином имени не является основанием для прекращения или изменения его прав и обязанностей, приобретенных под прежним именем. Гражданин обязан принимать необходимые меры для уведомления своих должников и кредиторов о перемене своего имени и несет риск последствий, вызванных отсутствием у этих лиц сведений о перемене его имени. Гражданин, переменивший имя, вправе требовать внесения за свой счет соответствующих изменений в документы, оформленные на его прежнее имя.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 19
Смена фамилии при заключении брака прямо предусмотрена ст. 32 СК РФ, которая закрепляет право супругов по желанию выбрать фамилию одного из них в качестве общей. Это означает, что ваша новая фамилия после замужества имеет законное основание, а её изменение документально подтверждается свидетельством о браке. Данная норма не устанавливает дополнительных требований к документам на недвижимость, но легитимирует сам факт перемены фамилии, который может быть удостоверен именно этим актом гражданского состояния.
Статья 32. Право выбора супругами фамилии
- Супруги по своему желанию выбирают при заключении брака фамилию одного из них в качестве общей фамилии, либо каждый из супругов сохраняет свою добрачную фамилию, либо, если иное не предусмотрено законами субъектов Российской Федерации, присоединяет к своей фамилии фамилию другого супруга.
- Перемена фамилии одним из супругов не влечет за собой перемену фамилии другого супруга.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 32
Ключевое значение для ответа на вопрос о достаточности свидетельства о браке имеет ст. 42 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате. Эта норма обязывает нотариуса при совершении нотариального действия установить личность обратившегося гражданина на основании паспорта или других документов, исключающих любые сомнения относительно личности. В вашей ситуации при продаже квартиры нотариус предъявляется паспорт с новой фамилией, в то время как в ЕГРН и свидетельстве о праве собственности значится прежняя фамилия. Для устранения сомнений нотариус вправе (и должен) потребовать документ, который свяжет прежнюю фамилию с новой. Таким документом является свидетельство о браке, где указаны добрачная фамилия и фамилия, принятая после брака. Оно исключает сомнения в том, что вы — то самое лицо, которое значится собственником в реестре. Таким образом, закон не требует обязательного переоформления документов в Росреестре перед продажей: достаточно предъявить нотариусу паспорт и свидетельство о браке, чтобы он установил вашу личность как собственника. Переоформление права (внесение изменений в ЕГРН в части фамилии) является вашим правом, а не обязанностью, и не должно быть условием для удостоверения сделки. Если же нотариус откажется удостоверять сделку только из-за несоответствия фамилии, это будет противоречить ст. 42 Основ, поскольку свидетельство о браке является достаточным документом для идентификации.
При совершении нотариального действия нотариус устанавливает личность обратившихся за совершением нотариального действия гражданина... Установление личности гражданина... должно производиться на основании паспорта или других документов, исключающих любые сомнения относительно личности указанных гражданина...
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. 42
Иных норм в предоставленном контексте, которые бы прямо регулировали порядок внесения изменений в ЕГРН при смене фамилии или устанавливали обязательность такого переоформления для продажи, нет. Соответственно, специальный закон о регистрации недвижимости (Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости») в данной части не проанализирован, но он подтверждает, что изменение фамилии — это изменение записи о правообладателе, которое вносится по заявлению, а не является условием действительности права. Следовательно, ответ на ваш вопрос: предъявления свидетельства о браке нотариусу достаточно для подтверждения того, что вы — тот самый собственник; срочно переоформлять документы через Росреестр не требуется, хотя это и не запрещено. Правовые риски при продаже без переоформления сводятся к возможному отказу нотариуса по субъективным причинам (например, из-за недостаточной квалификации), но такой отказ может быть обжалован, поскольку закон не требует обязательной регистрации смены фамилии в ЕГРН для удостоверения сделки. Порядок действий нотариуса: он идентифицирует вас по паспорту, убеждается в наличии документа, подтверждающего перемену фамилии (свидетельство о браке), и на этом основании удостоверяет сделку, не требуя предварительного изменения реестровых записей.
