Можно ли оформить право собственности на всю квартиру по приобретательной давности, если брат признан безвестно отсутствующим, а его доля не зарегистрирована в ЕГРН?

Применима ли приобретательная давность к доле брата

Ключевой вопрос: образует ли владение клиента долей брата добросовестное давностное владение по смыслу ст. 234 ГК РФ. Ответ — нет, не образует.

Условия приобретательной давности закреплены в п. 1 ст. 234 ГК РФ:

Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом , если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность)
— п. 1 ст. 234 ГК РФ

Пленум Верховного Суда РФ в п. 15 Постановления № 10 от 29.04.2010 разъяснил, что понимается под добросовестностью давностного владения:

давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ); владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).
— п. 15 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010

Для клиента это означает: добросовестность давностного владения исключается, если лицо знало об отсутствии основания возникновения у него права собственности на спорную вещь. Клиент знает, что 1/6 доля принадлежит брату — это прямо зафиксировано в данных технической инвентаризации, а также подтверждено судебным актом 2002 года о признании брата безвестно отсутствующим. Клиент заведомо осведомлён о существовании титульного собственника доли.

Доля брата не является бесхозяйным имуществом — она имеет собственника, чьё право признано ранее возникшим и юридически действительным в силу ст. 69 ФЗ-218:

Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей
— п. 1 ст. 69 ФЗ-218

Таким образом: приобретательная давность по ст. 234 ГК РФ НЕ применима к вашей ситуации — вы знаете титульного собственника доли (брата), оснований считать себя её добросовестным приобретателем по давности нет. Суд откажет в таком иске именно по критерию отсутствия добросовестности владения.

Правильный путь: объявление брата умершим (ст. 45 ГК РФ) и наследование его доли

Брат признан судом безвестно отсутствующим в 2002 году. С тех пор прошло более 5 лет. Это даёт основания для объявления его умершим по ст. 45 ГК РФ:

Гражданин может быть объявлен судом умершим, если в месте его жительства нет сведений о месте его пребывания в течение пяти лет, а если он пропал без вести при обстоятельствах, угрожавших смертью или дающих основание предполагать его гибель от определенного несчастного случая, - в течение шести месяцев. 2. Военнослужащий или иной гражданин, пропавший без вести в связи с военными действиями, может быть объявлен судом умершим не ранее чем по истечении двух лет со дня окончания военных действий. 3. Днем смерти гражданина, объявленного умершим, считается день вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим. В случае объявления умершим гражданина, пропавшего без вести при обстоятельствах, угрожавших смертью или дающих основание предполагать его гибель от определенного несчастного случая, суд может признать днем смерти этого гражданина день его предполагаемой гибели и указать момент его предполагаемой гибели
— ст. 45 ГК РФ, п. 1

Ситуация клиента: брат безвестно отсутствует с 2002 года — прошло более 23 лет, что многократно превышает 5-летний срок. Условия для объявления его умершим полностью выполнены.

Последствия: согласно п. 1 ст. 1114 ГК РФ:

При объявлении гражданина умершим днем открытия наследства является день вступления в законную силу решения суда об объявлении гражданина умершим, а в случае, когда в соответствии с пунктом 3 статьи 45 настоящего Кодекса днем смерти гражданина признан день его предполагаемой гибели, - день и момент смерти, указанные в решении суда
— п. 1 ст. 1114 ГК РФ

Днём открытия наследства станет день вступления в законную силу решения суда об объявлении брата умершим. С этого момента вы — как брат (наследник второй очереди по ст. 1143 ГК РФ) — можете принять наследство в виде 1/6 доли в квартире, если нет наследников первой очереди (дети, супруг, родители — ст. 1142 ГК РФ):

наследниками второй очереди по закону являются полнородные и неполнородные братья и сестры наследодателя, его дедушка и бабушка как со стороны отца, так и со стороны матери. 2. Дети полнородных и неполнородных братьев и сестер наследодателя (племянники и племянницы наследодателя) наследуют по праву представления.
— п. 1 ст. 1143 ГК РФ

Процедура: подаётся заявление в суд в порядке особого производства (гл. 30 ГПК РФ) по месту вашего жительства об объявлении брата умершим. После вступления решения в силу — обращение к нотариусу с заявлением о принятии наследства (6-месячный срок со дня открытия наследства). Получив свидетельство о праве на наследство, регистрируете право на 1/6 доли в ЕГРН. После этого становитесь единоличным собственником всей квартиры и можете продать её администрации.

Важный риск: если у брата есть наследники первой очереди (дети, супруг, родители — ст. 1142 ГК РФ), которые живы и примут наследство, то 1/6 доля перейдёт им, а не вам. Тогда вам нужно будет договариваться с ними о совместной продаже квартиры администрации.

