Как заставить родственника продать долю в доме, если он не живет и не платит?

Можно ли принудить сособственника продать долю против его воли

Прямого способа «заставить» родственника продать 1/6 доли против его воли закон не предусматривает. Распоряжение собственным имуществом — личное право собственника (ст. 209 ГК РФ), а принудительное отчуждение возможно только по основаниям, прямо указанным в законе. Единственный близкий инструмент — принудительная выплата компенсации вместо выдела доли по п. 4 ст. 252 ГК РФ, но закон сконструирован так, что компенсация выплачивается выделяющемуся (как правило, мелкому) собственнику по его требованию, а не по иску крупного сособственника против мелкого.

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица. Статья 210. Бремя содержания имущества Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 211.
   — п. 1 ст. 209 ГК РФ

Для заявителя (собственник 5/6) это означает: он не вправе по своему усмотрению лишить родственника его 1/6 доли. Принудительное прекращение права на долю с выплатой компенсации — исключительный судебный механизм, применимый в узких условиях, перечисленных в п. 4 ст. 252 ГК РФ.

1. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. 5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
   — п. 4 ст. 252 ГК РФ

Для применения этой нормы суд должен установить три условия одновременно: доля «незначительна», «не может быть реально выделена» и собственник «не имеет существенного интереса» в использовании общего имущества. Как разъяснил Пленум ВС РФ, вопрос о существенном интересе решается судом в каждом конкретном случае с учётом нуждаемости в использовании имущества в силу возраста, состояния здоровья, семейного положения и т.д.

В исключительных случаях, когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (пункт 4 статьи 252 Кодекса). Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. Указанные правила в соответствии со статьей 133 ГК применяются судами и при разрешении спора о выделе доли в праве собственности на неделимую вещь (например, автомашину, музыкальный инструмент и т.п.), за исключением раздела имущества крестьянского (фермерского) хозяйства. В отдельных случаях с учетом конкретных обстоятельств дела суд может передать неделимую вещь в собственность одному из участников долевой собственности, имеющему существенный интерес в ее использовании, независимо от размера долей остальных участников общей собственности с компенсацией последним стоимости их доли.
— п. 36 Постановления Пленума ВС РФ № 6 от 01.07.1996

Применительно к фактам дела: доля родственника 1/6 (≈16,7%) — не относится к категории бесспорно «незначительных» (в судебной практике незначительными обычно признаются доли порядка 1/10 и менее); он прописан в доме и является родственником, что суд, скорее всего, расценит как наличие существенного интереса в использовании жилого помещения. Кроме того, сам текст п. 4 ст. 252 и Пленума исходит из иска выделяющегося собственника (то есть обращение исходит от стороны, чью долю прекращают, а не от тех, кто хочет её «выкупить»). Поэтому иск заявителя о принудительном прекращении права родственника на 1/6 доли с выплатой компенсации имеет низкие шансы на удовлетворение. Юридически наиболее корректный путь — приобрести долю добровольно (договор купли-продажи), а если родственник категорически против — использовать описанные ниже механизмы защиты своих прав (взыскание расходов, преимущественное право покупки), но не рассчитывать на принудительный выкуп по ст. 252.

Взыскание с сособственника его доли коммунальных платежей и налогов

Независимо от вопроса выкупа доли, у заявителя есть безусловное право требовать, чтобы родственник нёс свою долю (1/6) расходов на содержание общего имущества — коммунальных платежей и налогов. Это право прямо установлено законом.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению. (В редакции Федерального закона от 24.07.2023 № 351-ФЗ)
— ст. 249 ГК РФ

Общая обязанность собственника нести бремя содержания своего имущества закреплена в ст. 210 ГК РФ:

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 211. Риск случайной гибели имущества Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 212. Субъекты права собственности 1. В Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. 2. Имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. 3. Особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения им в зависимости от того, находится имущество в собственности гражданина или юридического лица, в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, могут устанавливаться лишь законом. Законом определяются виды имущества, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности. 4. Права всех собственников защищаются равным образом. Статья 213. Право собственности граждан и юридических лиц 1. В собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам. 2.
— ст. 210 ГК РФ, п. 4

Поскольку родственник является собственником 1/6 доли, он обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов и в расходах по содержанию общего имущества. Если заявитель единолично оплачивает коммунальные услуги и налоги за весь дом, он вправе взыскать с родственника 1/6 от фактически произведённых платежей.

