В основе ситуации лежит правоотношение представительства, возникшее из нотариально удостоверенной доверенности. Собственник 1/2 доли в квартире (доверитель) добровольно, находясь в дееспособном состоянии, передал другому лицу (поверенному) полномочия по управлению и распоряжению этим имуществом. Ключевым юридически значимым фактом является то, что на момент удостоверения доверенности нотариусом доверитель осознавал значение своих действий и мог руководить ими, то есть был дееспособен. Сам по себе последующий факт нахождения доверителя на лечении в психиатрической больнице, при отсутствии вступившего в законную силу решения суда о признании его недееспособным или ограниченно дееспособным, не влечет автоматической утраты доверенностью юридической силы. Презумпция дееспособности гражданина сохраняется до тех пор, пока иное не установлено судом. Лечение в психиатрическом стационаре не является правовым основанием для прекращения доверенности.
Содержание доверенности должно быть проанализировано на предмет достаточности полномочий. Формулировка «управлять и распоряжаться недвижимостью» в контексте полномочий на отчуждение объекта обычно требует уточнения — включает ли она право заключать договор купли-продажи, подписывать передаточный акт, получать денежные средства. Для однозначной квалификации необходимо ознакомиться с полным текстом доверенности. Если в ней прямо указано право на продажу квартиры или доли, либо содержится общая формулировка «распоряжаться всеми правами собственника», что по сложившейся практике может толковаться как включающее право на отчуждение, то таких полномочий может быть достаточно. Если же формулировка ограничивается «управлением», то есть правом сдавать в аренду, следить за сохранностью, платить налоги, но не отчуждать, то продажа по такой доверенности будет невозможна.
Отдельный правовой риск связан с тем, что доверитель находится в психиатрическом учреждении. С точки зрения органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимость, и потенциального покупателя, данное обстоятельство может породить сомнения в действительности волеизъявления собственника на момент выдачи доверенности или в сохранении у него способности понимать значение своих действий. В гражданском обороте сделка, совершенная лицом, хотя и не признанным недееспособным, но находившимся в момент выдачи доверенности в таком состоянии, когда оно не могло понимать значение своих действий или руководить ими, может быть оспорена. Если же на момент выдачи доверенности у лица было диагностировано психическое расстройство, и впоследствии будет доказано, что в тот момент он не отдавал отчета своим действиям, это создает основание для признания доверенности недействительной. Кроме того, если после выдачи доверенности, но до сделки, в отношении доверителя было начато судебное производство о признании его недееспособным, сделка может быть зарегистрирована только при условии проверки данного факта.
Участие органов опеки и попечительства в данной сделке не требуется. Закон предусматривает необходимость предварительного разрешения таких органов при отчуждении имущества исключительно в отношении несовершеннолетних или лиц, признанных судом недееспособными или ограниченно дееспособными. Поскольку на данный момент доверитель, находясь на лечении, не лишен дееспособности в судебном порядке, разрешение органа опеки не нужно. Однако сам факт нахождения в медицинском учреждении психиатрического профиля может привлечь повышенное внимание к сделке со стороны регистратора, который вправе приостановить регистрацию для проверки законности документа, в том числе истребования сведений о дееспособности доверителя.
Применимое право
В первую очередь следует установить, сохраняет ли юридическую силу нотариальная доверенность, выданная лицом, которое впоследствии оказалось на лечении в психиатрическом стационаре. Основанием для выдачи доверенности является дееспособность гражданина. Согласно ст. 185 ГК РФ, доверенность удостоверяет полномочия представителя, а её выдача возможна только от имени дееспособного лица. Понятие дееспособности раскрывается в ст. 29 ГК РФ: гражданин может быть признан недееспособным только судом, а до такого решения он считается дееспособным. Лечение в психиатрической больнице само по себе не влечёт утрату дееспособности. Следовательно, доверенность, выданная до помещения в стационар, сохраняет силу при условии, что на момент её выдачи гражданин был дееспособен и доверенность не была отменена.
Доверенности от имени малолетних (статья 28) и от имени недееспособных граждан (статья 29) выдают их законные представители.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 185
- Гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством. Над ним устанавливается опека.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 29
Далее необходимо проверить, не прекратилось ли действие доверенности в связи с нахождением доверителя на лечении. Перечень оснований прекращения доверенности исчерпывающе приведён в ст. 188 ГК РФ. Среди них — смерть гражданина, признание его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим. Нахождение в психиатрической больнице без решения суда о недееспособности не является таким основанием. Поэтому, пока нет вступившего в силу судебного акта, доверенность продолжает действовать.