Альтернативная ветка: что будет, если никто не примет наследство брата (выморочность)

Если у брата отсутствуют наследники первой очереди (дети, супруг, родители) и вы как наследник второй очереди также не примете наследство либо откажетесь от него, вступает в действие ст. 1151 ГК РФ — наследование выморочного имущества:

В порядке наследования по закону в собственность городского или сельского поселения, муниципального района (в части межселенных территорий) либо муниципального, городского округа переходит следующее выморочное имущество, находящееся на соответствующей территории: (В редакции Федерального закона от 14.04.2023 № 121-ФЗ) жилое помещение; земельный участок, а также расположенные на нем здания, сооружения, иные объекты недвижимого имущества; доля в праве общей долевой собственности на указанные в абзацах втором и третьем настоящего пункта объекты недвижимого имущества. Если указанные объекты расположены в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве, Санкт-Петербурге или Севастополе, они переходят в собственность такого субъекта Российской Федерации. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 333-ФЗ) Жилое помещение, указанное в абзаце втором настоящего пункта, включается в соответствующий жилищный фонд социального использования
— п. 2 ст. 1151 ГК РФ

Это негативный для вас сценарий: доля брата переходит в собственность муниципального образования (или города федерального значения — если вы проживаете в Москве, СПб или Севастополе). Тогда у вас появится сособственник в лице администрации — что, с одной стороны, может упростить продажу (администрация заинтересована в расселении), но с другой — вы получите выкупную цену только за свои 5/6 долей, а не за всю квартиру.

Вывод по этой ветке: при наличии у брата наследников или при отказе от наследства вы не консолидируете всю квартиру. Поэтому принятие наследства после объявления брата умершим — ваш приоритетный путь.

Продажа квартиры администрации: механизм расселения (ст. 32 ЖК РФ) и практические вопросы

После получения права собственности на всю квартиру вы сможете заключить соглашение с администрацией о выкупе. Порядок определён ст. 32 ЖК РФ:

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения
— ч. 6 ст. 32 ЖК РФ

Ключевые моменты, которые следует учитывать:

• Размер возмещения (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ) включает рыночную стоимость жилого помещения, стоимость земельного участка под домом (с учётом вашей доли) и все убытки, связанные с переездом и поиском нового жилья.
• По соглашению с вами может быть предоставлено другое жилое помещение с зачётом его стоимости (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ).
• Отказ администрации от заключения соглашения даёт вам право требовать принудительного изъятия через суд с предварительным равноценным возмещением (ч. 9 ст. 32 ЖК РФ).

Риск: если квартира уже попала в программу расселения и вам направили уведомление об изъятии, а доля брата пока не оформлена на вас — администрация, строго говоря, обязана заключить соглашение только с зарегистрированным собственником 1/6 доли. В отсутствие регистрации права брата в ЕГРН (и при отсутствии управляющего по ст. 43 ГК РФ — доверительного управления не установлено), выплата за его долю может быть заморожена до консолидации права. Это дополнительный стимул действовать быстро.

Последствия при возможной явке брата: если брат жив и через какое-то время объявится, он сможет потребовать отмены решения об объявлении его умершим (ст. 46 ГК РФ) и возврата имущества, но только если приобретатель знал, что объявленный умершим жив:

Лица, к которым имущество гражданина, объявленного умершим, перешло по возмездным сделкам, обязаны возвратить ему это имущество, если доказано, что, приобретая имущество, они знали, что гражданин, объявленный умершим, находится в живых
— п. 3 ст. 46 ГК РФ

Поскольку вы действуете добросовестно и исходите из того, что брат действительно отсутствует более 23 лет, риск неблагоприятных последствий по ст. 46 ГК РФ минимален.

Сроки процедуры: от объявления умершим до регистрации права

Процедура состоит из нескольких этапов с установленными сроками:

1. Срок для подачи заявления об объявлении умершим — специальных сроков давности нет; заявление в порядке особого производства (гл. 30 ГПК РФ) может быть подано в любой момент по истечении 5 лет с момента получения последних сведений о брате. Поскольку брат признан безвестно отсутствующим в 2002 году, 5-летний срок давно истёк.

2. Срок принятия наследства — 6 месяцев со дня вступления в законную силу решения суда об объявлении умершим (ст. 1154 ГК РФ):

Наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства. В случае открытия наследства в день предполагаемой гибели гражданина (пункт 1 статьи 1114) наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим
— п. 1 ст. 1154 ГК РФ

3. Если срок пропущен — возможно восстановление через суд, если причины уважительные и иск подан в течение 6 месяцев с момента, когда причины отпали (ст. 1155 ГК РФ):

По заявлению наследника, пропустившего срок, установленный для принятия наследства (статья 1154), суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали
— п. 1 ст. 1155 ГК РФ