Проценты на сумму задолженности. Поскольку родственник фактически уклоняется от возмещения денежных средств, которые заявитель потратил за него на содержание общего имущества, на сумму такой задолженности подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами по ключевой ставке Банка России за каждый период просрочки, начиная с даты, когда заявитель оплатил соответствующие расходы:

1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
   — п. 1 ст. 395 ГК РФ

Таким образом, помимо основного долга (1/6 коммунальных платежей и налогов), заявитель вправе взыскать в судебном порядке и проценты по ст. 395 ГК РФ, начисляемые по день фактического погашения задолженности.

Применительно к фактам дела: заявитель может подать иск о взыскании с родственника задолженности по оплате 1/6 доли коммунальных платежей и налогов, увеличенной на проценты по ст. 395 ГК РФ. Срок исковой давности по таким требованиям — три года (ст. 196 ГК РФ):

1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года № 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" . (В редакции федеральных законов от 02.11.2013 № 302-ФЗ, от 10.06.2026 № 167-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 197. Специальные сроки исковой давности 1. Для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком. 2. Правила статьи 195, пункта 2 статьи 196 и статей 198 - 207 настоящего Кодекса распространяются также на специальные сроки давности, если законом не установлено иное. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 198. Недействительность соглашения об изменении сроков исковой давности Сроки исковой давности и порядок их исчисления не могут быть изменены соглашением сторон. Основания приостановления и перерыва течения сроков исковой давности устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами. Статья 199. Применение исковой давности 1.
   — ст. 196 ГК РФ, п. 1

По каждому платежу срок течёт отдельно со дня, когда заявитель узнал или должен был узнать о нарушении своего права (когда произвёл оплату за родственника). Данный иск является денежным требованием и подсуден по общим правилам подсудности — мировому судье при цене иска до 50 000 руб., районному суду — при цене иска свыше 50 000 руб., по месту жительства ответчика (ст. 28 ГПК РФ). При удовлетворении иска подлежат возмещению судебные расходы заявителя за счёт ответчика:

Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. 2. Правила, изложенные в части первой настоящей статьи, относятся также к распределению судебных расходов, понесенных сторонами в связи с ведением дела в апелляционной, кассационной и надзорной инстанциях. (В редакции Федерального закона от 25.11.2008 № 223-ФЗ) 3. В случае, если суд вышестоящей инстанции, не передавая дело на новое рассмотрение, изменит состоявшееся решение суда нижестоящей инстанции или примет новое решение, он соответственно изменяет распределение судебных расходов. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ) 4. Судебные издержки, понесенные третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора, участвовавшими в деле на стороне, в пользу которой принят судебный акт по делу, могут быть возмещены им, если их фактическое поведение как участников судебного процесса способствовало принятию данного судебного акта. (Дополнение частью - Федеральный закон от 28.11.2018 № 451-ФЗ) 5.
— ч. 1 ст. 98 ГПК РФ

Взыскание расходов с процентами по ст. 395 ГК РФ — наиболее простой и надёжный инструмент, который можно реализовать уже сейчас, не дожидаясь продажи доли.

Защита преимущественного права покупки доли при будущей продаже

Даже если сейчас родственник отказывается продавать долю, ситуация может измениться. Закон гарантирует заявителю как сособственнику преимущественное право покупки доли, если родственник решит её продать постороннему лицу. Это наиболее надёжный правовой рычаг для приобретения доли.