- Действие доверенности прекращается вследствие: ... 5) смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 188
Также следует обратить внимание на срок доверенности. Если в доверенности не указан срок, она сохраняет силу в течение года со дня её совершения (ст. 186 ГК РФ). Поскольку факты не содержат сведений о сроке, необходимо удостовериться, что с момента выдачи не прошёл годичный срок, иначе доверенность прекратила действие автоматически.
- Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 186
Что касается объёма полномочий: формулировка «управлять и распоряжаться недвижимостью» является общей. По смыслу ст. 185 ГК РФ полномочия представителя должны быть прямо указаны в доверенности. В судебной практике «распоряжение» обычно охватывает отчуждение, но для надёжности требуется, чтобы в доверенности было прямо указано право на продажу, например, «продать», «заключить договор купли-продажи». Если доверенность содержит только фразу «управлять и распоряжаться», это может быть истолковано как право на заключение договоров по распоряжению, однако риск оспаривания сделки по мотиву превышения полномочий остаётся. Контекст НПА не содержит специальных норм о толковании объёма полномочий, поэтому в данном аспекте следует руководствоваться текстом самой доверенности. Если же в доверенности прямо указано «продать», то полномочие на продажу доли презюмируется.
Относительно правовых последствий возможного признания доверителя недееспособным после совершения сделки. Если на момент продажи доли доверитель ещё не признан недееспособным, доверенность является действующей. Однако если впоследствии будет вынесено решение суда о признании его недееспособным, доверенность прекращается с момента вступления решения в силу (ст. 188 ГК РФ). Сама же сделка, совершённая до этого момента, может быть оспорена по правилам ст. 177 ГК РФ: если будет доказано, что в момент выдачи доверенности или в момент совершения сделки по продаже доли доверитель не мог понимать значение своих действий (даже если на тот момент он не был признан недееспособным), сделка может быть признана недействительной по иску опекуна или самого гражданина.
- Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
- Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 177
Кроме того, если доверитель впоследствии признаётся недееспособным, его опекун вправе оспорить сделку, ссылаясь на ст. 177 ГК РФ. При этом важно, что для третьего лица (покупателя или нотариуса, удостоверяющего сделку) доверенность может быть предъявлена, и если оно не знало и не должно было знать о прекращении доверенности, права и обязанности по сделке сохраняются в силу ст. 189 ГК РФ. Однако данная норма защищает добросовестное третье лицо только после прекращения доверенности, но не защищает от оспаривания по ст. 177 в связи с пороком воли доверителя на момент выдачи доверенности или совершения сделки.
- Если третьему лицу предъявлена доверенность, о прекращении которой оно не знало и не должно было знать, права и обязанности, приобретенные в результате действий лица, полномочия которого прекращены, сохраняют силу для представляемого и его правопреемников.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 189
Что касается необходимости получения дополнительных разрешений от органа опеки и попечительства. Поскольку на момент совершения сделки доверитель не признан недееспособным и не ограничен в дееспособности, разрешения органа опеки не требуется. Вмешательство опеки возможно только в отношении недееспособных или ограниченно дееспособных граждан (ст. 29 ГК РФ). Между тем, при наличии информации о том, что доверитель находится в психиатрическом стационаре, нотариус, удостоверяющий сделку по продаже доли, может усомниться в его дееспособности на момент выдачи доверенности. Однако, как следует из ст. 43 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, нотариус при удостоверении сделки проверяет дееспособность обратившихся лиц. Если за совершением нотариального действия обращается представитель, нотариус проверяет его полномочия. Следовательно, если доверенность была выдана нотариально удостоверенной, нотариус на момент её выдачи уже подтвердил дееспособность доверителя. Тем не менее, если у нотариуса возникнут обоснованные сомнения в том, что на момент выдачи доверенности доверитель не мог понимать значение своих действий (например, если стационарное лечение началось до выдачи доверенности), нотариус может отказать в удостоверении сделки. Однако в описанной ситуации доверитель находится на лечении, но доверенность была выдана ранее; в таком случае нотариус обычно не требует дополнительных согласий, если не располагает доказательствами недееспособности.
При удостоверении сделок нотариус осуществляет проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, а также наличия волеизъявления заявителей. В случае, если за совершением нотариального действия обратился представитель заявителя, проверяются полномочия представителя.
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. 43
Таким образом, продажа доли по доверенности возможна при следующих условиях: доверенность не отменена, срок её действия не истёк, доверитель не признан недееспособным на момент совершения сделки, а текст доверенности прямо предусматривает право на продажу (или «распоряжение» понимается достаточно широко, но риск оспаривания по ст. 177 ГК РФ сохраняется). Рекомендуется дополнительно уточнить у нотариуса, удостоверяющего сделку, его позицию относительно объёма полномочий.