4. Регистрация права в ЕГРН — после получения свидетельства о праве на наследство у нотариуса. Регистрация осуществляется в срок, установленный ФЗ-218 (ст. 16: 7 рабочих дней с даты приёма заявления при подаче через МФЦ). Решение суда является основанием для регистрации (ст. 58 ФЗ-218), заявление подаётся вами как лицом, у которого право возникает:

В случае, если решением суда предусмотрено прекращение права на недвижимое имущество у одного лица или установлено отсутствие права на недвижимое имущество у такого лица и при этом предусмотрено возникновение этого права у другого лица или установлено наличие права у такого другого лица, государственная регистрация прав на основании этого решения суда может осуществляться по заявлению лица, у которого право возникает на основании решения суда либо право которого подтверждено решением суда. При этом не требуется заявление лица, чье право прекращается или признано отсутствующим по этому решению суда, в случае, если такое лицо являлось ответчиком по соответствующему делу
— ч. 3 ст. 58 ФЗ-218

Практический итог по срокам: после вступления решения суда в законную силу (≈ 1 месяц после вынесения) + 6 месяцев на принятие наследства + регистрационные процедуры (до 10 дней) = ориентировочно 8–9 месяцев до полной консолидации права собственности на всю квартиру.

Можно ли продать только свои 5/6 долей без консолидации прав брата

Закон не содержит прямого запрета на продажу вами своих 5/6 долей администрации. Однако существуют серьёзные правовые и практические препятствия.

Согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ:

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом
— п. 1 ст. 246 ГК РФ

Вы можете продать свою долю — это ваше право. Но целиком квартира может быть продана только по соглашению всех участников долевой собственности, а согласие второго сособственника (брата) получить невозможно ввиду его безвестного отсутствия.

Практическая сторона: администрация, реализуя программу расселения, нуждается в освобождении всего жилого помещения. Покупать лишь 5/6 долей для администрации невыгодно: она не сможет снести дом полностью, пока в нём числится доля, принадлежащая другому лицу. Администрация может либо вовсе отказаться от выкупа ваших долей до полного урегулирования прав, либо принять решение об изъятии всей квартиры с выплатой возмещения, где часть средств, причитающаяся за 1/6 доли брата, будет заморожена (депонирована на депозит нотариуса или суда) до выяснения судьбы брата.

Риск: при отсутствии доверительного управления имуществом безвестно отсутствующего (ст. 43 ГК РФ), юридически некому дать согласие на продажу всей квартиры. Без решения вопроса с долей брата сделка по продаже всей квартиры не пройдёт регистрацию в Росреестре.

Имущество гражданина, признанного безвестно отсутствующим, при необходимости постоянного управления им передается на основании решения суда лицу, которое определяется органом опеки и попечительства и действует на основании договора о доверительном управлении, заключаемого с этим органом. Из этого имущества выдается содержание гражданам, которых безвестно отсутствующий обязан содержать, и погашается задолженность по другим обязательствам безвестно отсутствующего
— ст. 43 ГК РФ, п. 1

Вывод: продажа только ваших 5/6 долей технически возможна, но практически не позволит завершить расселение и не даст вам средств, достаточных для приобретения нового жилья. Консолидация права на всю квартиру через объявление брата умершим — единственный полноценный путь.

Порядок исполнения решения суда об объявлении умершим и действия при отказе

Исполнение решения суда об объявлении умершим:

1. После вступления решения в законную силу оно направляется в орган ЗАГС для составления записи акта о смерти (ст. 279 ГПК РФ). ЗАГС выдаёт свидетельство о смерти.
2. Со свидетельством о смерти и решением суда вы обращаетесь к нотариусу по последнему месту жительства брата (ст. 1115 ГК РФ — место открытия наследства).
3. Нотариус открывает наследственное дело. Вы подаёте заявление о принятии наследства в течение 6 месяцев.
4. Нотариус проверяет круг наследников, истребует документы о составе наследственного имущества (документы БТИ на долю брата, выписку ЕГРН о вашей доле).
5. По истечении 6-месячного срока нотариус выдаёт свидетельство о праве на наследство — при отсутствии наследников первой очереди, имеющих преимущественное право.

Если суд откажет в объявлении умершим — решение может быть обжаловано в апелляционном порядке (гл. 39 ГПК РФ) в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения. Основанием для отказа может быть недостаточность доказательств отсутствия сведений о брате — в этом случае потребуется дополнительно собрать справки: из полиции о розыске, из последнего известного места жительства, запросы в ЗАГС о возможной регистрации смерти в других регионах.

Если нотариус откажет в выдаче свидетельства — вы вправе обжаловать отказ нотариуса в суд по месту нахождения нотариальной конторы в порядке, предусмотренном гл. 37 ГПК РФ (обжалование нотариальных действий). Основанием для отказа нотариуса могут быть: выявление наследников первой очереди, непредоставление правоустанавливающих документов на долю брата. В последнем случае нотариус может направить запросы в БТИ/Росреестр самостоятельно в рамках наследственного дела.