Преимущественное право покупки возникает только при продаже доли постороннему лицу, и продавец обязан письменно известить заявителя о намерении продать долю с указанием цены и условий (п. 2 ст. 250 ГК РФ). Если заявитель в течение месяца не воспользуется преимущественным правом, родственник вправе продать долю постороннему лицу. Если же продажа состоялась с нарушением преимущественного права, заявитель может в течение трёх месяцев требовать в суде перевода на него прав и обязанностей покупателя.

1. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
   — п. 3 ст. 250 ГК РФ

Этот механизм особенно важен потому, что при продаже доли третьему лицу заявитель сможет «перехватить» сделку на себя на тех же условиях, даже если продавец намеренно обходит его преимущественное право. Как разъяснил Пленум ВС РФ, любой участник долевой собственности вправе в течение трёх месяцев со дня, когда узнал (должен был узнать) о сделке, требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя, а судебный акт о переводе прав является основанием для внесения записей в ЕГРН (п. 14 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010).

Применительно к фактам дела: заявителю следует занять выжидательную позицию — заработный путь к приобретению доли лежит не через принуждение, а через преимущественное право покупки. Рекомендуется: (1) продолжать фиксировать готовность выкупить долю (направлять родственнику письменные предложения о выкупе — это также подтвердит добросовестность и зафиксирует отказ); (2) следить за сделками с долей — при обнаружении продажи третьему лицу в обход права покупки обратиться в суд с иском о переводе прав покупателя в течение трёх месяцев; (3) взыскивать 1/6 расходов на содержание дома по ст. 249 ГК РФ — независимо от выкупа.

Подсудность и процедура подачи иска

Применительно к данной ситуации возможны два вида исков, и подсудность у них разная:

1. Иск о взыскании расходов на содержание общего имущества (ст. 249 ГК РФ). Это денежное требование, не являющееся иском о правах на недвижимость, поэтому подсудность — общая (ст. 28 ГПК РФ): по месту жительства ответчика-родственника. При цене иска до 50 000 руб. — мировой судья, свыше — районный суд.

2. Иск о выделе доли / принудительной выплате компенсации (ст. 252 ГК РФ). Этот иск прямо относится к искам о правах на недвижимое имущество и подчиняется правилам исключительной подсудности — предъявляется в суд по месту нахождения дома:

Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества. (В редакции Федерального закона от 14.07.2008 № 118-ФЗ) 2. Иски кредиторов наследодателя, предъявляемые до принятия наследства наследниками, подсудны суду по месту открытия наследства. 3. Иски к перевозчикам, вытекающие из договоров перевозки, предъявляются в суд по адресу перевозчика, к которому в установленном порядке была предъявлена претензия. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ) 4. Иски о защите прав и законных интересов группы лиц, в том числе прав потребителей, подаются по адресу ответчика. (Дополнение частью - Федеральный закон от 18.07.2019 № 191-ФЗ) Статья 30 1 . Подсудность дел, связанных с осуществлением судами функций содействия и контроля в отношении третейских судов 1. Заявление об отмене решений третейских судов и международных коммерческих арбитражей, принятых на территории Российской Федерации, подается в районный суд, на территории которого принято решение третейского суда. По соглашению сторон третейского разбирательства заявление об отмене решения третейского суда может быть подано в районный суд по месту нахождения или месту жительства одной из сторон третейского разбирательства. 2.
— ст. 30 ГПК РФ (ч. 1)

Для подтверждения статуса собственника и размера долей при подаче любого из указанных исков используется выписка из ЕГРН, которая у заявителя уже имеется.

Государственная пошлина: при иске о взыскании денежных средств — рассчитывается из цены иска по правилам ст. 333.19 НК РФ; при иске о выделе доли — как за требование неимущественного характера (ст. 333.19 п. 1 подп. 3 НК РФ), если цена иска не определяется.

Единообразие подсудности: при объединении требований (в одном иске — и о взыскании расходов, и о выделе доли/компенсации) подсудность определяется исключительной подсудностью требования о правах на недвижимость — то есть по месту нахождения дома.