Расторжение договора и выселение нанимателя — достаточен ли месячный срок просрочки
Отношения сторон — договор найма жилого помещения (гл. 35 ГК РФ), так как квартира сдана гражданину для проживания. Расторжение договора по требованию наймодателя имеет жёсткие обязательные пороги, которые определяются видом найма.
Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем)
— п. 1 ст. 683 ГК РФ
Поскольку арендатор проживает с 2019 года, а с 2019 по 2026 год прошло более года, наём не является краткосрочным (краткосрочным закон признаёт договор только на срок до одного года). Даже если в договоре срок вообще не указан, он считается заключённым на пять лет и относится к долгосрочному найму. Это принципиально, потому что пороги неуплаты для долгосрочного и краткосрочного найма различны.
- Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
— п. 2 ст. 687 ГК РФ
Для долгосрочного найма (а он у вас именно такой) судебное расторжение по мотиву неуплаты возможно только при невнесении платы за шесть месяцев (либо за более длительный срок, если так установлено договором). Вы сообщили, что арендатор перестал платить около месяца назад — то есть прошёл один платёжный период. Это не достигает шестимесячного порога, поэтому в настоящий момент суд не расторгнет договор и не выселит нанимателя по основанию ст. 687 ГК РФ.
В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.
— ст. 688 ГК РФ, п. 4
Выселение происходит только на основании решения суда и лишь после расторжения договора. До того как договор расторгнут и вступило в силу решение суда, наниматель сохраняет право пользования квартирой, и закон запрещает выселять его самовольно.
- В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
— ч. 1 ст. 35 ЖК РФ
Вывод по вопросу: выселить нанимателя через суд пока нельзя — по долгосрочному найму (с 2019 года) требуется невнесение платы за шесть месяцев, а просрочка составляет около одного месяца. Если ваш договор оказался бы краткосрочным (срок до одного года), расторжение было бы возможно уже при «невнесении платы более двух раз» — оцените срок в договоре. Пока шестимесячный порог не накоплен, действует защитная ветка для нанимателя: суд откажет в расторжении. Готовьтесь к расторжению заранее: направляйте письменные предупреждения о задолженности (с уведомлением о вручении) — они станут доказательством и базы для принудительного исполнения при накоплении порога.
Взыскание задолженности по найму, коммунальным платежам и договорным пеням
Даже если расторжение договора сейчас невозможно, взыскать долг за наём и коммунальные услуги можно уже сейчас — отдельным требованием, не дожидаясь выселения. Обязанность нанимателя платить установлена законом.
Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
— п. 3 ст. 678 ГК РФ
Наниматель обязан вносить плату за жилое помещение и, если договором не предусмотрено иное, самостоятельно оплачивать коммунальные услуги. Неуплата за наём и коммуналку образует задолженность, которую вы вправе взыскать.
Судебный приказ выдается, если: требование основано на нотариально удостоверенной сделке; требование основано на сделке, совершенной в простой письменной форме; […] заявлено требование о взыскании задолженности по оплате жилого помещения
— ст. 122 ГПК РФ
Поскольку ваш договор заключён в простой письменной форме (нотариус обязателен только для сделок, требующих госрегистрации — здесь не требуется), требование о взыскании задолженности подпадает под приказное производство: вы можете подать заявление о выдаче судебного приказа. Это более быстрая процедура без судебного заседания.
по имущественным спорам, за исключением дел о наследовании имущества и дел, возникающих из отношений по созданию и использованию результатов интеллектуальной деятельности, при цене иска, не превышающей пятидесяти тысяч рублей;
— п. 5 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ
Иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика.
— ст. 28 ГПК РФ
Заявление о выдаче судебного приказа (и исковое заявление, если приказ будет оспорен) подаётся мировому судье по месту жительства должника при цене требования до 50 000 руб.; при превышении этой суммы дело рассматривает районный суд.
- Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
— п. 1 ст. 330 ГК РФ
Ваш пункт договора о пенях за просрочку — это договорная неустойка, которую вы вправе начислить и требовать. По такой неустойке не нужно доказывать убытки — достаточно факта просрочки платежа.
- Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
— п. 1 ст. 333 ГК РФ
- В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию
— п. 4 ст. 395 ГК РФ
Обратите внимание на два практических момента. Первое: поскольку в договоре предусмотрены пени (неустойка), проценты по ст. 395 ГК РФ вам не положены — взыскивается только договорная неустойка в согласованном размере. Второе: суд вправе уменьшить неустойку (ст. 333 ГК РФ), если она явно несоразмерна последствиям нарушения, поэтому в иске заявляйте неустойку по договору, но будьте готовы к её возможному снижению судом.
Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 196 ГК РФ
Долг взыскивается с соблюдением трёхлетнего срока исковой давности — по периодическим ежемесячным платежам давность исчисляется по каждому просроченному платежу отдельно.
Вывод: взыскание задолженности (плата за наём + коммунальные + пени по договору) — отдельное и сейчас доступное требование, не зависящее от вопроса о расторжении. Быстрее всего — судебный приказ у мирового судьи по месту жительства должника (при цене до 50 000 руб.); в исковом порядке взыскивается, если приказ оспорен или сумма больше. Пени начисляйте по тексту договора (ст. 330 ГК), учитывая право суда их уменьшить (ст. 333 ГК) и невозможность дополнительных процентов по ст. 395 ГК, раз договор предусматривает неустойку.
Риски самоуправства и порядок снятия с регистрационного учёта после выселения
Самостоятельно выселить нанимателя, сменить замки, вынести вещи, отключить коммунальные услуги или иным способом «выдавить» его из квартиры нельзя — это самоуправство, за которое предусмотрена ответственность. Вопрос должен решаться только через суд.
Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному федеральным законом или иным нормативным правовым актом порядку осуществление своего действительного или предполагаемого права, не причинившее существенного вреда гражданам или юридическим лицам, […] влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан
— ст. 19.1 КоАП РФ
Пока договор не расторгнут судом и наниматель сохраняет право пользования, любые ваши активные действия по принудительному освобождению квартиры (смена замков, вынос вещей, отключение света/воды) могут быть квалифицированы как самоуправство с административной ответственностью по ст. 19.1 КоАП РФ (штраф для граждан). Поэтому единственный законный путь решения вопроса — обращение в суд, а не самостоятельные силовые меры.
Если и когда суд вынесет решение о расторжении договора и выселении, наниматель подлежит снятию с регистрационного учёта по месту жительства — на основании вступившего в законную силу решения суда:
е) выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда;
— подп. «е» п. 31 Правил, утв. Постановлением Правительства № 713
Вывод: не предпринимайте самостоятельных действий по выселению — это самоуправство с административной ответственностью (ст. 19.1 КоАП РФ). Законный порядок: (1) взыскать долг (приказ/иск), (2) довести просрочку до установленного законом порога (для вашего долгосрочного найма — 6 месяцев неуплаты, направляя письменные предупреждения), (3) подать иск о расторжении договора и выселении, (4) после вступления решения в силу наниматель снимается с регистрационного учёта (подп. «е» п. 31 Правил № 713), а исполнение обеспечивают судебные приставы. Сдавайте квартиру, только оформив акт приёма-передачи с фактическим освобождением жилья.
